1、,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望,中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),全國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 重點(diǎn)城市市場(chǎng)運(yùn)行狀況 未來走勢(shì)展望,目 錄,“二次調(diào)控”降臨，10月各類政策頻出,多個(gè)城市限購 9月底以來，上海、廈門等地方政府密集出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，加上4月30日出臺(tái)細(xì)則的北京，已有14個(gè)城市公布“限購”政策。具體來看，深圳暫停有兩套房的戶籍家庭、有一套房的非戶籍家庭新購買住房，南京暫停有兩套房的家庭購買住房，政策較為嚴(yán)厲，其他城市（北京、上海、廈門、寧波等）則不論已有幾套住房，只能新買一套住房。 三年來首次加息，標(biāo)志貨幣政策將逐步由“寬松”轉(zhuǎn)為“中性” 此次加息標(biāo)志著貨幣政策將逐步由目前的“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”

2、，（去年三季度后從絕對(duì)寬松轉(zhuǎn)為適度寬松，目前可視為轉(zhuǎn)為中性），將對(duì)整體的宏觀環(huán)境和供需雙方的資金壓力帶來實(shí)質(zhì)性影響。 另一方面，目前經(jīng)濟(jì)增速正處于回調(diào)當(dāng)中（前三季度GDP累計(jì)增長(zhǎng)率分別為11.9%、11.1%、10.6%），CPI接近4%（與07年的5%以上仍有差距），未來一年內(nèi)持續(xù)、多次加息的可能性不大。 預(yù)售監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)，加大企業(yè)資金壓力 10月22日，北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法出臺(tái)，此辦法將加大開發(fā)企業(yè)的資金壓力，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)加快推盤，防止囤地捂盤和爛尾樓，增加市場(chǎng)的供應(yīng)，促使開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷以回籠資金，與其他調(diào)控政策一起疊加發(fā)生作用，將有效遏制房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。,土地市場(chǎng)供應(yīng)：

3、10月105個(gè)城市住宅用地推出量環(huán)比下降，十大城市中7個(gè)城市下降,2010年10月，全國(guó)105個(gè)城市推出住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）556宗，環(huán)比減少16%，同比減少5%；推出土地面積3556萬平方米，環(huán)比減少6%，同比減少16%。 十大城市中除廣州、重慶、成都以外，其他城市住宅用地供應(yīng)量環(huán)比均有所下降。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,土地市場(chǎng)需求：10月105個(gè)城市住宅用地成交宗數(shù)同比、環(huán)比均下降，十大城市環(huán)比下降40.4%,10月全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交387宗，環(huán)比減少20%，同比減少26%；成交面積2620萬平方米，環(huán)比減少12%，同比上升7%。 十大城

4、市10月共成交住宅用地499萬平方米，環(huán)比下降40.4%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,土地市場(chǎng)價(jià)格：10月住宅用地樓面地價(jià)環(huán)比下降近3成，溢價(jià)率低于去年同期,105個(gè)城市住宅用地平均地價(jià)在9月達(dá)到今年以來的最高水平2661元/平方米，10月回落到1732元/平方米，環(huán)比下降29%，同比上升7%。 10月105個(gè)城市住宅用地平均溢價(jià)率為39%，比9月提高12個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比，下降11個(gè)百分點(diǎn)（今年6月以來溢價(jià)率即低于去年同期）。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,開發(fā)投資：同比增速略有上升，絕對(duì)水平超過去年全年,2010年1-10月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.8萬億元，超過2009

5、年全年投資總額（3.6萬億元），同比增長(zhǎng)36.5%，增速較1-9月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)高位運(yùn)行。 10月單月完成投資4558億元，環(huán)比下降11.6%。,圖：2007年至今房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：全國(guó)房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率,供應(yīng)：累計(jì)新開工面積和施工面積均超2009年全年，同比增速處于均歷史高位,1-10月，全國(guó)房屋新開工面積達(dá)13.2億平方米，較2009年全年高出1.64億平方米；同比增長(zhǎng)61.9%，顯著高于歷史水平； 1-10月施工面積同比增長(zhǎng)28.3%，增速較1-9月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，絕對(duì)水平較2009年全年高出5.02億平方米。,圖：

6、2008年至今全國(guó)房屋施工和新開工面積及其增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：歷年全國(guó)房屋施工和新開工面積增長(zhǎng)率,全國(guó)需求：1-10月商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)9.1%和17.3%，延續(xù)上月反彈趨勢(shì),1-10月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)9.1%和17.3%，較上月分別提高0.9和1.4個(gè)百分點(diǎn)。 從單月水平來看，10月全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.0%，延續(xù)9月的增長(zhǎng)趨勢(shì)，而5-8月銷售面積均同比下降。,圖：2007年至今全國(guó)商品房和住宅銷售面積以及銷售額增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：歷年全國(guó)商品房和住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率,價(jià)格：10月百城價(jià)格指數(shù)

7、,全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8148元/平方米，較上月上漲0.66%：76個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。價(jià)格上漲的城市中，寶雞上漲幅度最大，為3.48%；價(jià)格下跌的城市中，下跌幅度最大的無錫跌幅為1.51%；漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有55個(gè)。 十大城市平均價(jià)格為15345元/平方米，環(huán)比上漲0.56%：廣州環(huán)比漲幅超過2%，天津環(huán)比下跌0.95%，其它城市價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅皆低于1%。,表：2010年6-10月百城價(jià)格指數(shù),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,企業(yè)：萬科、恒大、保利業(yè)績(jī)最為突出，近幾個(gè)月連續(xù)刷新紀(jì)錄,萬科憑借合理的推盤節(jié)奏和銷售定價(jià)，真正實(shí)現(xiàn)了金九銀十。9月實(shí)現(xiàn)銷

