1XX市XX區(qū)XX廠地塊開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011年5月10日2第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱XX數(shù)碼城（暫定）（XX地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體國(guó)家創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)XX高科人才居住示范區(qū)）二、項(xiàng)目地址XX省XX市XX區(qū)新區(qū)北京路三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容擬建成為中國(guó)東部地區(qū)最大的IT產(chǎn)業(yè)集聚地和XX地區(qū)最專業(yè)的集高端品牌展示、電子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂文化、商務(wù)辦公、大型超市等功能為一體的IT產(chǎn)業(yè)銷售展示城市綜合體。四、項(xiàng)目目標(biāo)1、使之成為XX新區(qū)北京路的標(biāo)志性物業(yè)。2、實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化。3、創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。第二節(jié)項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位（一）、項(xiàng)目地塊位置狀況XX商業(yè)項(xiàng)目處于XX省XX市XX區(qū)新區(qū)北京路中心地段。項(xiàng)目總占地198畝。（二）、項(xiàng)目地塊區(qū)位因素分析31、基礎(chǔ)判斷項(xiàng)目屬于XX區(qū)北京路主軸商圈，交通便利，周邊商業(yè)及住宅均面向中高層消費(fèi)群體，具有一定的消費(fèi)力。運(yùn)用差異化效應(yīng)產(chǎn)生巨大利益。2、城市位置項(xiàng)目位于XX區(qū)政府駐地內(nèi)，作為XX面積最大、人口最多、經(jīng)濟(jì)總量最強(qiáng)的區(qū)，XX區(qū)環(huán)抱XX市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。3、交通條件緊鄰城市主干道北京路，區(qū)內(nèi)高速、高鐵交匯，未來地鐵交錯(cuò)，交通便利順暢。4、商業(yè)基礎(chǔ)項(xiàng)目周邊漢府雅苑等中高檔社區(qū)的中高層次消費(fèi)群體迸發(fā)出旺盛的購(gòu)買力，奠定了區(qū)域商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)和前景。5、發(fā)展前景XX區(qū)內(nèi)保利集團(tuán)、中住集團(tuán)等國(guó)家大型開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目周邊投資大型商業(yè)，表明該地區(qū)前景良好，加之政府政策導(dǎo)向，使該地區(qū)前景光明。B、區(qū)域因素1、位置項(xiàng)目處于XX區(qū)城區(qū)主干道北京路，雙向六車道，主入口處車行出入順暢。2、交通項(xiàng)目外部交通與XX城市大交通體系銜接密切，東上京福高速5小時(shí)可達(dá)北京上海，南到連霍高速可達(dá)鄭州西安出疆，距離主城區(qū)核心商圈25分鐘距離，到新城區(qū)15分鐘車距。43、基礎(chǔ)設(shè)施情況1供水市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。2排水區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。3供電區(qū)域內(nèi)電源來自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。4通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路暢通。4、環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。5、產(chǎn)業(yè)集聚度區(qū)內(nèi)目前土地利用大多為商服、門面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度較高，商業(yè)繁華。但奇缺大型商業(yè)設(shè)施。C個(gè)別因素2011年9月28日，XX縣整建制劃歸XX市區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后市區(qū)行政區(qū)域面積30373平方公里，總?cè)丝?064萬(wàn)人，使XX市區(qū)行政區(qū)域從全省第10位上升到第3位，面積和人口分別達(dá)到調(diào)整前的26倍和17倍，將極大地拓展城市發(fā)展空間，夯實(shí)特大型區(qū)域性中心城市建設(shè)的基礎(chǔ)。此次區(qū)劃調(diào)整給XX帶來了極大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)北京路商圈的建設(shè)有著非常重要的意義。確立什么商業(yè)方向，實(shí)行何種功能組合，引入哪些商業(yè)業(yè)態(tài)以有效形成商業(yè)核心價(jià)值，進(jìn)而推進(jìn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)，是我們需5要考慮的重要問題。如何最大限度地利用該地塊，提升該地塊的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快該地塊商圈形成，形成XX新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，為XX的發(fā)展帶來重要的貢獻(xiàn)是重中之重思考的首要問題。該項(xiàng)目擬發(fā)展成為XX最大的IT產(chǎn)業(yè)集聚地和最專業(yè)的集高端品牌展示、電子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂文化、商務(wù)辦公、大型超市等功能為一體的IT產(chǎn)業(yè)銷售展示城市綜合體，通過市場(chǎng)化運(yùn)作，將會(huì)成為經(jīng)營(yíng)城市、提升城市品位的一個(gè)范例。