1、荔能華景城項(xiàng)目溝通案2011年12月26日目錄Contents第一部分：項(xiàng)目屬性第二部分：核心問題界定第三部分：市場(chǎng)分析第四部分：參考案例研究第五部分：商業(yè)定位第六部分：項(xiàng)目操作模式建議第七部分：收益測(cè)算PART 1項(xiàng)目屬性項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目自身屬性小結(jié)項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目所在片區(qū)為莆田新城區(qū)，未來將發(fā)展成為莆田行政商務(wù)中心，這給本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來較大的機(jī)會(huì).東巖山公園廣播電視中心p 本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)l(fā)展成為莆田行政商務(wù)中心東山報(bào)恩寺本案p 完善的配套將為本項(xiàng)目發(fā)展提供有力的保障。帝寶花園酒店荔城區(qū)政府古譙門湖景大酒店海源國(guó)際大酒店市氣象局莆田擢英中學(xué)莆仙大劇院區(qū)委體育中心家樂福超市曠源錦江國(guó)際大酒

2、店；莆田市康復(fù)醫(yī)院七天酒店莆田市交通局莆田市政府莆田醫(yī)院附屬醫(yī)院莆田市政府體育館馨花園酒店莆田學(xué)院項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩愿鶕?jù)城市新區(qū)開發(fā)次序判斷，本項(xiàng)目所處區(qū)域處于快速發(fā)展期， 區(qū)域型商業(yè)將逐步開發(fā)建設(shè)。城市新區(qū)開發(fā)開發(fā)次序區(qū)域價(jià)值不斷兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值不斷提升開發(fā)類型起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)目社區(qū)級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)辦公項(xiàng)目中低檔辦公中高檔辦公高檔辦公居住項(xiàng)目中、低檔住宅中、高檔住宅高檔住宅土地開發(fā)市政配套路網(wǎng)設(shè)施市政設(shè)施政府辦公類設(shè)施、項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通過延壽路和東圳路可輻射整個(gè)荔城區(qū)。地理位置p 距荔城區(qū)政府：2公里左右p 距莆田市政府：2公里左右

3、p 距莆田火車站：12公里左右八二一街延壽路荔園大道交通樞紐p 主干道：延壽路大道、東圳路p 公共交通:1162個(gè)停車位，5路、8路52路公交 本案 項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)約50多個(gè)在建在售住宅項(xiàng)目，未來預(yù)計(jì)將有15萬左右的人口入住。項(xiàng)目1.5公里范圍樓盤名稱天通泰現(xiàn)代廣場(chǎng)萬通花園安泰花園恒潤(rùn)花園淺水灣華庭歐氏雅筑榮華新苑住友佳園三和興業(yè)華庭正榮荔園華府華源小區(qū)鳳達(dá)吉祥如意樓祥榮荔樹灣龍騰東方輝煌商住樓安福家園華港東城1號(hào)荔東佳苑鳳達(dá)雅苑世全興安名城馨宜皇庭駿景寶勝寶興商住樓錦峰龍園雙洋廣場(chǎng)荔園小區(qū)延壽路商住樓曠遠(yuǎn)東方銀座三信秀水華庭中興荔園休閑中心名成佳園鳳達(dá)花園大廈鑫焱凱旋門

4、寶勝富貴園西庚片區(qū)改造宏利花園東嶠頭改造片區(qū)荔園小區(qū)淺水灣荔苑曠遠(yuǎn)東方銀座正榮時(shí)代華府寶勝花園護(hù)城河五期紅星美凱龍正榮時(shí)代廣場(chǎng)三紫盛世華庭寶勝豪庭三和家天下金色家園項(xiàng)目四至條件項(xiàng)目周邊區(qū)域主要以市政配套和住宅為主，其商業(yè)主要以街區(qū)型的生活配套及餐飲類商業(yè)為主。項(xiàng)目西側(cè)東圳路項(xiàng)目西側(cè)莆田附屬醫(yī)院項(xiàng)目西側(cè)已建樓盤城東一號(hào)項(xiàng)目東側(cè)商業(yè)項(xiàng)目東側(cè)商業(yè)項(xiàng)目東側(cè)狀況項(xiàng)目自身屬性 項(xiàng)目裙樓商業(yè)體量較小，不足以支持開發(fā)較大規(guī)模的區(qū)域型商業(yè)。序號(hào)名稱單位數(shù)量1總用地面積58270.2972總建筑面積230052.32計(jì)容積率建筑面積186464.72其中住宅162366.46會(huì)所及配套1351.85商業(yè)21831

