1、珠賓1984項(xiàng)目招商方案,第一部分 珠賓商業(yè)概況 第二部分 珠賓1984定位 第三部分 珠賓1984招商思路,目錄,珠賓1984概況,第一部分,珠賓1984前身為珠海賓館的組成部分.1982年12月10日開(kāi)業(yè)，是當(dāng)時(shí)珠海市第一座接待酒店；承擔(dān)了珠海特區(qū)歷史上眾多重要活動(dòng)的接待任務(wù);見(jiàn)證了珠海30年的發(fā)展歷史.,珠賓1984位于珠海市中心吉大區(qū)，東臨景觀大道，占盡地段交通優(yōu)勢(shì)；帶有濃厚嶺南園林文化氣息與特色格調(diào)的商業(yè)街, 珠賓1984在珠海的商業(yè)中獨(dú)樹(shù)一格，獨(dú)特的園林風(fēng)情建筑，與吉大商業(yè)形成有機(jī)互補(bǔ)，將成為珠海高端休閑浦點(diǎn)。,珠賓技術(shù)指標(biāo),part1,項(xiàng)目概況,1984,珠賓1984業(yè)態(tài)定位 1

2、. 區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃 2. 商業(yè)市場(chǎng)研究 3. 珠賓1984業(yè)態(tài)定位,第二部分,珠海市總體規(guī)劃,國(guó)家經(jīng)濟(jì)特區(qū)， 珠江口西岸區(qū)域性中心城市 和亞熱帶海濱風(fēng)景旅游勝地。,城市性質(zhì),一個(gè)沿海拓展軸、東西 兩大板塊、組團(tuán)緊湊發(fā)展,城市發(fā)展格局,全市常住人口159萬(wàn)人（2013年末）， 2020年常住人口規(guī)劃270萬(wàn),人口規(guī)劃,part2,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠?，F(xiàn)有商圈分布概況,免稅商場(chǎng) 珠海百貨 珠賓商業(yè),吉大商圈,口岸廣場(chǎng) 迎賓廣場(chǎng) 華潤(rùn)萬(wàn)佳 蓮花路商業(yè)街,拱北商圈,茂業(yè)百貨 揚(yáng)名一、二期,香洲商圈,市 級(jí) 商 圈,區(qū) 級(jí) 商 圈,本區(qū)域及部分 香洲中高收入 家庭,澳門(mén)人

3、 本區(qū)域居民 游客,本區(qū)域居民為主,消費(fèi)群體,代表商場(chǎng),part2,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,石景山酒店,珠海會(huì)議中心,假日酒店,珠海百貨,珠海未來(lái)在這里，按珠海市吉大商務(wù)區(qū)中心廣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃， 珠海百貨廣場(chǎng)以東、石景山以南、海濱公園以西約十公頃的區(qū)域， 將打造為珠海的，（旅游商務(wù)區(qū)） 區(qū)域?qū)⒓疌ITYMALL大型購(gòu)物中心、大型中心廣場(chǎng)于一體，珠海的“城市之心”,吉大珠海CBD與RBD,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,免稅廣場(chǎng),珠海國(guó)貿(mào),光大貿(mào)易中心,吉大商業(yè)主要集中在景山路，該商業(yè)區(qū)體現(xiàn)了生態(tài)、旅游、休閑、購(gòu)物的理念，營(yíng)造了現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物

4、新環(huán)境； 吉大商圈是珠海歷史最長(zhǎng)的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商業(yè)發(fā)展； 商圈總體商業(yè)規(guī)模在18萬(wàn)平方米左右，以大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，是珠海最高檔商圈。商圈內(nèi)以免稅商場(chǎng)檔次最高； 由于商圈內(nèi)的商場(chǎng)受到硬件上限制，已不能滿足消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)環(huán)境日益提升的要求，政府已開(kāi)始對(duì)商圈進(jìn)行全面規(guī)劃改造，吉大商圈將全面升級(jí)，成為一個(gè)現(xiàn)代化的珠海商圈新地標(biāo)。,珠海賓館,國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng),珠海百貨廣場(chǎng),免稅商場(chǎng),地下步行街,九洲城,石景山公園,GI時(shí)代廣場(chǎng),吉大商圈概況,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠海賓館重建項(xiàng)目，包含了一定規(guī)模的商業(yè)面積，將與吉大商圈融合形成

