1、2013年深圳市房地產(chǎn)政策法規(guī)“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”，世上萬(wàn)物都有它特定的運(yùn)行規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，有著其特定的操作秩序。一般而言，政策法規(guī)體系可分為三個(gè)不同層次。第一層次法律法律主要有：憲法、城市規(guī)劃法、土地管理法、城市房地產(chǎn)法最新發(fā)布實(shí)施建筑法。涉及法律有：婚姻法、民法通則、擔(dān)保法這一層次法律總定性，總原則的。第二層次法規(guī)、規(guī)章這些法規(guī)出自國(guó)務(wù)院，各省人大和有立法權(quán)的市人大，比如：土地管理法實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)拆遷條例、廣東省實(shí)施中城市規(guī)劃法辦法、深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例等。這些法規(guī)具有較強(qiáng)的可操作性。第三層次政策法規(guī)省市人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委和政府有關(guān)部門(mén)，以規(guī)范性文件形式出臺(tái)的一

2、系列房地產(chǎn)政策，比如：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品房外銷管理辦法、關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干規(guī)定、關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的若干規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定等等。這些政策可能是法律的補(bǔ)充，也可能是法律未曾涉及的范疇。舉個(gè)例子，深圳1982年在全國(guó)率先實(shí)行有償使用土地，當(dāng)時(shí)國(guó)家法律在這一方面是空白，且在當(dāng)時(shí)憲法土地使用權(quán)禁止買(mǎi)賣，直至1986年6月35日，全國(guó)人大才頒布土地管理法。第二層次的法規(guī)、規(guī)章，特別是第三層次政府規(guī)范的文件形式的政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，具有地方特性，是在法律、法規(guī)未涉及到或雖涉及但不夠詳盡具體的領(lǐng)域，強(qiáng)化或細(xì)化地調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的重要工具，也是房地產(chǎn)法律法規(guī)的有效補(bǔ)充。一二兩層次總 是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)

3、系的總綱，在座同仁都應(yīng)該是掌握的非常好，在此不多述，今天交流著重談?wù)勁c我們業(yè)務(wù)息息相關(guān)的深圳的房地產(chǎn)規(guī)章和政府規(guī)范性文件形式出臺(tái)政策。$1 房地產(chǎn)交易制度與政策房地產(chǎn)交易包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是從商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到消費(fèi)的主要流通形式和市場(chǎng)形為。1993年10月1日起施行深圳特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例這一條例的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓形為加以規(guī)范。相關(guān)主要內(nèi)容如下：概念：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建的物附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買(mǎi)賣、交換、增與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的法律行為。約束：以下五種情況，視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以房地產(chǎn)作為出資與

4、他人成產(chǎn)法人企業(yè)的。一方出地，一方出資合作開(kāi)發(fā)，并以產(chǎn)權(quán)分成的。收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為新的權(quán)利人的。以房地產(chǎn)抵債的。 國(guó)有企業(yè)之間與其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)拔。通過(guò)行政劃拔取得土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)對(duì)減免價(jià)款的以及法律，法規(guī)規(guī)定的其他情形的房地產(chǎn)需轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價(jià)后，方可轉(zhuǎn)讓。對(duì)一、二級(jí)市場(chǎng)而言包銷是指以經(jīng)營(yíng)為目的，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)再銷售二級(jí)給他人的行為。代理受開(kāi)發(fā)商委托代理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)現(xiàn)樓領(lǐng)取標(biāo)準(zhǔn)銷售合同物業(yè)形態(tài)預(yù)售有預(yù)售許可證含預(yù)售合同內(nèi)銷銷售形式外銷商品住宅外銷許可證涉及銷售中，買(mǎi)賣一方式雙方為境外組織或個(gè)人的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)深圳市公正機(jī)關(guān)公證。

