1、周天建,環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院土地資源管理系,二一二年十二月,房地產(chǎn)制度與政策Real Estate Systems and Policies,第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)交易管理概述,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,1,2,主要內(nèi)容,房地產(chǎn)交易管理的概念和原則，房地產(chǎn)交易的基本制度，房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé),房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定,商品房銷售管理,3,商品房預(yù)售，商品房現(xiàn)售，商品房銷售代理，商品房銷售中禁止的行為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同,第六

2、章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房屋租賃管理,房地產(chǎn)抵押管理,4,5,主要內(nèi)容,房屋租賃的概念類，商品房屋租賃的條件，商品房屋租賃合同，商品房屋租賃登記備案，商品房屋轉(zhuǎn)租,房地產(chǎn)抵押的概念，房地產(chǎn)抵押的條件，房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同，房地產(chǎn)抵押估價(jià)，房地產(chǎn)抵押登記，住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，最高額抵押權(quán)，房地產(chǎn)抵押的效力，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,掌握 ,1,學(xué)習(xí)要求,房地產(chǎn)交易的基本制度;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和分類;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序;以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓;商品房預(yù)售

3、的條件;商品房預(yù)售許可;商品房預(yù)售合同登記備案;商品房現(xiàn)售;商品房買(mǎi)賣(mài)合同;房地產(chǎn)抵押的概念;房地產(chǎn)作為抵押物的條件;房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定;房地產(chǎn)抵押合同;房地產(chǎn)抵押估價(jià);房地產(chǎn)抵押登記;最高額抵押權(quán);房地產(chǎn)抵押的效力;房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。,第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策,熟悉 ,2,學(xué)習(xí)要求,房地產(chǎn)交易管理的概念和原則;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同;已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定;商品房預(yù)售的概念;商品房銷售代理;商品房銷售中禁止的行為;商品房屋租賃的條件;商品房屋租賃合同;房屋租賃的概念;房屋租賃登記備案;商品房屋轉(zhuǎn)租;住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記,了解 ,3,房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及

4、其職責(zé),第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,一、房地產(chǎn)交易管理的概念和原則,概念是指政府房地產(chǎn)管理部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)采取法律的、行政 的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，是房 地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容形式（三種）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（商品房銷售是轉(zhuǎn)讓的一種）房地產(chǎn)抵押房屋租賃原則（民事行為）自愿公平誠(chéng)實(shí)信用,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,二、房地產(chǎn)交易的基本制度 （三大交易基本制度）,2.1 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度為何要申報(bào)關(guān)系到國(guó)家的稅費(fèi)何種情況需要申報(bào)（如實(shí)申報(bào)）轉(zhuǎn)讓申報(bào)成交價(jià)格時(shí)房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法處分抵押房地產(chǎn)時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代辦有關(guān)交易手續(xù)時(shí),第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,二、房地產(chǎn)交易的基本制度 （

5、三大交易基本制度）,2.1 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 如成交價(jià)格明顯低于正常成交價(jià)格的處理 成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依 據(jù) 并不要求交易雙方更改合同價(jià)格，但交易雙方應(yīng)按不低于房地產(chǎn)行 政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格繳納有關(guān)稅費(fèi)后，方為其辦理交易手續(xù) 如交易雙方對(duì)管理部門(mén)認(rèn)定的評(píng)估價(jià)格有異議的處理一般由交易雙方與管理部門(mén)共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新 評(píng)估對(duì)重新評(píng)估仍有異議的，可向法院起訴,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,二、房地產(chǎn)交易的基本制度 （三大交易基本制度）,2.2 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋的重置價(jià)格進(jìn)行評(píng)估2.3 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

6、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)個(gè)人具有執(zhí)業(yè)資格，通過(guò) 考試取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)受騁于某家評(píng)估公司，通過(guò)注 冊(cè)取得（具體執(zhí)業(yè)，評(píng)估報(bào)告上可簽字）,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé),房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)（住建部）省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)（建設(shè)廳、房地產(chǎn)管理局）市縣房地產(chǎn)管理部門(mén)及其授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)（自學(xué)） （1）制定法規(guī)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī)、并制定 具體實(shí)施辦法 （2）監(jiān)督交易秩序整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交 易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的 合法權(quán)益,第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述,三、

