1、合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,桂 花 園 鳥 瞰 圖,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,一、項目概況： 合肥桂花園位于合肥市西郊高新開發(fā)區(qū)境內(nèi)，東連合肥外商俱樂部、西接人工湖，與大蜀山隔湖相望；南依天湖路、北靠合肥景觀大道黃山路，桂花園依山傍水，自然景色十分宜人。園區(qū)由多層、小高層公寓、中心會館、商鋪、游泳池、學校、幼兒園及各類現(xiàn)代生活服務(wù)設(shè)施所組成。項目總占地面積480畝，總建筑面積約41萬平方米，容積率1.22，綠化覆蓋率42.3%，是低密度，低容積率，高綠化率的大型高尚生活園區(qū)。,桂 花 園 總 平 面 圖,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,桂花園共分三期開發(fā)建設(shè)，一期主要由：中心會

2、館和溪遞苑、聞鶯苑兩個組團構(gòu)成，共29幢多層住宅。二期由：學校、幼兒園、桂雨苑、映澄苑、芳樹苑、沐霞苑四個組團構(gòu)成，共29幢多層、16幢小高層住宅；三期是沿黃山路的云棲苑小高層，目前尚在規(guī)劃設(shè)計中。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,二、一期工程建設(shè)概況： 桂花園一期工程是由30幢建筑單體、泳池、北入口、西入口商業(yè)步行街、水系等景觀所構(gòu)成，總建筑面積13.17萬m2，中心會館地上三層，地下一層，建筑面積為6430m2。29幢多層住宅樓，建筑面積為 12.53萬m2。其中住宅594套，車庫176個，車位209個，商鋪16個。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,一期多層的建筑外形采用天然花崗巖（6

3、17及郵政綠）、清水面磚和高檔涂料飾面。由于園區(qū)的地質(zhì)條件較好故采用獨立基礎(chǔ)、框架異形柱結(jié)構(gòu)形式、墻體為粘土空心磚填充、門窗為彩色鋁合金、中空玻璃。參與一期工程建設(shè)的單位有：總體規(guī)劃設(shè)計同濟大學張軼群先生；方案階段設(shè)計浙江綠城設(shè)計公司；施工圖設(shè)計安徽省建工學院設(shè)計院；勘察測量安徽省建設(shè)工程勘察院；質(zhì)監(jiān)安監(jiān)合肥市高新區(qū)建發(fā)局；工程監(jiān)理安徽華夏監(jiān)理公司。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（一）一期工程由中心會館與四個標段組成： 中心會館（建筑面積6430 m2）由浙江大經(jīng)建設(shè)股份有限公司承建。 標段：溪遞苑1-7#樓，建筑面積29729 m2，由浙江耀江建設(shè)集團股份有限公司承建。 標段：溪遞苑8

4、-11#樓、桂雨苑4-6#樓，建筑面積31495 m2，由浙江舟山廣宇建筑有限公司承建。 標段：聞鶯苑1-8#樓，建筑面積33029 m2，由浙江耀江建設(shè)集團股份有限公司承建。 標段：聞鶯苑9-12#樓、映澄苑8-10#樓，建筑面積31033 m2，由東方建設(shè)集團有限公司承建。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,一期市政工程由浙江寶業(yè)建設(shè)集團和中國地質(zhì)浙江分公司共同承建。 一期景觀工程共分為三塊： 泳池、北入口景觀由綠城景觀公司承建； 水系及水系以南：硬質(zhì)景觀由浙江寶業(yè)集團承建；軟質(zhì)景觀由浙江祥符園林承建； 水系以北景觀由綠城園林園藝公司承建。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（二）工程建設(shè)

5、過程： 中心會館于2002年5月28日開工，合同工期180天，實際竣工日期為2003年11月10日。 一期標段于2002年10月6日開工，合同期250天，實際竣工日期為2004年7月23日。 一期標段于2002年11月1日開工，合同工期240天，實際竣工時間為2004年7月23日。 一期標段于2002年12月6日開，合同工期265天，實際竣工時間為2004年7月23日。 一期標段于2002年12月8日開工，合同工期為265天，實際竣工時間為2004年7月23日。 道路、綜合管線工程于2003年12月15日開工，2004年7月29日竣工； 泳池、北入口景觀工程2003年9月初開工，2004年3月

