1、1.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法，成本管理的主要方法，進(jìn)度控制方法及關(guān)注因素，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類； 2.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容、質(zhì)量監(jiān)督控制手段，項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容，進(jìn)度管理的主要任務(wù)，合同管理的主要內(nèi)容，監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容，竣工驗(yàn)收的工作程序； 3.了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)，成本管理的參加者，進(jìn)度管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)與作用，監(jiān)理單位的其他工作，竣工驗(yàn)收的要求，范圍及依據(jù)。,第7章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理,本章學(xué)習(xí)要求,影響因素多,質(zhì)量波動(dòng)大,質(zhì)量隱蔽性,終檢局限性,評(píng)價(jià)方法的 特殊性,7.1 質(zhì)量管理,質(zhì)量管理

2、是指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過(guò)諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施全部管理職能的所有活動(dòng)。,7.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn),1.施工前的質(zhì)量管理,7.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容,主要內(nèi)容有： （1）審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。 （2）組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。 （3）對(duì)工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。 （4）對(duì)永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購(gòu)或訂購(gòu)。,（5）審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來(lái)保證。 （6）對(duì)工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。

3、 （7）檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。 （8）協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)和手段等。 （9）協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等。 （10）把好開工關(guān)。,2.施工過(guò)程中的質(zhì)量管理,（1）協(xié)調(diào)承包單位完善工序控制。 （2）嚴(yán)格工序間交接檢查。 （3）重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。 （4）對(duì)已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。 （5）審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。 （6）按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令。 （7）

4、組織定期或不定期的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。,3.工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理,（1）按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 （2）組織試用。 （3）審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)型文件。 （4）審核承包單位提交的竣工圖。 （5）整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。,7.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控主要是通過(guò)審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的。,1、旁站監(jiān)督； 2、測(cè)量； 3、試驗(yàn)； 4、指令文件； 5、規(guī)

5、定質(zhì)量監(jiān)控工作程序； 6、利用支付控制手段。,7.1.4 施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段,7.2 成本管理,7.2.1 成本管理的參加者,主要有業(yè)主、承包商、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等,7.2.2 項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本管理的主要內(nèi)容,（1）項(xiàng)目策劃階段； （2）設(shè)計(jì)階段； （3）施工階段的成本管理； （4）項(xiàng)目銷售階段的成本管理。,（1）編制成本管理規(guī)劃； （2）確定成本管理的對(duì)象； （3）費(fèi)用比較與投資偏差分析； （4）有效利用工程價(jià)款結(jié)算方法； （5）重視工程變更工作； （6）認(rèn)真做好成本核實(shí)與總結(jié)工作。,7.2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法,7.3 進(jìn)度管理,（1）設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理； （2

6、）設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理； （3）施工階段的進(jìn)度管理。,7.3.1 進(jìn)度管理的主要任務(wù),橫道圖法,S形曲線比較法,里程碑法,網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃法,7.3.2進(jìn)度管理及計(jì)劃,7.3.3 進(jìn)度控制中關(guān)注的因素,（1）材料、設(shè)備的供應(yīng)情況； （2）設(shè)計(jì)變更； （3）勞動(dòng)力的安排情況； （4）氣象條件。,在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不直接對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行控制和管理，而是委托建設(shè)監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制，監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)監(jiān)理合同分別對(duì)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位的進(jìn)度管理實(shí)施監(jiān)督。各單位都按開發(fā)合同的要求編制本單位的進(jìn)度計(jì)劃，并加以實(shí)施，同時(shí)接受監(jiān)理單位的監(jiān)督。,7.3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng),7.4

7、合同管理,合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中不可缺少的重要內(nèi)容，已經(jīng)成為與質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理等并列的重要管理職能之一。,1.合同標(biāo)的物的特殊性,4.合同風(fēng)險(xiǎn)大,3.合同內(nèi)容多，涉及范圍廣,2.合同執(zhí)行周期長(zhǎng),7.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn),7.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的作用,（1）明確開發(fā)商和承包方在項(xiàng)目實(shí)施中的權(quán)力和義務(wù)； （2）項(xiàng)目實(shí)施階段實(shí)行社會(huì)監(jiān)理的依據(jù)； （3）項(xiàng)目實(shí)施的法律依據(jù)。,（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系 開發(fā)商的主要合同關(guān)系； 承包商的主要合同關(guān)系。,7.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同與分類,（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的分類 按簽約各方的關(guān)系可以分為： 工程總承

8、包合同； 工程分包合同； 轉(zhuǎn)包合同； 勞務(wù)分包合同； 聯(lián)合承包合同。 按計(jì)價(jià)方式分類： 固定價(jià)格合同；可調(diào)價(jià)格合同； 成本加酬金合同。,7.4.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定工程施工單位以后，就工程承包中涉及的有關(guān)具體問題與承包商訂立詳細(xì)的工程承包合同。開發(fā)商在工程施工過(guò)程中，需要經(jīng)常檢查合同的執(zhí)行情況，督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款，根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)度與施工單位商議合同中的某些條款需要更改或取消等。,7.5 建設(shè)監(jiān)理,監(jiān)理單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工階段的主要工作是對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。,7.5.1監(jiān)理單位的主要工作內(nèi)容,7.5.2監(jiān)理單位的其他工作,監(jiān)理公司還可以在工程建設(shè)的不同階段提供一些專門的咨詢服務(wù)。提供專業(yè)性工作也是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)理的發(fā)展方向。,7.6 竣工驗(yàn)收,開發(fā)項(xiàng)目完工后應(yīng)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，完工項(xiàng)目應(yīng)具備竣工驗(yàn)收的基本要求。竣工驗(yàn)收中遺留的問題，開發(fā)商與建筑承包商應(yīng)進(jìn)行協(xié)商并妥善處理。,7.6.1竣工驗(yàn)收的要求,7.6.2竣工驗(yàn)收的范圍及依據(jù),(1)驗(yàn)收范圍 (2)驗(yàn)收依據(jù),竣工驗(yàn)收備案,工程竣工驗(yàn)收