7、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé),房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)（自學(xué)） （3）辦理手續(xù)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù) （4）協(xié)助征收稅款協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有 關(guān)的稅款 （5）提供信息為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示 行情等各種服務(wù) （6）發(fā)布信息為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù),第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述,概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式 將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為合法的轉(zhuǎn)讓方式（本質(zhì)，只要權(quán)屬發(fā)生變更，即視為轉(zhuǎn)讓）買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與房地產(chǎn)作價(jià)入股一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金（合作開(kāi)發(fā)）企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并以房地產(chǎn)抵債的其它,第二節(jié) 房地產(chǎn)

8、轉(zhuǎn)讓管理,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述,實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（房地合一）地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式有償轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)、作價(jià)入股、抵債等，雙務(wù)行為無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等，單務(wù)行為,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述,【2009年真題】下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是（）。A.房地產(chǎn)抵債B.房地產(chǎn)作價(jià)入股C.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)D.房地產(chǎn)繼

9、承,【2008年真題】房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務(wù)行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權(quán)利，并承擔(dān)一定的義務(wù)。（）,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件,轉(zhuǎn)讓的一般條件（轉(zhuǎn)讓建筑物和在建工程）以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資 總額的25%以上（在建設(shè)工程）屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地 使用權(quán)證書(shū),第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件,不得轉(zhuǎn)讓的情形司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地 產(chǎn)權(quán)利的依法收回土地使用權(quán)的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)

10、的房地產(chǎn)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 （六步曲）,程序轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同簽訂后持有關(guān)文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理 部門(mén)申報(bào)成交價(jià)格管理部門(mén)做出是否受理的答復(fù)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估（成交價(jià)格、是否是純土地）當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū),第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 （六步曲）,相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)（有交稅的環(huán)節(jié)）再辦理房地產(chǎn)的變更登記（變更房屋所有權(quán)證書(shū)）再憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向土管

11、部門(mén)申請(qǐng)變更土地使用權(quán)登記,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ,雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得方式及年限房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)(與土地出讓合同一致)成交價(jià)格及支付方式房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間違約責(zé)任雙方約定的其它事項(xiàng),第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓,原出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人可多次轉(zhuǎn)讓，但出讓合同約定的總的使用年限不變，新的受讓人所 擁有的土地使用年限，是原出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán) 已經(jīng)使用年限后的剩余年限轉(zhuǎn)讓之后受讓人改變?cè)恋赜猛镜?，?/p>

12、須取得原土地出讓方（國(guó)土 部門(mén)）和市、縣政府規(guī)劃主管部門(mén)的同意，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出 讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,兩種處理方式由受讓方辦理出讓手續(xù)，變劃撥用地為出讓用地，受讓方繳納出讓金不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金可以不辦理出讓手續(xù)的情況轉(zhuǎn)讓后的土地仍然符合劃撥用地條件國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地其它私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,可以不辦理出讓手續(xù)的情況

13、出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其它條 件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取出讓方式的其他情形收益金的上繳由房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家轉(zhuǎn)讓后的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，需要辦理出讓手續(xù)的，補(bǔ)交出讓金時(shí)應(yīng) 當(dāng)扣除已繳納的土地收益,第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理,七、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定,已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市，但這兩類房屋的用地大部分 是劃撥的（1999年4月上市限制已取消） 國(guó)家在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面 給予優(yōu)惠,

14、第三節(jié) 商品房銷售管理,一、商品房預(yù)售的概念,概念指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承 購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為（房子還未竣工驗(yàn)收）管理法規(guī)城市房地產(chǎn)管理法商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可，取得商品房 預(yù)售許可證原建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法商品房預(yù)售管理的細(xì) 化規(guī)定,第三節(jié) 商品房銷售管理,二、商品房預(yù)售的條件（四條件）,已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)(建設(shè)用地規(guī)劃許可證) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投 資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證,五證齊全