8、售金額142.1億元，銷售面積為113.6萬平方米，環(huán)比增幅分別為18.5% 和24.2%，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售的新紀(jì)錄；10月再次刷新記錄，單月銷售額155.1億元，銷售面積130.7萬平米，同比增幅分別為114.9% 和137.3%。2010年1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積731.8萬平方米，銷售金額869.3億元。,圖：2010年至今代表房企銷售額變化情況,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理,圖：2010年至今代表房企銷售面積變化情況,保利地產(chǎn)、恒大前十月也實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績(jī)，其中恒大銷售面積659萬平方米，僅次于萬科（732萬平方米）位居第二位。,全國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 重點(diǎn)城市市場(chǎng)運(yùn)行

9、狀況 未來走勢(shì)展望,目 錄,新房成交：主要城市10月成交量環(huán)比漲跌各半，同比以降為主,20個(gè)重點(diǎn)城市中，10月住宅成交面積環(huán)比漲跌各半（而9月17個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)，僅3個(gè)城市下降），十大城市漲跌亦各半（9月全部增長(zhǎng)），其中北京、杭州降幅超過30%，上海下降8%，而廣州則逆市上漲64%，主要源于亞運(yùn)城項(xiàng)目集中簽約，該項(xiàng)目10月簽約3332套，占全市總成交量約20%。成都、南京、天津、武漢環(huán)比增長(zhǎng)接近20%，而青島、杭州、蘇州的成交量均出現(xiàn)大幅度下降。 同比來看，20個(gè)城市中有14個(gè)城市下降，其中北京、上海、杭州等7個(gè)城市降幅超過30%。同比增長(zhǎng)的城市中，除廣州因?yàn)閬嗊\(yùn)城項(xiàng)目增長(zhǎng)達(dá)80%外，其他城市

10、同比增幅普遍低于10%。,圖：2010年9-10月主要城市成交面積增長(zhǎng)率,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,近兩周多數(shù)城市成交量持續(xù)下滑,圖：2008年至今重點(diǎn)城市周成交水平走勢(shì),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,2008年10大城市平均周成交13.7萬平方米,2009年10大、20大城市周均成交水平分別為27.2和22.0萬平方米,2010年至今10大、20大城市周均成交水平分別為19.9和15.3萬平方米,最近兩周（11.1-11.14），10大城市和20大城市周成交面積分別為20.6和26.5平方米，比去年同期分別下降33%和15%，較10月前兩周（10.4-10.17）分別下降43%和14

11、%。最新一周20大城市中有14個(gè)城市成交量下降，10大城市中有8個(gè)城市下降。 2010年至今，十大及20大城市周均成交面積分別為19.9和15.3平方米，比2009年周度平均水平分別下降26.8%和30.5%。,北京：最新一周成交量有所下降,最新一周（11.8-11.14），北京住宅成交26萬平方米，環(huán)比下降23%，略高于10月平均水平22萬平方米，但低于9月平均水平29萬平方米。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,2008-2010年北京住宅周成交面積走勢(shì),2008年周均成交17.2萬平方米,2009年周均成交26.9萬平方米,2010年至今周均成交20.8萬平方米,上海：10月以來成交面積持

12、續(xù)下行，最新一周環(huán)比下降5%,10月第二周（10.11-10.17）以來，上海住宅成交面積持續(xù)下行，從最高的50萬平方米，下降至目前的30萬平方米左右；最新一周（11.8-11.14），上海住宅成交33萬平方米，環(huán)比下降5%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,2008-2010年上海住宅周成交面積走勢(shì),2008年周均成交29萬平方米,2009年周均成交50萬平方米,2010年至今周均成交28萬平方米,新房供應(yīng)：多數(shù)城市10月新增供應(yīng)量環(huán)比下降，但同比以增長(zhǎng)為主,10月，多數(shù)城市住宅新批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降，其中深圳環(huán)比降幅最高，為74%，其次是重慶和武漢，環(huán)比降幅超過50%，蘇州、北京、上海降幅

13、在30%-40%之間。僅有成都、杭州、南京分別小幅增長(zhǎng)21%、11%和7%。但同比來看，6個(gè)城市增長(zhǎng)，僅3個(gè)城市下降。 前10月累計(jì)來看，供應(yīng)漲跌參半，武漢同比增長(zhǎng)最高，為106.9%，重慶、杭州、成都同比小幅增長(zhǎng)。北京、上海、深圳、蘇州同比下降，降幅在30%以下。 近兩周（11.1-11.14），北京新批上市14個(gè)項(xiàng)目，較10月有所上升。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,2010年10月9個(gè)城市住宅新批準(zhǔn)上市面積及累計(jì)增速,供求對(duì)比：銷供比普遍低于2009年，6個(gè)城市銷供比低于1,從銷供比來看，8個(gè)城市1-10月份的銷供比普遍低于去年，表明市場(chǎng)消化速度顯著下降，其中6個(gè)城市銷供比小于1，僅有

14、兩個(gè)城市北京和重慶大于1，均為1.2.,重點(diǎn)城市2007年以來銷供比,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,供求對(duì)比：多數(shù)城市今年以來可售面積有所上升,截至10月底，8個(gè)城市中，北京、上海、廣州、杭州等6個(gè)城市的可售面積高于2009年末水平。,重點(diǎn)城市2007年以來商品住宅可售面積,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,供求對(duì)比：各城市今年以來出清周期均有所上升,截至10月底，各城市出清周期較2009年底均有所上升，其中北京、武漢超過15個(gè)月，杭州、南京在8-10個(gè)月之間。,重點(diǎn)城市2007年以來商品住宅出清周期,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,新房?jī)r(jià)格指數(shù)：6-8月下跌，9-10月則多數(shù)上漲,表：主要城