5、.07幼兒園915.34不計(jì)容積率建筑面積43587.60其中地下車庫(kù)32695.06地下室人防10892.543建筑基地總面積12545.114容積率%3.25建筑密度%21.56汽車停車位個(gè)11627其中住宅地下車庫(kù)個(gè)997商業(yè)地下車庫(kù)個(gè)125地面停車個(gè)40項(xiàng)目自身屬性 項(xiàng)目商業(yè)部分不能經(jīng)營(yíng)餐飲等項(xiàng)目，影響商業(yè)的銷售價(jià)值?？偭恳咽鄞勖娣e功能商業(yè)2236250001700017000商業(yè)部分不得用于餐飲、KTV、洗浴等娛樂項(xiàng)目及非法律允許的項(xiàng)目住宅800余套約650套160套項(xiàng)目屬性解讀根據(jù)新區(qū)發(fā)展分析，項(xiàng)目所在區(qū)域處于快速發(fā)展期，區(qū)域型商業(yè)開始逐步發(fā)展。 1 項(xiàng)目周邊規(guī)劃建設(shè)大量樓盤，是

6、莆田未來高檔居住片區(qū)，這將給項(xiàng)目商業(yè) 2 提供大量的高消費(fèi)人群。當(dāng)前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套較為低端，這給項(xiàng)目發(fā)展高檔商業(yè)帶來較大的契機(jī)。 3 項(xiàng)目商業(yè)體量較小，且商業(yè)功能受到限制，規(guī)劃較大規(guī)模的區(qū)域型商業(yè)可能性不大。 4 核心問題界定隆塬項(xiàng)目問題解析：開發(fā)商要求：核心問題： 如何進(jìn)行商業(yè)部分定位？ 如何操作可實(shí)現(xiàn)較快的去化？ 如何進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 項(xiàng)目商業(yè)體量較小，如何定位是項(xiàng)目發(fā)展的難點(diǎn) ； 如何提升商業(yè)高層的銷售價(jià)值是項(xiàng)目銷售的難點(diǎn)； 項(xiàng)目如何操作能實(shí)現(xiàn)收益最大化； 項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較快去化； 項(xiàng)目如何定位可以有效利用項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 鋪位如何分割利于銷售；如何解決項(xiàng)目發(fā)展的核心問題呢？我們從項(xiàng)目發(fā)展的

7、宏觀背景和市場(chǎng)背景開始！!PART 3市場(chǎng)分析宏觀背景分析商業(yè)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析Swot分析總結(jié)宏觀背景分析/GDP近年莆田市GDP保持在15%以上的增長(zhǎng)速率，遠(yuǎn)高于國(guó)家平均水平，增長(zhǎng)迅猛。2005年2010年莆田市GDP及增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：各城市宏觀背景分析/房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況看出，莆田市近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅速。 2005年2010年莆田市固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率2006年-2010年莆田市房地產(chǎn)投資走勢(shì)2006年-2010年莆田市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā) 投資比較宏觀背景分析/居民收入水平在福建省8個(gè)主要城市中居第四位，其消費(fèi)水平明顯高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，顯示莆田市居民消費(fèi)力度較大。2

8、005年2010年莆田市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率2005年2010年莆田市人均可支配收入及增長(zhǎng)率2010年福建省8城市人均可支配收入比較宏觀背景分析/人口莆田城市人口平穩(wěn)增加，截止2010年常住人口接近300萬，龐大的人口將支持莆田商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。2005年2010年莆田市人口增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來源：莆田市宏觀背景分析/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)莆田市第三產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)步上升，這給城市商業(yè)發(fā)展提供有力的保障。2005年2010年莆田市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖數(shù)據(jù)來源：莆田市宏觀背景分析莆田市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度迅猛，消費(fèi)水平提升速度較快 。 1 莆田市城市人口平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，城市化水平較高，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)需求較大。 2 莆田市房地產(chǎn)開