2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅區(qū)（1）總用地面積141985M2（2）規(guī)劃用地面積101700M2（3）總建筑面積254400M2（4）住宅建筑面積250200M2（5）公建建筑面積4200M2（6）地下車庫(kù)面積41700M2（7）居住戶數(shù)1930戶（8）居住人口6176人（9）建筑密度208（10）綠地率392（11）容積率250（12）停車位1544輛6商業(yè)區(qū)（1）總用地面積141985M2（2）規(guī)劃用地面積40285M2（3）總建筑面積141400M2（4）地下一層商業(yè)面積22300M2（5）地下二三層車庫(kù)面積44600M2（6）建筑密度486（7）綠地率182（8）容積率351（9）停車位1424輛第三節(jié)項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)S（一）項(xiàng)目背景XX“東襟XX，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。既是XX省蘇北地區(qū)的重要城市，也是XX經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)將XX發(fā)展成較大城市，同時(shí)，XX也是XX省委、省政府重點(diǎn)發(fā)展的三大都市圈之一。全市轄三縣兩市五區(qū)，總面積11258平方公里，人口916萬(wàn)，其中市區(qū)面積為30373平方公里，市區(qū)常住人口3064萬(wàn)。2009年XXGDP239016億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破4000美元，全市完成財(cái)政總收入46763億元。GDP總量在全國(guó)所有城市中（含省會(huì)城市、國(guó)家計(jì)劃單列市）位居第37位，在整個(gè)XX經(jīng)7濟(jì)區(qū)19個(gè)地級(jí)城市中位居第一。XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常突出，特別是省委、省政府大力推進(jìn)蘇北經(jīng)濟(jì)大發(fā)展給XX的交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提出了新的要求并且同時(shí)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。1、基礎(chǔ)判斷XX城市經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展通道，逐漸成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中西部經(jīng)濟(jì)過度地帶的的核心區(qū)域。2、城市規(guī)模XX區(qū)新規(guī)劃，使XX市區(qū)面積增加到3037平方公里，人口306萬(wàn)；水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是投資環(huán)境優(yōu)良的發(fā)展中城市3、城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，打造XX省第三大都市圈和以XX未中心的XX經(jīng)濟(jì)圈，周邊近12億人口消費(fèi)力逐漸釋放。4、城市規(guī)劃按照新區(qū)開發(fā)、老城提升、整體推進(jìn)的思路，制定“雙核心、五組團(tuán)”的空間格局，搭建城市快速成長(zhǎng)架構(gòu)。5、城市資源兩漢文化和大彭文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)厚重；復(fù)興中的歷史名城，城市發(fā)展動(dòng)力澎湃，城市精英集群成形。（二）、交通環(huán)境項(xiàng)目處于XX區(qū)城區(qū)主干道北京路，雙向六車道，主入口處車行出入順暢。外部交通與XX城市大交通體系銜接密切，東上京福高速5小時(shí)可達(dá)北京上海，南到連霍高速可達(dá)鄭州西安出疆，距離主城區(qū)核心商圈25分鐘距離，到新城區(qū)15分鐘車距。8二、劣勢(shì)W雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與XX市主城區(qū)其它商業(yè)區(qū)比較相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商務(wù)氛圍不濃，因此此次區(qū)劃調(diào)整給XX帶來了極大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)北京路商圈的建設(shè)有著非常重要的意義。確立什么商業(yè)方向，實(shí)行何種功能組合，引入哪些商業(yè)業(yè)態(tài)以有效形成商業(yè)核心價(jià)值，進(jìn)而推進(jìn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)，是我們需要考慮的重要問題。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)O1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素2011年9月28日，XX縣整建制劃歸XX市區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后市區(qū)行政區(qū)域面積30373平方公里，總?cè)丝?064萬(wàn)人，使XX市區(qū)行政區(qū)域從全省第10位上升到第3位，面積和人口分別達(dá)到調(diào)整前的26倍和17倍，將極大地拓展城市發(fā)展空間，夯實(shí)特大型區(qū)域性中心城市建設(shè)的基礎(chǔ)。XX區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入XX都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北京路為未來主城區(qū)的商業(yè)中心。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，提升新區(qū)的城市品位。2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)目前XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。3、項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化為了適應(yīng)新的XX區(qū)的城市建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府決心將現(xiàn)在的北京路打造9成為XX市的主要商業(yè)街。為此，政府專門成立“北京路開發(fā)管理辦公室”，全方位地協(xié)調(diào)和支持北京路各項(xiàng)改造建設(shè)工程。目前北京路共推出8宗地塊，都在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，其中南洋國(guó)際正處在熱銷中。