1、房地產(chǎn)投資基金,目錄,1、房地產(chǎn)基金概要,1. 1 房地產(chǎn)基金定義,房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實業(yè)投資。 所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項目或公司為投資對象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進(jìn)行投資的集合投資制度。 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資

2、信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。,目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運作管理的資金。,1. 2 房地產(chǎn)基金的分類,基金的分類 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項目以實現(xiàn)高額

3、回報； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是資產(chǎn)運營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項目投資活動，而是直接運作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟收益作為基金回報；,注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的

4、基金。,1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征,收益率波動小，回報較穩(wěn)定； 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； 能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)； 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； 對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。,1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域,把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； 既可以對項目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購

5、； 既可以對銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； 在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動性。,雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。市場需要房地產(chǎn)基金。 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。 我國房地產(chǎn)基金全部以私募方式募集。嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的REIT明顯不同。 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生

6、提供了法律依據(jù),國內(nèi)房地產(chǎn)基金的運作模式總結(jié)：以私募方式為主,2020/9/1,2、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合,REITs的定義,房地產(chǎn)投資信托基金（ Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它是1960年美國國會據(jù)房地產(chǎn)投資信托法案的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。,2. 1 REITs概述,REITs 實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委

7、托專門機構(gòu)經(jīng)營管理。REITs通過多元化（多個房地產(chǎn)項目、多種類型、多個地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險并獲取較高投資收益。,股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場；主要收入：租金 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭；主要收入：利息 混合房地產(chǎn)基金 ：上述兩種基金的混合物 私人地產(chǎn)基金：非上市或場外交易的REITs,REITs的種類,據(jù)資料顯示，REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資REITs的平均收益率約6.7%，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約3.7%；在日本及新加坡，

8、兩者的平均收益率差距同為4%。,REITs的投資收益,2020/9/1,2. 2 美國REIT與中國準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）比較,REITs與房地產(chǎn)集合信托的區(qū)別,部分根據(jù)：信托公司集合資金信托計劃管理辦法,2020/9/1,2. 3 國外REITs運行模式（案例）,嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金,3、房地產(chǎn)PE概述,PE作為房地產(chǎn)最可行的新型融資渠道之一，具有廣闊的發(fā)展前景，將為我國的房地產(chǎn)市場注入新的活力，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。,房地產(chǎn)PE基本概念,PE的一個分支：其內(nèi)涵、特征及其運行不能脫離PE的理論及其實踐。 產(chǎn)業(yè)投資基金：定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)，通過投資、擁有、控制、管理特

9、定的房地產(chǎn)實體或股權(quán)而獲取相應(yīng)投資收益和資本增值，屬于的范疇； 房地產(chǎn)投資基金：和其他投資基金一樣，通過發(fā)行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產(chǎn)，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領(lǐng)域，以提高資金利用率進(jìn)而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。 投資對象：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項目，具體包括未上市房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)、未上市房地產(chǎn)企業(yè)的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券和附認(rèn)股權(quán)債券等，甚至還會涉及上市房地產(chǎn)公司的非流通股權(quán)或者上市后的私募股權(quán)融資等。,房地產(chǎn)PE是定向投資于房地產(chǎn)行業(yè)的PE，基于行業(yè)的特殊性獨具特色。 國內(nèi)房地產(chǎn)信托、企業(yè)債監(jiān)管嚴(yán)，REITs尚未批準(zhǔn)，房地產(chǎn)PE最有前途。,

10、房地產(chǎn)投資基金分類,3.1 房地產(chǎn)PE分類,獨立房地產(chǎn)PE 鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資等，在PE運作方面經(jīng)驗豐富，對房地產(chǎn)行業(yè)缺乏深入了解。 房地產(chǎn)企業(yè)旗下的房地產(chǎn)PE 金地集團旗下的穩(wěn)盛投資、榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的榮盛泰發(fā)基金、以及復(fù)地集團參與的盛世神州基金等，具有深厚的行業(yè)背景但缺乏PE運作經(jīng)驗。,按投資背景,按管理方式,引入外援型PE 引入知名外資機構(gòu)將為本土基金帶來國際化視野與國外較為成熟的經(jīng)驗，但可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)競爭。 自主管理型PE 具有更大的自主權(quán)，國內(nèi)PE管理的主要方式。,按投資方向,商品住宅 盛世神州房地產(chǎn)投資基金，主要投向成長性城市的居住類物業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)

11、高和投資，收購一線城市核心區(qū)域商業(yè)類物業(yè)，包裝后出售獲利。 城市綜合體 星浩基金，“星光耀廣場”是該基金定位開發(fā)的第一個CBD項目。,按風(fēng)險收益,按風(fēng)險收益,以投資管理能力為主導(dǎo) 通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項目實施投資運作及管理運作，尋求投資資本的收益和增值。 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo) 以為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項目提供融資支持和融資服務(wù)為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo) 將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。,按股權(quán)比例：控股型和參股型 按融資方式：杠桿與非杠桿型 按組織形式：公司型、契約型、有限合伙型,3.2房地產(chǎn)PE特點,3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式的比較,國內(nèi)外房地產(chǎn)PE對比 現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)PE的投資人中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托計劃的身影，并且有部分中國房地產(chǎn)PE在有