9、發(fā)迅猛，同比增速保持在20%以上，開發(fā)規(guī)模逐年顯著遞增。 3 莆田市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較好，為城市商業(yè)發(fā)展提供有力的保障。 4 莆田宏觀背景整體向好以后整體商業(yè)市場(chǎng)分析莆田市商業(yè)升級(jí)換代速度加快，商業(yè)環(huán)境等獲得較大改善，未來莆田商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。老文獻(xiàn)步行街文獻(xiàn)路步行街2000年以前金鼎廣場(chǎng)大唐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)等20062008年萬達(dá)廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)文獻(xiàn)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)2010文獻(xiàn)廣場(chǎng)等得規(guī)劃建設(shè)提升莆田商業(yè)形象，同時(shí)使莆田商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量大增，莆田商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。、金鼎廣場(chǎng)等的建設(shè)奠定了文獻(xiàn)路是以前莆田的商業(yè)核心，長(zhǎng)約600米，共130個(gè)商家210個(gè)店面覆蓋了莆田主要的購(gòu)物和餐飲業(yè)態(tài)市場(chǎng)。整體商業(yè)市場(chǎng)分析當(dāng)

10、前莆田市商業(yè)超市占整體比較大，其他業(yè)態(tài)也主要以中低檔為主，業(yè)態(tài)較為單一，缺乏中高檔品牌。本案莆田市商業(yè)主要文獻(xiàn)路商圈、正榮時(shí)代廣場(chǎng)及其它沿街商業(yè)構(gòu)成等構(gòu)成，其中文獻(xiàn)路商圈是莆田最重要的商業(yè)中心：商業(yè)形態(tài)：文獻(xiàn)路商圈主要以街區(qū)商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)中低端品牌，大型中高檔商業(yè)缺乏。商業(yè)業(yè)態(tài)：莆田商業(yè)業(yè)態(tài)超市占比較大，其中包括沃爾瑪、家樂福、新華都、永輝鳳凰百貨、萬家惠等，其它業(yè)態(tài)則主要為中低端服飾、餐飲及休閑娛樂。商業(yè)形象：梅園路商業(yè)金鼎廣場(chǎng)大唐廣場(chǎng)十字街口文獻(xiàn)路整體形象較差，管理混 城市商業(yè)升級(jí)帶來較大的困難。通混亂，給名店女人街正榮時(shí)代廣場(chǎng)整體商業(yè)市場(chǎng)分析除金鼎廣場(chǎng)和正榮時(shí)代廣場(chǎng)形象較好，其它商業(yè)主要

11、是傳統(tǒng)市場(chǎng)形式，其經(jīng)營(yíng)模式落后，物業(yè)條件較差。本案正榮時(shí)代廣場(chǎng)梅園路大唐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)名店女人街十字街口名店女人街十字街口大唐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)梅園路商業(yè)正榮時(shí)代廣場(chǎng)整體商業(yè)市場(chǎng)分析隨著文獻(xiàn)步行街和萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)，莆田商業(yè)將實(shí)現(xiàn)商業(yè)品牌的提升，商業(yè)格局將重新劃分。項(xiàng)目名稱正榮時(shí)代廣場(chǎng)大唐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)文獻(xiàn)步行街萬達(dá)廣場(chǎng)地段成熟商圈成熟商圈成熟商圈成熟商圈非成熟商圈規(guī)模約8萬平約5萬多平約7萬平約10萬平方米建筑形態(tài)情景街區(qū)集中商業(yè)集中商業(yè)城市綜合體在城市綜合體租金（元/平方米）項(xiàng)目周邊不到100商場(chǎng)內(nèi)1樓200-250，2 樓100-200；沿街600元周邊沿街100-200500元/平米建項(xiàng)業(yè)態(tài)品牌家

