1、水神堂、白洋裕、桃花山景點(diǎn)總體融資方案 通過對(duì)水神堂、白洋裕、桃花山三個(gè)景區(qū)的實(shí)地參觀，領(lǐng)略了偉大的造物主賜予的神奇的景觀之后，可以預(yù)知這三個(gè)景區(qū)未來光明的發(fā)展前景。然而，資金不足已經(jīng)成為我們景區(qū)開發(fā)中直接面臨的問題。如何謀求多元化的融資格局，破解“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬局面，是我們面臨的重要問題。按照“多渠匯流”的原則，根據(jù)旅游業(yè)投融資的趨勢(shì)和規(guī)律，結(jié)合我們景區(qū)的實(shí)際和特點(diǎn)，本次規(guī)劃提出“九龍治水”的融資綜合解決方案。即：“跑錢”方案、“借錢”方案、“引錢”方案、“融錢”方案、“兌錢”方案、“匯錢”方案、“轉(zhuǎn)錢”方案、“募錢”方案、“擠錢”方案。一、爭(zhēng)取國(guó)家和省市加大扶持（“跑錢”方案）抓

2、住中央實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，國(guó)家高度重視自然環(huán)境、文化遺產(chǎn)的保護(hù)、山西省強(qiáng)力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和加快旅游業(yè)發(fā)展等機(jī)遇，積極爭(zhēng)取中央、省、市、縣政府的資金扶持。（一）爭(zhēng)取理由鑒于以下兩個(gè)理由，申請(qǐng)上級(jí)政府加大扶持：1、自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，是中央和省、市、縣政府共同的責(zé)任。環(huán)境、歷史古跡保護(hù)所需投資巨大，我們作為景區(qū)的開發(fā)商不能獨(dú)立承擔(dān)。2、歷史悠久的古跡-白洋裕的古長(zhǎng)城可以作為遺產(chǎn)保護(hù)的理由，爭(zhēng)取省、市、縣財(cái)政上的扶持。我們目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較薄弱，遺產(chǎn)保護(hù)面臨巨大壓力。即使我們竭盡全力，仍然杯水車薪，沒有能力更多地對(duì)遺產(chǎn)保護(hù)進(jìn)行投入。（二）面臨機(jī)遇首先，中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)，構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略，重點(diǎn)

3、加大“三農(nóng)問題”的解決力度，并具體加大了對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，加上大同市這幾年的舊城改造翻天覆地，“促進(jìn)旅游發(fā)展業(yè)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的戰(zhàn)略，必將推進(jìn)對(duì)大同各旅游景區(qū)旅游配套環(huán)境整治的資金投入。其次，國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，必然會(huì)加大對(duì)中部發(fā)展的投入，旅游業(yè)作為中部崛起的先鋒產(chǎn)業(yè)，也必然會(huì)受到國(guó)家的關(guān)注和扶持。再次，山西省、大同市通過煤炭及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的資金積累，并積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，探索生態(tài)補(bǔ)償措施，客觀上構(gòu)成了省市政府加大對(duì)大同旅游業(yè)扶持的條件。（三）投資重點(diǎn)根據(jù)政府投資走向，重點(diǎn)投資于以下難以獲得直接收益的公共領(lǐng)域：1、交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境、安全防護(hù)基礎(chǔ)工程，如通往

4、桃花上的道路防護(hù)工程、通往白洋裕的道路建設(shè)；2、城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)是水神堂、白洋裕、桃花山景區(qū)的管線、上下水、電力、通訊、生活垃圾及污水處理等建設(shè)項(xiàng)目；3、大氣、水源等環(huán)境治理項(xiàng)目；4、生態(tài)建設(shè)工程，構(gòu)建景區(qū)區(qū)域完整的綠化系統(tǒng)；5、人力資源開發(fā)，重點(diǎn)是旅游從業(yè)人員培訓(xùn)。（四）配套措施為爭(zhēng)取國(guó)家、省、市、縣政府的投資，需要做好兩個(gè)方面的配套工作：1、打好政策組合拳，充分利用各種配套優(yōu)惠政策和各種資金渠道。全面、充分地利用農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水資源、環(huán)保、扶貧、中部、文化項(xiàng)目等各項(xiàng)優(yōu)惠政策，形成政策洼地；全面整合各方面投資渠道，形成規(guī)模投資。同時(shí)，系統(tǒng)地改善廣靈、靈丘旅游發(fā)展的總體環(huán)境。 2、根據(jù)投資

