1、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識,目 錄,第一部分：商業(yè)零售基礎知識 1、零售業(yè)態(tài)的分類及定義 2、購物中心的定義及分類 3、購物中心發(fā)展史 4、購物中心建筑特征 5、購物中心定位要素 6、購物中心規(guī)劃設計要點 7、購物中心招商及營銷策劃要點 8、購物中心運營管理要點,目 錄,第二部分：商業(yè)運營活動中的專業(yè)術語 1、房地產(chǎn)的含義 2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義 3、商業(yè)物業(yè)的分類 4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語 5、招商專業(yè)術語,第一部分：商業(yè)零售基礎知識,1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類,零售業(yè)Retail industry 以向消費者銷售商品為主，并提供相關服務的行業(yè)。 零售業(yè)態(tài) Retail Formats 零售企業(yè)為滿足不

2、同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。,1、零售業(yè)態(tài)的定義及分類,分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結構特點,根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業(yè)場所進行分類。 分類： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等。,零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類,2、購物中心的定義及分類,購物中心是指：,國際購物中心協(xié)會的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業(yè)設施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將

3、多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。,由此可見，從嚴格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計劃地實施的全新的商業(yè)聚集形式,根據(jù)購物中心的建筑、設施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。,2、購物中心的定義及分類,摩爾(Mall)購物中心是指： 面積在10萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種復合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/

4、行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結構特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。）,嚴格意義上講，小于0萬平方米的，叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。,2、購物中心的定義及分類,城市綜合體HOPSCA是指： 城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、步行街區(qū)、市民廣場等組成。城市

5、綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。因其?guī)模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之城” 。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復合型建筑 。,HOPSCAHotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shoppingmall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓),2、購物中心的定義及分類,購物中心

6、分類 A、社區(qū)購物中心Community shopping center 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。 B、市區(qū)購物中心Regional shopping center 是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。 C、城郊購物中心Super-regional shopping center 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。 D、廠家直銷中心Factory outlets center 由生產(chǎn)商直接設立或委托獨立經(jīng)營者設立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。,2、購物中心的定義及

7、分類,3、購物中心發(fā)展史,早期探索階段 美國： 早在19世紀，美國購物中心建設拉開序幕，。 20世紀20一30年代，購物中心在設計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步 英國： 2030年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內(nèi)容。 澳大利亞： 20年代 ，購物中心的建設已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃,3、購物中心發(fā)展史,20世紀50年代成型階段： （郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標志著購物中心已經(jīng)成型） 50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場 20世紀60年代勃興階段 60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個 中國購物中心發(fā)展歷史 購

8、物中心的在中國的發(fā)展可以追溯到二十世紀80年代末，中國開始興建一些綜合性的商業(yè)設施，通過出租或出售的方式引入一些商戶進場經(jīng)營，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務和配套設施嚴重缺乏。與規(guī)范的購物中心還相差甚遠。 真正的購物中心在中國的出現(xiàn)與發(fā)展，應該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項目以統(tǒng)一規(guī)劃與管理，只租不賣經(jīng)營模式，成為中國歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復合性的消費需求。 近年來中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發(fā)成功，刺激了購物中心行業(yè)在中國飛的發(fā)

9、展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費者需求。,4、購物中心建筑特征,商業(yè)空間步行化 商業(yè)空間室內(nèi)化 公共空間社會化,5、購物中心定位要素,定位 定位基礎：自身條件分析、市場發(fā)展經(jīng)驗、城市規(guī)劃條件 定位依據(jù)：消費者需求、區(qū)域商業(yè)設施及商業(yè)資源供應狀況,A、市場環(huán)境定位：項目可進入市場環(huán)境的判斷 例如：,通過左圖分析，建議本項目可進入的市場：大型購物中心，中型專業(yè)、專營商店及中小規(guī)模專業(yè)市場,5、購物中心定位要素之定位,B、目標客層定位 根據(jù)消費者需求因素的市場調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品種、價格、鄰近，通過進一步分析各類消費者第一及第二需求的組合狀況，識別份額

10、較大的需求，并將其作為目標市場。 例如：,從需求組合看，在各類市場層面上最主要的存在兩大核心目標群體組合 “價格 + 品種”需求組合和“價格 + 鄰近”需求組合,5、購物中心定位要素之定位,C、經(jīng)營檔次定位 按照品牌在消費者心中的價值高低可將品牌分出不同的檔次，如高檔、中檔和低檔，不同檔次的品牌帶給消費者不同的心理感受和情感體驗。,D、主題定位 商業(yè)項目主題的確定需要從目標消費客群現(xiàn)在及未來的特點、消費傾向、消費習慣等等入手，深入考慮項目所屬商業(yè)類型的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結合商業(yè)項目自身的規(guī)劃條件及類型特點，找出具有明顯市場差異化、對目標消費

11、群體有強大聚合力，同時又適合項目自身特點的主題內(nèi)容，來指導項目的整體運作。,E、其他定位：形象定位、主題定位、特殊功能等等,6、購物中心規(guī)劃及設計要點,購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃,通常來講，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場定位、經(jīng)營定位和功能定位進行劃分,6、購物中心規(guī)劃及設計要點,第三代萬達廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃,以一個面積15萬平方米左右的萬達廣場為例，其主力店約占70%-80%，室內(nèi)步行街約占20%-30%，零售業(yè)態(tài)約占50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務等功能性業(yè)態(tài)約占10%,6、購物中心規(guī)劃及設計要點,功能規(guī)劃,抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補