12、樂福超市、文體用品、服飾、餐飲、娛樂、影院等超市、品牌男女服飾、黃金珠寶、電玩游戲等沃爾瑪超市、精品店、家電、餐飲、美容美發(fā)等大洋百貨、華潤(rùn)萬家及其他品牌商家萬千百貨、萬達(dá)目電影院、大玩家電玩城、品牌服飾、餐飲美容等整體評(píng)價(jià)實(shí)力、競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)；中高檔次；中等檔次中高端檔次中高端檔次中高檔次；2年后將投入市場(chǎng)整體商業(yè)市場(chǎng)分析文獻(xiàn)商圈未來仍然是莆田城市核心商圈，但區(qū)域型商圈未來將陸續(xù)形成。現(xiàn)有商業(yè)格局：未來商業(yè)格局：商圈發(fā)展分析：本案本案 未來莆田將形成三個(gè)商圈； 文獻(xiàn)路商圈未來仍然是莆田最主要商圈； 莆田商業(yè)業(yè)態(tài)將多元化發(fā)展； 未來商業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)程度加劇。本項(xiàng)目位于未來新城商圈的核心位置，如何通過市

13、級(jí)核心商圈是項(xiàng)目未來發(fā)展的難點(diǎn)。項(xiàng)目周邊商業(yè)分析本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成，主要以街區(qū)商業(yè)為主，但未來規(guī)劃建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目較多，片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。p 本項(xiàng)目周邊商業(yè)主要以街區(qū)商業(yè)為主；p 本項(xiàng)目周邊商業(yè)主要以周邊生活配套累業(yè)態(tài)為主；p 租金：50150元/m2； 本案 p 在建商業(yè)項(xiàng)目較多，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，多以街區(qū)商業(yè)為主。表示已建商業(yè)項(xiàng)目表示在建商業(yè)項(xiàng)目寶勝購(gòu)物中心寶勝富貴苑皇庭駿景中海油LNG項(xiàng)目紅星美凱龍東城一號(hào)商業(yè)銷售市場(chǎng)分析根據(jù)調(diào)研，當(dāng)前莆田多數(shù)樓盤商業(yè)無銷售計(jì)劃，銷售項(xiàng)目可在短時(shí)間內(nèi)售罄，這顯示莆田商業(yè)銷售市場(chǎng)未來有較大空間。項(xiàng)目名稱商鋪體量商鋪形態(tài)均價(jià)主力鋪位面積（/間）銷售模式荔

14、能華景城5000平方米臨街商鋪4萬/直接銷售萬達(dá)廣場(chǎng)4-5萬平方米，189個(gè)商業(yè)街3-5萬元/70180直接銷售名店女人街2萬平方米左右商業(yè)街首層6萬左右直接銷售文獻(xiàn)步行街22.8萬平方米商業(yè)街10萬元起3080招商返祖銷售6%回報(bào)率正榮時(shí)代廣場(chǎng)21.93萬平方米臨街商鋪8萬元起3060天通泰現(xiàn)代廣場(chǎng)2萬多平方米，120個(gè)左右臨街商鋪3-5萬元/平方米70左右直接銷售商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié) 1 文獻(xiàn)商圈未來仍然是莆田城市核心商圈，但區(qū)域型商業(yè)未來將陸續(xù)形成。本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成，主要以街區(qū)商業(yè)為主，但未來規(guī)劃建設(shè)商業(yè)項(xiàng) 2 目較多，片區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。項(xiàng)目周邊租金尚未品牌類商家

15、，本項(xiàng)目可借機(jī)引進(jìn)品牌商業(yè)，奠定區(qū)域市場(chǎng)地位。 3 莆田多數(shù)樓盤商業(yè)無銷售計(jì)劃，已銷售項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)售罄，莆田商業(yè)銷售市場(chǎng)未來有較大空間。 4 住宅市場(chǎng)分析 國(guó)家房地產(chǎn)政策的持續(xù)使住宅投資者持續(xù)觀望，成交將進(jìn)一步下滑。全國(guó)政策調(diào)控，進(jìn)一步升級(jí)，限購(gòu)范圍擴(kuò)大、限購(gòu)力度升級(jí)；短期看新國(guó)八條（限購(gòu)令）,長(zhǎng)期看房產(chǎn)稅。莆田尚未受到限購(gòu)影響。房地產(chǎn)投資需求受到一定的抑制；多數(shù)人采取觀望的態(tài)度。剛性需求依然旺盛。通過我司對(duì)莆田住宅市場(chǎng)的了解，得出以下初步結(jié)論：住宅市場(chǎng)分析 當(dāng)前莆田住宅主要分布在五個(gè)區(qū)域，其中項(xiàng)目所在城東板塊。代表項(xiàng)目：云 頂 楓 丹 歐 氏 領(lǐng) 秀 萬輝國(guó)際城城東板塊城中板塊代表項(xiàng)目：正