6、31日竣工。 一期景觀工程于2004年2月15日開工，2004年7月30日竣工。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（三）檢查、整改、驗收階段： 2004年4月底工程部組織由監(jiān)理、施工單位、工程部全體員工，開始對一期各單體工程進行逐套逐間檢查。檢查主要從使用功能、質(zhì)量缺陷、細部收頭著手，每次檢查出的問題分門別類地匯總，工程部員工、項目經(jīng)理人手一份落實整改，整改、檢查在一期工程建設(shè)過程反復數(shù)次。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,2004年6月初開始對管線、道路、景觀工程進行檢查。 2004年6月20日開始一期工程初驗，7月23日由高新區(qū)質(zhì)檢站組織單體竣工驗收。 2003年10月份，安徽綠城物管

7、公司進駐現(xiàn)場，早期介入桂花園的工程管理。 2004年4月份進入接管準備階段，參與了工程部組織的數(shù)次檢查，2004年7月25日完成了單體工程的正式交接。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,三、工程營造過程中的進度、質(zhì)量、成本控制分析： 1進度控制分析： 桂花園一期工程各標段于2002年1012月先后破土動工，直至2004年7月23日方才完成竣工驗收，各標段實際施工工期為21個月左右，累計日歷天數(shù)為630天。而各標段的合同工期均在260天左右，計劃工期與實際工期相比反差之大，令人不可思議。工期嚴重滯后的主要原因有以下幾個方面：,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（1）集團公司“雙贏”思想沒有得到正

8、確理解和有效執(zhí)行。我公司在一期I標段招投標前，沒有對合肥建筑市場進行充分調(diào)查，也沒有將同類型的建筑用浙江定額與安徽定額套用進行對比，從而造成未能合理確定總價下浮點數(shù)。當施工單位施工到一定階段發(fā)現(xiàn)項目虧損時，就不愿意再投入大的資金，能省則省，消極應(yīng)付。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（2）項目經(jīng)理被換“包”，沒有把好項目經(jīng)理到位關(guān)。一期工程四個標段在招投標時上報的項目經(jīng)理均為一級項目經(jīng)理或省級優(yōu)秀項目經(jīng)理，而實際到位的都是“替補隊員”。他們既沒有雄厚的經(jīng)濟實力，又沒有良好的個人信譽；既沒有豐富的管理經(jīng)驗，又沒有穩(wěn)定的施工隊伍。因此，當施工過程中發(fā)現(xiàn)綠城房產(chǎn)品的復雜性和難度時，積極性受挫。而我

9、公司在進行一期II、III、IV標段招投標時，為了盡早開工，也沒有對施工單位和項目經(jīng)理進行重新考察。因此，一期工程建設(shè)實際上在開工時已埋下了嚴重的隱患。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）施工單位對異地施工難度估計不足，勞動力組織存在嚴重問題。桂花園一期工程的施工單位均來自浙江，他們原本認為安徽是一個勞動力極富足的省份，且地方經(jīng)濟不發(fā)達，民工要求不高，但情況恰恰相反。在面對勞動力不足且勞動力素質(zhì)低下、勞動態(tài)度不端正等問題時，各施工單位缺乏思想準備和有效的措施。同時，在施工的先期階段，我公司對此問題缺乏認識與行之有效的辦法。因此，勞動力組織的問題嚴重影響了一期工程的建設(shè)進度。,合肥桂花園一

10、期工程營造教訓與體會,（4）管理者缺乏工程管理經(jīng)驗。在項目開工前，我公司在思想認識、人力資源等方面都沒有做好充分的準備，對開工后可能面臨的諸多問題缺乏前瞻性；以致于四個標段全面動工后，施工道路不暢、施工場地狹小、勞動力嚴重不足、施工機械設(shè)備不能完全到位，基坑開挖后只能任其曝曬或雨淋，因而光基礎(chǔ)部分工期就滯后在兩個月左右。 （5）沒有選擇好優(yōu)秀的監(jiān)理單位，并且項目總監(jiān)調(diào)換頻繁。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（6）工程部管理人員以及施工、監(jiān)理單位以前從未接觸過綠城房產(chǎn)品，對綠城房產(chǎn)品營造的難易程度、綠城對房產(chǎn)品的品質(zhì)要求幾乎一無所知；因而，在確定合同工期時帶有一定的盲目性、在施工時不能有效地