5、走向，做好項(xiàng)目前期工作。積極策劃和籌備一批既符合國(guó)家、省市投資重點(diǎn)，又結(jié)合我們?nèi)齻€(gè)景區(qū)特點(diǎn)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告的編制，特別要關(guān)注景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。二、加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作（“借錢”方案）我們?nèi)齻€(gè)景區(qū)的建設(shè)所需資金數(shù)額巨大，無(wú)法單純依靠政府投入予以解決，需要按照公司經(jīng)營(yíng)的思路，充分盤活資產(chǎn)存量，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，強(qiáng)力推進(jìn)有收益的公共服務(wù)設(shè)施及環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)。（一）資金渠道隨著國(guó)內(nèi)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的資金存量有了較大的增長(zhǎng)，商業(yè)銀行、政策性銀行的投資能力不斷提升。旅游業(yè)作為投資的熱點(diǎn)，越來越受到金融機(jī)構(gòu)的青睞，可以充分利用這一優(yōu)勢(shì)開辟融資渠道。同時(shí)，隨著我國(guó)利用國(guó)際

6、資金能力的提高和投資領(lǐng)域的進(jìn)一步開放，國(guó)際金融機(jī)構(gòu)在華投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，為旅游業(yè)拓展國(guó)際融資渠道創(chuàng)造了條件。具體資金渠道包括：向商業(yè)銀行（如工、農(nóng)、中、建、招商、中信等銀行）申請(qǐng)抵押或質(zhì)押貸款；向政策性銀行（如國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及進(jìn)出口銀行）申請(qǐng)貼息貸款；賣方信貸（主要指設(shè)備進(jìn)口融資）；通過擔(dān)保公司進(jìn)行融資擔(dān)保；申請(qǐng)世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行；申請(qǐng)國(guó)家間援助性貸款以及銀團(tuán)貸款。經(jīng)過這段時(shí)間的調(diào)查，山西的股份制商業(yè)銀行單家能直接對(duì)我們的項(xiàng)目進(jìn)行融資的可能性幾乎為零，一是因?yàn)榻衲甑呢泿耪咛o張，二是因?yàn)楦魃虡I(yè)銀行幾乎沒有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品為我們提供服務(wù)，即使有的商業(yè)銀行把

7、旅游項(xiàng)目作為扶持項(xiàng)目，三是因?yàn)楦魃虡I(yè)銀行幾乎沒有相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)為我們的項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，做一個(gè)沒有做過的項(xiàng)目不大現(xiàn)實(shí)。但是，經(jīng)過和國(guó)開行相關(guān)人員溝通后，國(guó)開行可以為我們以項(xiàng)目融資的形式來做，雖然難度比較大，但是還是有操作的可能性。國(guó)開行給我們的利率是以國(guó)家的基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)，中間費(fèi)用經(jīng)過溝通估計(jì)得三個(gè)點(diǎn)左右，加上基準(zhǔn)利率（三至五年6.9%，五年以上7.05%），按長(zhǎng)期貸款算總體了利率也就是11%左右。除國(guó)開行外，我們還可以嘗試著和農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)銀行廣靈、靈丘支行接觸，具體操作方法為我們將整體的項(xiàng)目抵押給政府，政府為我們給銀行做擔(dān)保，銀行貸款給我們，我們用預(yù)期收益作為還款來源，和這兩家銀行接觸的話，利

