1、利嘉圖文出品,1,住宅小區(qū)物業(yè)安全管理-0,利嘉圖文出品2005,利嘉圖文出品,2,第一章、安全管理概述,第一節(jié)物業(yè)安全管理的概念 一、物業(yè)安全管理的含義 1.安全 安全，指沒有危險，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包含3層含義： 其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共 場所秩序保持良好的狀態(tài)。 其二，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財產(chǎn)不受侵害，而且指不存在其他因素導(dǎo)致 這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險，也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài)。 其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個方 面的安全。,利嘉圖文出品,

2、3,第一章、安全管理概述,影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：人為侵害因素， 如失火、偷竊、打架等；自然侵害因素，如大風刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應(yīng)了解這些影響安全的因素，并隨時注意處理。,利嘉圖文出品,4,第一章、安全管理概述,物業(yè)安全管理作為一項職業(yè)性的服務(wù)工作，是介入公安機關(guān)職責和社會自我防范之間的 一種專業(yè)保安工作，較之于社會治安管理的這兩種形式(公安機關(guān)和社會自我防范)具有補充 的性質(zhì)，具有補充國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及工作職責范圍針對性的優(yōu)點。 物業(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境 ，以提高生活質(zhì)量

3、和工作效率。,利嘉圖文出品,5,第一章、安全管理概述,美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現(xiàn)的需要。 這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據(jù)這個理論，當人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展、科學技術(shù)水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務(wù)內(nèi)容和規(guī)范也

4、會隨著社會總體經(jīng)濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。,利嘉圖文出品,6,第一章、安全管理概述,二、物業(yè)安全管理的內(nèi)容 物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。 1.治安管理 對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反治安管理條例的行為進行制止，并報公安機關(guān)處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等； 對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物， 搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。,利嘉圖文出品,7,第一章、安全管理概述,2.消防管理 其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災(zāi)，消防器材的保 養(yǎng)和維修等

5、。,利嘉圖文出品,8,第一章、安全管理概述,3.車輛交通管理 主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。,利嘉圖文出品,9,第一章、安全管理概述,三、物業(yè)安全管理的機構(gòu)設(shè)置與職責 保安部的主要職責是： 貫徹執(zhí)行國家公安部門關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi) 的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負責； 組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設(shè)置和人員安排的意見，制定崗位職 責和任務(wù)要求，主持安全工作例會； 熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預(yù)見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施； 積極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破

6、壞、防自然災(zāi)害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力； 抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓(xùn)工作，提出并落實教育培訓(xùn)計劃。,利嘉圖文出品,10,第一章、安全管理概述,安全機構(gòu)設(shè)置按項目組織架構(gòu)。,利嘉圖文出品,11,第一章、安全管理概述,第二節(jié)物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則 一、指導(dǎo)思想 物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機構(gòu)，用盡可能先進的設(shè)備、設(shè) 施，選派最具責任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百計地作好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情 況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，

7、及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟損失減少到最低點。,利嘉圖文出品,12,第一章、安全管理概述,二、“五落實”原則 1.思想落實 即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)管理公司要 大力進行安全的宣傳教育，組織學習有關(guān)的法規(guī)和規(guī)定，學習兄弟單位的先進經(jīng)驗和內(nèi)部制訂的各項安全制度、崗位責任制和操作規(guī)程等。通過宣傳和不斷學習，使廣大員工和業(yè)主、 使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作。,利嘉圖文出品,13,第一章、安全管理概述,2.組織落實 物業(yè)管理公司要有主要的領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全委員會，負責安全管理的工

8、作。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構(gòu)負責安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個附屬的機構(gòu)放在某一個其他部門里。,利嘉圖文出品,14,第一章、安全管理概述,3.人員落實 物業(yè)管理公司的主要領(lǐng)導(dǎo)要兼任安全委員會的主任，而且要把安全管理提到日常的議事 日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)崗位培訓(xùn)，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù) 落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。,利嘉圖文出品,15,第一章、安全管理概述,4.制度落實 物業(yè)管理公司要根據(jù)國家的有關(guān)政策法

