1、第十一節(jié) 房地產(chǎn),稅,房地產(chǎn)稅費(fèi)種類,一、房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種,1. 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅：是以房屋的價(jià)值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權(quán)人征收的一種稅。 征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。,納稅人：房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。,計(jì)稅依據(jù)： 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值計(jì)算繳納。 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為

2、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。,稅率及征繳方式： 房產(chǎn)稅的稅率 依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2；（年稅率） 依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12。（月稅率） 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。,房產(chǎn)稅的減免：,免征房產(chǎn)稅的情形有： 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。 由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。 個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。 經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車

3、房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。,視頻：,聚焦房產(chǎn)稅,2. 契稅 契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，由承受人繳納的一種稅。 辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。,契稅征稅范圍： 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為： （1）國有土地使用權(quán)出讓； （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移； （3）房屋買賣； （4）房屋贈(zèng)與； （5）房屋交換。,納稅人： 契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人 包括土地使用權(quán)出

4、讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購買人、受贈(zèng)人。,計(jì)稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。 （1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價(jià)格，若成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)進(jìn)行核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)； （2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與的，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格進(jìn)行價(jià)格核定，以核定價(jià)作為契稅計(jì)稅依據(jù)； （3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額，所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定，以核定價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)；

5、（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅的計(jì)稅依據(jù)是補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。,稅率及納稅方式： 契稅實(shí)行比例稅率，契稅稅率范圍為35 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。 契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。,減征、免征契稅的項(xiàng)目主要有以下行為： （1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； （2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房； （3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者

6、免征； （4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定； （5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅； （6）土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價(jià)格相等的，免征契稅。,3. 土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 征稅范圍： 征稅范圍包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,納稅人： 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義

7、務(wù)人。,計(jì)稅依據(jù)： 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計(jì)稅依據(jù)。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?？鄢?xiàng)目有： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。 （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。 （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。,稅率及計(jì)算： 土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。 稅率具體規(guī)定為： 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣

8、除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%； 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。,納稅方式： 土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。 對于在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)

9、地情況制定。,國家對以下行為減免征土地增值稅： （1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20的； （2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 （3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 （4）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。,4.城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方

10、稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，收入歸當(dāng)?shù)卣械囊豁?xiàng)稅種。,納稅人： 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。 計(jì)稅依據(jù)： 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。,稅率及納稅方式： 土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個(gè)類別，每個(gè)類別每平方米年稅額幅度如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。,對于下列土地免繳土地使用稅： （1）

11、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； （2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年； （7）個(gè)人非營業(yè)建房用地 （8）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地,5. 耕地占用稅 耕地占用稅，是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 現(xiàn)行中華人民共和國耕地占用稅暫行條例是國務(wù)院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開始

12、施行。,納稅人： 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。 計(jì)稅依據(jù)： 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積作為計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅實(shí)行據(jù)實(shí)征收原則，對于實(shí)際占用耕地超過批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，由財(cái)政部門按照實(shí)際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。,稅率及征繳方式： 耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個(gè)檔次： （1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為2元至10元； （2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元； （3）人均耕地超過2畝但不超過3

13、畝的地區(qū)，每平方米為1.3元至6.5元； （4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為1元至5元。,耕地占用稅減免： （1）軍事設(shè)施占用耕地； （2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地； （3）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。 （4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 （5）納稅人臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅； （6）建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)?/p>

14、涂等其他農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。,二、房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種,1. 營業(yè)稅 營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 納稅人：在中華人民共和國國境內(nèi)提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 稅率：銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。,2. 城市維護(hù)建設(shè)稅 概念：是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。 納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人， 稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1。 計(jì)算公式：應(yīng)納

15、稅額實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額適用稅率,3. 教育費(fèi)附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項(xiàng)資金。教育費(fèi)附加由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，其收入納入財(cái)政預(yù)算管理，作為教育專項(xiàng)資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。 納稅人： 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 計(jì)征依據(jù)和附加率： 教育費(fèi)附加以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納。 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式： 教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅稅額附加率,4. 印花稅 印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所課征的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。,（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅征稅范圍及納稅人。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。 （2）稅率和計(jì)稅方法。 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。 應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額適用稅率。 （3）減稅、免稅規(guī)定。 房屋所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。,5. 個(gè)人所得稅 （1）個(gè)人經(jīng)營房地