8、率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上要上浮30%左右，加上中間費(fèi)用按1.5個(gè)點(diǎn)算，總體利率也大約為11%左右。但是這段時(shí)間由于國(guó)家正在盤查政府欠債問題，經(jīng)過調(diào)查，以政府擔(dān)保的形式現(xiàn)在有相當(dāng)?shù)碾y度。還有一種非常具有可操作性的途徑就是“銀團(tuán)貸款”。根據(jù)國(guó)家有關(guān)的規(guī)定，國(guó)家對(duì)農(nóng)、牧、林、旅游等扶持項(xiàng)目每年都設(shè)有專項(xiàng)銀團(tuán)信貸額度，這里的銀團(tuán)貸款是指牽頭行與國(guó)外的商業(yè)銀行合作組成的扶持性資金銀團(tuán)。在旅游項(xiàng)目上國(guó)內(nèi)就有成功申請(qǐng)銀團(tuán)貸款的案例，比如泰州鳳城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)融資，據(jù)了解，鳳城河銀團(tuán)貸款項(xiàng)目由中國(guó)建設(shè)銀行泰州分行牽頭，交通銀行泰州分行及民生銀行共同參與，向泰州市鳳城河建設(shè)發(fā)展有限公司一次性投放4.5億元5年期銀團(tuán)貸

9、款，作為鳳城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目資金。最重要的是銀團(tuán)貸款最大的好處就是利率低（低于國(guó)家基準(zhǔn)利率），貸款時(shí)間長(zhǎng)（一般是五到十年）。（二）融資方式對(duì)于旅游資源開發(fā)，主要可以采用以下方式融資。1、門票質(zhì)押。以未來門票或連同其他收費(fèi)權(quán)作為質(zhì)押，向銀行、銀團(tuán)貸款。2、景區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一項(xiàng)資產(chǎn)當(dāng)作質(zhì)押進(jìn)行信貸。3、土地抵押。將國(guó)有的土地使用權(quán)抵押項(xiàng)目信貸，尤其是由于旅游相關(guān)開發(fā)引起大幅度增值的景區(qū)周邊的土地。4、建筑物抵押。將相關(guān)建筑物的所有權(quán)作為抵押進(jìn)行貸款。根據(jù)銀行及國(guó)家有關(guān)政策的規(guī)定，對(duì)旅游資源開發(fā)，可以采用項(xiàng)目融資的方式借款。項(xiàng)目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%

10、。開發(fā)商使用國(guó)有資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)則通過相應(yīng)金融工具對(duì)旅游資源的開發(fā)進(jìn)行貸款，包括比較靈活的小額信貸方式。根據(jù)這段時(shí)間的調(diào)查，目前，銀行尚無(wú)完善的對(duì)旅游資源開發(fā)進(jìn)行貸款的金融工具，但已有企業(yè)（如綿山，桂林濕地等）嘗試開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、未來收費(fèi)權(quán)等質(zhì)押的辦法，并取得了成功。實(shí)際操作中，如果我們自身的資本金不能達(dá)到總規(guī)劃的25%以上時(shí)，在能確認(rèn)銀行貸款能獲批的情況下，我們可以零時(shí)拆借一部分資金作為資本金為銀行提供資金證明，使自身的資本金達(dá)到25%以上。（三）投資重點(diǎn)1、有收益的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如煤氣、自來水、污水排放、垃圾處理等。2、可以帶來土地增值和其他相關(guān)收益的基礎(chǔ)設(shè)施，如桃花上溶

11、洞開發(fā)項(xiàng)目、白洋裕長(zhǎng)城修復(fù)項(xiàng)目、道路交通等。3、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理等土地開發(fā)項(xiàng)目，如商業(yè)、景區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。4、景區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（四）配套措施為了有效地實(shí)現(xiàn)與金融機(jī)構(gòu)合作的融資目標(biāo)，需要采取以下措施。1、成立資產(chǎn)信貸公司，明確借貸主體，目前可以利用現(xiàn)有的旅游開發(fā)公司。2、明確資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，分離出可用于借貸的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抵押資產(chǎn)。3、加大前期工作的力度，研究三個(gè)景點(diǎn)的資產(chǎn)體系及相應(yīng)的政策扶持措施。三、加大項(xiàng)目對(duì)外招商引資力度（“引錢”方案）這三個(gè)景區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，旅游開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值很高，投資回收在運(yùn)作好的基礎(chǔ)上是有較好的保障的，招商引資應(yīng)成為融資的重點(diǎn)之一。