15、市住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì),4-5月，十大城市住宅價(jià)格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過2%下滑到0.5%左右； 6-8月，多個(gè)城市價(jià)格指數(shù)由上漲轉(zhuǎn)為下跌，累計(jì)跌幅約3-5%；9月，十大城市指數(shù)則均上漲。 10月十大城市僅天津環(huán)比微幅下降0.1%，其余城市均上漲，北京、上海、廣州環(huán)比漲幅超過2%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,二手房成交：10月多數(shù)城市成交量回落,2010年10月，多數(shù)城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降，上海降幅最大，為34%，北京、廣州、杭州、武漢環(huán)比降幅超過20%。 同比看，上海、杭州同比降幅超過50%，武漢降幅超過4成。廣州、南京、北京同比降幅在10%-30%之間，成都降幅最低，

16、為3%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,二手房成交：多數(shù)城市二手房占當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的比重繼續(xù)提高，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的影響繼續(xù)擴(kuò)大,2010年1-10月，9個(gè)城市中有6個(gè)城市的二手房成交套數(shù)超過新房。其中北京和深圳的二手房與新房成交套數(shù)比值分別為2.4和3.5，較09年全年明顯提高，廣州、南京、杭州的二手房與新房成交比值也高于1，且較2009年有所上升，僅天津、成都、武漢低于1。,圖：2007年至今各城市二手房與新房成交套數(shù)比值,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,二手房?jī)r(jià)格：9-10月多數(shù)城市價(jià)格小幅上漲,2010年10月，11個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均環(huán)比上漲1.98%，較9月縮小0.05個(gè)百分點(diǎn)，

17、11個(gè)城市的指數(shù)均不同程度上漲，漲幅在0.8%-4.5%之間。 同比來看，11個(gè)城市平均上漲34.55%，較9月擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)，其中北京漲幅達(dá)54.59%，為11個(gè)城市中最高。南京同比漲幅也超過40%；成都、深圳、武漢漲幅均未超過30%，漲幅相對(duì)較低；其余6個(gè)城市漲幅在30%-40%之間。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,全國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 重點(diǎn)城市市場(chǎng)運(yùn)行狀況 未來走勢(shì)展望,目 錄,政策走勢(shì)展望,房?jī)r(jià)不穩(wěn)，政策不止 9月下半月調(diào)控政策接踵而至，比4月“新國(guó)十條”更加具體、明確，部分條款更加嚴(yán)厲，充分表明了中央的調(diào)控決心。相關(guān)細(xì)則的密集出臺(tái)，給市場(chǎng)帶來顯著影響。預(yù)計(jì)四季度中央政府將繼續(xù)“相

18、機(jī)決策”：房?jī)r(jià)不穩(wěn)，政策不止。若房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲跡象，新一輪調(diào)控如房地產(chǎn)稅或更嚴(yán)格的“限購”等政策將會(huì)不期而至。 堅(jiān)定不移地加快保障性住房建設(shè)是調(diào)控政策的核心手段之一 正如“新國(guó)十條”所言，房?jī)r(jià)過高、上漲過快，基本住房需求難以得到滿足，不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。此次調(diào)控政策更加支持保障性住房建設(shè)，在稅收、土地及信貸政策上給予大力支持，這將大大提高保障性住房的供應(yīng)，緩解供求矛盾，有利于抑制高房?jī)r(jià)，對(duì)社會(huì)和諧發(fā)展意義深遠(yuǎn)。 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房投資功能，使其回歸居住屬性 從政府而言，如果商品房的投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產(chǎn)的情況就難以得到改變，因此

19、在本輪調(diào)控中政府不得不從抑制投機(jī)性需求入手防止這種情況的繼續(xù)惡化。跳出房地產(chǎn)，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來趨勢(shì)判斷，我們認(rèn)為本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施還將在未來將得到部分保留，成為常態(tài)政策。 房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅不可避免，但土地出讓金制度不會(huì)改變 本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，上海、重慶等地先后傳出要對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的消息，在9月下半月政府密集出臺(tái)更多調(diào)控政策后，“房產(chǎn)稅”可能成為調(diào)控“最后殺手锏”的預(yù)期更加強(qiáng)烈。我們認(rèn)為無論近期房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）是否真正開征，未來房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來彌補(bǔ)未來財(cái)政收入的不足。但房產(chǎn)稅（

20、物業(yè)稅）的開征并不意味著現(xiàn)有的土地出讓金制度會(huì)有所改變，土地出讓金制度對(duì)地方政府的重要意義在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將難以削弱。,市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判,短期波動(dòng)幅度加大，不同城市、區(qū)域、企業(yè)、項(xiàng)目的分化更加顯著 隨著9月底以來相關(guān)政策（限購、加息等）的具體落實(shí)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將與5-7月類似，市場(chǎng)觀望情緒顯著，成交量再次步入下降通道，但不同城市、區(qū)域、企業(yè)、項(xiàng)目的分化更加顯著（10月重點(diǎn)城市市場(chǎng)即呈現(xiàn)出以上特征。 價(jià)格方面，由于不同城市和項(xiàng)目在新政后的量?jī)r(jià)表現(xiàn)存在差異，預(yù)計(jì)四季度走勢(shì)將有所不同：二三季度價(jià)格調(diào)整顯著的城市（項(xiàng)目），四季度價(jià)格可能趨穩(wěn)；而前期調(diào)整幅度較小的城市（項(xiàng)目），四季度可能受新政

21、的影響更大，價(jià)格下調(diào)的可能性較大。 企業(yè)方面，萬科、恒大等目前業(yè)績(jī)完成較好的企業(yè)，四季度在推盤和價(jià)格調(diào)整上將有更多主動(dòng)性，價(jià)格平穩(wěn)甚至低開高走的可能性較大，而多數(shù)業(yè)績(jī)和項(xiàng)目品質(zhì)較差的中小企業(yè)，四季度可能面臨更多困難，主動(dòng)降價(jià)促銷的可能性較大。,房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型：影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,根據(jù)“房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素可分為政府政策、外部環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部因素三個(gè)方面，分別能夠解釋47%、31%、22%的市場(chǎng)變化，其中政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最大。,注：GDP、儲(chǔ)蓄存款也是外部環(huán)境中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，但模型顯示，這兩個(gè)指標(biāo)并非影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

