1、,三,拿地階段成本的那些事,1.產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)； 2.項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)； 3.當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況和壟斷行業(yè)情況； 4.土地現(xiàn)狀及周邊地塊情況； 5.盈利模型估算 6.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,概念階段成本的那些事,1.上會(huì)之前與研發(fā)就提交定位會(huì)的方案進(jìn)行成本測(cè)算； 2.地塊中的多方案土方平衡測(cè)算； 3關(guān)注總圖標(biāo)高、地下室布局、戶(hù)型設(shè)置、贈(zèng)送面積、地庫(kù)形式、地庫(kù)層數(shù)及層高、地上地下車(chē)位比、地下車(chē)位配比、主體層高及總高度對(duì)成本的影響并優(yōu)化； 4.造采對(duì)總圖標(biāo)高和地下室的設(shè)置經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估： a. 是否已充分利用地形進(jìn)行場(chǎng)地設(shè)計(jì)，減少土方量； b. 塔樓布置在地下室四周，盡量靠邊； c. 能做半地庫(kù)，盡量少做或不做全

2、地庫(kù)； d. 盡量不做兩層地庫(kù)； e. 消防車(chē)道盡量少布置在地下室頂板； 5.督促相關(guān)職能部門(mén)積極與政府溝通，控制車(chē)位配比及地上地下車(chē)位比，用足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的地上車(chē)位配比； 6.結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)，如2.9米層高，60米以下不超過(guò)18層、60-80米不超過(guò)26層、80-100米不超過(guò)33層；層高增加樓層相應(yīng)減少。,方案階段成本的那些事,1.復(fù)核規(guī)劃指標(biāo)中實(shí)際建筑面積及指標(biāo)間的邏輯關(guān)系； 2.與項(xiàng)目研發(fā)、銷(xiāo)售、發(fā)展、工程、客服、物業(yè)確定項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)； 3.啟動(dòng)版目標(biāo)成本與投委會(huì)版成本差異及原因分析； 4.關(guān)鍵成本項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)管控措施； 5.確定總分包標(biāo)段劃分、合同界面、甲供材等合同

3、架構(gòu)； 6.總包、樁基、土護(hù)降合約形成方式及入圍單位； 7 對(duì)地上可售比、贈(zèng)送率、窗地比、墻地比、鋼筋含量、砼含量、地下室單車(chē)位面積、人防類(lèi)型和人防比例、地下室頂板覆土厚度、建面單方、地上可售單方等進(jìn)行成本優(yōu)化，確定的指標(biāo)后作為研發(fā)后續(xù)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。,施工圖階段成本的那些事,1.鋼筋含量、混凝土含量等指標(biāo)測(cè)算； 2.墻地比、窗地比、外墻各種材質(zhì)比例設(shè)計(jì)限額； 3.保溫材質(zhì)、厚度設(shè)計(jì)限額及專(zhuān)項(xiàng)方案審查； 4.建造標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn)清理； 5.施工圖預(yù)算編制及指標(biāo)測(cè)算，并及時(shí)對(duì)后續(xù)工程不合理設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行修訂；,設(shè)計(jì)階段成本管理的三件大事,總圖管理 限額指標(biāo) 建造標(biāo)準(zhǔn)及配置標(biāo)準(zhǔn),生長(zhǎng)的土地總圖管理,容

4、積率的高效使用：不同業(yè)態(tài)的最佳價(jià)值組合，不同地塊容積率平衡 豎向標(biāo)高的合理布置：減少土石方量 綜合管網(wǎng)與市政管網(wǎng)配套的匹配 提高可售比，減少贈(zèng)送面積以及灰空間面積 地下車(chē)位與地面車(chē)位的合理配置與優(yōu)化 日照管理 風(fēng)水,最佳容積率計(jì)算方法,模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類(lèi)型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則： 每平米土地增值（Zi）=售價(jià)（1-營(yíng)業(yè)稅及附加）-直接費(fèi)-間接費(fèi)參考容積率-每平米土地費(fèi)用 利潤(rùn)最大值Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1 Xi1 Xi*RiJ,限額指標(biāo)及建造標(biāo)準(zhǔn),給研發(fā)部、設(shè)計(jì)院規(guī)定動(dòng)作 限額