12、（一）有利條件1、旅游開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)開始成為投資的熱點(diǎn)，大量游資正在向旅游領(lǐng)域匯集。2、這三個(gè)景區(qū)距離京、津、冀較近，加上山西的人口較多，具備較大的游客基數(shù)，投資項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)支撐。3、景區(qū)的旅游服務(wù)體系絕對(duì)有很大的發(fā)展空間，適合商業(yè)資金的進(jìn)入。4、白洋裕有最古老的長(zhǎng)城作為文化遺產(chǎn)可以開發(fā)，水神堂具有幾千年的文化底蘊(yùn)可以宣揚(yáng)，桃花山國(guó)內(nèi)首屈一指的溶洞資源有著無(wú)限誘人的魅力，總體來講這三個(gè)景區(qū)的旅游資源開發(fā)潛力很大，具有較大投資回報(bào)空間。（二）招商引資方式我們成立專業(yè)招商機(jī)構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)人、專題招商會(huì)、參加招商會(huì)、專用招商網(wǎng)站、其它媒體傳播招商等渠道發(fā)布招商信息，根據(jù)項(xiàng)目和我們自身的情況，

13、確定具體的招商引資方式。1、招募入股融資我們以股份有限公司的主發(fā)起人的身份，向社會(huì)定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。2、定向募股融資我們先成立自己絕對(duì)控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會(huì)定向募股，以增資擴(kuò)股的方式，引入資本金。具體方式有：戰(zhàn)略投資人、搭車投資人、資產(chǎn)整合等。3、整體項(xiàng)目融資我們?cè)陂_發(fā)中，設(shè)立為若干個(gè)項(xiàng)目，并制作單個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)計(jì)劃書，按照投資規(guī)范的要求、準(zhǔn)備招商材料，并依據(jù)招商材料，向境內(nèi)外的社會(huì)資金進(jìn)行招商，其中可以采用BOT等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)等。其中景區(qū)所有的房屋、酒店、會(huì)所、賓館等的建設(shè)都可以采用這種形式來進(jìn)行融資。

14、最適合我們的、可以供我們利用的就是每年一度的由國(guó)內(nèi)專業(yè)旅游投融資研究機(jī)構(gòu)“中資旅游研究所”主辦的“中國(guó)旅游投融資項(xiàng)目洽談會(huì)”（簡(jiǎn)稱“旅洽會(huì)”）。我們可以帶著我們的項(xiàng)目去尋找合適的投資者。（三）配套措施1、加大投資開放力度，積極推進(jìn)整體項(xiàng)目的建設(shè)。投資項(xiàng)目開放，引進(jìn)省外、國(guó)外資金，制定優(yōu)惠政策，探索多種合作模式。2、樹立親商、富商的理念，轉(zhuǎn)換經(jīng)驗(yàn)管理職能，建立服務(wù)性的、誠(chéng)信的開發(fā)商。3、搞好項(xiàng)目包裝與招商資料的準(zhǔn)備，具體材料包括：項(xiàng)目建議書、商業(yè)計(jì)劃書、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目策劃及旅游目的地規(guī)劃、具體合作意向、各項(xiàng)優(yōu)惠政策、基本法律文件等。四、充分利用資本市場(chǎng)融資（“融錢”方案）隨著旅游業(yè)的發(fā)