22、的直接因素，而是通過影響居民可支配收入等直接因素來影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的。,09年全國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和增速均創(chuàng)新高，但近五年累計(jì)漲幅不及GDP、人均可支配收入,2009年，全國(guó)住宅銷售均價(jià)達(dá)4474元/平方米，同比上漲25.1%，是1995年來的最高漲幅，比2007年高出近9個(gè)百分點(diǎn)。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民儲(chǔ)蓄存款同比增長(zhǎng)21.5%，達(dá)到26萬億的歷史高位，M2增速達(dá)27.7%，是1996年來的最高水平。,圖：1978年來GDP等指標(biāo)增長(zhǎng)率（統(tǒng)一為名義增長(zhǎng)率，不考慮物價(jià)通脹因素）,1998年-2009年，全國(guó)住宅均價(jià)累計(jì)上漲141%，而同期GDP、人均GDP

23、、人均可支配收入的累計(jì)增幅均超過2倍，居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)3.5倍，M2增長(zhǎng)4.8倍。 1998-2004年，全國(guó)住宅均價(jià)累計(jì)上漲37%，低于同期GDP等指標(biāo)漲幅，而2004-2009年，全國(guó)住宅均價(jià)累計(jì)上漲76%，與同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款漲幅基本持平。 2010年前三季度，全國(guó)住宅均價(jià)同比上漲5.1%，漲幅顯著低于2009年，同期GDP、人均可支配收入、儲(chǔ)蓄存款的名義增長(zhǎng)率均超過10%，M2增幅達(dá)19%。,1988-1999年，全國(guó)住宅均價(jià)增速波動(dòng)顯著，1994和1999年兩次觸底。,2008年，全國(guó)住宅均價(jià)下跌1.9%，是近十年來首次下跌。,表：不同時(shí)期房?jī)r(jià)、GD

24、P等指標(biāo)累計(jì)漲幅（統(tǒng)一為名義增長(zhǎng)率，不考慮物價(jià)通脹因素）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,長(zhǎng)期趨勢(shì)：人口結(jié)構(gòu)和城市化保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的高成長(zhǎng)性,據(jù)預(yù)測(cè)，由于特殊的人口結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程，預(yù)計(jì)中國(guó)城鎮(zhèn)購房適齡人口（25-45歲之間人群）將持續(xù)保持增長(zhǎng)至2023年（也就是說至少還有約15年的增長(zhǎng)）。 由于城市化進(jìn)程的加快（過去十年平均每年提高約1個(gè)百分點(diǎn)，到2020年達(dá)到約60%）和人均居住水平的穩(wěn)步提升（預(yù)計(jì)2020年人均達(dá)到35平方米） ，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供約120億平方米的新增住房需求（每年約11-12億平方米，遠(yuǎn)高于2009年的8.5億平方米）。 據(jù)此測(cè)算，未來十年商品房銷售額有望保持1

25、5%的平均增長(zhǎng)水平（其中銷售面積和均價(jià)的增長(zhǎng)率分別為10%和5%，過去十年這兩者的復(fù)合增長(zhǎng)率分別為15.6%和6.5%，表明該預(yù)測(cè)相對(duì)保守，但仍可從中可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大成長(zhǎng)性）。,圖：1990-2009年城市化率與住宅銷售面積,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,謝謝！ 詳情請(qǐng)查詢搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng) ,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望,中國(guó)指數(shù)研究院 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2010年10月,33,市場(chǎng)運(yùn)行狀況 政策環(huán)境變化 未來走勢(shì)展望,目錄,三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的“低位回調(diào)”態(tài)勢(shì),土地市場(chǎng)供求兩旺，地價(jià)水平在5-7月有所回落，但8-9月又有所回升。 2010年1-9月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地累計(jì)供

26、應(yīng)和成交面積分別同比增加59%和49%，但前三季度僅完成全年供應(yīng)計(jì)劃的約50%，四季度落實(shí)計(jì)劃仍有較大壓力。 從地價(jià)水平來看，105個(gè)城市住宅用地平均地價(jià)在7月達(dá)到今年以來的最低水平1504元/平方米，但8-9月連續(xù)攀升，9月達(dá)到今年以來的最高水平2661元/平方米，同時(shí)有多個(gè)城市出現(xiàn)高總價(jià)和高單價(jià)“地王”。 4月“新國(guó)十條”出臺(tái)后商品房需求顯著萎縮，三季度持續(xù)回升，但仍低于去年同期。 2010年前三季度，北京等十大城市住宅成交面積平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多個(gè)城市降幅接近或超過50%。從不同月份來看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅約50%）后持續(xù)回升，7-

27、9月平均成交量分別環(huán)比增長(zhǎng)16%、41%和33%。同比來看，十大城市5-6月的成交量同比下降超過50%，而7-8月降幅縮小至49%和32%，9月進(jìn)一步縮小至10%。 5-8月房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制，部分城市出現(xiàn)下調(diào)，但9月有所上漲。 據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)100個(gè)城市住宅（新房）平均價(jià)格在7月和8月分別環(huán)比下跌1.32%和0.03%，北京等十大城市在新政出臺(tái)后的5-8月，價(jià)格指數(shù)累計(jì)降幅在3%-5%之間。9月，100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，上漲的城市數(shù)從8月的58個(gè)增加到86個(gè)，北京等十大城市平均漲幅為0.83%。,土地供應(yīng)：前三季度全國(guó)105個(gè)城市住宅用