面對(duì)將來8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的一起運(yùn)作，能擁有充足的客戶資源，如能將聯(lián)袂運(yùn)作，更能發(fā)揮規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。4、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣隨著XX區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入XX都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北京路為未來主城區(qū)的商業(yè)中心；決心將現(xiàn)在的北京路打造成為XX市的主要商業(yè)街。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期完全可以“借勢(shì)造勢(shì)”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險(xiǎn)T1、市場(chǎng)因素從目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。2、自身因素（略）5、綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，10以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。第二章定位策略第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析本項(xiàng)目順應(yīng)XX區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入XX都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北京路為未來主城區(qū)的商業(yè)中心；決心將現(xiàn)在的北京路打造成為XX市的主要商業(yè)街的城市經(jīng)營(yíng)理念。而XX“東襟XX，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的XX市XX區(qū)決心將北京路打造成為XX市的主要商業(yè)街來填補(bǔ)XX城南商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的空白，并以具有“新商務(wù)新I環(huán)境”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對(duì)開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論。第二節(jié)項(xiàng)目定位一、總體定位1、借用有形資源，植入和延展無形資源，根據(jù)XX中心城市定位，結(jié)11合XX經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展需要，全新打造XX新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2、根據(jù)北京路城市規(guī)劃的發(fā)展需要，聚合該地塊的商業(yè)功能，使之成為中國(guó)東部最大的IT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和XX地區(qū)最專業(yè)的集高端品牌展示、電子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂文化等功能為一體的IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體。3、構(gòu)建核心消費(fèi)價(jià)值觀，在國(guó)內(nèi)率先引入IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體概念，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，使之成為中國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)又一個(gè)行業(yè)坐標(biāo)。4、和諧發(fā)展，在商業(yè)和住宅開發(fā)中尋求平衡，保證社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。二、定位原則適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性。定位IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體“綠色商業(yè)中心”三、產(chǎn)品定位定位原則突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定位國(guó)家創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)特點(diǎn)商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會(huì)化，使“XX數(shù)碼城”朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展，成為一個(gè)生態(tài)型商業(yè)中心。第三節(jié)產(chǎn)品文化定位定位原則講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位商業(yè)、環(huán)境、文化相融合本項(xiàng)目地處城市正中心，作為整個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)的“北京路商業(yè)街”又是12其中重要的組成部分，為此我們考慮采用內(nèi)街的空間模式，更容易聚集人氣，營(yíng)造出豐富活潑的商業(yè)氛圍。已達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第四節(jié)產(chǎn)品形象定位定位原則提升企業(yè)項(xiàng)目品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會(huì)認(rèn)知度。定位銷售的對(duì)象為XX經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中高級(jí)以上職稱的高端人才，使其成為名副其實(shí)的人才硅谷。現(xiàn)代都市人購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求。