16、榮時(shí)代華府三信花園學(xué)園豪庭城東南板塊代表項(xiàng)目：萬達(dá)廣場(chǎng)、正鼎日出宏基現(xiàn)代城、名邦豪苑代表項(xiàng)目：萬科玉湖項(xiàng)目、信輝豪園、誼來印象、一品嘉園代表項(xiàng)目：馨宜華庭、 淺水灣陶源、東城1號(hào)、萬通花園、 寶晟富貴園、曠遠(yuǎn)東方銀座成熟程度檔次程度高中底高城北板塊城東板塊中中部板塊底城西南板塊城東南板塊住宅市場(chǎng)分析莆田住宅整體價(jià)格主要在8500以上，戶型主要以三房四房為主，投資客以商戶為主。板塊代表項(xiàng)目銷售狀況代表戶型平均價(jià)格客戶群體城東板塊馨宜皇庭駿景約70%三房、四房約8900元/企業(yè)主、高管、公務(wù)員、商戶華港東城1號(hào)約90%三房、四房約8700元/公務(wù)員、商戶、其他淺水灣陶源約85%三房、四房約8800

17、元/公務(wù)員、商戶、其他城南板塊誼來印象約70%三房、四房約8700元/商戶、其他一品嘉園約80%三房、四房約8600元/商戶、其他城中板塊三信花園約98%三房、四房約8800元/商戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、其他正榮時(shí)代華府約75%二房、三房、四房約8800元/商戶、其他城西南板塊萬達(dá)廣場(chǎng)約85%Soho一房、二房； 普通三房約8400元/投資客居多、商戶、年青人多啟迪國(guó)際社區(qū)約90%二房、三房約8300元/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、商戶等城西北板塊康嘉御景約80%三房、四房9000元/公務(wù)員、商戶、其他云頂楓丹約70%三房、四房9000元/公務(wù)員、商戶、其他住宅市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目對(duì)比莆田市場(chǎng)其他項(xiàng)目，位置較為優(yōu)越，市場(chǎng)前景

18、比較樂觀。對(duì)比項(xiàng)目主力戶型平均價(jià)位區(qū)位銷售狀況荔能華景城三房、四房約9000元城東（臨近）板塊馨宜皇庭駿景三房、四房約8700元城東（臨近）板塊約70%淺水灣陶源三房、四房約8800元城東（臨近）板塊約85%誼來印象三房、四房約8700元城南板塊約70%正榮時(shí)代華府二、三、四房約8800元城中板塊約75%啟迪國(guó)際社區(qū)三房、四房約8400元城西南板塊約90%康嘉御景三房、四房約9000元城西北板塊約80%住宅市場(chǎng)分析荔能華景城項(xiàng)目所在的板塊屬于莆田市高檔、成熟、優(yōu)質(zhì)板塊，市場(chǎng)潛力巨大。 1 當(dāng)下莆田市內(nèi)各板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房產(chǎn)均價(jià)在8500元/平方米左右，并且普遍沒 2 有折扣優(yōu)惠，價(jià)格相當(dāng)堅(jiān)挺；項(xiàng)目

19、與其他項(xiàng)目相比具有比較大的競(jìng)爭(zhēng)力。 3 當(dāng)下市場(chǎng)觀望氣氛濃重，影響項(xiàng)目住宅部分銷售，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，項(xiàng)目的銷 4 售前景樂觀。Swot分析總結(jié)Swot分析優(yōu)勢(shì) 交通便利； 位于城市發(fā)展的重心； 周邊住宅開發(fā)量大劣勢(shì) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模??； 商業(yè)功能受到限制機(jī)會(huì) 項(xiàng)目周邊大型商業(yè)較少； 周邊未來高端消費(fèi)力聚集；So策略 放大項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值； 強(qiáng)調(diào)高消費(fèi)人群Wo策略 強(qiáng)化項(xiàng)目稀缺價(jià)值（項(xiàng)目位于莆田未來行政商務(wù)中心）， 弱化項(xiàng)目自身功能的不足，強(qiáng)調(diào)開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。威脅 國(guó)家房地產(chǎn)政策持續(xù)； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境增長(zhǎng)放緩； 莆田核心商圈St策略 差異化項(xiàng)目形象Wt策略 精確把握客戶，針對(duì)性解決客戶訴求PART 4參考案例