28、地累計(jì)供應(yīng)量同比增加59%,前三季度1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增加59%，但4月以后漸趨平穩(wěn)，同比增幅大幅下降。,圖：2010年1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地月度供應(yīng)量,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,實(shí)際成交：前三季度全國(guó)105個(gè)城市住宅用地實(shí)際成交量同比增長(zhǎng)49%,前三季度全國(guó)105個(gè)城市住宅用地累計(jì)成交量同比增加49%，但4月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期,圖：2010年1-9月全國(guó)105個(gè)城市住宅用地月度成交量,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,1-4月，全國(guó)105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續(xù)下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月開始略微走高

29、，從而導(dǎo)致4月成為一個(gè)“谷底”；在5、6兩月的短暫“回暖”之后，時(shí)值新政“百日之期”的7月再次淪為“谷底”，樓面均價(jià)僅達(dá)到1507元/平方米，而8、9兩月則連續(xù)沖高，分別達(dá)到1777元/平方米和2661元/平方米。,圖：2010年1-9月全國(guó)住宅用地樓面均價(jià)走勢(shì),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、,地價(jià)：土地價(jià)格穩(wěn)中有降，但8-9月有所抬頭,除8月微有上揚(yáng)以外，各月溢價(jià)率逐月下降的趨勢(shì)十分明顯。從同比變化看，前三個(gè)月溢價(jià)率分別是去年同期的21.7倍、16.1倍和6.3倍，4月則僅為去年的1.8倍，5月較去年增長(zhǎng)6%，而6-9月低于上年同期。,溢價(jià)水平：4月后低位運(yùn)行，8-9月有所回升，但低于

30、去年同期,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表： 2010年1-9月全國(guó)105個(gè)城市月度住宅用地溢價(jià)水平及其同比增長(zhǎng)率,9月部分城市再現(xiàn)“地王”,新政后總價(jià)地王以底價(jià)或小幅溢價(jià)成交為主，而新政前地王溢價(jià)超過100%，最高接近200%。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)-土地庫,表：2010年1-9月全國(guó)成交住宅用地總價(jià)前十排行榜,表：9月份新誕生的“地王”列表,全國(guó)需求：前三季度商品房銷售面積和銷售額增速持續(xù)下行，9月有所反彈,1-9月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別同比增長(zhǎng)8.2%和15.9%，較上月分別提高1.5和3.3個(gè)百分點(diǎn)。 9月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)16.6%，是今年5月以

31、來首次增長(zhǎng)。 1-4月，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)32.8%，但5-8月同比下降7.9%，其中7月和8月分別同比下降15.4%和10.1%，而5月和6月降幅分別為3.4%和2.7%。,圖：2007年至今全國(guó)商品房和住宅銷售面積以及銷售額增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：歷年全國(guó)商品房和住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率,全國(guó)開發(fā)投資：投資額同比增速持續(xù)放緩，但仍處于歷史高位,2010年1-9月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%，增速較1-8月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，全國(guó)完成住宅開發(fā)投資額23512億元，同比增長(zhǎng)33.8%。 9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)35%。,圖：

32、2007年至今房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：全國(guó)房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)率,全國(guó)供應(yīng)：新開工面積和施工面積同比增速小幅下降，但仍處于歷史高位,1-9月，全國(guó)房屋新開工面積達(dá)11.94億平方米，同比增長(zhǎng)63.1%；增速較1-8月減小3個(gè)百分點(diǎn)，但較2009年全年高出50.6個(gè)百分點(diǎn)；施工面積增長(zhǎng)28.1%，增速較1-8月回落1個(gè)百分點(diǎn)，較2009年全年高出15.3個(gè)百分點(diǎn)。,圖：2008年至今全國(guó)房屋施工和新開工面積及其增速,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,表：歷年全國(guó)房屋施工和新開工面積增長(zhǎng)率,新房成交：7-9月成交量持續(xù)回升，但多數(shù)仍低于新政前和去年同期

33、,2010年前三季度，主要城市成交面積相比09年同期全線下跌。重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、南京成交面積同比09年同期下跌幅度超過50%；武漢、重慶前三季度成交量同比下跌幅度相對(duì)較小。青島前三季度成交量與09年同期基本持平，市場(chǎng)表現(xiàn)較為樂觀。 具體到不同月份，三季度各城市成交量逐步回升，單月成交量雖然低于去年同期水平，但同比降幅逐步縮小。如一線城市降幅從7月的63.0%縮小至8月的51.7%，9月進(jìn)一步縮小至1.3%；二線城市降幅從7月的50.9%縮小至8月的27.7%，9月進(jìn)一步縮小至1.2%。表明一線城市的成交量在5-8月的降幅高于二線城市，受新政的影響更大，但到9月，兩類城市的成交量均已接近去

34、年同期。,注：一線城市（北上廣深）和二線城市（天津、重慶、武漢等10個(gè)城市）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,供求對(duì)比：銷供比普遍低于2009年，6個(gè)城市銷供比低于1,從銷供比來看，8個(gè)城市前三季度的銷供比普遍低于去年，表明市場(chǎng)消化速度顯著下降；除北京、重慶略高于1外，上海、深圳等6個(gè)城市均低于1。,重點(diǎn)城市2007年以來銷供比,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,供求對(duì)比：多數(shù)城市今年以來可售面積有所上升,截至9月底，8個(gè)城市中，北京、上海、武漢、杭州等6個(gè)城市的可售面積高于2009年末水平。,重點(diǎn)城市2007年以來商品住宅可售面積,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,供求對(duì)比：出清周期普遍增加,數(shù)