第五節(jié)功能定位一、IT產(chǎn)業(yè)銷售展示城市綜合體該項(xiàng)目商業(yè)部分面積預(yù)計(jì)約為142萬(wàn)平米，建成后將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外IT行業(yè)電腦、電子、數(shù)碼等品牌1000余個(gè)，引進(jìn)商家約2500家，入住動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、IT行業(yè)主力商家200余家，將引進(jìn)部分配套的餐飲休閑品牌100余家，打造集電腦、數(shù)碼、電子、軟件銷售，休閑娛樂為一體的終端服務(wù)區(qū)，年銷售額將達(dá)到50億元，成為中國(guó)東部名副其實(shí)的硅谷和XX地區(qū)最大的IT產(chǎn)業(yè)銷售展示城市綜合體。二、XX經(jīng)濟(jì)區(qū)高科技人才居住區(qū)項(xiàng)目將建立配套的高端居住區(qū)252萬(wàn)平米，入住人口將達(dá)到6176人13以上，不僅是XX區(qū)內(nèi)住宅的又一扛鼎之作，也是XX城區(qū)內(nèi)不可多得的鼎力大盤。該居住區(qū)將在XX經(jīng)濟(jì)區(qū)19個(gè)地市同步發(fā)售，銷售的對(duì)象為XX經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中高級(jí)以上職稱的高端人才，使其成為名副其實(shí)的人才硅谷。三、國(guó)家創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)XX項(xiàng)目以IT產(chǎn)業(yè)、集成電路、電子信息三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融信息服務(wù)、新能源、新材料等新興現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為輔，發(fā)揮品牌扎堆的集聚效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)品牌和入住企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展能力，形成以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極倡導(dǎo)培育XX經(jīng)濟(jì)區(qū)IT產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，為XX經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的活力。四、XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極XX區(qū)作為XX南部綜合性新城區(qū)，重要科研產(chǎn)業(yè)、文教和高檔生活居住區(qū)，區(qū)內(nèi)面積18566平方千米，總?cè)丝?2211萬(wàn)人，2009年經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)縣市第71位，GDP達(dá)到338億元。食品、機(jī)械、鋼鐵、汽車、電子等五大產(chǎn)業(yè)是XX的優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，食品產(chǎn)業(yè)突破百億元大關(guān)，成長(zhǎng)為XX的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，XX項(xiàng)目的建設(shè)，將改變XX城區(qū)內(nèi)商業(yè)長(zhǎng)期依賴XX主城區(qū)的局面，進(jìn)一步改變XX北京路的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，成為XX區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。第六節(jié)目標(biāo)客戶定位定位原則選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位已完成原始積累具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的IT商家,XX經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中高級(jí)以上職稱的高端人才一、產(chǎn)品目標(biāo)客戶14造什么產(chǎn)品賣給誰(shuí)略二、目標(biāo)客戶細(xì)分（略）第六節(jié)價(jià)格定位定價(jià)原則市場(chǎng)無形，定價(jià)有道。定位以XX市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格為依據(jù)，通過比較分析，本地段預(yù)計(jì)得出商鋪約16000元/M250000元/M2寫字樓約8000元/M212000元/M2住宅約7000元/M2起房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的。基本成本加開發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。市場(chǎng)價(jià)值取向需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。成本價(jià)值取向項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤(rùn)。消費(fèi)者心理價(jià)值取向該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基15礎(chǔ)。我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交給行業(yè)專家去做，打破XX開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營(yíng)的模式，使具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時(shí)也減少了開發(fā)商的成本投入。第三章項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第一節(jié)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃關(guān)系XX數(shù)碼城成敗，沒有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)項(xiàng)目大都缺少顧客人流，商戶無法贏利，最后走向關(guān)閉。