1、(民間藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃報(bào)告及 概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,2008年4月,磁器口鳳凰溪入口段河道護(hù)岸綜合整治項(xiàng)目,目 錄 第一部分 項(xiàng)目總體分析 第二部分 項(xiàng)目定位設(shè)想 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 第四部分 項(xiàng)目能勢(shì)分析 第五部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃布局 第七部分 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 第八部分 項(xiàng)目效應(yīng)分析,【項(xiàng)目總體分析】,朝天門,解放碑,三峽廣場(chǎng),磁器口,項(xiàng)目地塊位于重慶市沙坪壩區(qū)磁器口鎮(zhèn)，東臨嘉陵江、南接沙坪壩，西界童家橋，北靠石井坡，總用地面積約為一萬(wàn)平方米。距沙坪壩區(qū)中心三峽廣場(chǎng)僅為3km，約5分鐘車程；距重慶市商業(yè)中心解放碑僅10km，約15分鐘車程,磁器口鳳凰溪入口

2、段河道護(hù)岸綜合整治項(xiàng)目,【項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)狀】, 交通環(huán)境 地塊位于重慶市沙坪壩區(qū)磁器口鎮(zhèn) 位處沙磁路、沙濱路、磁童路、渝碚路交匯處 ，交通十分便捷, 商業(yè)環(huán)境 磁器口古鎮(zhèn)入口處有一條明清商業(yè)街 街內(nèi)店鋪大多數(shù)為餐飲及休閑、餐飲娛樂(lè)，但未形成整合效應(yīng), 人文環(huán)境 特色餐飲糖關(guān)刀、毛血旺、麻花、椒鹽花生、千張等 另有鐘家院、陶瓷院、巴渝民居館、寶輪寺、鳳凰寺、青石街 韓子棟紀(jì)念館等旅游景點(diǎn),完美還原巴渝民俗文化精髓 磁器口又稱“小重慶”,青石街 ：一條石板路 ， 千年磁器口,見(jiàn)證磁器口滄桑變遷 鐘家院和陶瓷館,佛家文化勝地 寶輪寺、鳳凰寺,【項(xiàng)目地塊自然環(huán)境】,項(xiàng)目靠近馬鞍山，有山上天然的生態(tài)園林

3、，環(huán)境、空氣質(zhì)量無(wú)可 比擬。鄰靠嘉陵江邊，享有嘉陵江的天然景致，形成山、江相互 融合的美妙環(huán)境,【項(xiàng)目定位設(shè)想】,【項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)】, 資源稀缺性 這是一個(gè)稀缺資源項(xiàng)目，不可多得的山水資源， 為項(xiàng)目孕育了高品位的潛質(zhì)。 市場(chǎng)短缺性 重慶市場(chǎng)雖有渝中區(qū)巴渝世家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、黃桷坪 藝術(shù)街、江北嘴現(xiàn)代文化體驗(yàn)區(qū)、洪崖洞、巴國(guó)城為 代表的民俗文化體驗(yàn)區(qū)、南岸區(qū)動(dòng)漫影視園等。因項(xiàng)目要打造出重慶市場(chǎng)上首屈一指的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街。, 政府規(guī)劃依據(jù) 政府對(duì)項(xiàng)目的具體功能作了具體說(shuō)明，項(xiàng)目的開發(fā) 建設(shè)符合磁器口總體發(fā)展規(guī)劃。 沙區(qū)政府大力支持 該項(xiàng)目作為沙坪壩區(qū)的招商引資項(xiàng)目，得到區(qū)政府各 相關(guān)部門的全力支持，這對(duì)項(xiàng)

4、目的順利實(shí)施創(chuàng)造了良 好的開發(fā)條件和社會(huì)環(huán)境。 市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)效應(yīng) 磁器口的手工藝現(xiàn)處在分散零亂的環(huán)境下，為了跟好 的發(fā)展和繼承傳統(tǒng)手工藝，手工藝從業(yè)者需要一個(gè)動(dòng) 態(tài)的展示平臺(tái) 。,【項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)】,【項(xiàng)目定位方向】,通過(guò)以上多方面的綜合分析，磁器口項(xiàng)目的主題定位是 動(dòng)態(tài)的民間藝術(shù)博物館：,民間藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街,【民間藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街定義】, 以保護(hù)傳統(tǒng)手工藝為主 引起政府高度關(guān)注，其對(duì)傳統(tǒng)手工藝技術(shù)的展示，使其 成為依附于磁器口古鎮(zhèn)的一個(gè)旅游景觀 給手工藝從業(yè)者一個(gè)動(dòng)態(tài)展示的平臺(tái)，使得可以近距離 領(lǐng)略傳統(tǒng)手工藝的獨(dú)特魅力 為弘揚(yáng)繼承傳統(tǒng)手工藝提供了一個(gè)平臺(tái)，使傳統(tǒng)手工藝 作品擁有與市場(chǎng)對(duì)話的窗口 將傳