15、： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、國(guó)有土地使用權(quán)證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。,第三節(jié) 商品房銷售管理,三、商品房預(yù)售許可,預(yù)售許可由開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許 可證申請(qǐng)預(yù)售許可證提交的資料商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明工程施工合同及施工進(jìn)度說(shuō)明（證明能按時(shí)完工）商品房預(yù)售方案,第三節(jié) 商品房銷售管理,四、商品房預(yù)售合同登記備案,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同預(yù)售人（開(kāi)發(fā)商）應(yīng)在簽約之日起30日內(nèi)持合同到縣級(jí)以上政府房 產(chǎn)管

16、理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)（不是登記，不是預(yù) 售合同生效的條件）禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓,【2008年真題】商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)由（） 辦理。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B.房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)C.商品房預(yù)購(gòu)人D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商品房預(yù)購(gòu)人共同,【2006年真題】商品房預(yù)售合同由商品房預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)。（）,第三節(jié) 商品房銷售管理,五、商品房現(xiàn)售的條件 ,開(kāi)發(fā)企業(yè)具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)(主體問(wèn)題)取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證已通過(guò)竣工驗(yàn)收（與預(yù)售的最重要區(qū)別）征收搬遷安置已經(jīng)落實(shí)供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其

17、他配套基礎(chǔ)設(shè) 施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí),第三節(jié) 商品房銷售管理,六、商品房銷售代理,概念是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專 門(mén)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式（經(jīng)紀(jì)公司）特點(diǎn)必須簽訂委托合同房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可以收取傭金，但不得收取傭金以外的其它費(fèi)用中介機(jī)構(gòu)的銷售人員應(yīng)具有相應(yīng)的資格條件,【2009年真題】房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)受委托代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。（）,第三節(jié) 商品房銷售管理,七、商品房銷售中禁止的行為,開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除買(mǎi)賣(mài)合同前，將已售商品房再次銷售給他人 （一樓多賣(mài)）開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷

18、售或變相返本銷售的方式銷售商品房（回 購(gòu)）不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款 性質(zhì)的費(fèi)用（定金、排號(hào)費(fèi)）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時(shí)備案,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容（格式合同） 當(dāng)事人名稱和姓名、住所 商品房基本情況 商品房的銷售方式 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間 交付使用條件及日期 裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾（精裝修、毛坯） 供水、供電等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān) 權(quán)益、責(zé)任,第三節(jié) 商品房銷售

19、管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.1 商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（車(chē)位） 面積差異的處理方式（合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜 解決爭(zhēng)議的辦法 違約責(zé)任 雙方約定的其他事項(xiàng),第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.2 商品房合同的計(jì)價(jià)方式計(jì)價(jià)方式按套（單元）計(jì)價(jià)（如別墅按棟賣(mài)）按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)產(chǎn)權(quán)登記方式按建筑面積進(jìn)行登記（僅有這一種方式） 【重點(diǎn)】商品房建筑面積構(gòu)成（兩部分組成）,其中，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積+套內(nèi)墻體面積,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.3 誤差的處理方式衡量誤差的指標(biāo)面積誤差比誤差

20、的處理合同有約定的從其約定合同未作約定的按原則處理【重點(diǎn)難點(diǎn)】誤差的處理原則面積誤差比絕對(duì)值小于等于3%的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款（多退少補(bǔ)）,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.3 誤差的處理方式面積誤差比絕對(duì)值大于3%時(shí)買(mǎi)受人有權(quán)退房。退房的開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房日期30 日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息買(mǎi)受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，（補(bǔ)）面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，（退）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的部分房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi) 受人絕對(duì)值超過(guò)3%的

21、房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,【2008年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110，售價(jià)4 000元/，張某交付了全部?jī)r(jià)款。買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款（）元。A.40 000B.53 600C.66 800D.80 000,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,【2007年真題】商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積為150平米，價(jià)格為4000元每平米，交付使用時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買(mǎi)賣(mài)雙方未對(duì)面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有