“世界主題旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過多個(gè)世界著名MALL的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LARRYWZIEBARTH先生曾指出“商業(yè)廣場(chǎng)的主題規(guī)劃是關(guān)鍵?！保ㄒ唬⒁?guī)劃目標(biāo)通過對(duì)城市整體結(jié)構(gòu)及鄰近街區(qū)的自然、社會(huì)環(huán)境進(jìn)行綜合研究，提出理性積極的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使本小區(qū)成為一個(gè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面都對(duì)城市生活質(zhì)量有很大促進(jìn)的新時(shí)代的居住社區(qū)。在空間脈絡(luò)、建筑風(fēng)格等多個(gè)方面延續(xù)新古典風(fēng)格，同時(shí)在各項(xiàng)品質(zhì)上有所提升，力爭(zhēng)使本區(qū)成為XX現(xiàn)代人居的典范之作。（二）、規(guī)劃原則1、人本原則，規(guī)劃的初始出發(fā)點(diǎn)為“人的需要”，同時(shí)順應(yīng)自然，力爭(zhēng)使人、自然、技術(shù)、管理能有效地溶為一體。2、合理有效原則，規(guī)劃避免不合實(shí)際的泛泛而談，而以基址的現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，綜合各方的因素，提出一個(gè)對(duì)城市空間網(wǎng)絡(luò)及城市生活都行之有效16的具有前瞻性的規(guī)劃方案。3、效益最大化的原則。規(guī)劃力圖通過建設(shè)活動(dòng)使基址發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（三）、規(guī)劃結(jié)構(gòu)1、一心、二組團(tuán)、三區(qū)住宅區(qū)圍繞大型人工景觀形成中心，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)自然劃分為東西兩個(gè)組團(tuán)，小區(qū)內(nèi)的南北綠化景觀軸，經(jīng)弧形的區(qū)內(nèi)主干道及沿邊放大綠化空間形成第二條鏈，共同串起點(diǎn)式高層、板式高層、商業(yè)三區(qū)。2、簡(jiǎn)潔的點(diǎn)線型結(jié)構(gòu)小區(qū)的建筑布置力圖簡(jiǎn)潔、合理、有效，爭(zhēng)取最大的日照、景觀條件，同時(shí)使用方便。俯瞰小區(qū)，點(diǎn)、線、面布置錯(cuò)落有致、井然有序、溶入城市肌理。3、人性尺度的豐富結(jié)構(gòu)在整體體形簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，小區(qū)的內(nèi)部空間環(huán)境、建筑細(xì)部、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)等各方面力求豐富、多變、柔和而更具親和力。建筑立面注重細(xì)部設(shè)計(jì)，講究材料劃分。環(huán)藝設(shè)計(jì)更是追求精致、親人。四、停車交通整個(gè)小區(qū)采用相對(duì)人車分流的交通體系。小區(qū)干道人車公用，但注意車行系統(tǒng)的引導(dǎo)，盡量減少對(duì)人行系統(tǒng)的干擾；主干道寬8米，其中車行道為7米，單側(cè)人行道為12米。組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車分流，注意居住空間的安靜、安全。交通體系注意消防要求的滿足。小區(qū)消防道路寬4米，休閑步道寬1米，步行系統(tǒng)兼容交通、休閑、景觀長(zhǎng)廊等多種功能，并通過人的活動(dòng)使整個(gè)小區(qū)溶為一體。小區(qū)和城市主干道連通處設(shè)門衛(wèi)管理，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的封閉管理；次入口17再設(shè)第二道門衛(wèi)管理。五、景觀綠化作為一個(gè)注重人性化設(shè)計(jì)的小區(qū)，閑適溫馨成為景觀設(shè)計(jì)的主題之一。無論是中央水景廣場(chǎng)亦或區(qū)塊小景，景觀設(shè)計(jì)無一不體現(xiàn)閑適的主題，使人心情舒暢，悠閑而自得。沙丘、草坡、樹廊、燒烤場(chǎng)、精致水景有機(jī)結(jié)合。通過喬木，亞喬木林及灌木綠籬、花卉草坪的綜合布置，力爭(zhēng)將自然與人工相融合，營(yíng)造開放及半開放空間領(lǐng)域。綠化是景觀設(shè)計(jì)的重要一環(huán)，也是建筑空間的有機(jī)補(bǔ)充、對(duì)等部分，綠化是小區(qū)“自然化生存”的重要一環(huán)。根據(jù)XX的自然條件，爭(zhēng)取做到二級(jí)綠化，即四季常青，每月有花。綠化設(shè)計(jì)追求點(diǎn)、線、面結(jié)合，從不同時(shí)間、不同空間對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化，以達(dá)到在到不同時(shí)間、不同空間有不同的綠化效果的結(jié)果。在公共空間，綠化風(fēng)格趨向硬質(zhì)、高大、開闊。在庭院空間，綠化風(fēng)格追求軟質(zhì)、輕柔、私密。紅線外行道樹和綠化由市園林部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一配置植栽。六、建筑布置在基址已確定的格網(wǎng)上進(jìn)行建筑布置，使建筑走向溶于城市環(huán)境，同時(shí)又提升基址所處區(qū)域的空間品位，美化城市面貌。建筑布置兼顧綠景、山景和陽(yáng)光，使引入景觀容量最大化。每幢建筑對(duì)外力爭(zhēng)引入更多的空氣陽(yáng)光、自然景色，對(duì)內(nèi)力爭(zhēng)內(nèi)環(huán)境的均好性。七、平面定位坐標(biāo)采用大地坐標(biāo)，黃海高程。住宅間距為滿足國(guó)家及地方規(guī)范。18第二節(jié)建筑設(shè)計(jì)（一）、設(shè)計(jì)目標(biāo)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格要使建筑溶于城市空間、自然環(huán)境中，既要與城市形象協(xié)調(diào)呼應(yīng)，又要追求創(chuàng)新與新時(shí)代特征、追求別致、新穎、大方的藝術(shù)品位，而提升該區(qū)域的城市空間景觀質(zhì)量，提升地緣價(jià)值。