15、展和資本市場(chǎng)的發(fā)育，通過資本市場(chǎng)融資已成為旅游開發(fā)可選擇的融資方式之一，迄今為止，中國(guó)資本市場(chǎng)上已有旅游上市公司47家，其中景區(qū)類旅游上市公司13家（以上這兩個(gè)數(shù)據(jù)不一定準(zhǔn)確，這是2006年的數(shù)據(jù)）。資本市場(chǎng)也應(yīng)是我們?nèi)齻€(gè)景區(qū)旅游開發(fā)的資金來源之一。（一）資本市場(chǎng)融資方式1、國(guó)內(nèi)上市融資2、海外融資海外融資有多種方式，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險(xiǎn)債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等。海外融資目前受到一些政策限制，但具體操作時(shí)仍可通過多種方法加以運(yùn)作，這需要一家海外投資銀行作為承銷商，全面進(jìn)行安排和設(shè)計(jì)。3、信托融資新的信托法出臺(tái)以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了很大的運(yùn)作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其

16、中，以項(xiàng)目和專題方式發(fā)行信托投資憑證，將旅游項(xiàng)目打包，向社會(huì)集資的方式，比較適合我們這三個(gè)景區(qū)的實(shí)際。據(jù)調(diào)查，中信信托公司就正在策劃發(fā)行西部旅游信托憑證，把西部旅游項(xiàng)目打包，通過信托憑證，向社會(huì)集資。而我們也可以利用某些信托公司對(duì)旅游產(chǎn)品的青睞與傾向，向其進(jìn)行融資溝通。這段時(shí)間通過和中信信托的幾次溝通得知，其有非常大的意愿和我們接觸，但是其利率也是高的怕人，估計(jì)連中間費(fèi)用長(zhǎng)期貸款得達(dá)到20%左右。但有個(gè)優(yōu)點(diǎn)是下款速度快，估計(jì)一到三個(gè)月就能辦理完成。（二）現(xiàn)狀特點(diǎn)由于我們的景區(qū)項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，一切的公司經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)都為空白，所以現(xiàn)在上市融資只能作為一種構(gòu)想與努力的方向，也可以從現(xiàn)在開始就按上市公司的管

17、理程序來要求自己，為將來的上市做好準(zhǔn)備。（三）面臨障礙1、資源開發(fā)類旅游企業(yè)存在門票收入不能列入公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的限制，影響旅游開發(fā)公司直接上市。2、遺產(chǎn)類旅游資源能否轉(zhuǎn)讓開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，目前存在爭(zhēng)議，操作規(guī)則不明。3、當(dāng)前資本市場(chǎng)不景氣，融資效果受到影響。（四）配套措施1、優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從主要依賴門票收入的景區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，向賓館、民居旅館、餐飲經(jīng)營(yíng)、旅游交通、旅游紀(jì)念品產(chǎn)銷等多項(xiàng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資本和收入，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力。2、積極探索資本市場(chǎng)上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信托融資的可能和效果。五、創(chuàng)新模式盤活民居資產(chǎn)（“兌錢”方案）當(dāng)代人的生活方式和居住觀念正在發(fā)生著深刻的變革，旅游與房

18、地產(chǎn)結(jié)合，創(chuàng)造各種旅游住所，已經(jīng)成為景區(qū)深度開發(fā)的趨勢(shì)。（一）盤活方式以“我在桃花山（水神堂、白洋裕）有個(gè)家”為主題，策劃系列拍賣、發(fā)售和招租等活動(dòng)，具體方式如下。1、產(chǎn)權(quán)融資包括：產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項(xiàng)目公司拆分產(chǎn)權(quán)發(fā)售等。2、出售部分產(chǎn)權(quán)包括：分時(shí)度假等。3、第二駐地包括：第二居所、企業(yè)第二總部（或企業(yè)莊園）等。4、租賃融資包括：設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等。5、民居收藏包括：文化民居收藏、主題民居收藏等。產(chǎn)權(quán)融資現(xiàn)在運(yùn)用的最好的就是海南、山東沿海城市的部分地產(chǎn)商，我們可以借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，在這里不加累述。在我們建設(shè)的過程中，有好多項(xiàng)目能涉及到租賃融資，比如上下山用的纜車，大型游樂場(chǎng)設(shè)備，大型機(jī)械電器設(shè)備等等可以采用設(shè)備租賃融資。而資產(chǎn)，土地，房屋租賃可看我們募集的資金的總量視情況具體安排。（二）配套措施1、成立專門的民居資產(chǎn)管理公司，