5、更強(qiáng)的商業(yè)圈。,吉大商圈未來(lái)發(fā)展趨勢(shì),隨著拱北商圈的不斷擴(kuò)大 及環(huán)境改造提升，以及香 洲商圈的逐步壯大,吉大商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇,吉大商圈內(nèi)的商場(chǎng)受到硬 件限制，逐漸不能滿足消 費(fèi)者對(duì)環(huán)境的要求,商場(chǎng)亟需更新改造,目前，政府已意識(shí)到吉大 商圈面臨的窘?jīng)r，正準(zhǔn)備 對(duì)吉大商圈進(jìn)行改造,隨著改造完成，吉大商圈將全面升級(jí)為一個(gè) 完全現(xiàn)代化、珠海地標(biāo)的市級(jí)商業(yè)圈,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,項(xiàng)目位置,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984位于珠海市中心吉大區(qū) 東臨景山大道，與珠海最大商圈吉大商業(yè)圈相鄰；西側(cè)是吉大水庫(kù)； 北側(cè)坐擁珠海市風(fēng)水寶地

6、石景山；,周邊交通及酒店分布：15條公交線路，可基本覆蓋珠海所有區(qū)域,項(xiàng)目位置,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,萬(wàn)豪酒店,1984,萬(wàn)科禧悅匯,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)總面積:2065,商業(yè)市場(chǎng)研究,277.84,141.13,165.8,200.7,223.21,178.95,877.8,項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀,商圈內(nèi)商業(yè)以傳統(tǒng)百貨為主，餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)明顯不足，已無(wú)法滿足現(xiàn)代消費(fèi)者一站式購(gòu)物需求； 現(xiàn)有商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)影響力巨大，但由于均為舊有物業(yè)，存在硬件上的先天不足，商業(yè)形象要想得到進(jìn)一步提升，面臨較大困難。,part2

7、,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,T 威脅,S 優(yōu)勢(shì),O 機(jī)會(huì),1、 項(xiàng)目屬綜合體項(xiàng)目，住宅、酒店的高端 形象利于項(xiàng)目打造中高端商業(yè)； 2、 位于珠海品牌檔次最高的吉大商圈； 3、 珠賓的人文歷史增強(qiáng)了項(xiàng)目吸引力； 4、 萬(wàn)科的品牌效應(yīng)。,1、政府對(duì)RBD的規(guī)劃提升了片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目潛在客戶群進(jìn)一步擴(kuò)大； 2、幾大商圈百貨類(lèi)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，餐飲/休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)較為缺乏。,1、其它商圈的競(jìng)爭(zhēng)威脅； 2、項(xiàng)目所在吉大商圈潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的 威脅。,1、項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)模較小 2、項(xiàng)目無(wú)展示面； 3、商圈商業(yè)主要集中于景山路東側(cè)， 項(xiàng)目側(cè)商業(yè)氛圍淺薄。,W 劣勢(shì),珠賓1984項(xiàng)目SWOT分析

8、,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠海地標(biāo)性高端綜合體項(xiàng)目 多種業(yè)態(tài)有機(jī)組合,高層豪宅,多層疊拼,五星級(jí)酒店,國(guó)際商業(yè)街區(qū),part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,珠賓禧悅匯項(xiàng)目總體定位,-約82209平方米 - 面向富裕階層的 人文豪宅 - 人文、高品質(zhì),高層豪宅,多層疊拼,約11002平方米； -針對(duì)富權(quán)階層客群； 稀缺豪宅 -稀缺/人文/高品質(zhì);,珠海賓館 改造項(xiàng)目,約18000平方米； 集合娛樂(lè)、餐飲、 休閑為一體的國(guó)際 商業(yè)街區(qū),- 約35000平方米； - 五星級(jí)品牌管理 - 設(shè)計(jì)現(xiàn)代,商業(yè),酒店,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市

