1、謹呈：安徽隆和置業(yè),杭州尚策整合營銷機構（SCIMC） 2013. 06. 06,西遞1047 商業(yè)業(yè)態(tài)定位策略方案, 旅居西遞，一夢千年 ,人文西遞，大美之地； 盛世徽情，似幻如夢； 夢回1047,商業(yè)定位構思,一、項目區(qū)域淺析 二、項目本體研讀 三、項目商業(yè)界定 四、商業(yè)發(fā)展構思 五、商業(yè)業(yè)態(tài)細化,Commercial positioning concept,一、項目區(qū)域淺析,The analysis of the project area,1,地理人文,Geographic & humanities,徽派文化，歷史悠久,黃山市,西遞村,西遞以徽派古民居時間歷時 文化遺產而名揚院外； 西遞

2、古民居文化位居黃山市 黟縣西遞鎮(zhèn)西遞村，隸屬村 級行政單位； 村落呈船形，保存有完整的 古民居122幢，現有居民 300余戶，人口1000余人； 西遞1047項目，位居西遞 村4A風景區(qū)核心位置。,2,旅游發(fā)展,Tourism development,美景環(huán)伺，前景可期,歷史文化久遠，旅游景區(qū)林立，數量相對較多； 西遞、宏村于1999年12月根據文化遺產遴選標準被列入世界遺產名錄； 西遞村位于黃山市眾多景區(qū)之中，被周邊景區(qū)環(huán)抱； 西遞區(qū)域年游客量突破百萬之眾。,宏村,西遞,黃山景區(qū),3,商業(yè)氛圍,Commercial atmosphere,業(yè)態(tài)單一，配套稀缺,以西遞古村落為圓心，分別以3公里、

3、8公里為半徑，我們調研發(fā)現西遞周邊文化娛樂休閑業(yè)態(tài)方面，目前僅有距離8公里之外的江南壹品旅游商貿城內有一處KTV，其斜對面還未預售的龍川廣場內的影院何時建成尚未可知，文化休閑娛樂業(yè)態(tài)幾乎沒有： 方圓8公里內無購物中心； 3公里內無娛樂中心，8公里內僅1處； 8公里內，除文化景區(qū)外，無文化中心； 區(qū)域內商業(yè)配套和文化配套中心相對稀缺。,二、項目本體研讀,The research of the project itself,項目概覽,Project to browse,西遞古村落坐落于中國古民居世界文化遺傳的西遞宏村，坐落于黃山南麓。而項目位居西遞村4A風景區(qū)核心位置。項目東西兩側均為山地，植被豐

4、富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，同時與西遞古村落為鄰。,總建筑面積：48637平米； 占地面積：74826平米（約113畝）； 建筑容積率：0.65； 物業(yè)形態(tài)：底層或多層建筑； 建筑風格：純徽派建筑文化。,1,大美之地，正居西遞,2,發(fā)展優(yōu)勢,Advantages for development,條件優(yōu)越，多重利好,通過項目所在區(qū)域分析可知： 項目所處交通便利，通達性強； 名勝景區(qū)環(huán)伺，可共享旅游地影響力； 旅游產業(yè)發(fā)展，游客數量日增； 區(qū)域商業(yè)氛圍較薄弱，同質化競爭較少； 區(qū)域徽州文化底蘊深厚，對外吸引力強。,3,商業(yè)思考,Business thinking,把握發(fā)展機遇，合理規(guī)劃商業(yè)，塑造項目特色,隨

5、著旅游產業(yè)的縱深發(fā)展，旅游也逐漸升級為以體驗和消費為主的深度游，單純的旅游地觀光不僅不能滿足不同旅游群體的需求，而且也無法帶來旅游消費的快速增長。 西遞古村落，一脈承襲徽派文化，但旅游形態(tài)仍以產品觀光旅游為主，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，游客留宿較少。而西遞1047，直接毗鄰西遞古村落景區(qū)，隨著商業(yè)的科學發(fā)展，可以成為承接西遞以及周邊景區(qū)旅游人群轉移、旅居、體驗、消費的重要平臺。,西遞1047，區(qū)域環(huán)境良好，且隨著旅游熱的不斷升溫和徽州文化影響力的不斷擴大，發(fā)展機遇無限，隨著項目的科學規(guī)劃和持續(xù)落地，擁有成為承接西遞以及周邊景區(qū)旅游人群樞紐地的巨大潛力。但是當前，我們需要正視項目面臨的機遇與挑戰(zhàn)。,機遇,挑

6、戰(zhàn),承接旅游人群 轉移 滯留 體驗 消費 重要樞紐,交通便利，通達性強； 景區(qū)環(huán)伺，可享旅游客流； 產業(yè)發(fā)展，游客數量日增； 商業(yè)氛圍薄弱，同質化競爭少； 徽州文化底蘊深厚，吸引力強。,項目商業(yè)業(yè)態(tài)暫不清晰； 商業(yè)規(guī)劃主題尚不明確； 尚未形成統(tǒng)一商業(yè)服務特色； 商業(yè)受旅游季節(jié)性影響波動。,西遞古村落等景區(qū)，無法全方位滿足游客深度旅游需求，且從文物保護角度出發(fā)，旅游地范圍內的商業(yè)業(yè)態(tài)等也將向外分流，就此看來，西遞1047商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，而要想成為區(qū)域內承接旅游客群轉移、旅居、體驗、消費的重要樞紐，必將先經統(tǒng)一科學的商業(yè)規(guī)劃。,三、項目商業(yè)界定,The project business defi