22、關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房?jī)r(jià)款應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,【2006年真題】下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（）A.商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的面積誤差不得超過(guò)3%B.按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證C.按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分 攤的共有建筑面積D.商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)面積誤差無(wú)約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房?jī)r(jià)款,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.4 中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)發(fā)生合法的變更時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面 通知買(mǎi)受人買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的

23、書(shū)面答復(fù)。如 未作答復(fù)，視同接受變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，并由 開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,第三節(jié) 商品房銷售管理,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同,8.5 保修責(zé)任（前面章節(jié)已講解，自己看看）是指開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)的保修責(zé)任保修期從交付之日起計(jì)算【辨析】?jī)煞N保修責(zé)任施工合同的中保修責(zé)任是施工單位向建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）承擔(dān)責(zé)任的保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算購(gòu)買(mǎi)合同中的保修責(zé)任是開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)責(zé)任的保修期從商品房交付之日起計(jì)算,第四節(jié) 房屋租賃管理,一、房屋租賃的概念及分類,概念是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承 租人向出租

24、人支付租金的行為（民事活動(dòng)）分類按房屋所有權(quán)的性質(zhì)分類公有房屋的租賃私有房屋的租賃按房屋的使用用途住宅用房的租賃非住宅用房的租賃辦公用房租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃,第四節(jié) 房屋租賃管理,二、房屋租賃的政策,雙方持有的證明出租人的證明公有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證和城市政府規(guī)定 的其他證明私有房屋租賃，出租人必須持有房屋所有權(quán)證承租人必須持有身份證明承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān) 系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同（如夫妻雙方）共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，原租賃協(xié)議繼續(xù)履 行（即買(mǎi)賣(mài)不破租賃）,第

25、四節(jié) 房屋租賃管理,二、房屋租賃的政策,【2006年真題】 承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人（）。 A.應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效 B.可以收回房屋出租給其他人C.可以要求增加租金D.應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同,【2007年真題】 房屋租賃期限內(nèi)，未經(jīng)承租人書(shū)面同意，出租人不得轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。（）,第四節(jié) 房屋租賃管理,三、房屋租賃的條件,不得出租的情形未依法取得房屋所有權(quán)證的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地 產(chǎn)權(quán)利的共有房屋未取得共有人同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的屬于違章建筑的不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不符合公

26、安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃合同,4.1 租賃合同的一般內(nèi)容當(dāng)事人姓名或者名稱及住所房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況租賃用途租賃期限租金及交付方式房屋修繕責(zé)任轉(zhuǎn)租的約定變更和解除合同的條件違約責(zé)任當(dāng)事人約定的其他條款,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃合同,4.2 租賃合同必備條款說(shuō)明（四項(xiàng)）租賃期限租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效租賃期滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自 續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年租賃用途應(yīng)按合同約定的用途使用，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人 同意，并重新簽訂租賃合同承租人與第三人互換房屋時(shí)，應(yīng)事先征得出租人同意，原

27、租賃合同終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃合同,4.2 租賃合同必備條款說(shuō)明（四項(xiàng)）租金及交付方式房屋的修繕責(zé)任出租住宅用房，自然損壞一般由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)經(jīng)營(yíng)用房，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人約定房屋修繕人確實(shí)無(wú)力修繕的，可與另一方合修，費(fèi)用可以 折抵租金或由出租人分期償還,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃合同,4.3 租賃合同的終止自然終止租賃合同到期，續(xù)租的應(yīng)提前三個(gè)月提出符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的人為終止無(wú)效合同的終止租賃雙方的原因終止將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的（經(jīng)同意可轉(zhuǎn)租）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或

28、私自調(diào)換使用的,第四節(jié) 房屋租賃管理,四、房屋租賃合同,4.3 租賃合同的終止人為終止租賃雙方的原因終止將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的無(wú)正當(dāng)理由、拖欠房租6個(gè)月以上的公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的故意損壞房屋的其它,第四節(jié) 房屋租賃管理,五、房屋租賃登記備案,概念 租賃雙方當(dāng)事人簽訂的書(shū)面租賃合同，必須向房產(chǎn)管理部門(mén)登 記備案時(shí)間租賃合同簽訂后30日內(nèi)申請(qǐng)應(yīng)提交的文件書(shū)面租賃合同房屋所有權(quán)證書(shū)當(dāng)事人合法身份證件其他,第四節(jié) 房屋租賃管理,五、房屋租賃登記備案,備案審查的主要內(nèi)容（自己看）合同主體是否合格租賃客體是否允許出租合同的內(nèi)容是