9、場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,珠賓禧悅匯項(xiàng)目總體定位,本項(xiàng)目定位于珠海的頂級(jí)休閑購(gòu)物中心， 總體商業(yè)檔次以中高檔為主，含部分高端 品牌，以及部分滿足配套功能的大眾化消 費(fèi)品牌商家。,珠賓禧悅匯總體檔次定位,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,珠賓19814業(yè)態(tài)定位,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,定位方向思考：,能承受高租金并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力,不需要大人流量，只為高端人士服務(wù)的商戶,能利用項(xiàng)目在珠海的特殊歷史人文地位,租金,人流,歷史,萬(wàn)豪酒店、項(xiàng)目高端居住人群、寫(xiě)字樓人群,借力,商戶租賃面積最好與商鋪面積相匹配,統(tǒng)一,給高端商戶一個(gè)非來(lái)

10、不可的理由,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,項(xiàng)目的契合點(diǎn)：,珠賓光環(huán),新天地商業(yè)模式,與其它商業(yè)的糅合,花園式商業(yè)環(huán)境,突出尊貴，只為高端人士服務(wù),商品+服務(wù)+品質(zhì)體驗(yàn),私房菜、高端零售的相得益彰,提供高附加值體驗(yàn)消費(fèi),珠賓1984，只為成功人士而來(lái),業(yè)態(tài)規(guī)劃： 休閑餐飲 休閑酒吧,商業(yè)定位價(jià)值評(píng)判的核心標(biāo)準(zhǔn) a、商業(yè)物業(yè)保值增值 b、自身商業(yè)體量經(jīng)營(yíng)可持續(xù)，利潤(rùn)最優(yōu)化,珠賓1984項(xiàng)目定位 1,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,2065,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 眾籌創(chuàng)意辦公區(qū),商業(yè)定位價(jià)值評(píng)判的核心標(biāo)準(zhǔn) a、商業(yè)物業(yè)保值增值

11、 b、自身商業(yè)體量經(jīng)營(yíng)可持續(xù)，利潤(rùn)最優(yōu)化,珠賓1984項(xiàng)目定位 2,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,2065,業(yè)態(tài)規(guī)劃： 精品奧萊,商業(yè)定位價(jià)值評(píng)判的核心標(biāo)準(zhǔn) a、商業(yè)物業(yè)保值增值 b、自身商業(yè)體量經(jīng)營(yíng)可持續(xù)，利潤(rùn)最優(yōu)化,珠賓1984項(xiàng)目定位 3,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,2065,本地客戶 本區(qū)域及部分香洲中、高收入家庭，約占項(xiàng)目目標(biāo)客戶總體的8成左右； 該類(lèi)客戶身份主要為：28-40歲的私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員及企業(yè)白領(lǐng) 較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支付能力及消費(fèi)意愿。,目標(biāo)客群定位,part2,區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃,商業(yè)市場(chǎng)研究,珠賓1984業(yè)態(tài)定位,外地客戶 外籍人士，澳門(mén)人，游客及商務(wù)客，約占項(xiàng)目目標(biāo)客戶總體的2成左右； 該類(lèi)客戶身份主要為：20-35歲的外企員工、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員及企業(yè)白領(lǐng)； 主要為目的性消費(fèi)，對(duì)咖啡/餐飲/休閑/娛樂(lè)，以及部分文化項(xiàng)目有一定消費(fèi)需求。,追求品牌型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心里成熟理性； 消費(fèi)以中高檔為主，注重消費(fèi)