5、統(tǒng)手工藝的潛力進(jìn)行挖掘開發(fā)，并使其與現(xiàn)在的市 場(chǎng)相契合，使磁器口的傳統(tǒng)手工藝得到進(jìn)一步的延伸,【項(xiàng)目市場(chǎng)分析】, 指導(dǎo)理念 將磁器口零散的手工藝從業(yè)者聚合起來(lái)，為其量身定造展示平臺(tái) 目標(biāo)市場(chǎng)方向分析 1、磁器口古鎮(zhèn) 在磁器口古鎮(zhèn)上有“糖畫”、“麻花”、“川劇”、“金錢板”、 “打火龍”、“蜀繡”、“蓮花鬧”、“打更”等傳統(tǒng)手工藝； 還有展示明清建筑風(fēng)格為主的鐘家院和展示并制作陶瓷的陶瓷院。 2、周邊區(qū)縣 在重慶周邊區(qū)縣上還有帶有各個(gè)地方特色的民間藝術(shù)，如綦江農(nóng) 民版畫、銅梁龍燈、秀山花燈、九龍楹聯(lián)、梁平三絕、接龍吹打、 酉陽(yáng)擺手舞、木洞山歌”等重慶八大特色民間藝術(shù),【項(xiàng)目定位分析】,綦江版畫,

6、蜀繡,打火龍與舞龍燈,川劇,麻花與糖畫,磁器口廟會(huì),磁器口傳統(tǒng)手工藝,【相關(guān)市場(chǎng)分析】, 旅游市場(chǎng)狀況 與旅游有關(guān)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街項(xiàng)目在重慶市場(chǎng)還較缺乏，其原因是 旅游市場(chǎng)引導(dǎo)力不得力、沒(méi)有固定的消費(fèi)圈、消費(fèi)觀念沒(méi)有跟 上所造成。本項(xiàng)目可以在旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街方面上做文章。 教育市場(chǎng)狀況 由于中國(guó)現(xiàn)在的傳統(tǒng)手工藝遇到了瓶頸，出現(xiàn)了無(wú)人繼承的局 面。本項(xiàng)目可以為這些傳統(tǒng)手工藝從業(yè)者廣招藝徒，培養(yǎng)人才 和接班人。還可以傳統(tǒng)手工藝申報(bào)各級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目。,黃桷坪藝術(shù)街,洪崖洞、巴國(guó)城,【項(xiàng)目能勢(shì)分析】,【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】, 內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目開發(fā)符合磁器口當(dāng)前的市場(chǎng)消費(fèi)容量 項(xiàng)目建筑模式為商業(yè)步行街形式 容易為重

7、慶市市民和消費(fèi)者所接受并認(rèn)同 項(xiàng)目市場(chǎng)銷售預(yù)期利潤(rùn)較為客觀 外部?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，山水自然環(huán)境，交通便利 位居磁器口商業(yè)核心區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚 本項(xiàng)目將資源整合后，相信會(huì)使商業(yè)物業(yè)熱租，市場(chǎng)供不應(yīng)求 優(yōu)勢(shì)概括 綜合項(xiàng)目的內(nèi)、外部?jī)?yōu)勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目本身?yè)碛薪^佳的地段和廣闊 的發(fā)展前景，加之開發(fā)商合理的成本控制和客觀的利潤(rùn)預(yù)期，使 項(xiàng)目成為磁器口商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中最具有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目之一,【項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 】, 2007年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)15.6%，經(jīng)濟(jì)保持較快 增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)漸趨合理。全年接待游客增長(zhǎng)28.3%，比上年 增長(zhǎng)18.1% 從2003年至2006年磁器口接待游客量超過(guò)120