35、據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,重點(diǎn)城市2007年以來出清周期,從出清周期（可售量/過去6個(gè)月平均成交量）來看，截止9月底，武漢、北京、深圳都超過10個(gè)月；南京和青島則接近10個(gè)月。和2009年年底相比，多數(shù)城市出清周期都有所上升，其中北京、南京、武漢分別上升7個(gè)月、5個(gè)月、6個(gè)月。,二手房成交：前三季度多數(shù)城市累計(jì)成交量同比顯著下降，8-9月明顯回升,2010年前三季度上海、南京和杭州的成交套數(shù)分別為11.54萬套、4萬套和1.8萬套左右，同比降幅分別為44%、42%和40%；天津、成都和北京降幅在20%-30%之間；廣州、深圳和武漢減幅相對(duì)較小，均不到15%。 從各月數(shù)據(jù)來看，各城市二手房成

36、交量在5-6月持續(xù)下降后，三季度持續(xù)回升。9月，各城市二手房成交套數(shù)紛紛高過5-6月，其中北京、上海、南京、杭州的成交套數(shù)比5-6月增長(zhǎng)超過50%，廣州、深圳、天津增長(zhǎng)超過30%。,2008年至今各城市二手房成交量季度走勢(shì)圖,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,二手房成交：多數(shù)城市二手房占當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的比重繼續(xù)提高，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的影響繼續(xù)擴(kuò)大,2010年1-9月，9個(gè)城市中有6個(gè)城市的二手房成交套數(shù)超過新房。其中北京和深圳的二手房與新房成交套數(shù)比值分別為2.4和3.7，較09年全年明顯提高，廣州、南京、杭州的二手房與新房成交比值也高于1，且較2009年有所上升，僅天津、成都、武漢低于1。,圖：2

37、007年至今各城市二手房與新房成交套數(shù)比值,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,價(jià)格：9月百城價(jià)格指數(shù),全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8363元/平方米，較上月上漲0.70%：86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，14個(gè)城市環(huán)比下跌。價(jià)格上漲的城市中，吳江上漲幅度最大，為4.50%；價(jià)格下跌的城市中，下跌幅度最大的嘉興跌幅為2.85%；漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有42個(gè)。（8月環(huán)比下跌0.03%，其中58個(gè)上漲，42個(gè)下跌）。 十大城市平均價(jià)格為15260元/平方米，環(huán)比上漲0.83%：深圳、杭州環(huán)比漲幅超過2%，北京、南京漲幅超過1%，廣州等6個(gè)城市低于0.5%；同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲43.52%，

38、較上月縮小1.56個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京漲幅最大，同比上漲59.03%，杭州上漲57.71%位居其次，上海、南京、天津、深圳、重慶5個(gè)城市的漲幅介于30-50%之間，廣州、成都、武漢介于20-30%之間，其中武漢漲幅最小，為21.42%。,價(jià)格：十大城市住宅價(jià)格,2010年9月十大城市住宅價(jià)格漲跌幅（按環(huán)比漲跌幅排序）,2010年9月百城住宅價(jià)格指數(shù)（按環(huán)比漲跌幅排序）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,新房?jī)r(jià)格：5-8月中房指數(shù)有所下跌，9月止跌上漲,表：主要城市住宅價(jià)格指數(shù)走勢(shì),4-5月，十大城市住宅價(jià)格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過2%下滑到0.5%左右； 6-8月，多個(gè)城市價(jià)格指數(shù)

39、由上漲轉(zhuǎn)為下跌，累計(jì)跌幅約3-5%； 9月，十大城市指數(shù)均上漲。,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,二手房?jī)r(jià)格：7-8月多數(shù)城市價(jià)格高位盤整,2010年三季度，各城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，11個(gè)城市的累積漲幅均低于6%，平均漲幅為2.71%。其中杭州不到1%，為所有城市中最小，北京和南京次之，均不到1.5%；廣州和重慶的累計(jì)漲幅相對(duì)較大，也僅為5.67%和5.20%；其余城市的累積漲幅均在2-3%之間。 2010年前三季度，北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲36.76%，為所有城市中最高；深圳、武漢、成都累計(jì)漲幅均不到20%，漲幅相對(duì)較??；其余城市的漲幅均在20%-30%之間。,數(shù)據(jù)來源

40、：CREIS中指數(shù)據(jù)、,企業(yè)：萬科、恒大、保利業(yè)績(jī)最為突出，8-9月連續(xù)刷新紀(jì)錄,萬科憑借合理的推盤節(jié)奏和銷售定價(jià)，2010年8月企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億元，同比增加149.0%，銷售面積為91.5萬平方米，創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售的新紀(jì)錄，2010年9月再次刷新記錄，單月銷售額142.1億元，銷售面積113.6萬平米，環(huán)比增幅分別為18.5% 和24.2%。,圖：2009年至今代表房企銷售額變化情況,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)整理,圖：2009年至今代表房企銷售面積變化情況,保利地產(chǎn)、恒大前三季度也實(shí)現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績(jī)，其中恒大銷售面積569.8萬平方米，僅次于萬科位居第二位。,資

41、金：銀行和公開資本市場(chǎng)融資難度加大，企業(yè)資金壓力日益明顯,數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市公司負(fù)債水平明顯上升，凈借貸比率中值從2009年末的24.4%上升到46.6%，負(fù)債率提高了3個(gè)百分點(diǎn)，盡管上市公司現(xiàn)金持有量仍較高（2010年中期現(xiàn)金占資產(chǎn)比率為13.6%，是近五年來的較高水平），但凈負(fù)債比率顯著上升帶來的短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。 值得注意的是，由于銀行和公開資本市場(chǎng)融資難度的加大，部分企業(yè)積極拓展多元化投資途徑，其中，債券、信托、票據(jù)、基金等融資方式受到廣泛應(yīng)用。,表：2010年3季度部分房地產(chǎn)企業(yè)融資情況,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組整理,表：2006年至今房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與凈借貸