11、控制工期、施工過程中不能把握要點、難點，較容易出現(xiàn)反復、延誤工期。 （7）工程部主要負責人更換頻繁，并且在管理經(jīng)驗、管理力度、管理辦法以及工作責任心等方面都尚有欠缺。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（8）不可預見性亦是工期滯后的又一個原因。諸如03年春合肥連續(xù)陰雨近三個月的時間；“非典”給人們帶來的恐慌等。單體工程的嚴重滯后必然影響后續(xù)工作的開展。由于受到銷售合同的時間約束，留給室外管線道路、景觀工程時間少之不能再少，故在后期的工程建設(shè)中唯有搶進度、交叉施工、各工種齊頭并進。搶進度必然對工程質(zhì)量和成本控制造成一定影響。所以，一期工程進度控制過程實踐也啟示我們：在今后的營造過程中，我們有必要

12、根據(jù)綠城房產(chǎn)品的不同建筑風格、不同結(jié)構(gòu)形式、不同層次、不同區(qū)域來確定一個科學的、合理的、行之有效的計劃工期，從而最大限度減少搶進度的概率，確保我們房產(chǎn)品的品質(zhì)。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,2質(zhì)量控制分析： 桂花園一期工程質(zhì)量控制走過了一段艱難而又痛苦的歷程。03年7月份以前桂花園一期工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量發(fā)生了嚴重偏差，鋼筋綁扎、模板制作、砼成形均在不同程度上存在問題。合肥市高新區(qū)質(zhì)監(jiān)站對主體工程質(zhì)量的評價是合肥市中下等水平。03年8月6日，集團公司專門發(fā)文對安徽公司給予了嚴肅的通報批評，并調(diào)整了安徽公司經(jīng)營班子的分工。在隨后的歲月里，公司加大了工程管理力度、強化了團隊建設(shè)、并積極導入了集團

13、公司的工程管理資源。在集團總師辦的指導下，我們重視在施工過程中的質(zhì)量控制；即使在最后的收頭階段，仍不放松質(zhì)量控制。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,比如我們就剩余花崗巖接縫的修補填充、各類洞口的封堵、門窗框邊的收頭等細節(jié)問題給予了足夠的重視。同時，按照集團公司下發(fā)的關(guān)于工程質(zhì)量問題有關(guān)文件精神，我們也非常重視對墻面、地面空鼓的檢查。04年4月底公司組織了由物管公司、監(jiān)理公司、施工單位參加的桂花園一期各單體逐套逐間的使用功能和工程質(zhì)量的第一輪排查，04年6月初又組織了一期鋁合金門窗的專項排查，檢查結(jié)果均下發(fā)給各施工單位，并責令其整改。04年6月11日，公司又組織了第二輪的排查，04年7月份又組

14、織了兩輪排查。這樣，在交房前我們共組織5輪逐套逐間的排查，基本確保了交房質(zhì)量。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,通過一年時間的努力，桂花園一期工程在04年7月23日一次性通過合肥市高新區(qū)質(zhì)檢站驗收，30幢單體均被評定為合格。同時我們也實現(xiàn)了集團公司確定的階段性目標，04年3月底泳池、北入口景觀交付，04年7月底一期工程全面交付使用。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,一期工程的如期交付并沒有給我們的營造過程畫上完美的句號，我們唯有真誠地面對每一位客戶的投訴。一期工程在質(zhì)量控制過程中還存在諸多的缺陷和經(jīng)驗教訓，值得我們在今后的營造過程中去反省、去推敲、去借鑒。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會

15、,（1）主體結(jié)構(gòu)施工過程中，一期各標段均存在著鋼筋綁扎不規(guī)范、砼成形較差、漲模、漏漿、梁柱偏位等質(zhì)量缺陷較為普遍。究其原因是施工單位缺乏框架異形柱施工經(jīng)驗，不愿意過多的經(jīng)濟投入，陳舊模板反復使用；工程部員工及監(jiān)理公司在能力上、經(jīng)驗上一時都難以勝任。對鋼筋綁扎、模板制作、支撐腰箍的設(shè)置檢查、監(jiān)管不力造成。上述質(zhì)量缺陷在同一標段均反復出現(xiàn)，這給后期粉刷帶來了極大的難度和隱患。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（2）滲漏是工程質(zhì)量中主要通病之一。諸如屋面滲漏、門窗洞口的滲漏，廚房衛(wèi)生間的滲漏，墻體滲漏等等不一而足，因而滲漏亦是客戶投訴最為集中的地方。在桂花園一期施工過程中，我們相應(yīng)采取了以下一些措