29、否齊全、完備租賃行為是否符合國(guó)家及房屋所在地政府規(guī)定的租賃政策是否按有關(guān)部門(mén)規(guī)定繳納了稅費(fèi),第四節(jié) 房屋租賃管理,六、房屋租金,理論成本租金：由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金 五項(xiàng)組成商品租金：由成本租金再加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)一共八 項(xiàng)組成市場(chǎng)租金：在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系形成具體未售公房租金：由政府制定，帶有福利性其他經(jīng)營(yíng)和私有房屋租金：由租賃雙方協(xié)商議定（市場(chǎng)行為）以營(yíng)利為目的劃撥方式取得土地的房屋租金：應(yīng)將租金中 所含土地收益上繳國(guó)家,第四節(jié) 房屋租賃管理,七、房屋轉(zhuǎn)租,經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，從中獲利房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng)備案轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)

30、原租賃合同的終止日期轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)租合同的出租人，是原租賃合同的承租人,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念,概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵 押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生 當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn) 優(yōu)先受償,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,一、房地產(chǎn)抵押的概念,兩個(gè)合同：債權(quán)人和債務(wù)人的債權(quán)債務(wù)合同；如貸款合同 抵押人和抵押權(quán)人的抵押合同。特點(diǎn)不轉(zhuǎn)移占有抵押人可以是債務(wù)人本人，也可以是第三人抵押權(quán)人和債權(quán)人是同一人類型（兩大類）預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押（按揭抵押）在建工程抵押（開(kāi)發(fā)貸款）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

31、,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件,2.1 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的抵押條件 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí) 設(shè)定抵押的 無(wú)論土地使用權(quán)是出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可 作為統(tǒng)一體同時(shí)設(shè)定抵押 以單純的土地使用權(quán)抵押的 土地必須以出讓方式取得,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件,2.2 物權(quán)法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財(cái)產(chǎn)可以抵押的財(cái)產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目）建筑物和其他土地附著物建設(shè)用地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)正在建造的建筑物,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件,2.2 物權(quán)法規(guī)定可以抵押和不得抵押的財(cái)

32、產(chǎn)不得抵押的財(cái)產(chǎn)（與房地產(chǎn)有關(guān)的項(xiàng)目）土地所有權(quán)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法 律規(guī)定可以抵押的除外（集體荒山土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的設(shè)施所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)其它,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件,2.3 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定的不得抵押的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)用地教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的建筑物被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn),【2008年真題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押

33、的有（）。A.集體所有的土地使用權(quán)B.村辦企業(yè)廠房C.列入城市房屋搬遷范圍的房屋D.宅基地E.已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn),【2006年真題】下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有（）。A.共有房屋B.未解決權(quán)屬爭(zhēng)議的房屋C.己出租的房屋D.被執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的房屋E.經(jīng)濟(jì)適用住房,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ,可合并抵押，還可以再抵押房隨地走，地隨房走。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押，其抵押額以權(quán)利人可以處分和 收益的份額為限（房改，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，不具有完全產(chǎn)權(quán)）抵押國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位房地產(chǎn)，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定（國(guó)資委）以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵

34、押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工大會(huì) 通過(guò)，并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董 事會(huì)通過(guò)（不是股東大會(huì)）， 但企業(yè)章程另有約定的除外,十七條,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定,以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)董事會(huì)或 股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)抵押房地產(chǎn)，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)企 業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得 超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩 余年限以共有房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意預(yù)購(gòu)商品房

35、貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 并取得商品房預(yù)售許可證訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的 影響（抵押不破租賃）（出租在前，抵押在后）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定,企業(yè)事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。抵押人死 亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者 代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同訂立抵押合同時(shí)，不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)尚未 受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵 押人負(fù)責(zé)，保險(xiǎn)單應(yīng)移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為

