1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來(lái)，如有侵權(quán)請(qǐng)告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識(shí)。破除“買賣不破租賃”的魔咒租賃房屋逃避執(zhí)行強(qiáng)某系一個(gè)體戶，XX年5月他從濟(jì)南某銀行貸款 20 萬(wàn)元，由于未能在約定的XX年5月前如期歸還貸款，銀行于XX年12月將強(qiáng)某訴上法庭。法庭于 XX年2 月依法判決強(qiáng)某償還貸款本息，因強(qiáng)某未能自動(dòng)履行判決義務(wù)，銀行于同年4月向法院申請(qǐng)執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，執(zhí)行法官通過(guò)調(diào)查，了解到強(qiáng)某有一套門頭房，遂立即予以查封。強(qiáng)某得到消息后，為阻止法院拍賣，于XX年6月將門頭房租賃給做服裝生意的劉某，然后躲藏起來(lái)。法院委托拍賣公司將該門頭房以29 萬(wàn)元的價(jià)格予以拍賣，后法院要求劉某搬出門頭

2、房時(shí)，劉某以”;買賣不破租賃”;為由，拒絕搬遷。法院認(rèn)為劉某與強(qiáng)某之間的租賃時(shí)間晚于法院的查封時(shí)間，其租賃合同不受法律保護(hù)。經(jīng)執(zhí)行法官多次對(duì)劉某進(jìn)行教育，劉某于XX年10月搬出了法院拍賣的門頭房。這個(gè)案件中主要涉及到”;買賣不破租賃”;原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)過(guò)程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)。記者對(duì)市兩級(jí)法院受理的”;買賣不破租賃”;的案件進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有些進(jìn)入法院執(zhí)行程序的案件，一些被執(zhí)行人為逃避法院執(zhí)行，故意將自己的財(cái)產(chǎn)采取租賃的方式先于法院的執(zhí)行而處理，致使法院的執(zhí)行難以進(jìn)行。買賣為何不破租賃濟(jì)南魯平律師事務(wù)所的范玉強(qiáng)律師在接受記者采

3、訪時(shí)表示，”;買賣不破租賃”;這一原則適用不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動(dòng)，還包括因贈(zèng)與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動(dòng)，此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，”;買賣不破租賃”;應(yīng)精確地理解為”;租賃物所有權(quán)變動(dòng)不得對(duì)抗租賃物債權(quán)”;更為準(zhǔn)確些。我國(guó)的諸多法律對(duì)”;買賣不破租賃”;原則都作了具體的規(guī)定。合同法規(guī)定”;租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定”;私有房屋在租賃期間，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”;城市房屋租賃管理辦法規(guī)定”;租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人

4、應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！?有了上述這些法律、法規(guī)的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃就有了強(qiáng)大的后盾，租賃關(guān)系受到法律的保護(hù)。但也并不是所有財(cái)產(chǎn)都適合于”;買賣不破租賃”;，這一原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而不適用于動(dòng)產(chǎn)，原因是動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，價(jià)值普通較低，通過(guò)市場(chǎng)交易容易取得，并且對(duì)動(dòng)產(chǎn)過(guò)多地適用”;買賣不破租賃”;的規(guī)定不利于財(cái)產(chǎn)的流通和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。”;魔咒”;如何解除雖然法律規(guī)定了”;買賣不破租賃”;的原則，但這也并不是說(shuō)租賃關(guān)系就是一成不變的，平陰縣人民法院董廣榮庭長(zhǎng)告訴記者，當(dāng)”;租賃”;出現(xiàn)下列情形時(shí)，”;買賣不破租賃”;的魔咒同樣可以打破。一是買賣不破租賃與抵押權(quán)競(jìng)合時(shí)，不適用該原則

5、。最高人民法院有關(guān)司法解釋規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，以抵押財(cái)產(chǎn)出租的，不適用”;買賣不破租賃”;原則，在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，租賃關(guān)系因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而解除。二是財(cái)產(chǎn)保全與租賃競(jìng)合時(shí)，不適用該原則。當(dāng)在同一財(cái)產(chǎn)上同時(shí)存在財(cái)產(chǎn)保全和租賃時(shí)，若租賃先于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約當(dāng)然地適用于債權(quán)人。若租賃后于查封存在，則在債權(quán)人依法定程序取得被查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)后，原租賃契約并不適用于債權(quán)人，除非債權(quán)人同意。若承租人知道法院查封的事實(shí)，他的損失只能由自己承受，若其不知道或不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封的，其損失應(yīng)當(dāng)在承租人或出租人之間按照雙方過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。三是合同約定解除租賃條件成就時(shí)，不適用該原則。這就要看租賃合同中出租人和承租人在訂立租賃合同時(shí)，有沒(méi)有規(guī)定出租人解除合同的條件，以及承租人是否存在符合租賃合同中規(guī)定的解除