5、指標(biāo)：結(jié)合國(guó)家規(guī)范及地方規(guī)范、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)制定的性?xún)r(jià)比最高的數(shù)據(jù) 建造標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合產(chǎn)品定位、地方特色、競(jìng)品樓盤(pán)、公司經(jīng)營(yíng)理念制定的修建標(biāo)準(zhǔn)，其核心原則是錢(qián)要花在刀刃上。,限額指標(biāo)中影響成本的幾個(gè)重要因素,體形系數(shù) 含鋼量 砼含量 窗墻比 層高 層數(shù),龍湖的限額指標(biāo),含量指標(biāo)嚴(yán)格控制，施工圖設(shè)計(jì)階段需要及時(shí)跟進(jìn)含鋼量指標(biāo)、混凝土含量指標(biāo) 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式選擇合理，避免過(guò)度保守的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 盡可能使用高強(qiáng)度鋼筋，如三級(jí)鋼、四級(jí)鋼 控制布?jí)β剩畲笙薅冉档弯摻罨炷翂Φ牟贾?建造標(biāo)準(zhǔn)中一些影響成本的重要因素,外裝 立面復(fù)雜程度 初裝 水電配置標(biāo)準(zhǔn) 門(mén)窗 節(jié)能方案,龍湖的建造標(biāo)準(zhǔn)、配置標(biāo)準(zhǔn),按業(yè)態(tài)劃分 按產(chǎn)品定位

6、劃分 按地區(qū)特色劃分 按收益比例劃分,建筑單體中一些成本優(yōu)化管理措施,能做半地庫(kù)，盡量少做或不做全地庫(kù) 盡量不做兩層地庫(kù) 層高盡可能降低 地庫(kù)頂板覆土厚度不宜過(guò)厚 消防通道盡可能不設(shè)在車(chē)庫(kù)頂板上（如設(shè)消防車(chē)道，含鋼量將增加20kg/M2以上） 地庫(kù)柱距設(shè)置合理，有效提高停車(chē)效率 通過(guò)溝通盡量用足地上車(chē)位指標(biāo)，降低地下車(chē)庫(kù)面積 地庫(kù)平面盡可能方正，減少擋墻設(shè)置 車(chē)庫(kù)頂板采用結(jié)構(gòu)找坡 無(wú)梁樓蓋取代有梁板 基礎(chǔ)形式：地梁+筏板改為暗梁筏板 單個(gè)車(chē)位占用面積：28-32 平方米/車(chē)位（嚴(yán)控指標(biāo)） 合理設(shè)置沉降縫,地庫(kù)成本管理,結(jié)合建筑總高度進(jìn)行合理規(guī)劃建筑層數(shù)，如2.9米層高，60米以下不超過(guò)18層、

7、60-80米不超過(guò)26層、80-100米不超過(guò)33層；層高增加樓層相應(yīng)減少。平均每降低 0.1 米， 能降低造價(jià) 2%左右 。 塔樓布置在地下室四周，盡量靠邊 建筑風(fēng)格應(yīng)簡(jiǎn)單，盡可能減少外立面線(xiàn)條及復(fù)雜的造形，不做或減少異形外觀 降低體形系數(shù)，降低外墻與建筑面積比率，降低內(nèi)墻與建筑面積比率 結(jié)合節(jié)能計(jì)算，合理選擇窗型，外墻砌體材料。窗洞不宜過(guò)大，窗體分格合理，鋁合金含量降低，控制玻璃、五金件成本 外立面裝飾選材多涂料，少石材 盡量不做架空層 盡量不做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,平立剖的管理,地庫(kù)頂板不做任何裝修，結(jié)構(gòu)板交會(huì) 地庫(kù)墻柱可以采用耐水膩?zhàn)庸伟准纯?車(chē)庫(kù)地坪不做金剛砂或只在行車(chē)道做金剛砂，盡量不做環(huán)氧樹(shù)酯地坪 天棚頂板盡可能不抹灰，結(jié)構(gòu)交付 地坪可以在結(jié)構(gòu)澆灌時(shí)提高平整度控制，不再做地坪，結(jié)構(gòu)交付 能滿(mǎn)足節(jié)能計(jì)算的情況下可以選擇內(nèi)保溫 陽(yáng)臺(tái)、廚防局部防水即可，即管根處局部防水 （清水交房）衛(wèi)生間防水泛水高度做到300高即可 導(dǎo)墻滿(mǎn)足規(guī)范要求即可，盡量減少不必要的導(dǎo)墻、構(gòu)造柱,初裝修,（清水房交房）電入戶(hù)至表箱，水入戶(hù)至最近廚衛(wèi)。水電盡量不做到末端。 電梯梯速選擇合適 供水在有條件下才選擇一戶(hù)一表（遠(yuǎn)程抄表），否則選擇總表制