36、 保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒藢W(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體，可以 其社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押（如校辦企業(yè)）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定,抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋的出租，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的 抵押權(quán)（抵押在前，出租在后）如抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押，抵押人對(duì)出租抵 押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任如抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押，則由承租人自行 承擔(dān)損失,【2007年真題】以預(yù)售商品房抵押的，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得商品房預(yù)售許可證。（）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,四、房地產(chǎn)抵押合同,概念是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確

37、雙方權(quán)利與 義務(wù)的協(xié)議是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，則抵押合同無(wú)效抵押合同的一般內(nèi)容（11條）抵押合同的相關(guān)規(guī)定如有保險(xiǎn)，則需在保險(xiǎn)合同中將抵押權(quán)人作為保險(xiǎn)賠償金的優(yōu)先受 償人在債務(wù)履行屆滿前，雙方不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押房 地產(chǎn)歸債權(quán)人所有（變相轉(zhuǎn)讓）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,五、房地產(chǎn)抵押估價(jià),商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的 抵押價(jià)值，也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值如委托評(píng)估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受 償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款,第

38、五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,五、房地產(chǎn)抵押估價(jià),法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先 受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保 的債權(quán)數(shù)額及其他法定優(yōu)先受償款房地產(chǎn)抵押報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一 年，市場(chǎng)價(jià)格變化較大時(shí)，可縮短,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,五、房地產(chǎn)抵押估價(jià),【2009年真題】在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料費(fèi) B.拖欠的建筑工人工資C.抵押擔(dān)保債權(quán)D.出租房屋租金,【2007年真題】房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等。（）

39、,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、房地產(chǎn)抵押登記,規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，而非抵押合同簽訂時(shí)，他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)當(dāng)事人應(yīng)在抵押合同簽訂后30日內(nèi)辦理登記抵押登記部門(mén)房地合一房地產(chǎn)管理部門(mén)地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押土地管理部門(mén)辦理抵押登記所需的文件抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明抵押登記申請(qǐng)書(shū)抵押合同權(quán)屬證明,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、房地產(chǎn)抵押登記,辦理抵押登記所需的文件可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料抵押當(dāng)事人認(rèn)定的抵押價(jià)值書(shū)面協(xié)議房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件登記機(jī)關(guān)審查的主要內(nèi)容抵押物是否符合準(zhǔn)許抵押的條件抵押物是否已經(jīng)抵押

40、抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)利證明文件與權(quán)屬檔案記錄內(nèi)容是否相符,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,六、房地產(chǎn)抵押登記,【2006年真題】設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利登記后，該房屋的房屋所有權(quán)證應(yīng)由（）收?qǐng)?zhí)。A.抵押人B.抵押權(quán)人C.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)D.公證機(jī)關(guān),第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記,概念住房抵押證券化是指由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)信托給受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)以資產(chǎn)支持證券的形式向投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益證券，以該財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金支付資產(chǎn)支持證券收益的結(jié)構(gòu)性融資活動(dòng)。 債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即銀行將自己的擁有的抵押權(quán)以證券的形式轉(zhuǎn)讓,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,

41、七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記,規(guī)定抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán) 轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。證券化時(shí)，必須辦理抵押權(quán)變更登記，批量辦理時(shí)，只對(duì)抵押權(quán) 人做變更，其他登記事項(xiàng)不作變更（銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu) ，受托機(jī) 構(gòu) ）,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,八、最高額抵押權(quán),概念是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán) 做擔(dān)保，最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定，是為擔(dān)保 將來(lái)債權(quán)的履行雙方協(xié)議確定的擔(dān)保的最高數(shù)額。（授信額度內(nèi) 優(yōu)先受償） 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)的處理當(dāng)事人同意的，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最

42、高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，有約定的除外抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍 以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其它抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,八、最高額抵押權(quán),有下列情況之一，抵押權(quán)人的債權(quán)確定（重點(diǎn)）約定的債權(quán)確定期間屆滿沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自 最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)新的債權(quán)不可能發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷其它,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,八、最高額抵押權(quán),【2008年真題】甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3 000萬(wàn)元和5 000萬(wàn)元。債務(wù)