12、，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。因此，一般項目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務辦公和綜合服務等多功能于一體，力求滿足消費者一天消費、一家消費、一站消費的需求。,6、購物中心規(guī)劃及設計要點,交通規(guī)劃,購物中心的客行交通 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物 中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。 購物中心的車流交通 車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組 織原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。,購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的

13、人流組織。,6、購物中心規(guī)劃及設計要點,平面規(guī)劃,A、平面設計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。 B、柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，8，4，6， 。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在814米比較合適。如果開間方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么進深可以是26,36，46。9米柱距是開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。 C、平面設計的結構形狀一定要規(guī)整、簡單，不要使用曲率過大的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業(yè)態(tài)布局與商鋪分割，而且有利于未來

14、經(jīng)營，方便人流對不同業(yè)態(tài)不同區(qū)域的識別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個的外形。,平面設計,6、購物中心規(guī)劃設計要點之平面規(guī)劃,剖面設計： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設計,其他要素設計：照明、景觀等,7、購物中心招商及營銷策劃要點,招商要點 市場調(diào)查 業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位 招商（租金）政策 團隊組建 招商方案（計劃、節(jié)點、原則、方法） 啟動招商、跟進招商、甄選商家 合同簽署 商家進場,7、購物中心招商及營銷策劃要點,策劃要點 A、開業(yè)前 項目主題策劃 商業(yè)形象策劃 招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商

15、活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應商入場） B、開業(yè) 全方位預熱宣傳（開業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95商戶統(tǒng)一開業(yè)。 環(huán)境和氛圍營造 標示和引導（廣義） 開業(yè)慶典儀式 開業(yè)后延續(xù)宣傳（一周） C、開業(yè)后 事件營銷 文化營銷 服務營銷（人性化、顧客物流等） 目的性促銷,8、購物中心運營要點,購物中心的經(jīng)營管理水平關系到永續(xù)運營的成敗，我們必須按可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：承租商的優(yōu)化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業(yè)管理。,租賃政策（承租商優(yōu)化） 日常經(jīng)營管理 營銷管理（整體形象推廣與促銷推廣） 服務管理（人性化服務

16、、多元化服務） 商業(yè)物業(yè)管理（日常物業(yè)維護保安保潔）,購物中心歸屬-產(chǎn)生-發(fā)展-分類-建設-開業(yè)-運營,第二部分： 商業(yè)運營活動中的專業(yè)術語,1、房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 土地 建筑物及地上附著物 房地產(chǎn)物權 注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。,2、商業(yè)房地產(chǎn)的含義,商業(yè)房地產(chǎn)：人們習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等從事商業(yè)和為居民生活服務所用于經(jīng)營用途

17、的并可出租或出售的房地產(chǎn)形式。 它包括購物中心、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等等。從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。國外通行的叫法為零售業(yè)房地產(chǎn) 。(也有認為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區(qū)服務市場等相關的商業(yè)運作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運營管理；其任務是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。),3、商業(yè)物業(yè)的分類,3、

18、商業(yè)物業(yè)的分類,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,規(guī)劃術語 建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為： 建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm） 容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經(jīng)濟性的主要指標之一。計算公式為： 建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。 建筑紅線 城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等

19、）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。 建筑間距 兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。在居住區(qū)用地范圍內(nèi)指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。 占（基/用）地面積： 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。 總建筑面積： 也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生

20、活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和稱“有效面積”。結構面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。 城市基礎設施 城市基礎設施分為工程性基礎設施和社會性基礎設施兩類。工程性基礎設施一般指能源供應、給水排水、交通運輸、郵電通信、環(huán)境保護、防災安全等工程設施。社會性基礎設施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施。我國一般講城市基礎設施多指工程性基礎設施。,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,設計規(guī)范術語 建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍

21、成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積 房產(chǎn)的使用面積，指房產(chǎn)各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。 公用面積 房產(chǎn)的公用面積是指房產(chǎn)內(nèi)為客戶出入方便、正常消費或生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。 實用面積 它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。 計租面積 作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,套內(nèi)面

22、積 俗稱地磚面積。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資非房產(chǎn)租賃市場。 竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑. 共有建筑面積 系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 層高 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地

23、板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和房產(chǎn)面積之比，大于使用率。即實用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的共有共用建筑面積,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎的物業(yè)基礎、條件及硬件環(huán)境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方 垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯

24、。 劃分防火分區(qū)：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術措施。 劃分防煙分區(qū)：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。 購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。 交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。,4、建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術語,商品展示空間：從常規(guī)的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創(chuàng)造出視覺焦點。

25、 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。 休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。 柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設施。 租賃商鋪：產(chǎn)權人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權利。 轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通

26、過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發(fā)生權利、義務關系。,、招商專業(yè)術語,商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 消費市場調(diào)查對商業(yè)項目所在的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業(yè)的市場調(diào)查，為商業(yè)項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)當?shù)氐氖袌鰲l件和商業(yè)項目的規(guī)模、面積、物業(yè)現(xiàn)狀，進行業(yè)態(tài)定位及市場定位，科學的確定項目的經(jīng)營形態(tài)和目標市場。 樓層定位根據(jù)商業(yè)項目的面積、形狀、層數(shù)，合理確定各樓層的商品經(jīng)營類別、面積、區(qū)位，確定各樓層服務設施的配套及分布。 動線設計對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。,、招商專業(yè)術語,產(chǎn)權證書 產(chǎn)權證書是指房屋所有權證和土地使用權證。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)