16、施。 對關(guān)鍵部位的施工、操作，我們給予了足夠的關(guān)注。諸如屋面砼澆搗，門窗洞口的封堵，廚衛(wèi)的管道、井口的封堵等。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,對出墻面的線角、衛(wèi)生間的勒腳均做150mm高的砼翻邊，粘貼花崗巖的墻面我們強制性規(guī)定一定要粉糙底。 施工過程中的每一場透雨后，我們都要求工程部員工和監(jiān)理、施工單位的人員一起逐套逐間對屋面、門窗洞口、外墻面進行滲漏水情況的排查。但是，由于工期的緣故，我們的滲漏檢查整改還沒有完全到位，尤其是后期的試水、試壓沒有做細，衛(wèi)生間的給水管道、管道井口還有滲漏現(xiàn)象。,屋面851防水層,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）空鼓、開裂的質(zhì)量缺陷同樣存在于一切建筑中

17、，桂花園采用的是粘土空心磚填充墻體，外墻開裂更會導致滲漏產(chǎn)生。為了最大限度地減少空鼓、開裂，我們從以下幾方面進行了控制： 控制粉刷厚度，對有漲模的砼梁、板、柱堅決要求給予鑿除，定期檢查墻體砌筑的垂直度、平整度，粉刷時要求分底、中、面三次成形。在外墻粉刷時我們優(yōu)先使用舒城砂（中砂），并適量摻用微晶纖維添加劑，以增加砂漿的粘結(jié)力。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,對于外墻的墻梁連接處我們采用二次灌注細石砼，在內(nèi)墻砌筑時我們嚴格控制鎖口磚的封堵時間，不滿足十天左右不予封堵，至于墻梁、墻柱的連接部位我們均采用粘貼維尼綸網(wǎng)或鋼絲網(wǎng)片進行粉刷。 凡此種種我們所采取的措施一定程度上都有效地控制了墻面的空鼓

18、、開裂。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（4）在一期綜合管線工程施工中，我們依據(jù)集團公司下發(fā)的關(guān)于自來水管滲漏原因分析的文件要求，在施工中盡可能避免采用機械回填，嚴格控制回填土的土質(zhì)、分層夯實的厚度，對管道連接實行跟蹤旁站，夜間安排人員值班，同時做好管道的壓力試驗，避免發(fā)生滲漏。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（5）對于景觀工程，我們重視對硬質(zhì)景觀及綠化的質(zhì)量控制。在車庫頂排水、濾水系統(tǒng)的暢通、毛石擋墻、水系、小品結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定、園區(qū)道路基層的夯實、地面鋪裝材料以及種植土土質(zhì)等施工細節(jié)給予了足夠的關(guān)注。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,誠然，我們有自知之明，我們還處于幼稚階段，安徽公司是

19、一家年輕的公司，我們的工程營造水平與兄弟項目公司相比還有著較大的差距。我們的面磚鋪貼就沒有“春江花月”來得那么亮麗；我們的外墻面也絕不是窗明幾凈、光彩照人；我們的花崗巖表面還留有道道淚痕；我們最清楚自己薄弱的功底：對新材料、新工藝我們還不能牢牢地把握；我們對成品保護的重要性還缺乏足夠的認識；我們更缺乏的是“細心”，對一些細節(jié)、細部的關(guān)注還缺乏深度。我們?nèi)匀辉谄D難的成長過程中，我們的工程部的所有員工都需要學習、學習、再學習。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,3成本控制分析： 桂花園一期工程成本控制過程的實踐使我們深刻地認識到：成本控制應(yīng)始終貫穿于項目開發(fā)的全過程，成本控制不僅是成本管理人員的事