20、研究參考案例研究小結(jié)參考案例研究前提深圳喜薈城本項(xiàng)目 本項(xiàng)目周邊居住大量高消費(fèi)人群； 本項(xiàng)目不在城市核心商圈，但距離核心商圈距離較近； 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，規(guī)劃大型區(qū)域型商業(yè)機(jī)會(huì)不高。 喜薈城周邊居住大量高消費(fèi)人群； 喜薈城不在城市核心商圈，但距離深圳核心商圈距離較近； 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模約為4萬左右。喜薈城突破深圳三大核心商圈，獲得發(fā)展機(jī)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展具有較強(qiáng)的借鑒意義。喜薈城基礎(chǔ)資料項(xiàng)目名稱百仕達(dá)喜薈城開業(yè)時(shí)間2010年4月22日項(xiàng)目地址深圳羅湖區(qū)太寧路與愛國(guó)路交匯處商業(yè)建筑面積4萬平米層數(shù)4層層高44.5m中庭面積580項(xiàng)目定位社區(qū)型中高檔購(gòu)物中心各樓層規(guī)劃負(fù)一樓：停車場(chǎng)一樓：男女時(shí)裝，

21、運(yùn)動(dòng)服裝，皮鞋/皮具，精品/飾品/眼眼鏡，個(gè)人護(hù)理/化妝品，手機(jī)/ 數(shù)碼，特色餐飲，咖啡/飲品，銀行，顧客服務(wù)中心 ；二樓：男女時(shí)裝，皮鞋/皮具，時(shí)尚飾品，個(gè)人護(hù)理/化妝品，洲立影城，手表，特色餐 飲，咖啡飲品，銀行；三樓：童裝/玩具，家具飾品/用品，理療/纖體，美容/美甲，美發(fā)，早教中心，反斗樂園，兒童攝影，特色餐飲。喜薈城研究喜薈城周邊氛圍濃厚，其以區(qū)域型生活購(gòu)物中心的形態(tài)出現(xiàn)，與傳統(tǒng)的人民南、東門、東門“金三角”形成互補(bǔ)。 喜薈城位于羅湖百仕達(dá)片區(qū)，周邊主要被居住小區(qū)圍繞，居住氛圍濃厚； 喜薈城位于太寧路與愛國(guó)路交匯處，周邊道路四通八達(dá)； 喜薈城以生活型購(gòu)物中心的形態(tài)出現(xiàn)，形成與深圳核心

22、商圈互補(bǔ)的關(guān)系。深圳東門核心商圈喜薈城商圈喜薈城研究喜薈城以服務(wù)于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)群購(gòu)物休閑、提升生活品質(zhì)的需求。 目標(biāo)客群喜薈城以服務(wù)于區(qū)域家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，致力于解決家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的中產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)物休閑、提升生活品質(zhì)的需求； 喜薈城的出現(xiàn)，正好填補(bǔ)了羅湖在次級(jí)商業(yè)中心的空白，使羅湖商業(yè)格局更加完善； 經(jīng)營(yíng)特色以時(shí)尚、親子、美食為三大主題，設(shè)計(jì)中加入藝術(shù)潮流的元素。喜薈城喜薈城研究喜薈城主力業(yè)態(tài)主要為生活型超市及餐飲休閑類，增加項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。主力店面積()樓層分布吉之島5766二，三層洲立影城2187二，三層西湖春天861二層圣豐城酒家853一層完