5、對(duì)三級(jí)市場(chǎng)而言l前提有合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)房地產(chǎn)證l在同等條件下，房地產(chǎn)共有人和承擔(dān)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人的其合法的房地產(chǎn)的不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。有關(guān)規(guī)定：1、房地同時(shí)抵押2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，鄉(xiāng)企業(yè)廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)同時(shí)抵押。3、下列房地產(chǎn)不能抵押土地所有權(quán)集體土地使用權(quán)（單獨(dú)）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益房地產(chǎn)無(wú)產(chǎn)權(quán)證明房地產(chǎn)已辦理預(yù)售許可證的建商品房4、非市場(chǎng)商品土地使用權(quán)及其地上建筑物設(shè)定抵押，應(yīng)扣除補(bǔ)交土地出讓金，土地稅費(fèi)后將值后定最高

6、抵押額。當(dāng)債務(wù)人不能覆行債務(wù)時(shí)，委托深圳市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行拍賣，抵押權(quán)人為補(bǔ)交出讓金和土地稅費(fèi)后的第一受償人。5、深圳市允許同一房地產(chǎn)設(shè)立若干抵押權(quán)，設(shè)定再次抵押權(quán)的條件必須是抵押房地產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，但再次抵押不能超出其余額部份。6、若設(shè)立若干抵押權(quán)，應(yīng)按規(guī)定辦理抵押登記，清償債務(wù)時(shí)按已登記的先后秩序登記受償。房屋租賃房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承擔(dān)人使用，由承擔(dān)人向出租人支付租金的行為。在深圳房屋出租面積比例特別高，出租房屋包括：住宅、工商業(yè)用房、辦公用房、倉(cāng)庫(kù)及其他用房。將于92年12月26日通過(guò)，93年5月1日起實(shí)施深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例。有關(guān)內(nèi)容如下

7、：1、房屋租賃實(shí)行租賃許可證制度2、租賃年限：住宅8年，其他15年3、經(jīng)出租人同意，承租人可將租賃房屋一部分或全部轉(zhuǎn)租給第三人，但受轉(zhuǎn)租人不得將租賃房屋再轉(zhuǎn)租。4、房屋租賃按章繳納稅費(fèi)（2管理費(fèi)）房產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅教育費(fèi)用附稅城建稅5、行政劃拔、減息地價(jià)款土地上的房屋出租時(shí)，按月租金收入為基數(shù)，每月補(bǔ)交6的地價(jià)款。救市政策為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，盤(pán)活資金，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自1993年底起以來(lái)深圳市政府采取了一系列措施。1、93年11月，降低土地增值稅40100，稅率起20，且通過(guò)招標(biāo)拍賣的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征增值稅。2、94年4月起，免征契稅和教育附加稅，合同價(jià)6，刺激了

8、購(gòu)買(mǎi)者活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、1994年7延長(zhǎng)土地使用權(quán)年期，各類用途按國(guó)家規(guī)定的最高年限自然順延，增加購(gòu)房者信心。4、94年10月作出關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干規(guī)定，全面解除既往有關(guān)購(gòu)房對(duì)象的限制，凡具備合法證明的國(guó)內(nèi)公民或單位均可在深購(gòu)買(mǎi)商品住宅，采取合同背書(shū)記載的方式，允許樓花轉(zhuǎn)讓，允許開(kāi)放企業(yè)根據(jù)自行決定每套商品住宅的建筑面積。5、1995年10月“免收商品房?jī)?nèi)銷與外銷的地價(jià)差價(jià)”。96年11日補(bǔ)充。寶安龍崗兩區(qū)購(gòu)房入戶政策面積指標(biāo)40501個(gè)50702個(gè)701003個(gè)100以上4個(gè)6、1995年市府明確提出鼓勵(lì)投資者參與加快深圳市中心區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的政策（地價(jià)按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)3

