1、第六章 居住規(guī)劃,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述 第二節(jié) 租房與購(gòu)房的決策 第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃 第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃,第一節(jié) 居住規(guī)劃概述,一、居住規(guī)劃的重要性 迫使個(gè)人或家庭有目的地儲(chǔ)蓄 與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準(zhǔn)備的時(shí)間較短 住房支出數(shù)額巨大 有利于科學(xué)選擇合適的住房 是否買房、買房的價(jià)位和區(qū)域決策，需要細(xì)致周全的規(guī)劃 有利于合理選擇貸款計(jì)劃 只有事先進(jìn)行居住規(guī)劃，規(guī)劃購(gòu)房現(xiàn)金流，才能進(jìn)行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策,二、個(gè)人購(gòu)房動(dòng)機(jī),（一）自己居住 要考慮自身支付能力和居住質(zhì)量 居住質(zhì)量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務(wù)設(shè)施、交通、教育條件、物業(yè)管理 （二）投資 將住房當(dāng)成投

2、資工具，購(gòu)買住房獲取租金或資產(chǎn)增值 需要考慮的因素：自身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素,三、居住規(guī)劃的流程,第二節(jié) 租房與購(gòu)房的決策,一、租房與購(gòu)房的比較 二、租房與購(gòu)房的決策方法,思考,租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？,一、租房與購(gòu)房的比較,1. 租房的優(yōu)點(diǎn) 可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件 有更多剩余資金用于投資 對(duì)工作地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度 不必?fù)?dān)心住房?jī)r(jià)格下跌，不必承擔(dān)房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費(fèi)用 2. 租房的缺點(diǎn) 房租價(jià)格上漲 存在非自愿搬離風(fēng)險(xiǎn) 不能根據(jù)自身意愿進(jìn)行裝修,一、租房與購(gòu)房的比較,3. 購(gòu)房的優(yōu)點(diǎn) 有自由使用房屋

3、的權(quán)利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質(zhì)量 購(gòu)房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹 擁有住房后，可利用住房進(jìn)行抵押融資 4. 購(gòu)房的缺點(diǎn) 購(gòu)房支出很大，購(gòu)房前期財(cái)務(wù)壓力大 房屋的流動(dòng)性低，變現(xiàn)能力差 存在房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn) 不利于變換工作地點(diǎn),二、租房與購(gòu)房的決策方法,（一）年成本法 （二）凈現(xiàn)值法,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率 購(gòu)房年成本=自付款投資收益率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費(fèi)用 注意 此公式只考慮租房和購(gòu)房的資金成本 假定住房?jī)r(jià)值不發(fā)生變動(dòng)，房屋能夠以當(dāng)初的買價(jià)賣出,年成本法計(jì)算例子,案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米

4、。該房可租可售。 如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。 如果購(gòu)房，購(gòu)買的總價(jià)是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。 另外，購(gòu)買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。 假定，李小姐的年平均投資收益率是4% 請(qǐng)使用年成本法，判斷李小姐應(yīng)該租房還是買房？,年成本法計(jì)算步驟,李小姐租房年成本=300012+100004%=36400元 李小姐購(gòu)房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元 按年成本法，租房成本小于購(gòu)房成本。 提問：哪些因素沒有考慮到？是

5、否真的租房更便宜？,年成本法沒有考慮到的因素,未來房租的調(diào)整 未來房?jī)r(jià)的變動(dòng) 未來利率的變動(dòng) 如果利率降低，購(gòu)房占用資金的機(jī)會(huì)成本將降低，購(gòu)房年成本將降低。 時(shí)間因素 購(gòu)房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報(bào)率（4%） 隨著住房貸款的償還，購(gòu)房占用資金的成本將逐漸降低至4%（ 7000004%）,（二）凈現(xiàn)值法,凈現(xiàn)值法 將因租房和購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值 比較租房和購(gòu)房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算 計(jì)算公式,凈現(xiàn)值法計(jì)算案例,案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。 如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲100元。 而購(gòu)買的總價(jià)是

6、70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購(gòu)買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元。王先生估計(jì)居住4年后，仍能按原價(jià)出售。 請(qǐng)問，王先生租房還是買房合算？（王先生年平均投資回報(bào)率是4%）,凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）,王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值： 其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%12=0.33%,王先生租房現(xiàn)金流量表,凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（續(xù)）,王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值： 王先生貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，供還款15年，也即180期，每月還款額= 400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375元