42、比中值,56,市場(chǎng)運(yùn)行狀況 政策環(huán)境變化 未來走勢(shì)展望,目錄,前期報(bào)告觀點(diǎn)總結(jié),2009年，中國(guó)指數(shù)研究院與住建部政策研究中心聯(lián)合成立“中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組”。截止目前，研究組已發(fā)布多篇研究報(bào)告，政策建議相關(guān)部門采納，對(duì)市場(chǎng)的分析也得到了印證。,出臺(tái)背景,部分政策落實(shí)不嚴(yán)，媒體輿論頻繁造勢(shì) 三季度，伴隨著市場(chǎng)的回升，多套房貸政策落實(shí)不嚴(yán)、地方細(xì)則出臺(tái)不及時(shí)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了“新國(guó)十條”相關(guān)政策的效果的持續(xù)發(fā)揮。8-9月，包括人民日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)在內(nèi)的多家中央媒體及統(tǒng)計(jì)局等政府機(jī)構(gòu)頻繁表示，調(diào)控不會(huì)也不應(yīng)松動(dòng)，“二次調(diào)控”預(yù)期強(qiáng)烈。 市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)、地價(jià)又有抬頭之勢(shì) 如前所述，在4月

43、“新國(guó)十條”發(fā)布后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在4-6月顯著下滑，但在三季度特別是8-9月，重點(diǎn)城市成交量環(huán)比增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)呈明顯回升態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示：9月全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，北京等十大城市普遍上漲，平均漲幅為0.84%。此外，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫的同時(shí)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開始明顯回升，8、9月土地溢價(jià)率有所上升，上海、廣州、南京等地出現(xiàn)多個(gè)總價(jià)或單價(jià)“地王”，表明開發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)未來上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力 8月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好。8月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)13.9%，比上月回升0.5個(gè)百分

44、點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢(shì)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資2.1萬億，同比增長(zhǎng)23.9%，增速較上月份上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資新開工面積和在建面積也環(huán)比增長(zhǎng)； 2010年8月末，M2同比分別增長(zhǎng)19.2%，增幅比上月提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。不過，由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯走出低谷，寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。,政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于“新國(guó)十條”,更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整 一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對(duì)首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到30%及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購買唯

45、一住房的契稅減半，并對(duì)是購90平方米以下的契稅降低到1%，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對(duì)性，既對(duì)首次購房支付能力影響不大，也符合國(guó)家宏觀調(diào)控總的政策方向。 更強(qiáng)調(diào)新“國(guó)十條”政策的貫徹和落實(shí) 深化落實(shí)“國(guó)十條”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制；二是要求差別化的信貸購房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對(duì)住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，房?jī)r(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落實(shí)政策力度；四是在政府責(zé)任和市場(chǎng)秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控

46、制房?jī)r(jià)的不合理上漲。 部分條款更嚴(yán)厲，更具操作性 4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面；4月“新政”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行，9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；另外，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。,政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于“新國(guó)十條”,表：2010年4月和9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比,14城市限購令一覽,表：2010年”限購令”一覽,中國(guó)人民銀行2010年10月19日宣布，自10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利

47、率0.25個(gè)百分點(diǎn)。 住建部20日發(fā)布通知，對(duì)住房公積金存貸款利率進(jìn)行調(diào)整：10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%；五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。,人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和公積金貸款利率雙雙上調(diào),表：住房公積金存貸款利率調(diào)整表,二次調(diào)控下，黃金周未能給樓市交易帶來量的突破,圖：一線城市國(guó)慶假期日均成交量對(duì)比圖,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,圖：二線城市國(guó)慶假期日均成交量對(duì)比圖,注：杭

48、州為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù)。,國(guó)慶期間，北京等十大城市住宅日均成交面積與9月相比普遍下滑。 一線城市中，北京、上海分別下跌64%和52%；二線城市中，南京、重慶、成都、武漢下滑幅度超過50%,樓市成交量對(duì)限購令反應(yīng)不一,圖：14個(gè)“限購”城市近一周（10.18-10.24）成交對(duì)比,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,于10月19日出臺(tái)限購令的大連，在上周（10.18-10.24）成交逆市上揚(yáng)，漲幅高達(dá)163%；其次為三亞，漲幅近70%。 廣州、福州上周（10.18-10.24）成交下挫明顯，跌幅近70%。 其余10個(gè)城市的成交漲跌不一，但幅跌度均不大。,樓市成交量普遍下跌 重點(diǎn)城市跌

49、幅較大,圖：2008年至今重點(diǎn)城市周成交水平走勢(shì),數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,2008年10大城市平均周成交13.7萬平方米,最新一周（10.18-10.24），監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，20個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15個(gè)城市跌幅超過10%。而10個(gè)重點(diǎn)城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達(dá)69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、 32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲。,10城市：北京、上海、天津、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、重慶、成都 20城市：10城市和蘇州、青島、寧波、廈門、福州、長(zhǎng)沙、合肥、哈爾濱、?？?、大連,政策影響解析,對(duì)需求的影響

50、將一定程度上抑制剛性需求及改善性需求，減少住房投資與投機(jī)行為，使購房者更趨理性 一定程度上減輕剛性需求家庭購房成本，繼續(xù)支持居民首套房購買，但由于觀望情緒漸濃，需求下降可能性較大 對(duì)供給的影響更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整 中短期內(nèi)市場(chǎng)供給量將會(huì)增加，保障性住房供應(yīng)也將增加 中長(zhǎng)期，中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目以及保障性住房有望較大幅度增加 從供給和需求來看，新政策出臺(tái)后，供需緊張的矛盾將會(huì)大大緩解，房?jī)r(jià)上漲的壓力將會(huì)極大地減輕，房?jī)r(jià)調(diào)整將不可避免。 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響 房地產(chǎn)企業(yè)行為將受到進(jìn)一步規(guī)范，有嚴(yán)重違規(guī)行為的企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)困境； 房地產(chǎn)企業(yè)拿地將趨謹(jǐn)慎，實(shí)