20、，而且是全體員工的事，最有效的成本控制階段是設(shè)計階段。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（1）根據(jù)桂花園的豎向規(guī)劃設(shè)計，以及園區(qū)的地形圖，結(jié)合各單體設(shè)計我們進行了土方平衡計算，其計算結(jié)果，單體的基礎(chǔ)及地下室開挖后整個桂花園將多余60余萬方土方，僅外運一項（按15元/方計）需900萬左右。顯然原豎向規(guī)劃設(shè)計極不合理，需要調(diào)整豎向規(guī)劃。當時一期各標段基礎(chǔ)土方已經(jīng)開挖，因方案、施工圖設(shè)計為兩家單位，與其溝通均不置可否。為了穩(wěn)妥起見，我們積極與設(shè)計公司溝通，在不破壞原有豎向設(shè)計的前提下，將一期工程單體正負零標高平均提高1.2米，消化土方約12萬方。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,后來為了要求設(shè)計

21、單位將園區(qū)的豎向規(guī)劃重新調(diào)整，我們又邀請設(shè)計師來園區(qū)實地察看，并請省勘院對園區(qū)地形、標高進行二次勘測，其勘測成果及時遞送綠城設(shè)計公司，故在后期的單體設(shè)計中，其正負零標高均做了調(diào)整，其最大的調(diào)整有3米左右。盡管我們?yōu)榇俗隽舜罅抗ぷ鳎捎谥行臅^的正負零標高已無法調(diào)整，所以園區(qū)仍有部分土方需要外運。鑒于桂花園一期工程的經(jīng)驗教訓，我們認為在項目破土動工前，一定要做好土方平衡計算和豎向規(guī)劃調(diào)整，避免大量的土方外運。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（2）桂花園一期工程其地下室總建筑面積約2.5萬平方米，其中自行車庫及庫房約占2/5，桂花園遠離市中心，居民出入騎自行車者廖廖無幾，地下庫房大量剩余，這

22、也是我們方案階段沒有認真評審所造成的。一期多層是選用獨立基礎(chǔ)與地下室底板共同受力結(jié)構(gòu)體系，其受力沒有認真計算，結(jié)果其每平方米含鋼量多達70余公斤，與二期同類型單體相比要高出每平米15公斤左右。另外一期多層地下室找平層厚度為300，經(jīng)與設(shè)計師聯(lián)系后，我們將其改為100，僅且一項節(jié)約C25砼5千余方。這些都提醒了我們：在設(shè)計方案階段要多幾輪評審、多幾次推敲，圖紙會審工作要貫穿于整個營造過程中。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）成本管理不單純是合同管理，更重要的是現(xiàn)場管理。桂花園一期工程從單體基礎(chǔ)開挖、土方回填、零星工程、隱蔽工程以及各項變更，成本管理人員都深入現(xiàn)場丈量、記錄、簽字確認，這無

23、疑加大了成本管理人員的工作量，但它有效地抑制了不良現(xiàn)象發(fā)生，避免了決算時扯皮、爭吵。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（4）成本管理是全體員工義不容辭的責任，我們鼓勵員工在工程營造過程中善于發(fā)現(xiàn)問題，并大膽地提出問題，任何一個好的建議或者意見都可以節(jié)約工程成本。如：在供電設(shè)計中，要與設(shè)計部門充分溝通，認真審查供電外網(wǎng)圖紙，在既能夠經(jīng)濟適用又能滿足最低功能要求的前提下，合理調(diào)整線徑、路由、減少預留的電纜保護排管數(shù)量等，也可降低成本。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（5）設(shè)備、材料的選用不僅影響工程營造的品質(zhì)，同時也直接關(guān)連著工程成本的高低。在材料、設(shè)備的選用上我們嚴格遵循報價、詢價、定價的

24、采購程序，有時材料員會因為一種材料、設(shè)備輾轉(zhuǎn)數(shù)千里，對各個供貨商進行考察、了解，以求準確、合理地選用材料、設(shè)備。在景觀工程的材料選擇中，公司領(lǐng)導及相關(guān)人員數(shù)次走進深山老林，實地了解選用各種樹木和景觀石材。,大別山區(qū)采購的景觀石材,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,四、管理過程中的體會和教訓： 在經(jīng)歷了許許多多風風雨雨、迂回曲折之后，我們有許多教訓和體會，主要是： （一）施工管理方面 （1）總包施工單位總體素質(zhì)較低，在想法上往往會出現(xiàn)一些錯誤，每個人的做事風格和心態(tài)也不一樣；因此，我們的處理手法與溝通工作就不能單一，要針對不同的心態(tài)與做法，采用靈活的應(yīng)對措施。要做到尊重他們，曉之以理，動之以情。