（二）、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是充滿現(xiàn)代人文氣息的新古典風(fēng)格，用大樹、高層構(gòu)筑起街區(qū)意象，用植被、綠坡構(gòu)成鄉(xiāng)村意象，折衷主義與新古典的建筑符號(hào)混搭，配以庭院鋪裝，小品、景墻等細(xì)節(jié)構(gòu)成，這些元素之間互為統(tǒng)一、互為呼應(yīng)，與世界設(shè)計(jì)新潮接軌，向質(zhì)樸自然回歸，構(gòu)成了完美的建筑印象。（三）、高層單體建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)十一層采用一梯兩戶型，既控制了面積80、90、120三種面積梯度，又提高了得房率。十八層及二十七層采用點(diǎn)式一梯三戶和四戶。所有戶型均遵循如下原則空間平直、方正、交通面積最小化、觀景大陽(yáng)臺(tái)，與戶型總面積相匹配的開間、進(jìn)深、房間面積。與室外景觀相呼應(yīng)的廳室布置，良好的體形系數(shù)對(duì)節(jié)能、抗震非常有利。2、立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在古典元素基礎(chǔ)上注入了山川意境與園林精神，汲取中式園林建筑輕靈、空透的意境，以豎向線條，橫向欄板線條穿插構(gòu)成，以古典三段式構(gòu)圖，卻處處寓含現(xiàn)代中式意境，簡(jiǎn)捷明快的風(fēng)格與精巧細(xì)致的細(xì)部，擺脫了歐式凝重的壓抑感，保留其中典雅雋永的韻味，體現(xiàn)了自然情懷與新世紀(jì)住宅的大趨勢(shì)。19四、商業(yè)單體建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)商業(yè)以多層為主，建筑層數(shù)二、三、四層不等，輔以兩個(gè)點(diǎn)式辦公樓，形成雙塔的沿街立面效果。建筑順應(yīng)體形關(guān)系設(shè)計(jì)，起伏有致，有效利用土地資源。根據(jù)周邊環(huán)境和地形加以組合拼接，有機(jī)構(gòu)成商業(yè)建筑組群。2、立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在延續(xù)休閑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加以深化創(chuàng)造，層次豐富、造型優(yōu)美。大氣凝重的造型；設(shè)計(jì)精巧的細(xì)部特征；沉著協(xié)調(diào)的色調(diào)；仔細(xì)推敲的尺度比例；富含現(xiàn)代氣息的構(gòu)件，變化豐富的第五立面，無疑不體現(xiàn)出建筑的尊貴氣質(zhì)，建筑品質(zhì)再度得以提升。設(shè)計(jì)本著以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)健康的居住觀念，通風(fēng)采光以及景觀均加以仔細(xì)推敲，從各個(gè)細(xì)節(jié)上做到真正的以人為本。景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)使陽(yáng)光和景觀毫無阻隔；空調(diào)位的設(shè)計(jì)巧妙結(jié)合立面，使用方便。屋面采用平頂為主，結(jié)合造型，巧妙隱藏太陽(yáng)能熱水器位置，避免了傳統(tǒng)小區(qū)凌亂的第五立面，創(chuàng)造和諧統(tǒng)一的立面形象。建筑材質(zhì)的選擇考慮簡(jiǎn)潔大方，色彩與材料的選擇凝重而不失輕靈，以淡雅的暖色調(diào)為主。外墻主體采用石材、涂料與面磚相結(jié)合。上部與陽(yáng)臺(tái)柱體、線腳使用中拉毛高級(jí)涂料或浮雕質(zhì)感涂料飾面；中段墻體采用淺褐色拉毛手工面磚飾貼?；捎蒙钌◢弾r。門窗采用墨綠色塑鋼窗，中空玻璃，氣密性及水密性均滿足當(dāng)?shù)貧夂驐l件要求。陽(yáng)臺(tái)欄桿及空調(diào)百葉均采用鑄鐵制，與窗框同色油漆。住宅分20戶門為防盜門。五、配套公建設(shè)計(jì)在小區(qū)住宅組團(tuán)內(nèi)設(shè)一個(gè)集中會(huì)所，包括公共用房、配套商業(yè)用房、公廁、物業(yè)用房等，在入口處設(shè)置門衛(wèi)值班室。幼兒園設(shè)于小區(qū)中心，各組團(tuán)分設(shè)垃圾收集點(diǎn)。第三節(jié)環(huán)保專篇1、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（2）、室內(nèi)給排水和熱水供應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)范小區(qū)建筑使用性質(zhì)為居住，同時(shí)爭(zhēng)創(chuàng)環(huán)保節(jié)能型住宅區(qū)，減少對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生不利影響。小區(qū)力爭(zhēng)在生態(tài)環(huán)境、生活衛(wèi)生、空間綠化、自然景觀、噪音控制、建筑和裝飾材料、空氣流通等各因素上，都按國(guó)家建設(shè)部對(duì)環(huán)保型住宅的環(huán)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)。小區(qū)在上部向外部敞開，吸納陽(yáng)光、水景，基座則通過沿街商業(yè)房、綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、廢氣及視覺污染。建筑戶型設(shè)計(jì)同樣充分考慮生態(tài)使用的要求。2環(huán)保1室內(nèi)排水廢污分流，最高日排水量約為2780M/D。2污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。高層區(qū)塊衛(wèi)生間廢水排入一期中水處理設(shè)備。3為減少噪聲和振動(dòng)，大部分設(shè)備機(jī)房設(shè)在地下室，水泵采用減振措施。排水立管置于管道井內(nèi)以減少噪聲。4所有住宅衛(wèi)生間及廚房的排風(fēng)（油煙）均經(jīng)專用管井至屋頂排放。5所有通風(fēng)機(jī)選用低噪聲型，各送、排風(fēng)機(jī)前后均接軟接頭。213防疫1地下室不設(shè)生活水池，由無負(fù)壓設(shè)備加壓供水。2采用新型給水管材，采用無負(fù)壓恒壓供水設(shè)備，免受管道和高位生活水箱的二次污染。（3不能直接通風(fēng)部位，均設(shè)機(jī)械通風(fēng)。4環(huán)衛(wèi)（1）設(shè)有垃圾間，有對(duì)外出入口以便清除。（2）各層采用袋裝垃圾及集中箱方便清掃。（3）本工程產(chǎn)生的一般生活垃圾委托當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門定期清理，統(tǒng)一處理。（4）泔腳等委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行集中處理與利用。