1、張榮芳博士寧波大學法學院，房地產(chǎn)基本制度和政策RealEstate Basic System and Policy，第五章，房地產(chǎn)交易管理制度和政策，本章內(nèi)容，第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)房地產(chǎn)預售第四節(jié)房地產(chǎn)抵押第六節(jié)案例研究第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要，一、房地產(chǎn)交易的概念和特征房地產(chǎn)城市房地產(chǎn)管理法表明房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和住房租賃三種形式。 房地產(chǎn)交易具有以下特點： 1、交易價格高2、交易目標物有固定性3、交易有較強的社會性4、交易復雜性、第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要、二、房地產(chǎn)交易原則(一)房地產(chǎn)統(tǒng)一原則(二)法律登記原則(三)房地產(chǎn)交易價格管制原則：政府市場價格及其他

2、。 不論是房地產(chǎn)交易行為，還是房地產(chǎn)交易管理行為，都應該遵循這些基本原則。 第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要，三、房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)房地產(chǎn)交易管理是指政府設立的房地產(chǎn)交易管理部門和其他部門通過法律、行政、經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)交易活動行使指導、監(jiān)督等管理職能。 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)主要是指國家設立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)機構(gòu)。 包括國務院建設行政主管部門的住宅和城鄉(xiāng)建設部和國土資源部、省級建設行政主管部門的各省、自治區(qū)建設廳和直轄市房地產(chǎn)管理局、各市、縣房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理(房地產(chǎn)市場產(chǎn)權(quán)管理所、房地產(chǎn)交易中心等)。 第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要，三、房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)(

3、續(xù)) (一)房地產(chǎn)管理機關(guān)1、國土資源部及住宅和城鄉(xiāng)建設部2、地方各級房地產(chǎn)管理機關(guān)(二)房地產(chǎn)交易所四、房地產(chǎn)交易管理機關(guān)的主要任務(一)指導和監(jiān)督房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動(二)房地產(chǎn)交易登記， 辦理鑒證和權(quán)利轉(zhuǎn)移初審手續(xù)；(3)協(xié)助財政稅務部門征收房地產(chǎn)交易有關(guān)稅款；(4)為房地產(chǎn)交易提供談判協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務；(5)建立房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)； 第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述，五、房地產(chǎn)交易中的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了五項基本制度： (一)國有土地有償使用制度土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓最高年限由國務院規(guī)定，以便向政府或其授權(quán)部門公布各類住房的房地產(chǎn)市場價格，引導政府的宏觀決策和正確的市場

4、發(fā)展服務。 土地使用者必須按照轉(zhuǎn)讓合同的約定支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。 (二)房價申報制度房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門忠實申報交易價格，不得虛假申報或者不實申報。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅款。 申報的成交價格低于市場價格的，注冊部門按照有關(guān)規(guī)定評估轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照評估價格征收費用。 第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要、三、房地產(chǎn)交易的基本制度(續(xù)) (三)房地產(chǎn)價格評價制度房地產(chǎn)價格評價，應遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評價流程，根據(jù)標準地價、標準地價和各種住宅的復位價格，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評價標準地價、標定地價和各類房屋復位價應定期確定和公

5、布。基準地價是指，在城市修訂區(qū)的范圍內(nèi)，在現(xiàn)狀利用和修訂利用條件下，針對不同等級的土地或者相當于土地條件的地區(qū)，根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等的用途，分別評價規(guī)定的某一時間點的一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域的平均價格。 評價基準日期的設定、土地開發(fā)程度的設定、使用年數(shù)的完整土地使用權(quán)設定的地域平均價格。 地價政府根據(jù)管理的需要，規(guī)定評價或認可的具體區(qū)劃的正常土地市場和在正常經(jīng)營管理條件下的期間的日土地使用權(quán)價格，規(guī)定地價是區(qū)劃價格的一種。 房屋復位價格是根據(jù)當年當?shù)亟ㄖ夹g(shù)和技術(shù)水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重建與評估對象具有相同結(jié)構(gòu)、樣式、標準、質(zhì)量和效用的房屋所需費用，第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要，第三