25、真正做到“真誠、善意”，在工作與交流過程中時時刻刻強化他們的質(zhì)量意識，引導他們正確的質(zhì)量觀。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,施工管理過程中我們要密切注意現(xiàn)場落實情況。落實不能只是泛泛地講，要密切注意落實是否到位。抓落實應(yīng)該成為綠城員工的基本工作技能。 同時，我們必須要將客戶對綠城的信賴轉(zhuǎn)化為工作的使命感。綠城是品牌公司，客戶對綠城品牌有很強的認同感。因而，在工程管理中我們必須不失時機地將客戶對綠城的信賴時時刻刻傳達給監(jiān)理和施工單位，有針對性地提高其工作責任心，不斷地強化他們的質(zhì)量意識。另一方面，將客戶對房產(chǎn)品的投訴和高額索賠的有關(guān)信息傳達給他們，讓他們感到抓好工程質(zhì)量的重要性與必要性。,合

26、肥桂花園一期工程營造教訓與體會,施工過程中我們還應(yīng)做好技術(shù)服務(wù)與配合協(xié)調(diào)工作。在工程施工過程中會出現(xiàn)大量的技術(shù)問題：油氈瓦鋪貼工藝、面磚排版與調(diào)色、涂料面拉毛、花崗巖排版和切割以及鋪貼工藝、地坪做法和防水等，這些問題的及時明確有利于工程的順利進行。對于施工過程中需要配合協(xié)調(diào)的也要盡快給予解決。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（2）在抓總包單位的同時，不能放松對分包單位的管理。桂花園一期工程中有許多分包商，如：涂料、鋁合金、進戶門、單元門、木制品、欄桿、天窗等，他們相互之間和他們與總包合作中，會出現(xiàn)大量的相互推諉責任的現(xiàn)象，總包單位往往對分包商居高臨下，對他們的要求和意見處理不力，各干各的，

27、這就需要我們做大量的協(xié)調(diào)工作，明確他們的界限和責任范圍，甚至簽訂相互承諾協(xié)議。既要重視分包商的配合要求，又要對他們的施工質(zhì)量提出明確的界定。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）要合理地安排施工工序。桂花園一期的地下車庫內(nèi)有通風、消防等管道及橋架，橋架由單體施工單位施工；消防及通風管道為甲定分包。單體施工單位為趕進度先施工橋架，導致在消防、通風管施工時橋架必須避讓，造成較大的返工，同時也給橋架的供應(yīng)帶來了難度。 （4）桂花園一期工程中出現(xiàn)部分空調(diào)出墻洞被冷凝水管遮擋的情況。這主要是因為空調(diào)出墻洞由單體施工單位施工，而冷凝水管由安裝施工單位施工，而他們之間卻互不通氣，因而形成了此后果。,合肥

28、桂花園一期工程營造教訓與體會,（5）桂花園雨污水窨井數(shù)量偏多，個別位置不當。由于排水設(shè)計在總體圖上只是一個示意圖，每個單體的室外排水，還要結(jié)合單體排水重新進行。我們考慮到雨水管，冷凝水管不易堵塞，可盡量減少窨井數(shù)量，鄰近雨水管應(yīng)盡量合并排入同一窨井；而污水管因使用不當，極易產(chǎn)生問題，在兩根污水管間距較大情況下不宜合并。窨井位置在施工放線時可適當調(diào)整。井蓋可以采用相應(yīng)的方式進行處理，予以隱蔽。室外污水窨井的減少宜通過室內(nèi)污水管合并及出側(cè)壁的位置進行相應(yīng)的減少。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（6）桂花園一期工程水表出戶安裝，其要求是水表前支管暗敷，工程難度大，自來水施工班組都不樂意做桂花園的