7、（見Excel表格） 王先生4年后房貸余額=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元 4年后將賣房收入700000元償還當(dāng)月還款額3375元與房貸余額325592元，還剩371033元,王先生購(gòu)房現(xiàn)金流量表,凈現(xiàn)值法計(jì)算案例（結(jié)論）,可見，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229元大于購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。 租房與購(gòu)房的策略選擇： 如果住房?jī)r(jià)格呈上漲趨勢(shì)，往往購(gòu)房合算 購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋交易成本都較大 如果不打算在一個(gè)地方常住，租房往往比購(gòu)房劃算,第三節(jié) 購(gòu)房規(guī)劃,一、購(gòu)房規(guī)劃的流程 二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用 三、購(gòu)房的其他費(fèi)用,一、購(gòu)房規(guī)劃的流程,（一）估算購(gòu)

8、房總價(jià) （二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) （三）購(gòu)房區(qū)位選擇,（一）估算購(gòu)房總價(jià),可購(gòu)買房屋總價(jià)= 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款+可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款 = 目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)終值+每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄終值 = 目前可用于購(gòu)房的資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)（N=離購(gòu)房的年數(shù)，i=投資報(bào)酬率）+每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄年金終值系數(shù)（ N =離購(gòu)房的年數(shù)， i =投資報(bào)酬率） 可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額 =每年可供購(gòu)房的儲(chǔ)蓄年金現(xiàn)值系數(shù)（ N=貸款年限， i =房貸利率）,購(gòu)房總價(jià)估算案例,案例資料：李先生計(jì)劃5年后購(gòu)房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬元，其中50%可用于購(gòu)房。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中4萬元

9、可用于購(gòu)房。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報(bào)酬率約4%。李先生一家可買總價(jià)是多少的房屋？ 李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款=30萬50% （F/P, 4%, 5）+ 4萬 （F/A, 4%, 5）=39.92萬元 李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額= 4萬 （P/A, 6%, 15）=38.85萬元 李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)= 39.92萬元+ 38.85萬元=78.77萬元,（二）估算可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià),可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋需求面積 房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求 假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。 則，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)=78.77萬元

10、100=7877元/平米 應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格,（三）購(gòu)房區(qū)位選擇,根據(jù)可承受的住房?jī)r(jià)格，考慮如下區(qū)位因素 居住社區(qū)的生活環(huán)境 交通是否便利 是否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量 未來是否有升值空間,二、購(gòu)房規(guī)劃的應(yīng)用,（一）確定購(gòu)房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃 （二）換房規(guī)劃 （三）房屋投資規(guī)劃,（一）確定購(gòu)房目標(biāo)基礎(chǔ)上的籌資計(jì)劃,先確定購(gòu)房目標(biāo)（房屋面積、區(qū)位），再?zèng)Q定實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)的各種籌資計(jì)劃,案例資料,小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，收入年增長(zhǎng)率5% ，之前無任何儲(chǔ)蓄。 小王希望5年后買房，目標(biāo)購(gòu)買區(qū)房?jī)r(jià)目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)每年增長(zhǎng)5%。

11、銀行貸款額度是房?jī)r(jià)的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。 小王的年平均投資報(bào)酬率4%。 請(qǐng)問小王應(yīng)如何儲(chǔ)蓄，才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃？（為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，估算小王應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率）,計(jì)算步驟,小王目標(biāo)住房5年后價(jià)格=0.8萬元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1萬元 目標(biāo)住房所需首付款= 102.1萬元20%=20.42萬元 目標(biāo)住房所需貸款= 102.1萬元80%=81.68萬元,計(jì)算步驟（續(xù)）,假定小王購(gòu)房前的儲(chǔ)蓄率是s 第一年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70s 第二年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81s 第三年儲(chǔ)蓄終值=10（1

12、+5%）2 s（1+4%）2 =11.92s 第四年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04s 第五年儲(chǔ)蓄終值=10（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16s 五年后小王供積累資金=59.63s萬元 小王購(gòu)房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=20.4259.63=34.2%,計(jì)算步驟（續(xù)）,購(gòu)房后，小王如果采用本利等額償還方式 每年應(yīng)還房貸本利和=81.68萬元（P/A, 6%, 20) =7.12萬元 小王第六年年收入= 10萬元（1+5%）5 =12.76萬元 第六年應(yīng)有儲(chǔ)蓄率s=7.1212.76=55.8% 結(jié)論 小王前五年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到34.2%，第六年儲(chǔ)蓄率應(yīng)達(dá)到55.8%