6、節(jié)房地產(chǎn)交易的基本制度(續(xù)) (四) 房地產(chǎn)價格評價房地產(chǎn)價格評價人分為房地產(chǎn)鑒定人和房地產(chǎn)評價人的房地產(chǎn)鑒定人，必須通過國家統(tǒng)一考試、執(zhí)行資格認證取得房地產(chǎn)鑒定人的執(zhí)行資格證書，通過登記登記取得房地產(chǎn)鑒定人的登記證書。 第一節(jié)房地產(chǎn)交易概要、三、房地產(chǎn)交易的基本制度(續(xù)) (五)房地產(chǎn)權(quán)利登記發(fā)行制度。 轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)口方式取得土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請注冊，經(jīng)過縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。 依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地建造房屋，應當依照土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請注冊，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部

7、門核實發(fā)放房屋所有權(quán)證書。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，應當向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房地產(chǎn)變更登記，根據(jù)變更后的住宅所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門確認，同級人民政府交換或者變更土地使用權(quán)證書。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特點(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與、交換或者其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 1 .不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是不動產(chǎn)權(quán)利者，包括不動產(chǎn)所有者和土地使用權(quán)者。 2 .轉(zhuǎn)讓的對象為城市轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 3、轉(zhuǎn)讓的形式主要是買賣和贈與，也包括其他合法方式

8、。 4 .轉(zhuǎn)讓的法律結(jié)果是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的目標必須合法2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律結(jié)果是住房所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 抵押：債務無法實現(xiàn)時才會發(fā)生所有權(quán)(土地使用權(quán))的轉(zhuǎn)移。 租賃：僅僅是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與房屋所有權(quán)無關(guān)。 3、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。 4、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓后的土地用途受原轉(zhuǎn)讓合同的制約。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則根據(jù)轉(zhuǎn)讓對象的特殊性，決定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應遵循平等、自主、等價有償、誠信等民法的基本原則，此外應遵循以下原則： 1、轉(zhuǎn)讓人的地位不變，房地產(chǎn)如何改變土地

9、所有權(quán)都不變。 2、房地產(chǎn)一致原則：即土地使用權(quán)與地面建筑物的財產(chǎn)權(quán)一致。 3、依法登記原則：即向權(quán)利部門申請變更登記。4、不損害利益的原則：即保護財產(chǎn)價值和經(jīng)濟效益的原則，房地產(chǎn)生產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不能損害其經(jīng)濟效益。 特別是分期轉(zhuǎn)讓時必須遵守，保護土地的完整性和可利用性，充分保護土地的經(jīng)濟效益。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、三、根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(一)轉(zhuǎn)讓對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為地上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地上沒有建筑物的轉(zhuǎn)讓。 習慣上也叫土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 城市房地產(chǎn)管理法將原有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和住宅所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個整體稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，加強市場統(tǒng)一管理具有積極作用。 (二)根據(jù)土地使用權(quán)的取得

10、方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)和撥號方式取得土地使用權(quán)；(三)根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓和無償兩種方式。 有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承等行為。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(一)轉(zhuǎn)讓、受讓人雙方合法資格(民事法律行為) (二)轉(zhuǎn)讓的對象是符合法定要求的城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定1、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件(一)是轉(zhuǎn)讓合同成立后才允許轉(zhuǎn)讓。 按照轉(zhuǎn)讓合同的約定支付所有使用費取得土地使用證明書，是成立轉(zhuǎn)讓合同的必要條件。 (二)只有在達到一定的開發(fā)規(guī)模后，才允許轉(zhuǎn)讓。 按照轉(zhuǎn)讓合同進行投資開

11、發(fā)屬于住宅建設工程的，完成開發(fā)投資總額25%以上的屬于片材開發(fā)土地的，是形成工業(yè)用地和其他建設用地的條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房子完成的，也要有房子的所有權(quán)證明書。 本規(guī)定的目的是嚴格限制烘烤地皮的牟利，切實保障建設項目的實施。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(續(xù)) (二)轉(zhuǎn)讓的對象必須滿足法定要求(續(xù))城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定1、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件(續(xù))房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中記載的權(quán)利， 注意義務轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，該土地使用權(quán)的耐用年限是原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的耐用年限減去原土地使用者使用的耐用年限的剩馀耐用年限。 以轉(zhuǎn)讓方式取

