第三章 土地管理法律制度,3.1概述,3.1.1土地的概念與特征,一.土地的概念： 土地管理法根據(jù)土地的用途將土地分為三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。 二.土地的特征： 1.土地位置的固定性 2.土地面積的有限性 3.土地利用的永久性,3.1.2 土地管理法的概況,一、土地管理法的概念： 土地管理法是調(diào)整人們在開發(fā)、利用、管理和保護土地過程中所形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 二、土地管理法的立法目的： 1.維護土地的社會主義公有制； 2.加強土地管理； 3.保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地； 4.切實保護耕地； 5.促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展； 三、土地管理法的調(diào)整對象： 1.土地民事法律關(guān)系； 2.土地行政法律關(guān)系。,3.2 土地的利用和保護,3.2.1 土地的所有權(quán),一、土地所有權(quán)的概念 土地所有權(quán)是指國家或者農(nóng)民集體依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 二、 我國實行的是土地的社會主義公有制，土地所有權(quán)分為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。 國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。農(nóng)民集體土地所有權(quán)分別屬于村民農(nóng)民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體和村民小組。 三、土地所有權(quán)的法律規(guī)定： 1.土地只能由國家或農(nóng)民集體所有，不存在土地的私人所有權(quán)； 2.土地所有權(quán)不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓； 3.除了國家為了公共利益的需要征用集體所有的土地外，土地所有權(quán)的權(quán)屬狀況一般不會改變； 4.允許土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離。,3.2.2 土地的使用權(quán),一、土地使用權(quán)的概念： 土地使用權(quán)是指土地使用人（法人、自然人、非法人組織）根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，依法對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 二、土地使用權(quán)的法律規(guī)定： 1.國家依法實行國有土地有償使用制度，但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外 2.國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用； 三、國有土地使用權(quán)的取得主要包括有償和劃撥兩種方式 出讓土地使用權(quán)：有償 可流轉(zhuǎn) （轉(zhuǎn)讓、出租、抵押） 有期限 劃撥土地使用權(quán)：無償 不可流轉(zhuǎn) 無期限（除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外 ） 四、土地權(quán)屬爭議的解決方式： 1.協(xié)商； 2.政府處理； 3.訴訟,3.2.3 土地利用總體規(guī)劃制度,一.土地利用總體規(guī)劃的概念： 土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，綜合考慮社會和經(jīng)濟發(fā)展需要、國土整治和資源與環(huán)境保護要求、土地使用現(xiàn)狀及實際供給能力等各項因素，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護所作出的時間上和空間上的總體安排和設(shè)計方案。 我國土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)劃分為國家、省、地、縣、鄉(xiāng)五級，分別由各級人民政府組織編制、實行分級審批，規(guī)劃期限一般為15年。 二、土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容： 1.土地資源和土地利用現(xiàn)狀分析 2.土地供需預(yù)測 3.確定土地利用的目標和方針 4.劃分土地利用區(qū)域或土地利用分區(qū) 5.編制規(guī)劃方案 6.實施規(guī)劃措施,三、了解土地利用現(xiàn)狀的手段,也是地籍管理的手段 1.土地調(diào)查：土地調(diào)查是指對土地權(quán)屬、土地利用現(xiàn)狀、土地條件，包括土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布等方面的情況通過了解查詢、勘驗、檢查等方法進行的調(diào)查。 2.土地等級評定：是指國家有關(guān)部門根據(jù)土地調(diào)查成果、規(guī)劃土寺用途和國家制定的統(tǒng)一標準，按照土地的自然屬性和經(jīng)濟屬性，經(jīng)綜合評定后確定的土地質(zhì)量和價值的活動。 3.土地統(tǒng)計：是國家對土地數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用狀況和權(quán)屬狀況進行調(diào)查、匯總、統(tǒng)計分析，為土地管理提供統(tǒng)計資料，并通過統(tǒng)計監(jiān)督對土地利用狀況進行檢查的制度，它是國家社會經(jīng)濟統(tǒng)計不可缺少的組成部分。 4.土地利用狀況動態(tài)監(jiān)測：是指國家運用遙感技術(shù)、電子計算機技術(shù)和其他現(xiàn)代化手段，對全國及國家確定的重點地區(qū)的土地利用變化情況，特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地和耕地變化情況進行連續(xù)監(jiān)測。為決策提供及時準確的各類土地的數(shù)據(jù)。,3.2.4 耕地保護制度,一、耕地總量動態(tài)平衡制度 1.嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地 ：節(jié)流 2.