7、nition,假使，剔除掉項目周邊旅游文化景區(qū)等因素，那么西遞1047就只是一幢幢空落落的房子，如今，既然看到區(qū)域商業(yè)發(fā)展的潛力，那么我們應該依靠現有優(yōu)勢，結合旅游和文化元素，塑造項目特色，構建個性主題，進而開展科學商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，最終將項目打造成能夠獨立承接西遞及周邊景區(qū)游客和其他外來客群，提供轉移、旅居、體驗、消費的重要樞紐和平臺。,項目界定,旅游商業(yè)地產,規(guī)模界定,區(qū)域小型規(guī)模商業(yè),客群界定,周圍原住民、景區(qū)游客及其他外來客群,商業(yè)界定,以旅游和文化為主題的區(qū)域商業(yè)中心,文化,旅居西遞，一夢千年,承接客群轉移、旅居、體驗、消費的重要樞紐,主題化商業(yè)街區(qū)，綜合性商業(yè)業(yè)態(tài),延長旅客滯留時間,旅

8、游,擴大旅客消費渠道,增加旅客消費支出,圍繞旅游和文化元素，構建西遞1047項目商業(yè)形態(tài)主題，致力將項目打造成能夠承接目標客群轉移、旅居、體驗、消費的重要樞紐和平臺，并據此方向，規(guī)劃主題化商業(yè)街區(qū)以及綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，旨在實現延長旅客滯留時間、擴大旅客消費渠道、增加旅客消費支出的最終目的，實現盈利。,項目商業(yè)初探,四、商業(yè)發(fā)展構思,The business development ideas,根據此前對項目區(qū)域、項目本體的研究，可以明確項目發(fā)展商業(yè)擁有的優(yōu)勢條件；同時，面對亟需發(fā)展的商業(yè)，我們面臨諸多挑戰(zhàn)。 言而總之，針對項目后續(xù)商業(yè)發(fā)展，我們需要： 善用現有優(yōu)勢條件，承接周圍原住民、景區(qū)游客

9、及其他外來客群； 面對當下挑戰(zhàn)，合理規(guī)劃商業(yè)，打造由主題化商業(yè)街區(qū)和綜合性商 業(yè)業(yè)態(tài)構成的重要樞紐。,方向思考,Direction of thinking,1,根據我們對項目的了解與研究，對周圍商業(yè)的考察和認知，以及對區(qū)域現狀的系統(tǒng)思考，針對本項目的商業(yè)發(fā)展，我們將其定位為： 集旅居、餐飲、娛樂、休閑、購物、體驗于一體 由主題化商業(yè)街區(qū)和綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)構成 一站式旅游商業(yè)樞紐,發(fā)展定位,Development localization,2,文化,旅居西遞，一夢千年,一站式旅游商業(yè)樞紐,主題化商業(yè)街區(qū)，綜合性商業(yè)業(yè)態(tài),旅居,旅游,徽州文化,文化碰撞,西遞古村,其他景區(qū),餐飲,休閑,娛樂,購物,體

10、驗,“三街 二區(qū) 一地帶(Zone)”,五、商業(yè)業(yè)態(tài)細化,The form of business planning,根據此前分析結論，對本項目商業(yè)業(yè)態(tài)進行詳細的劃分。為使商業(yè)規(guī)劃更明朗、具體，并在后續(xù)落地過程中，形成分區(qū)塊統(tǒng)一商業(yè)主體及服務特色，并且考慮到旅游季節(jié)性波動對本地商業(yè)的影響，本次業(yè)態(tài)分布細化主要秉承兩個原則： 商業(yè)分區(qū)原則：動靜分區(qū)、繁華相連，以期統(tǒng)一規(guī)劃各分區(qū)主題； 商業(yè)分層原則：上下相連、配合利用，各空間一專多能，減少經營季節(jié)性波動。,業(yè)態(tài)細分原則,Classification principles of business,動靜分區(qū),繁華活動分區(qū),寧靜活動分區(qū),根據動靜分離原

11、則，將項目二期分為繁華活動分區(qū)和寧靜活動分區(qū)，一方面為藝術和居住提供寧靜環(huán)境，另一方面為購物、餐飲等提供熱鬧氛圍。,業(yè)態(tài)分區(qū),根據“三街二區(qū)一地帶（ZONE）”商業(yè)布局規(guī)劃，將項目具體劃分，這樣方便根據各自區(qū)塊設置主題，分隔清晰，布局有致。,藝術、旅居一條街,休閑、購物一條街,娛樂、餐飲一條街,文化火花地帶 （ROCK-ZONE）,綜合服務區(qū)塊,日常服務區(qū)塊,動線分布,正常行進路線 觀光購物路線 關鍵停留地點,在動靜分區(qū)的基礎上，根據區(qū)域內的商業(yè)發(fā)展需要，將項目二期商業(yè)分解為“三街二區(qū)一地帶（ZONE）”，并通過其中業(yè)態(tài)的細化，一站式滿足目標客群旅居、購物、娛樂、休閑、餐飲、體驗等全方位需求，