13、。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例 以后25年還款期中，隨著收入增長(zhǎng)，為償還住房貸款的儲(chǔ)蓄率逐步下降,（二）換房規(guī)劃,隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入增加，住房需求會(huì)逐漸升級(jí)。 單身或新婚階段，以小戶型住房為主 小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并考慮周邊教育條件 人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房 退休時(shí)，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房 換房需要考慮的因素 有無能力支付換房所必須支付的首付款 有無能力償還換房后的貸款,（二）換房規(guī)劃（續(xù)）,案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價(jià)值100萬元的新房。郭先生舊房當(dāng)前市價(jià)50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購(gòu)買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸

14、按揭為7成，貸款利率6% 換房需要籌集的首付款=新房首付款（新房總價(jià)-新房貸款）- 舊房余值（舊房總價(jià)-舊房貸款） 郭先生換房需要籌集的首付款=100萬30% -（50萬-20萬）= 0元 郭先生換房后每年應(yīng)償貸款=70萬 （P/A, 6% , 15)=7.21萬元 如果不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款=20萬 （P/A, 6% , 15)=2.06萬元 換房后，還款壓力增加較多。,（三）房屋投資規(guī)劃,投資房產(chǎn)的收益 租金收入 買賣差價(jià) 投資房產(chǎn)要考慮的因素 未來租金走勢(shì) 未來房?jī)r(jià)走勢(shì) 購(gòu)房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費(fèi)用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費(fèi) 案例略 計(jì)算房屋投資的現(xiàn)

15、金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值 計(jì)算房?jī)r(jià)出售現(xiàn)值時(shí)，應(yīng)使用房屋投資的必要報(bào)酬率,三、購(gòu)房的其他費(fèi)用,（一）普通居住房的購(gòu)房稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅：由賣方承擔(dān)；購(gòu)房滿5年的，免征營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)房未滿5年的，征買賣差額的5.25%-5.55% 個(gè)人所得稅：由賣方承擔(dān)；購(gòu)房滿5年且唯一房，免征個(gè)人所得稅；否則，征買賣差額的20%，或賣出價(jià)的1%（由賣出方選擇） 契稅：由買方承擔(dān)；房屋面積90平米以上的，征賣出價(jià)的1.5%；房屋面積90平米及以下的，征賣出價(jià)的1% 其它稅費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi) （二）普通居住房的購(gòu)房中介費(fèi)用 一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協(xié)商） 可由買賣雙方約定由誰支

16、付中介費(fèi)用 （三）購(gòu)房貸款過程中發(fā)生的各種費(fèi)用 評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用,第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃,一、住房貸款的種類 二、住房貸款償還方式 三、住房貸款期限的確定,一、住房貸款的種類,（一）公積金貸款 具有政策補(bǔ)貼性質(zhì) 貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款 一般最長(zhǎng)不超過30年 （二）商業(yè)貸款 發(fā)放對(duì)象廣泛，手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單 貸款利率較高 個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)30年，個(gè)人商業(yè)用房貸款最長(zhǎng)10年 （三）組合貸款 如果住房公積金貸款不足，可以同時(shí)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款,二、住房貸款償還方式,（一）到期一次還本付息 貸款到期后一次性歸還全部本金和利息 短期（一年期）個(gè)人住房貸款一般用這種方式 （二）等額本金還款 每次還款，償還的本金相等，同時(shí)付清當(dāng)期應(yīng)付的利息 每月還款額=貸款本金還款期數(shù) +（貸款本金-累積已還本金）當(dāng)期利率 期初還款負(fù)擔(dān)重，適合有一定儲(chǔ)蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭 （三）等額本息還款（最常見） 每次還款的金額（本金加利息）相等，現(xiàn)金流相當(dāng)于一個(gè)年金 貸款本金=每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) （四）其它方法 等比累進(jìn)還款法，每次還款比例增加 等額累進(jìn)還款法，每次還款金額增加,三、住房貸款期限的確定,購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款