51、力雄厚的大企業(yè)將在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)浪中經(jīng)受住考驗(yàn)，市場(chǎng)占有率將會(huì)大大增加。 對(duì)銀行的影響 新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，造成銀行業(yè)績(jī)下降 銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響,67,市場(chǎng)運(yùn)行狀況 政策環(huán)境變化 未來走勢(shì)展望,目錄,2009年商品房銷售面積“超?！痹鲩L(zhǎng)與信貸超額投放、降息、減稅等政策密切相關(guān),根據(jù)“房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，我們對(duì)2007年以來銷售面積的波動(dòng)進(jìn)行了分析。2007年，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)25.1%，增速超過模型預(yù)測(cè)的正常增長(zhǎng)率（11.5%），即當(dāng)年商品房銷售面積多售出約0.8億平方米，2008年全國(guó)商品房銷售面積下降14.7%（核實(shí)后數(shù)據(jù)），又比正常水平低

52、1.1億平方米，其中0.8億平方米在2007年售出，另有0.3億平方米正常需求未能釋放。 2009年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)9.37億平方米，同比大幅增長(zhǎng)42.1%，模型顯示，正常增長(zhǎng)率約為11.5%，另有18%的增長(zhǎng)率來自08年抑制需求的釋放，而各類政策的影響分別為：信貸超額投放對(duì)增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)為6%，降息為4% ，減稅為2%，分別使得銷售面積“超?！痹鲩L(zhǎng)約0.4、0.24、0.16億平方米。,圖：1999-2009年全國(guó)商品房銷售面積及其增長(zhǎng)率,圖：不同政策對(duì)2009年商品房銷售面積“超常”增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型測(cè)算,09年全國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和增速均創(chuàng)新高，但近

53、五年累計(jì)漲幅不及GDP、人均可支配收入,2009年，全國(guó)住宅銷售均價(jià)達(dá)4474元/平方米，同比上漲25.1%，是1995年來的最高漲幅，比2007年高出近9個(gè)百分點(diǎn)。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民儲(chǔ)蓄存款同比增長(zhǎng)21.5%，達(dá)到26萬億的歷史高位，M2增速達(dá)27.7%，是1996年來的最高水平。,圖：1978年來GDP等指標(biāo)增長(zhǎng)率（統(tǒng)一為名義增長(zhǎng)率，不考慮物價(jià)通脹因素）,1998年-2009年，全國(guó)住宅均價(jià)累計(jì)上漲141%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累計(jì)增幅均超過2倍，居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)3.5倍，M2增長(zhǎng)4.8倍。 1998-2004年，全國(guó)住

54、宅均價(jià)累計(jì)上漲37%，低于同期GDP等指標(biāo)漲幅，而2004-2009年，全國(guó)住宅均價(jià)累計(jì)上漲76%，與同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄存款漲幅基本持平。 2010年上半年，全國(guó)住宅均價(jià)同比上漲6.7%，漲幅顯著低于2009年，同期GDP、人均可支配收入、儲(chǔ)蓄存款的名義增長(zhǎng)率均超過10%，M2增幅達(dá)18.5%。,1988-1999年，全國(guó)住宅均價(jià)增速波動(dòng)顯著，1994和1999年兩次觸底。,2008年，全國(guó)住宅均價(jià)下跌1.9%，是近十年來首次下跌。,表：不同時(shí)期房?jī)r(jià)、GDP等指標(biāo)累計(jì)漲幅（統(tǒng)一為名義增長(zhǎng)率，不考慮物價(jià)通脹因素）,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,重點(diǎn)城市1998-2

55、009年房?jī)r(jià)漲幅普遍低于同期GDP和居民儲(chǔ)蓄存款，但多個(gè)城市高于同期人均可支配收入,1998年-2009年，8個(gè)重點(diǎn)城市中，除上海外房?jī)r(jià)漲幅均低于同期GDP和居民儲(chǔ)蓄存款累計(jì)增幅，如北京住房均價(jià)累計(jì)上漲337%，但GDP和居民儲(chǔ)蓄存款分別增長(zhǎng)399%和339%；深圳住房均價(jià)累計(jì)上漲202%，但GDP和居民儲(chǔ)蓄存款分別累計(jì)434%和560%。 但與人均可支配收入和人均GDP相比，8個(gè)重點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅超過同期人均可支配收入，3個(gè)城市漲幅高于人均GDP，如上海住宅均價(jià)漲幅達(dá)309%，而人均可支配收入增幅僅為229%。天津、武漢、重慶的住宅均價(jià)漲幅也略高于同期人均可支配收入。,1998

56、-2009年北京等重點(diǎn)城市住宅均價(jià)等指標(biāo)累計(jì)漲幅,數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、,不同城市2009年宏觀指標(biāo)情況（劃分標(biāo)準(zhǔn)）,一線城市2004-2009年房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅超出同期宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，二線城市漲幅相對(duì)較小,2004年-2009年，重點(diǎn)城市的住房均價(jià)增速加快，其中北京的累計(jì)漲幅達(dá)到179%，而同期GDP、人均GDP等指標(biāo)累計(jì)增幅均低于100%，僅有居民儲(chǔ)蓄存款累計(jì)增長(zhǎng)101%；上海、廣州、深圳的住宅均價(jià)漲幅也高于同期GDP、人均GDP等宏觀指標(biāo)。 天津、武漢、重慶等二線城市住房均價(jià)漲幅低于同期GDP（南京基本持平），但均高于同期人均可支配收入。以哈爾濱、昆明為代表的三線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯低于GDP等指標(biāo)漲幅。,數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng),2004-2009年北京等重點(diǎn)城市住宅均價(jià)等指標(biāo)累計(jì)增幅,房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型：影