12、拓寬客群消費渠道，延長滯留時間，實現項目盈利。 并且，通過“三街二區(qū)一地帶”的商業(yè)分解，為打造項目分區(qū)塊主題留足空間，鍛造項目個性化價值。,商業(yè)業(yè)態(tài)細分,Business form decomposition,三街：娛樂餐飲一條街、休閑購物一條街、藝術旅居一條街，分設不同主題，各自滿足目標客群各方面深度旅游需求； 二區(qū)：綜合服務區(qū)塊、日常服務區(qū)塊，邀請銀行、藥鋪等業(yè)態(tài)進駐，提供健康、衛(wèi)生等日常服務所需； 一地帶（ZONE）：此區(qū)塊中，有地方特色的搭臺唱戲，也有外界引進的HIP-HOP街頭潮流范，中西文化在此產生碰撞，同時滿足年輕背包客們和中老年旅游人的不同需求，并形成項目亮點和特色，這里就叫“

13、文化火花地帶”！,“三街”,Three streets,1,A,娛樂餐飲一條街,舌尖流香，繞梁余音，夢轉千年。,在這個街區(qū)中，引入一系列餐飲、娛樂品牌，如當地知名的食品小吃品牌及外來的知名餐飲品牌，打造一條以徽派菜式為主、其他各式餐飲為輔的餐飲街區(qū)，考慮到客群的流動性，建議以幾家大中型徽菜館為主，輔以其他快餐、小吃，打造特色餐飲街；引入網吧、酒吧、KTV等，提供全方位服務。,經營業(yè)態(tài)細分 大中型徽菜館； 品牌快餐、小吃； 桌球房； 棋牌室； KTV； 酒吧等。,結合旅游人群及贊助人群的日夜餐飲習慣差異，除特色徽菜館之外，其他快餐和小吃店在夜間可以轉為酒吧、排擋或燒烤，那么這條街區(qū)也將在夜間變?yōu)?/p>

14、山間的慢調夜生活街區(qū)。,“三街”,Three streets,1,B,休閑購物一條街,山間小憩，綢緞綾羅，夢逾千年。,在這個街區(qū)中，利用建筑優(yōu)勢，設置中心綜合性購物商場，街道兩側規(guī)劃文房四寶、木雕石雕、徽州文化紀念品等參觀、采購商鋪；同時，引入本土或者外來休閑品牌，為游客提供合適的休憩場所，讓這片區(qū)塊宜購宜休。,經營業(yè)態(tài)細分 中型綜合購物商場； 特色紀念品展售區(qū)； 茶館、咖啡廳等休閑品牌； 休閑、運動品牌服飾商店。,“三街”,Three streets,1,C,藝術旅居一條街,水墨徽州，高粱一夢，夢回千年。,在這個街區(qū)中，滿足游客文化和旅居的訴求。引入麗江和杭州模式，打造兩處青年旅社，并在旅社

15、的規(guī)劃過程中，重視時尚和創(chuàng)意，力求一重空間多重應用；規(guī)劃藝術品展示區(qū)和銷售區(qū)，邀請名家大師前來駐場，并同浙江美院等機構、高校合作，將此作為寫生或培訓基地；同時，在這個區(qū)域規(guī)劃一處五星級衛(wèi)生間，形成與周邊景區(qū)差異化的比較優(yōu)勢。,經營業(yè)態(tài)細分 青年旅社； 藝術品展售區(qū)； 藝術寫生及培訓基地； 同時，本區(qū)域內規(guī)劃一處五星級公共衛(wèi)生間。,“二區(qū)”,Two areas,2,A,日常服務區(qū)塊,在此區(qū)塊中，引入一系列周邊原住民和暫住游客日常所需的業(yè)態(tài)，如銀行、旅行社、中通快遞、干洗店等，滿足日常所需。,經營業(yè)態(tài)細分 百姓緣大藥房； 小型醫(yī)療中心； 中國農業(yè)銀行/農村商業(yè)銀行； 干洗店； 旅行社； 中通快遞； 票務預訂點等。,“二區(qū)”,Two areas,2,B,綜合服務區(qū)塊,此區(qū)塊，用以滿足客群關于身體健康、休閑養(yǎng)生等綜合性需求，引入SPA、足浴等業(yè)態(tài)，使游客在旅游勞頓之余，放松身心，健康養(yǎng)生。,經營業(yè)態(tài)細分 田園SPA； 良子足浴； 垂釣及漁具用品點； KTV； 游樂廳； 棋牌室等。,“一地帶”,One zone,3,文化火花地帶,在這里，有傳統(tǒng)的搭臺唱戲，游客們可以在這里體會徽州特色戲曲，并且這里有傳統(tǒng)國學會館，游