9、規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實際情況 ，制定出切實可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責任制、安全管理操作規(guī)程等，并要堅決組織貫徹執(zhí)行。,利嘉圖文出品,16,第一章、安全管理概述,5.裝備落實 要配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防 噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，以增強安全管理的安全系數(shù) 與效率，保證人身和財產(chǎn)的安全。,利嘉圖文出品,17,第一章、安全管理概述,第三節(jié)物業(yè)安全管理的意義 1.物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護社會安定團結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區(qū)所組成的

10、，只有作好各個社區(qū)的安全 管理，才能實現(xiàn)社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)的目標。 2.物業(yè)安全管理能為業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)提供安全和保護。 3.物業(yè)安全管理是物業(yè)管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。 4.物業(yè)的安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業(yè)，物業(yè)才會增值。,利嘉圖文出品,18,第二章治安管理,第一節(jié)治安管理概述 一、治安管理人員崗位職責 1.部門經(jīng)理的職責 (1)保安部經(jīng)理應(yīng)對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責任； (2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導(dǎo)下級管理

11、人員的工作； (3)主持部門例會，傳達貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題； (4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況，做到心中有數(shù)； (5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理； (6)負責完成總經(jīng)理交辦的其他事項。,利嘉圖文出品,19,第二章治安管理,2.保安班長的職責 (1)對部門經(jīng)理負責，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作； (2)帶領(lǐng)保安班全體人員，根據(jù)制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作； (3)根據(jù)崗位責任制所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制； (4)要有法律知識和法

12、律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作； (5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排； (6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報一次； (7)以身作則，做好本職工作。,利嘉圖文出品,20,第二章治安管理,3.保安員的職責 (1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。 (2)作風正派，遵紀守法，堅

13、守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。 (3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領(lǐng)導(dǎo)，確保管區(qū)的安全。 (4)執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。 (5)愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。 (6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。,利嘉圖文出品,21,第二章治安管理,(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。 (8)嚴格執(zhí)行交接班制度

14、，按時、按規(guī)定交接班。 (9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。 (10)應(yīng)有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。 (11)詳細記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話，認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。 (12)若發(fā)生案件，應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案： 立即報案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達； 切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品，保留現(xiàn)場證據(jù)，方便取證工作； 禁止任何人在現(xiàn)場走動，并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場，以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查； 向公安人員提供有關(guān)案件詳情。,利嘉圖文出品,22,第二章治安管理,二、治安管理基本制度 1.保安人員工作紀律

15、(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度； (2)堅守崗位，忠于職守，嚴格執(zhí)行崗位責任制； (3)上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退； (4)服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭； (5)愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出； (6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必須請假。,利嘉圖文出品,23,第二章治安管理,2.保安人員的交接班制度 治安保衛(wèi)交接班非常重要，因為這段間隙處理不好，就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞，必須強化交接班制度。 (1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接

16、班，在登記簿上記錄接班時間； (2)交接班時，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚； (3)接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔責任。驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任； (4)所有事項交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名； (5)接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負責；即使沒有發(fā)生問題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報批評。,利嘉圖文出品,24,第二章治安管理,3.保安人員工作細則 (1)儀表著裝 按公司配

17、發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。 風紀嚴整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。 上崗前、下崗后須到指定點更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū)；服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。 保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。,利嘉圖文出品,25,第二章治安管理,(2)上崗姿態(tài) 在崗時須精神飽滿，精力集中。 站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂 前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。 兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊， 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。 在崗

18、期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。,利嘉圖文出品,26,第二章治安管理,(3)文明禮貌執(zhí)勤 對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。 禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮， 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。 禁止任何粗俗言談、污言穢語。 回答住戶或來賓提問時應(yīng)清楚扼要，并使用普通話。,利嘉圖文出品,27,第二章治安管理,(4)門衛(wèi)崗 對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導(dǎo)工作，來訪客人須 出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。 勸阻無