23、美美容474三層GSD纖體塑身館428三層喜薈城研究 合理規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，使項(xiàng)目各層商業(yè)價(jià)值均衡提升。 超市主力店對(duì)商業(yè)整體消費(fèi)氣氛帶動(dòng)明顯； 主力店在各層分布，且每層主力業(yè)態(tài)不同，從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，拉動(dòng)人流向高層流動(dòng)； 同類業(yè)態(tài)以及同類檔次、定位的品牌集中分布，形成集聚效應(yīng)； 餐飲可在每層少量分布，聚集人氣，營(yíng)造氛圍。喜薈城研究小結(jié)項(xiàng)目整體定位：與城市核心商圈形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 1 項(xiàng)目消費(fèi)群定位：以區(qū)域型家庭消費(fèi)為主導(dǎo)，避開核心商圈對(duì)喜薈城的威脅； 2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃：以日常生活，時(shí)尚零售和兒童為主要主題進(jìn)行業(yè)態(tài)定位。 3 PART 5項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目

24、定位前提與文獻(xiàn)路核心商圈形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，滿足片區(qū)品質(zhì)生活需求是項(xiàng)目未來主要的發(fā)展方向。因素一因素二市場(chǎng)背景文獻(xiàn)路未來仍然是莆田城市商圈項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑿纬尚鲁巧倘οM(fèi)群分析莆田購(gòu)物休閑主要目的地仍然是莆田項(xiàng)目所在片區(qū)目前主要為社區(qū)配套，品質(zhì)生活類消費(fèi)仍然較少項(xiàng)目條件項(xiàng)目所在片區(qū)處于快速發(fā)展區(qū)域地理位置優(yōu)越項(xiàng)目主題定位 以服務(wù)于區(qū)域性家庭消費(fèi)需求為導(dǎo)向，提升區(qū)域的生活品質(zhì)。打造片區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)豐富、開放式的生活街區(qū)，成為片區(qū)居民都樂意前往的區(qū)域家庭生活商業(yè)中心。項(xiàng)目消費(fèi)群定位 通過日常生活及品質(zhì)生活類業(yè)態(tài)吸引本項(xiàng)目及周邊居民。目標(biāo)消費(fèi)群周邊其他小區(qū)消費(fèi)群居民訪客片區(qū)居民項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 以生活超市為主

25、力業(yè)態(tài)，兒童主題、美容等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主題定位通過設(shè)置品質(zhì)生活類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位四層通過目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)提升高層的人流，給與投資客信心三層通過布置日常生活類超市穩(wěn)定人流，易于后期經(jīng)營(yíng)二層通過布置承租能力高的精品零售類商業(yè)，支撐較高的銷售價(jià)格一層精品零售日常生活類超市 用品+兒童樂園+兒童用品 美容會(huì)所+婚紗攝影PART 6項(xiàng)目操作建議銷售模式建議銷售策略建議銷售模式建議根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，建議采用招商返祖銷售的策略，保證快速實(shí)現(xiàn)銷售。結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)的形式、所處區(qū)域的環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)等因素綜合考慮，選擇最為適合銷售的模式：銷售模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)商鋪沒有附加值，價(jià)格缺乏支撐很難有品牌商家進(jìn)駐，不利

26、于商業(yè)做旺銷售有一定難度大、周期存在不確定因素直接銷售發(fā)展商省事、麻煩少、沒有負(fù)擔(dān)發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以非常優(yōu)惠的租金引進(jìn)主力商家，但轉(zhuǎn)租約時(shí)買家不會(huì)接受，商鋪容易滯銷招商需要一定時(shí)間周期，有可能錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)減少業(yè)主招商環(huán)節(jié)，對(duì)中小投資者具有較大的吸引力帶租約銷售快速實(shí)現(xiàn)銷售，資金能快速回籠； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)利于商業(yè)的統(tǒng)一形象易形成商業(yè)氛圍，保障商業(yè)做旺返租銷售返租補(bǔ)貼返算到商鋪售價(jià)里，提高銷售價(jià)格和投資門檻；鋪位面積劃分建議鋪位分割必須從招商、運(yùn)營(yíng)和銷售各個(gè)角度綜合考慮。鋪位劃分原則： 根據(jù)項(xiàng)目定位及銷售的需要合理劃分鋪位面積； 結(jié)合招商業(yè)態(tài)來確定適當(dāng)?shù)倪M(jìn)深比例； 合理利用區(qū)域內(nèi)的面積，盡力降