12、得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，轉(zhuǎn)讓人變更原有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地用途的，應當經(jīng)原有轉(zhuǎn)讓人和市、縣級人民政府城市訂劃行政主管部門同意。 締結(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，或者再次締結(jié)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(續(xù)) (二)轉(zhuǎn)讓的對象必須滿足法定要求(續(xù))城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定二、以撥號方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件(一)須報告有承認權(quán)的人民政府承認(前提) (二)經(jīng)人民政府批準轉(zhuǎn)讓的； 受讓人辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，應當按照國家有關(guān)規(guī)定支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓金；(3)不辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓人應當在所得利益中向國家支付土地利益。 (三)締

13、結(jié)書面轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須符合上述法定條件和要求，以獲得國家法律的保護。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(續(xù))補充：商社出售的條件(現(xiàn)房) 1、商社出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書2、取得或使用土地使用權(quán)證書3、建設工程修訂執(zhí)照、施工執(zhí)照、出售執(zhí)照4、竣工檢驗5、 必須具有拆遷配置的通信等輔助設施設備的交付使用條件，其他輔助基礎設施和公共設備是否具備交付使用條件，工程進度和交付日期已經(jīng)確定7，物業(yè)管理方案已經(jīng)執(zhí)行，第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓，第五，物業(yè)轉(zhuǎn)讓中禁止狀況以下的物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓： (一) 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，不符合下列規(guī)定條件的，按照轉(zhuǎn)讓合同全部支付轉(zhuǎn)讓

14、金，取得土地使用權(quán)證明書按照轉(zhuǎn)讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于住宅建設工程的，必須完成開發(fā)投資總額的25%以上的屬于單開發(fā)土地的， 按規(guī)劃開發(fā)建設土地，完成排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公共設施建設，實現(xiàn)場地平整，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時房屋完成的，必須持有房屋的所有門票。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止狀況(續(xù)) (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定扣押或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法回收土地使用權(quán)的；(四)共享房地產(chǎn)，沒有得到其他共享人的書面同意的；(五) 權(quán)屬有爭議的(六)沒有依法登記領取權(quán)利證書的(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的

15、其他情形。 限制規(guī)定的目的是加強物業(yè)管理，維護市場秩序，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。 第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的禁止狀況補充：商品房的禁止銷售行為及法律責任1、開發(fā)企業(yè)在不解除商品房的銷售合同前，不得再次向他人出售作為合同標志的商品房。 2 .開發(fā)企業(yè)不得以進入正式銷售或變形為正式銷售的方式銷售經(jīng)銷店的商品房。 3、開發(fā)企業(yè)不得以售后服務或者變態(tài)售后服務的方式出售未竣工的商社。 4、商品住宅成套出售，不得分期零售。 5 .違反上述規(guī)定，開發(fā)企業(yè)受到警告，被命令限期糾正，可處1-3萬元罰款。 (十二)、第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式(一)房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)所有者(包括土地使用權(quán)人)合

16、法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 (二)房地產(chǎn)贈與是指將房地產(chǎn)所有者(包括土地使用權(quán)人)合法擁有的房地產(chǎn)無償贈與他人，不要求贈與人支付任何費用或者為此承擔任何義務的行為。 房地產(chǎn)買賣是雙務行為，買賣雙方都享有一定的權(quán)利，必須承擔一定的義務房地產(chǎn)贈與一般是單務行為，受讓人不承擔任何義務，有時贈與以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)必須承擔原轉(zhuǎn)讓合同的義務)，六、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式(續(xù))(四)其他合法方式城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對本概念中的其他合法方式進行進一步細分，其他合法方式主要包括以下行為： (一)以房地產(chǎn)為價格入股，與他人設立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)利變更的；(二)一方提供土地使用權(quán)； 另一方或者許多人提供資金、合資、共同開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)、變更房地產(chǎn)權(quán)的情況；企業(yè)被收購、合并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的情況；房地產(chǎn)賠償借款的情況；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情況。 轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)是不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。 七、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30天內(nèi)持有房地產(chǎn)權(quán)證書、當事人合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)文件，向房地所在地的房地產(chǎn)管理部門申報成交價格，(三) 物業(yè)管理部門審查提供的有關(guān)文件，在15天內(nèi)作出是否受理申請的書面回答(4)物業(yè)管理部門驗證申報的成交價格，根據(jù)