9、0執(zhí)行），同時(shí)作出一系列從嚴(yán)審批，暫停審批與暫緩審批的規(guī)定深府（95）239。7、96年5月，規(guī)劃國(guó)土局發(fā)出通知決定從嚴(yán)控制羅湖、福田建成區(qū)的建設(shè)，除市政、公建配套設(shè)施外，一律不再審批新建項(xiàng)目；暫停審批舊城、舊村、舊房改造及擴(kuò)進(jìn)、改建、拆建項(xiàng)目。8、為了進(jìn)一步吸收境外人士在深圳買(mǎi)房，政府規(guī)定在1997年10月9日內(nèi)，境外人士一次性購(gòu)買(mǎi)400萬(wàn)元港幣以上，且付清全款，業(yè)主可辦理一副深港入境私家車牌。9、市屬國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)尚未交或只交部分地價(jià)款的住宅商品房（現(xiàn)樓），可向市規(guī)劃國(guó)土局申請(qǐng)轉(zhuǎn)為微利房，經(jīng)批準(zhǔn)后，由市住宅局按微利價(jià)格（建筑成本加10的利潤(rùn)）收購(gòu)，被住宅局收購(gòu)的樓房，其欠交的地價(jià)款按微

10、利房地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核減（據(jù)說(shuō)，因住宅局較柯 ，僅有一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)了微利房）。10、嚴(yán)格控制微利商品房的銷售對(duì)象。微利房只供應(yīng)：本市行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位，市屬國(guó)有企業(yè)中央駐深單位及國(guó)營(yíng)內(nèi)聯(lián)企業(yè)中戶口符合享受策利房條件的職工。11、98年將從嚴(yán)控制土地供應(yīng)量，據(jù)國(guó)土局李加林副局長(zhǎng)報(bào)告中分析大約98年土地比上年減少30左右，現(xiàn)在培訓(xùn)的第一課也談極拍賣方式土地供應(yīng)計(jì)劃為17萬(wàn)平方米，去年127萬(wàn)平方米。12、98年商品房進(jìn)入市場(chǎng)的銷售要實(shí)行“計(jì)劃入市”。全市400多家房地產(chǎn)公司全部要申報(bào)98年預(yù)售計(jì)劃。13、繼續(xù)取消和減免一些費(fèi)稅，比內(nèi)地市政府已下文建議稅費(fèi)一次性征收，改售后分期分項(xiàng)收費(fèi)，減輕企業(yè)壓力。14、在認(rèn)真

11、總結(jié)寶安、龍崗購(gòu)房入戶的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，將購(gòu)房入戶延伸到深圳特區(qū)內(nèi)。$2 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度產(chǎn)權(quán)登記程序; 權(quán)登記種類;房地產(chǎn)證識(shí)別;同致公司無(wú)論是交易部、技術(shù)部，還是評(píng)估部與房地產(chǎn)權(quán)證接觸非常頻繁，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是人民政府對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益的認(rèn)定和保護(hù)的行為，也是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的工具。產(chǎn)權(quán)登記程序（稍微帶一句）提出申請(qǐng)受理申請(qǐng)審查申請(qǐng)文件權(quán)屬調(diào)查公 告確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記注冊(cè)收費(fèi)、發(fā)證登記種類房地產(chǎn)登記可分為裙始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和變更及其他登記四類。1、初始登記當(dāng)事人為首次建設(shè)房屋權(quán)益人一般而言，產(chǎn)權(quán)證書(shū)（規(guī)范的）會(huì)注明?！靶姓澃瓮恋亍?、“

12、有償使用土地”、“減地價(jià)土地”、“免地價(jià)土地”、“內(nèi)銷商品房”、“外銷商品房”、“微利商品房”、“全成本商品房”、“準(zhǔn)成品商品房”等字樣。2、轉(zhuǎn)移登記初始登記有下列情況的要辦理轉(zhuǎn)移登記。買(mǎi)賣 贈(zèng)與 交換 健承 共有房地產(chǎn)分劃人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移依照法律、法規(guī)作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移，抵押實(shí)現(xiàn)。對(duì)我們公司完成交易而言，辦理轉(zhuǎn)移、過(guò)戶登記、 應(yīng)提交以下文件：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū) 房地產(chǎn)證 身份證明 買(mǎi)賣合同或其他證明文件行政劃拔及減免地價(jià)的土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需補(bǔ)交地價(jià)的應(yīng)提交補(bǔ)地價(jià)的證明書(shū)。3、抵押登記抵押房地產(chǎn)，抵押當(dāng)事人應(yīng)于抵押合同生效之日起15天內(nèi)申請(qǐng)抵押登記。申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交文件：房地