8、0萬(wàn)人，其中海 外游客近60萬(wàn)人，旅游收入3億元。2006年春節(jié)廟會(huì)期間到磁 器口觀光的的游客達(dá)85萬(wàn)，五一、十一黃金周期間游客均達(dá) 50萬(wàn)人，旅游收入逾6000萬(wàn)。, 作為沙坪壩區(qū)的招商項(xiàng)目，取得政府的全力支持 磁器口所處地理位置優(yōu)越、歷史以及民間傳統(tǒng)手工 藝為打造民間藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街提供了有利的環(huán)境 重慶市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街的市場(chǎng)尚為完善開發(fā)，項(xiàng)目有很 多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，地塊周邊短期內(nèi)不會(huì)有同類項(xiàng)目開發(fā),【項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 】,【項(xiàng)目能勢(shì)總結(jié)】, 本案的優(yōu)勢(shì)部分非常明顯的，擁有地段和發(fā)展前 景等有利的條件；而未來(lái)的威脅和風(fēng)險(xiǎn)大多來(lái)自 項(xiàng)目的認(rèn)知度和市場(chǎng)需求方面 只要我們保持清醒的認(rèn)識(shí)，運(yùn)用積極的營(yíng)銷策略， 最

9、大限度地發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢(shì)，我 們有理由相信本項(xiàng)目將會(huì)成為2008年度沙坪壩區(qū)創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的最大亮點(diǎn),【項(xiàng)目市場(chǎng)定位】,【項(xiàng)目發(fā)展亮點(diǎn)】, 以傳統(tǒng)手工藝來(lái)打造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街在市場(chǎng)空白點(diǎn)的時(shí)候及 時(shí)挖掘，能夠在一定階段內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的消化購(gòu)買群體 周邊山水的自然環(huán)境具有優(yōu)美和獨(dú)特性，可增強(qiáng)項(xiàng)目的個(gè) 性，容易在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中脫穎而出 開發(fā)重慶市市場(chǎng)未出現(xiàn)過(guò)的民間傳統(tǒng)手工藝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街 可以將中國(guó)古代傳統(tǒng)的街頭藝術(shù)引進(jìn)本項(xiàng)目，比如：走馬燈 ?；?、雜技等。將磁器口古鎮(zhèn)本身具有的茶館文化、民樂(lè)書場(chǎng)和川劇館引進(jìn)本項(xiàng)目 磁器口古鎮(zhèn)每逢農(nóng)歷初一、十五日、春節(jié)、釋迦牟尼出生日、 觀音菩薩生日（二月十九日）以及一

10、些臨時(shí)決定之日都會(huì)開 展廟會(huì)活動(dòng)，可以將這種活動(dòng)和本項(xiàng)目相結(jié)合起來(lái),【項(xiàng)目目標(biāo)客群定位】,該項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位在擁有傳統(tǒng)手工藝技術(shù)的人群，應(yīng)有以 下幾個(gè)方面的目標(biāo)客戶群： 餐飲、民俗、手工業(yè)、民間藝術(shù)等行業(yè)人群 這些目標(biāo)客戶群，年齡，性別無(wú)明顯差異。 一級(jí)區(qū)域集中在磁器口古鎮(zhèn)； 二級(jí)區(qū)域在重慶主城及周邊區(qū)縣上； 三級(jí)區(qū)域在全國(guó)其他城市。 形成以巴渝傳統(tǒng)手工藝為主體，中國(guó)五千年傳統(tǒng)手工藝穿插 其中的傳統(tǒng)手工藝創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū),【項(xiàng)目產(chǎn)品定位】,依托磁器口古鎮(zhèn)的良好集客力和輻射力，以滿足外來(lái)游客和中高端消費(fèi)需求的商業(yè)定位。通過(guò)考察、購(gòu)物、休閑、餐飲、觀光等多種商業(yè)功能的有機(jī)組合，使其成為集商業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