（5）建設(shè)單位根據(jù)廢物污染物分布狀況，處置與利用途徑設(shè)置各類現(xiàn)場(chǎng)回收裝置和儲(chǔ)存場(chǎng)所，分類收集。統(tǒng)一管理，提高廢物資源化率。第四節(jié)節(jié)能專篇（一）、設(shè)計(jì)依據(jù)1中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（199811）2居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)3國(guó)家建設(shè)部1998第1號(hào)令城市節(jié)約用水管理規(guī)定（199811）4建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)定等。（二）、節(jié)能設(shè)計(jì)221為響應(yīng)國(guó)家對(duì)居住建筑節(jié)能50的要求，通過增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高空調(diào)、電氣設(shè)備能效比等措施，將本工程打造成XX的節(jié)能示范項(xiàng)目。1總平面布置采用南北向，采用點(diǎn)式、短板，有利于夏季自然迎風(fēng)，有效阻擋了冬季冷空氣。2規(guī)整單體造型，降低體型系數(shù)。3結(jié)合造型，減小窗墻比，外窗設(shè)裝飾性外遮陽(yáng)構(gòu)件。4外墻采用淺色涂料面，有利于反射太陽(yáng)輻射熱。512層以下住宅設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。6選用國(guó)家、省推廣的節(jié)能新材料，如XPS保溫屋面、覆土屋面、彩塑門窗，外遮陽(yáng)，節(jié)電節(jié)水設(shè)備等。2能源配置與能耗分析1本工程使用的主要能源為電、水等，其中A用電量22100KVA（裝機(jī)容量）；2耗能設(shè)備A用電設(shè)備本工程主要用電為住宅用電、住宅配套設(shè)備用電、地下室通風(fēng)設(shè)備用電、物管和小學(xué)及凈菜市場(chǎng)辦公設(shè)備和照明系統(tǒng)等。B用水設(shè)備本工程主要用水設(shè)備為生活與衛(wèi)生配套設(shè)施等。3節(jié)能技術(shù)措施1在建筑設(shè)計(jì)中采取先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，包括吊頂、隔墻、屋面、門窗構(gòu)件均選用安全、節(jié)能型產(chǎn)品。2照明設(shè)計(jì)按不同場(chǎng)所（區(qū)域）的基準(zhǔn)照度要求和設(shè)計(jì)規(guī)范，合理23配置照明系統(tǒng)。3建筑設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)規(guī)范和節(jié)能技術(shù)規(guī)定與要求。4本工程的采暖系統(tǒng)采用熱水系統(tǒng)，并采用分戶計(jì)量。5戶內(nèi)采暖系統(tǒng)采用下分式水平雙管系統(tǒng)，每個(gè)散熱器均設(shè)恒溫控制器，達(dá)到分室溫控。6換熱機(jī)組，設(shè)有變頻控制裝置，以節(jié)約電量。7設(shè)備選型A本工程采用先進(jìn)的節(jié)能環(huán)保型動(dòng)力設(shè)備、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備、辦公設(shè)備等，合理資源配置，減低能源消耗。B變壓器選用高效節(jié)能型變壓器系列，照明燈具選用節(jié)能型電光源產(chǎn)品。第四章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷第一節(jié)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略未來的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。一、以樹品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)品牌形24象。品牌信任度消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。品牌附加值對(duì)一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。對(duì)選擇一個(gè)形象好、信譽(yù)好的的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商，是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)1、制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。2、制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。3、制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。第二節(jié)營(yíng)銷戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今天的整合營(yíng)銷四個(gè)過程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。賣點(diǎn)整合1、概念賣點(diǎn)A展望未來，升值無限步行街、MALL、購(gòu)物中心、專業(yè)性市場(chǎng)。25B城市、商業(yè)、環(huán)境商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范。C完善配套、人性化物業(yè)管理。2、規(guī)劃賣點(diǎn)A低密度、高綠化；第五章項(xiàng)目投資估算主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅區(qū)（1）總用地面積141985M2（2）規(guī)劃用地面積101700M2（3）總建筑面積254400M2（4）住宅建筑面積250200M2（5）公建建筑面積4200M2（6）地下車庫(kù)面積41700M2（7）居住戶數(shù)1930戶（8）居住人口6176人（9）建筑密度208（10）綠地率392（11）容積率250（12）停車位1544輛商業(yè)區(qū)（1）總用地面積141985M2（2）規(guī)劃用地面積40285M2（3）總建筑面積141400M2（4）地下一層商業(yè)面積22300M2（5）地下二三層車庫(kù)面積44600M226（6）建筑密度486（7）綠地率182（8）容積率351（9）停車位1424輛項(xiàng)目建議銷售價(jià)格測(cè)算就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)存在密切聯(lián)系，本項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷售均價(jià)7000元/平方米。