29、工程。我們要求其進場施工時，他們都以種種借口推辭，以至前期工作還要做到施工班組。針對一期水表出戶水表分層放置施工難度大，安裝質(zhì)量不如人意，同時根據(jù)自來水公司的政策，我們對二期工程水表出戶進行了變更，采用普通表集中放置于底層，即能減少工作的難度，也能保證工程質(zhì)量。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（7）要重視景觀工程施工的特殊性。景觀工程是一項藝術(shù)工程，由于景觀工程的特殊性，一些節(jié)點、細部所產(chǎn)生的景觀效果很難在一次的施工完成后達到大多數(shù)人的認同及審美效果。這就要求在施工管理中，景觀工程師要在熟悉圖紙的前提下勤跑現(xiàn)場、及時發(fā)現(xiàn)問題、收集各方意見，并對問題集中的部分進行評審，以求精致、完美。如桂花

30、園一期工程水系車行橋旁的部分駁岸圖紙設(shè)計棱角較明顯，效果不理想，公司領(lǐng)導及工程系統(tǒng)員工群策群力，在現(xiàn)場擺放駁岸邊界線，從不同視角觀察，最終確定了方案，并達到了比較好的效果。,未調(diào)整前的游泳池景觀橋面效果,調(diào)整后的游泳池景觀橋面效果,調(diào)整后的水系駁岸效果,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（8）桂花園戶內(nèi)配電箱選用的是法國羅格朗品牌。該產(chǎn)品的的銷售范圍很小，在合肥地區(qū)也沒有代理，要通過杭州的經(jīng)銷商從上海的總代理處進貨，這就給日后的安裝維護、售后服務(wù)、住戶裝修變更等等帶來一系列問題。而合肥的高檔小區(qū)一般采用市場上常見的施耐德梅蘭日蘭系列、ABB等品牌的產(chǎn)品，質(zhì)量、檔次、價格相當又能較好地避免上述問

31、題。在工程管理工作中，我們除了要從施工過程中考慮問題，也要充分顧及日后的維修、維護等問題。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（9）桂花園一期工程由于現(xiàn)場景觀的施工需要，綠化中土方的堆坡較為靈活，而管線中窨井的標高是根據(jù)圖紙施工，這就造成了窨井標高的不斷調(diào)整，給工程施工造成了一定的難度。建議在以后的工程營造過程中，窨井標高的微調(diào)工作由綠化施工單位負責。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（二）設(shè)計溝通方面 設(shè)計是綠城品牌的重要組成部分。我們在工程管理中應(yīng)該注意： （1）要重視設(shè)計師的意見，多與設(shè)計師溝通、探討，以準確地了解設(shè)計師的意圖。我公司工程系統(tǒng)員工以前從來沒有接觸過綠城房產(chǎn)品，對于產(chǎn)品質(zhì)

32、量、功能、立面效果、細部處理等要求都不甚了解。我們多次組織了設(shè)計師與員工的面對面交流，更好地了解了設(shè)計師設(shè)計意圖。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（2）要定期邀請設(shè)計師到現(xiàn)場檢查指導。在桂花園一期裝飾工程全面開始時，我們每月都邀請設(shè)計師來現(xiàn)場，對涂料顏色、面磚排版及比例、花崗巖的分割等進行指導，保證了建筑立面效果。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）工程管理人員必須熟悉掌握設(shè)計圖紙，注意圖紙會審的質(zhì)量，要將問題在圖紙階段解決，避免不必要的返工。如空調(diào)插座與出墻洞、空調(diào)擱板不在同一位置，雖然在施工前作了修改，但改得不徹底，有些直到交工前才整改完畢。又如強弱電進線管預埋在進單元的道路上，

33、導致在道路上設(shè)井影響美觀，雖然事后作了補救處理，畢竟會給以后的維護帶來不便，還有部分衛(wèi)生間排水支管低于窗戶，給住戶裝修帶來不便等等，這些問題都可以在圖紙審查中得到解決。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（4）在設(shè)計階段要提前明確功能，避免造成后期工作的被動。如在單體結(jié)構(gòu)完成后才決定在一層增加紅外幕簾，此時已無法預埋管道，只能在裝修時處理。 （5）要盡量參與設(shè)計過程?？値熓壹肮こ滩肯嚓P(guān)人員要參與每一個設(shè)計階段的相關(guān)評審會，盡可能將問題在最初的設(shè)計階段予以解決。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（三）監(jiān)理單位的選擇與管理 桂花園一期工程的監(jiān)理公司為華夏監(jiān)理公司。從華夏監(jiān)理公司在一期工程營造過程