43、履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是（）億元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,八、最高額抵押權(quán),【2008年真題】最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（）,【2007年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔(dān)保未來(lái)3年連續(xù)獲得總額1.2億元人民幣的貸款額度，下列表述中正確的有（）。A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押B.該抵押是最高額抵押C.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款為1.5億元D.若銀行實(shí)際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價(jià)款力1.2億元E.該抵押可以不

44、經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,九、房地產(chǎn)抵押的效力,抵押物的權(quán)屬抵押人設(shè)定抵押后，房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，抵押人仍可對(duì) 抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但其所有權(quán)受到限制抵押物的轉(zhuǎn)讓抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款提 前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部份歸抵押人所有，不 足由債務(wù)人清償,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,九、房地產(chǎn)抵押的效力,抵押物價(jià)值減少時(shí)的處理如抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人 停止其行為抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值， 或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則抵押權(quán)人有權(quán)

45、要求債務(wù)人提 前清償債務(wù),第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.1 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)（先協(xié)商，后訴訟）雙方有協(xié)議的（先協(xié)商）可以按協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先 受償協(xié)議損害其它人利益的，可在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)雙方未達(dá)成協(xié)議的（后訴訟）抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院拍賣(mài)、變賣(mài)房地產(chǎn),第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),【2008年真題】物權(quán)法規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有（ ）。A.抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償B.抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟C.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人 民法院拍賣(mài)抵押房

46、地產(chǎn)D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人E.抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人 民法院變賣(mài)抵押房地產(chǎn),第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.2 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上的抵押權(quán)時(shí)，清償順序如下 抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 順序相同時(shí)，按照債權(quán)比例清償 已登記的先于未登記的受償（登記的重要性） 均未登記的，按照債權(quán)比例清償,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.3 對(duì)抵押物拍賣(mài)拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院確定有評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)無(wú)評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢當(dāng)事人的意見(jiàn)抵押物變現(xiàn)后的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵

47、押人所有，不足部分由 債務(wù)人清償,【2007年真題】 人民法院依法拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)時(shí)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由（）確定。A.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)B.人民法院C.抵押權(quán)人D.人民法院和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.3 對(duì)抵押物拍賣(mài) 拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)；未作評(píng)估的，保留價(jià)由人民法院參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定 自2009年11月20日起施行 人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)

48、額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定自2005年1月1日起實(shí)施。,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.4 其它以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的處理應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?shù)盅汉贤炗喓蟮厣闲略龇课莸奶幚硇略龇课莶粚儆诘盅贺?cái)產(chǎn)，但可以與抵押物同時(shí)處理，對(duì)拍賣(mài)新 增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用 地使用權(quán)抵押的規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地 用途,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押

49、管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.4 其它 抵押物滅失的處理抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所得賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)限應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)（一般是2年內(nèi)行使）寬限期法院對(duì)抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給 予六個(gè)月的寬限期（不能立即處理）強(qiáng)制執(zhí)行六個(gè)月寬限期滿后，方可以強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無(wú)法自行解決居住問(wèn)題的，法院不應(yīng)強(qiáng)制 遷出,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),10.4 其它強(qiáng)制遷出后被執(zhí)行人居住問(wèn)題的解決（強(qiáng)制遷出應(yīng)人性化）可以由申請(qǐng)執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時(shí)住房其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的

50、原住房，面積按人均 廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定提供臨時(shí)住房應(yīng)當(dāng)收取租金租金標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商協(xié)商不成的由法院參照當(dāng)?shù)赝惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)確定，也可參照當(dāng) 地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣(mài)價(jià)中優(yōu)先扣除,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),1.該項(xiàng)目2006年3月12日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.0B.6 000C.6 475D.8 000 2.人民法院對(duì)抵押物拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)由（）參照評(píng)估確定。A.人民法院B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.拍賣(mài)師D.開(kāi)發(fā)商,【2009年真題】綜合分析題2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)