27、低公攤率； 避免出現(xiàn)鋪位死角； 避免出現(xiàn)不規(guī)劃的鋪位（如三角鋪等）； 通過公共部分與通過系統(tǒng)的劃分來提供各個(gè)區(qū)域的均 一般先完成鋪位的銷售分割，在考慮鋪位的招商分割。；鋪位面積劃分建議從市場(chǎng)角度，我司建議鋪位面積區(qū)間在3060之間。注：此建議只做初步建議，具體鋪位分割及面積區(qū)間建議將在隨后的合作過程中深入研究。項(xiàng)目類型銷售項(xiàng)目鋪位面積總價(jià)區(qū)間銷售項(xiàng)目萬達(dá)廣場(chǎng)7090平米300萬以上銷售項(xiàng)目文獻(xiàn)步行街40左右平米200萬以上招商項(xiàng)目大唐廣場(chǎng)3060平米招商項(xiàng)目正榮時(shí)代廣場(chǎng)3060平米銷售策略建議集中發(fā)售、大客戶提前購(gòu)買是商業(yè)項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵房地產(chǎn)銷售尤其商業(yè)項(xiàng)目銷售,銷售中心的銷售氛圍營(yíng)造是銷

28、售成功的關(guān)鍵所在,我司在項(xiàng)目操作過程中通過以下營(yíng)銷手段聚集人氣、提高發(fā)售當(dāng)天的成交率、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收益最大化：p 集中客戶積累、集中發(fā)售：集中誠(chéng)意登記、統(tǒng)一發(fā)售可測(cè)試客戶對(duì)項(xiàng)目接受程度、并可隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。促進(jìn)猶豫客戶達(dá)成購(gòu)買，并促使客戶購(gòu)買相對(duì)位置較差鋪位的營(yíng)銷作用。p 公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測(cè)試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場(chǎng)始終保持熱烈的營(yíng)銷氛圍，并且測(cè)試客戶對(duì)價(jià)格的接受程度， 隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。p 優(yōu)質(zhì)大客戶提前購(gòu)買：優(yōu)質(zhì)客戶價(jià)格承受力強(qiáng)、并且通過公開發(fā)售當(dāng)天單個(gè)購(gòu)買客戶的人數(shù)給予提前購(gòu)買客戶壓力：優(yōu)質(zhì)客戶提前購(gòu)買促使大客戶成交率提高。項(xiàng)目形象塑造通過系統(tǒng)的

29、價(jià)值體系、現(xiàn)場(chǎng)包裝、價(jià)值炒作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目通過定位及清晰的價(jià)值體系，現(xiàn)場(chǎng)包裝、價(jià)值炒作、媒體投放及活動(dòng)提升（舉辦營(yíng)銷活動(dòng)、利用主力店簽約、開業(yè)等時(shí)間節(jié)點(diǎn)）串聯(lián)整個(gè)營(yíng)銷過程，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售，具體如下：樹立市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)桿街鋪價(jià)值炒作價(jià)值塑造概念包裝活動(dòng)提升舉辦商業(yè)高峰論壇制造開盤氛圍深挖大客戶新老客戶互動(dòng)主力店/大客戶演繹現(xiàn)場(chǎng)演繹開盤活動(dòng)演繹PART 7經(jīng)濟(jì)收益測(cè)算基銷售價(jià)格測(cè)算商業(yè)整體收益基銷售價(jià)格測(cè)算通過市場(chǎng)比較法和租金發(fā)算法兩個(gè)方案綜合考慮評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、租金返算法。實(shí)際評(píng)估測(cè)算時(shí)涉及因素較多，程序比較復(fù)雜，需要評(píng)估公司與開發(fā)商具體接洽后方能得出，我司先假設(shè)商業(yè)街的銷售價(jià)即為評(píng)估值。評(píng)估因素：項(xiàng)目位置狀況；項(xiàng)目權(quán)利狀況；建筑物情況；宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況；項(xiàng)目區(qū)域因素、周邊商業(yè)狀況等。市場(chǎng)比較法根據(jù)