34、中所發(fā)揮的作用來看，遠遠沒有達到我公司的要求，具體表現(xiàn)為：總監(jiān)更換頻繁、監(jiān)理管理力度不夠、管理水平不高；對高品質(zhì)房產(chǎn)品的品質(zhì)要求缺乏認知；對工程質(zhì)量的要求僅僅保持在符合施工規(guī)范的層面上；根本不注重美觀、舒適、功能合理性等方面的細致要求。華夏監(jiān)理公司在合肥應(yīng)該說還算過得去，這又給我們提出了一個重大課題，即：在內(nèi)地經(jīng)濟特征非常明顯的城市里，我們要非常慎重地選擇監(jiān)理單位，非常慎重地選擇總監(jiān)，同時還應(yīng)采取相關(guān)手段，重視對監(jiān)理人員的精品意識培訓，以及對監(jiān)理人員的管理。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（四）專業(yè)分包單位的管理方面 電信、煤氣、自來水等施工單位均為行業(yè)壟斷企業(yè)，他們的壟斷意識很明顯卻沒有

35、很好的服務(wù)意識，與我公司分管人員及現(xiàn)場施工各方的工作協(xié)調(diào)也很困難；其施工質(zhì)量更是不盡如人意；如：在桂花園一期煤氣管道施工過程中亂開口、亂打洞、破壞外墻花崗巖，管道安裝歪斜；自來水管道在樓梯間里安裝不正等直接影響了建筑整體效果。對于這些單位，工程部必須指定專人進行管理和溝通，在施工時間的安排上應(yīng)該給他們留出足夠的時間，并要對具體的施工人員做好思想說服工作，以提高他們的精品意識。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（五）內(nèi)部管理方面 （1）要做到職責分明、分工明確、責任清晰。不管是直接管理還是分管，都要做到分工明確、責任明確。只有這樣，才能有壓力和責任心；才能把工作做好。含糊概念的分工，只能是誰都

36、不會盡心管理，誰都不愿意承擔責任。 （2）要謹慎地制訂工作目標和計劃，并要將每個計劃設(shè)定明確的完成期限。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（3）工作要規(guī)范化、制度化。我們把按程序辦事作為開展工作的基本原則，嚴格執(zhí)行公司業(yè)已制訂的各項工作規(guī)程，使工程管理的各項工作處于受控狀態(tài)。 （4）注重溝通和交流。良好的溝通、交流可以達到事半功倍的效果。在合肥桂花園一期工程后期的工程管理過程中，我們加強了與施工單位、監(jiān)理公司以及工程部內(nèi)部的經(jīng)常性溝通與交流，起到了較好的成效。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（5）在團隊內(nèi)部引入競爭機制，強調(diào)優(yōu)勝劣汰。在合肥桂花園一期的工程建設(shè)過程中有3名員工被任命為副經(jīng)

37、理，有5名員工被提升為主管，但也有4名員工被淘汰，這些舉措使我公司工程管理整體的戰(zhàn)斗力得到了加強。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,（6）我公司工程系統(tǒng)員工把學習當做我們不斷進步的重要手段。綠城房產(chǎn)品的復雜程度、工藝要求的細致程度以及施工的技術(shù)難度，特別是對建筑外立面施工中遇到的線條、細部節(jié)點、不同材料交接面的處理都是我們的施工隊伍、監(jiān)理人員以及工程部員工以前沒有遇到過的，這就需要一個努力學習與熟悉的過程。而對它的深入理解和把握也是營造好桂花園工程的前提。,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,五、階段性工作目標實現(xiàn)的原因： 我公司能夠在04年3月31日將北入口、游泳池及中心會館周邊景觀如期交付，在04年7月31日將一期工程如期交付，使階段性工作目標得以實現(xiàn)，其主要原因如下：,合肥桂花園一期工程營造教訓與體會,1與集團公司領(lǐng)導的重視、支持分不開。 03年下半年集團公司宋衛(wèi)平董事長二次赴合肥桂花園工地檢查、指導工作，并在03年7月25日公司全體員工大會上明確要求“安徽公司工程管理狀態(tài)和工程原因必須在03年10月份之前有明顯的改觀，在年底前必須達到集團在杭