項(xiàng)目裙樓商業(yè)（14層）均價(jià)保守預(yù)計(jì)25000元/平方米。XX數(shù)碼陳銷售總價(jià)測(cè)算表分類可售面積（萬(wàn)平方米）建議銷售單價(jià)銷售收（萬(wàn)元）住宅25027000元/平方米175140商業(yè)用房（1層）1530000元/平方米45000商業(yè)用房（2層）1518000元/平方米27600商業(yè)用房3層1512000元/平方米18000酒店式公寓、寫字樓109000元/平方米90000總銷額355740項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用分析27本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用。開發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃編碼費(fèi)用名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用萬(wàn)元）樓面造價(jià)（元/M2比例（）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或造價(jià)控制情況表示費(fèi)用增加，費(fèi)用減少）備注ZTZ項(xiàng)目總投資190937ZJF直接費(fèi)1一、土地費(fèi)用畝19820039600含拆遷費(fèi)2二、勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)893721交通管理費(fèi)32參考，08元/M222圖紙審查費(fèi)48參考，12元/M2，按建面23地質(zhì)勘察費(fèi)16724建筑設(shè)計(jì)費(fèi)180025市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套113326測(cè)繪放線費(fèi)672827建筑工程招投標(biāo)費(fèi)216按工程造價(jià)的018計(jì)提28監(jiān)理費(fèi)61629安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)625按工程造價(jià)的05計(jì)提210質(zhì)檢費(fèi)150按工程造價(jià)的012計(jì)提211散裝水泥保證金80參考，2元/M2，按建面212白蟻預(yù)防費(fèi)93參考，23元/M2，按建面213三通一平費(fèi)2400參考，60元/M2214自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)1520商業(yè)38元/M23三、建筑工程造價(jià)100000參考，2500元/M2JJF間接費(fèi)424004物管維修基金246005管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用1480051開辦和管理費(fèi)5000工程總價(jià)5計(jì)提52銷售代理費(fèi)6000成交總價(jià)152953銷售推廣費(fèi)3600成交總價(jià)154前期物業(yè)管理費(fèi)200工程總價(jià)02計(jì)提6不可預(yù)見費(fèi)用3000工程總價(jià)3計(jì)提項(xiàng)目銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅197802城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅71384643教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3593424教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅4791225防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入1355746印花稅銷售收入00511787合計(jì)2622455項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷售收入357740302扣除項(xiàng)目金額25534921開發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用19093722銷售稅金及附加2622523其它扣除項(xiàng)目取（21）項(xiàng)20381873增值額1023914增值率（3）/2405增值稅率30（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）（5）（2）（6）30717資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷售收入3577402總成本費(fèi)用1909373銷售稅金及附加262254土地增值稅307175利潤(rùn)總額（1234）1098616所得稅（5）33362547稅后利潤(rùn)（5）（6）73606本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為109861萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為73606萬(wàn)元31本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為58本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為385以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。緒言本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前的客觀條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一步作出說明，1、我們所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值。2、本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié)合制定了多種市場(chǎng)策略。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請(qǐng)了高水準(zhǔn)的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。降低開發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷售收入，達(dá)到先前制定的盈