51、185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),3.首次拍賣(mài)流拍，再次拍賣(mài)，拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)當(dāng)不低于（）萬(wàn)元。A.4 352B.4 800C.5 120D.5 440 4.如果拍賣(mài)最終應(yīng)價(jià)為6 500萬(wàn)元，則該應(yīng)價(jià)為（）。A.無(wú)效應(yīng)價(jià) B.有效應(yīng)價(jià)C.可以成交的

52、價(jià)格D.不確定,【2009年真題】綜合分析題2005年，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價(jià)185萬(wàn)元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計(jì)。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8 000萬(wàn)元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬(wàn)元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣(mài)抵債，并委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6 800萬(wàn)元。,第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理,十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn),3. 正確答案A 答案解析評(píng)估價(jià)6800萬(wàn)元，首次拍賣(mài)不低于80%，54

53、40，再次拍 賣(mài)，最多下降20%，不低于5440*80*4352 4. 正確答案BC,1. 正確答案B 答案解析房地產(chǎn)抵押價(jià)值，為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)假定未設(shè)立 法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先 受償款。800020006000（萬(wàn)元） 2. 正確答案A,課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以（）作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。 A.出租價(jià)格 B.抵押價(jià)格 C.成交價(jià)格 D.評(píng)估價(jià)格 2.原建設(shè)部城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法

54、證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。 A.30 B.60 C.90 D.120 3.未取得（）的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 A.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū) B.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證 C.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育證書(shū) D.營(yíng)業(yè)執(zhí)照,課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 4.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯(cuò)誤的是（）。 A.因企業(yè)被收購(gòu)房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行 C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 D

55、.凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記 5.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（）。 A.是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 B.是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為 C.屬于單務(wù)行為 D.其受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù) 6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類中，根據(jù)（）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無(wú)償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 A.土地使用權(quán)的獲得方式 B.轉(zhuǎn)讓的對(duì)象 C.

56、轉(zhuǎn)讓的方式 D.轉(zhuǎn)讓的時(shí)間,課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 7.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是（）。 A.未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)移 B.房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)生轉(zhuǎn)移 C.未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移 D.房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移 8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和（）的同意。 A.市、縣人民政府 B.市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén) C.市、縣人民政府城市建設(shè)行政主管部門(mén) D.市、縣人民政府城市房產(chǎn)行政主管部門(mén) 9.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（）年。 A.20 B.42 C.50

57、D.70,課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 10.經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是（）供給。 A.招標(biāo)出讓 B.拍賣(mài)出讓 C.掛牌出讓 D.劃撥 11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得（）方能預(yù)售商品房。 A.商品房預(yù)售許可證 B.商品房開(kāi)發(fā)許可證 C.商品房經(jīng)營(yíng)許可證 D.商品房銷售許可證 12.A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一住宅工程，該工程建設(shè)總投資為3000萬(wàn)元。在其他商品房預(yù)售條件具備的情況下，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，其投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到（）萬(wàn)元以上，政府有關(guān)部門(mén)才有可能為其核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 A.300 B.600 C.750 D.1500,課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 13.商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之

58、日起（）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 A.30 B.45 C.60 D.90 14.國(guó)務(wù)院決定，禁止（）。 A.商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓 B.商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房出租 C.商品房預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)未竣工的預(yù)售商品房 D.商品房預(yù)購(gòu)人利用抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)未竣工的預(yù)售商品房 15.中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和（）。 A.商品房銷售廣告書(shū) B.商品房銷售協(xié)議書(shū) C.商品房銷售意向書(shū) D.商品房銷售委托書(shū),課堂練習(xí)題,一、單項(xiàng)選擇題 16.下列有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容，表述錯(cuò)誤的是（）。 A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定 C.按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明使用面積和分?jǐn)偟墓灿惺褂妹娣e D.面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比 17.商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為（）。 A.獨(dú)立產(chǎn)權(quán) B.單獨(dú)產(chǎn)權(quán) C.共有產(chǎn)權(quán) D.雙方產(chǎn)權(quán) 18.按照規(guī)定，