13、產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書(shū)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（房地產(chǎn)預(yù)購(gòu)售合同書(shū)）身份證明抵押合同書(shū)核準(zhǔn)抵押登記的在房地產(chǎn)證書(shū)上加蓋抵押專用章。并 記錄：抵押權(quán)人抵押物的面積抵押金額抵押期限預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)（在合同上加章）。4、變更及其他登記變更登記是指房地產(chǎn)證登記內(nèi)容，比如用途，權(quán)利人名稱變化等，不講。5、登記規(guī)費(fèi)初始登記1（73000萬(wàn)）0.5%轉(zhuǎn)移登記11000萬(wàn)元0.5%抵?jǐn)氐怯?.1最低100元變更登記20元(三)房地產(chǎn)證識(shí)別就象電器維修要會(huì)看電路圖一樣，搞我們房地產(chǎn)中介，必須能夠識(shí)別各類房地產(chǎn)證書(shū)。深圳房地產(chǎn)證總體上可分兩個(gè)時(shí)段、兩質(zhì)地，一是1994年底前：硬皮；另一類95年1月10起，軟皮封面。1、硬皮證識(shí)

14、別與判斷（鑒別是否可進(jìn)入市場(chǎng)）凡房地產(chǎn)證，在“土地來(lái)源”欄中注明“劃拔”或“減地價(jià)”、“免地價(jià)”字樣的，或土地使用權(quán)出讓合同中注明了只能自用，不得參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或房地產(chǎn)不得進(jìn)入市場(chǎng)，這一類土地屬行政劃拔、減免地價(jià)款方式取得，那么在其上面建設(shè)房產(chǎn)也不能進(jìn)入市場(chǎng)。凡能提供“紅線圖”及建筑許可證，且能同時(shí)提供市場(chǎng)價(jià)格“補(bǔ)地價(jià)發(fā)票”及土地使用權(quán)出讓合同的，則不屬于這一類，否則，屬行政劃拔、減免地價(jià)款土地。五總散線：“紅線圖”蓋園章可進(jìn)入市場(chǎng) “紅線圖”蓋方章需補(bǔ)地后再進(jìn)入市場(chǎng)2、新房地產(chǎn)證自1995年1月1日起啟用。新證封面、封底采用軟皮，分紅皮和綠皮兩種。l紅皮本記載市場(chǎng)商品房地產(chǎn)l綠皮本記載非市場(chǎng)

15、商品房地產(chǎn)綠皮本記載房地產(chǎn)，不能直接買(mǎi)賣。需抵押的、出租的應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局依法批準(zhǔn)，并辦理相應(yīng)手續(xù)。比如：抵押的須由抵押權(quán)人先作出書(shū)面承諾，同意處分押抵物前先墊交地價(jià)款。出租的按租金的60抵作地價(jià)款。(1)以行政劃拔方式獲得的土地使用權(quán)(2)在行政劃拔的土地上建成的房地產(chǎn)(3)通過(guò)協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)（以協(xié)議方式但按市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的除外）(4)在繳付協(xié)議地價(jià)款上土地建成的房地產(chǎn)(5)獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán)(6)在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn)(7)準(zhǔn)成本商品房(8)按“房改”取得的全成本商品房(9)微利商品住宅(10)農(nóng)村居民私人住宅(11)房地登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的