11、園區(qū)的中心街區(qū),由于民間創(chuàng)意特色強(qiáng)，個(gè)體差異大，數(shù)量需求多。鑒于本項(xiàng)目地塊小，總建筑面積小，規(guī)模不大，應(yīng)該突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，避開弱勢(shì)。突出特色，滿足豐富多彩是根本。因此，產(chǎn)品定位以適合單個(gè)的創(chuàng)意經(jīng)營(yíng)者、小型的組合創(chuàng)意團(tuán)體經(jīng)營(yíng)為主。,建筑形態(tài)空間方面設(shè)置建議 建筑物高度，不宜超過(guò)12米。 最高兩樓一底。 樓下一層或二層作展示，樓上做為作坊。 面寬：3米5米 進(jìn)深：不超過(guò)612米，內(nèi)、外兩間。 外間作展示內(nèi)間兼做儲(chǔ)藏或賣場(chǎng) 總面積控制：18平方米60平方米。,【項(xiàng)目功能定位】,磁器口古鎮(zhèn)經(jīng)歷了千年的歷史和文化沉淀，有著其本身的資源旅游優(yōu)勢(shì)。在青石板大街上零散著眾多的餐飲、手工藝、民間藝術(shù)店鋪以及川劇館

12、、茶館等，由于缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，使得眾多店鋪顯得雜亂不堪。本項(xiàng)目結(jié)合磁器口古鎮(zhèn)的旅游資源，修建主題商業(yè)街，將眾多手工藝、民間藝術(shù)整合起來(lái)，形成規(guī)模式的主題創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街，對(duì)所有店鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng)，使磁器口的旅游、傳統(tǒng)手工藝、餐飲、休閑、娛樂(lè)整體提升一個(gè)檔次。將磁器口的民間藝術(shù)資源進(jìn)行保留、整合、繼承、挖掘和延伸,【項(xiàng)目主題構(gòu)思】,整個(gè)民間藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)以古建筑群落區(qū)(地面驛站)、體現(xiàn)重慶山水文化為主題的水上功能休閑區(qū)域，構(gòu)成了傳統(tǒng)向現(xiàn)代的空間延伸，通過(guò)空間維度展現(xiàn)時(shí)間維度，以空間和時(shí)間的串聯(lián)再現(xiàn)磁器口碼頭,陸,【項(xiàng)目規(guī)劃布局】,1、根據(jù)市政府2005年相關(guān)文件,實(shí)現(xiàn)綜合滑坡整治。 2、尊重

13、規(guī)劃道路系統(tǒng)，充分利用基地周邊道路的狀況來(lái)組織人、車流線。 3、利用現(xiàn)狀地形地貌進(jìn)行總圖布局，建筑依山就勢(shì)，形成獨(dú)特的建筑空間，減少土方的挖、填方量。 4、既要考慮項(xiàng)目的功能需要，同時(shí)利用好基地原有的生態(tài)自然資源，保留原有的古樹及水體，考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。 5、挖掘磁器口正街與小街區(qū)及歷史文化產(chǎn)物三者之間的有機(jī)聯(lián)系，使三者有機(jī)結(jié)合，相得益彰。 6、以川東民居的建筑形式為載體，通過(guò)不同形式的建筑，形成獨(dú)特的傳統(tǒng)的歷史文化街區(qū)。,【項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)】,場(chǎng)地高層分析,磁器口鳳凰溪入口段河道護(hù)岸綜合整治項(xiàng)目,項(xiàng)目平面圖,根據(jù)市政府2005年相關(guān)文件,實(shí)現(xiàn)綜合滑坡整治,【項(xiàng)目整治階段】,磁器口鳳凰

14、溪入口段河道護(hù)岸綜合整治項(xiàng)目,鳥瞰圖,【項(xiàng)目利用階段】,充分挖掘古鎮(zhèn)的歷史文化,在濃縮磁器口本地域風(fēng)情的同時(shí)又能體現(xiàn)歷史發(fā)展中典型的古鎮(zhèn)風(fēng)貌,體現(xiàn)昔日的繁榮景象.,柒,【項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)】,總用地面積約為：15126.4平方米 總建筑面積:12690平方米 建筑密度:23.2% 容積率:0.84,捌,【項(xiàng)目效應(yīng)分析】,【項(xiàng)目社會(huì)效應(yīng)】 1、根據(jù)市政府2005年相關(guān)文件，實(shí)現(xiàn)綜合滑坡整治。 2、將磁器口古鎮(zhèn)沉淀千年的歷史和文化融合進(jìn)本項(xiàng)目，以達(dá)到宏揚(yáng)巴渝傳統(tǒng)文化的目的。 3、對(duì)古鎮(zhèn)磁器口現(xiàn)有的環(huán)境進(jìn)行保護(hù)和治理。 4、將磁器口的民間藝術(shù)資源進(jìn)行保留、整合、繼承、挖掘和延伸，使磁器口古鎮(zhèn)的整體形象和功能得到提升。,