16、其它非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)$3房地產(chǎn)金融政策抵押、按揭、保險(xiǎn)金房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持，金融業(yè)的繁榮依賴于房地產(chǎn)業(yè)的興旺，二者互相促進(jìn)，金融業(yè)的籌集和融通資金方面具有不可替代的作用，而房地產(chǎn)的發(fā)展長(zhǎng)時(shí)間占用大量資金，二者關(guān)系緊密，這界備國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開(kāi)銀行的貸款。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等活動(dòng)中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的資金籌集、融通、清算及相應(yīng)服務(wù)的金融行為。主要內(nèi)容包括：存款、貸款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)及有價(jià)證券的發(fā)行與交易。與我們業(yè)務(wù)密切相關(guān)的有：抵押貸款、按揭貸款和保險(xiǎn)。（一）抵押貸款房地產(chǎn)抵押是抵押人在法律上將房地產(chǎn)抵押給抵押權(quán)人（銀行

17、）而為借款人獲得貸款的行為。若債備人不能按期償還貸款本金和利息，抵押權(quán)人有權(quán)處分抵押房地產(chǎn)。抵押貸款一般操作流程有：抵押人申請(qǐng)貸款銀行調(diào)查、估價(jià)審核放 款抵押物保管辦理抵押登記辦理公證簽貸款合同抵押人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)抵押銀行審批在這個(gè)流程中的九的步驟中，作為中介機(jī)構(gòu)應(yīng)涉及三步：即：調(diào)查評(píng)估、保險(xiǎn)、抵押登記其中最主要的調(diào)查評(píng)估，調(diào)查包括現(xiàn)場(chǎng)勘察和確認(rèn)標(biāo)的物。為什么要強(qiáng)調(diào)調(diào)查評(píng)估呢？主要是防患風(fēng)險(xiǎn)，在國(guó)內(nèi)其他地方“偷梁換柱”看物業(yè)現(xiàn)象出現(xiàn)了不少。同時(shí)我們作為中介公司要積極推介房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)，有保險(xiǎn)同樣是使我們參與的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)減少到最低限度。抵押登記是雙方當(dāng)事人的事情。但不排除中介機(jī)構(gòu)的參加與協(xié)助。

18、（二）按揭貸款房地產(chǎn)按揭貸款是指購(gòu)房時(shí)資金不足，在與房地產(chǎn)發(fā)展商簽訂購(gòu)買(mǎi)合同并交足規(guī)定比例的首期款的條件下，以該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)作為抵押向銀行取得貸款，并采取分期還本付息的方式，并由發(fā)展商承擔(dān)其還款提保責(zé)任，這是一種發(fā)生在銀行、發(fā)展商、購(gòu)房者三方之間的一種融資方式。下面簡(jiǎn)述一下深圳市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房按揭貸款規(guī)定。（企業(yè)與銀行之間不敘述）1、對(duì)象和條件：有身份證的中國(guó)居民在深投資辦企業(yè)的外商、港澳、臺(tái)灣及海外人士有固定工作和穩(wěn)定收入，具有償還能力在銀行開(kāi)到帳戶購(gòu)房首期款已付2、貸款資料戶口簿和身份證貸款申請(qǐng)表收入證明或自有資金證明經(jīng)公證的“商品房預(yù)售合同”或“商品房買(mǎi)賣合同”銀行要求的其他資料和證明3、貸款程序發(fā)展商同意作貸款提保，與銀行洽談按揭協(xié)議，包括按揭方式、貸款年限、貸款利息，還本付息方式等。銀行審批，并簽訂按揭協(xié)議購(gòu)房人同意依合同承購(gòu)的房地產(chǎn)抵押給銀行作為償付貸款本息的保證。提交貸款資料，提出貸款申請(qǐng)。簽訂貸款合同（購(gòu)房人與銀行）辦證合同公證購(gòu)買(mǎi)住房保險(xiǎn)（抵押期間，不間斷保險(xiǎn)，第一收益人）辦理抵押登記深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記處銀行執(zhí)管購(gòu)房文件和房地