占有耕地補償平衡：占多少、墾多少 由占用耕地單位負責開墾，沒有備件開墾或開墾不符合要求的。按規(guī)定交納耕地開墾費，用于開墾新的耕地。 3.建設(shè)占用耕地的耕作層利用：用于新開墾的耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。 二、基本農(nóng)田保護制度 1.基本農(nóng)田保護區(qū)的劃定 2.基本農(nóng)田數(shù)量的保護 3.基本農(nóng)田質(zhì)量的保護 4.基本農(nóng)田保護責任書 三、土地開發(fā)、整理、復(fù)墾 土地復(fù)墾實行“誰破壞，誰復(fù)墾”，沒有條件復(fù)墾或復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當繳納土地復(fù)墾費。,3.3 建設(shè)用地,3.3.1 建設(shè)用地的概念,建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。 建設(shè)用地可以分為國有建設(shè)用地和農(nóng)民集體所有建設(shè)用地,3.3.2 國有建設(shè)用地,一、國有建設(shè)用地的概念： 國有建設(shè)用地是指國家進行各項經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及舉辦社會公共事業(yè)所需要使用的土地，包括城市市區(qū)的土地，鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有土地中的建設(shè)用地。 已經(jīng)確定為國有建設(shè)用地的國有土地，建設(shè)時可以直接使用，這是國有建設(shè)用地的主要來源。此外，國有建設(shè)用地還可以通過國有農(nóng)用地、國有未利用土地、農(nóng)村集體所有建設(shè)用地、農(nóng)村集體所有農(nóng)用地和未利用土地等轉(zhuǎn)化成為國有建設(shè)用地。 二、國有建設(shè)用地的取得方式：有償取得和劃撥兩種方式 有償：采用合同形式 劃撥 ：采用行政文件形式,三、國有建設(shè)用地的收回： 有下列情形之一，國有建設(shè)用地使用權(quán)將被收回 1.為公共利益需要使用土地的； 2.為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； 3.土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的； 4.因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的； 5.公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)批準報廢的。 其中第1條、第2條收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當給予適當補償。,四、征用土地的補償 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。 征用耕地的補償費用包括： 1.土地補償費：為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍 2.安置補助費：按照需要安置農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，是高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。 3.地上附著物和青苗補償費。其補償標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 按上標準支付土地補償費和安置補助費，不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。,五、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的簡稱。 土地管理法第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。,3.3.3農(nóng)村集體建設(shè)用地,農(nóng)村集體建設(shè)用地，即農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是指農(nóng)民集體所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括原有的建設(shè)用地和經(jīng)批準辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的農(nóng)用地。 農(nóng)村集體建設(shè)用地的取得由縣級以上人民政府批準。 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。,回顧上次講的主要內(nèi)容,1.建設(shè)法規(guī)的概念及其調(diào)整的對象：建設(shè)法規(guī)是國家法律體系的重要組成部分，是國家立法機關(guān)或其授權(quán)的行政機構(gòu)制定的旨在調(diào)整國家及其有關(guān)機構(gòu)、企事業(yè)單位、其他組織、公民之間，在建設(shè)活動中或建設(shè)行政管理活動中發(fā)生的各種社會關(guān)系的法律、法規(guī)的總稱。其調(diào)整的對象主要包括三個方面：行政管理關(guān)系、經(jīng)濟協(xié)作關(guān)系、其他民事關(guān)系。 2.建設(shè)法規(guī)的特征；除具備一般法律法規(guī)所具有的特征外，還具有行政性、經(jīng)濟性、政策性、技術(shù)性。 3.廣義的建設(shè)法規(guī)體系構(gòu)成：五個層次：建設(shè)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章 4.建設(shè)法律關(guān)系三要素：主體、客體、內(nèi)容 5.城市規(guī)劃的種類 ：城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃 6.城市規(guī)劃審批管理的權(quán)限：實行分級審批 7.城市規(guī)劃實施的方法：一書兩證制 8.城市規(guī)劃實施的步驟：即一書兩證審批核發(fā)程序 9.城市規(guī)劃中的公眾參與,學習建設(shè)法規(guī)的重要性,1.大家今后工作崗位的需要：從事造價工作要與合同打交道；從事規(guī)劃工作，要與城市規(guī)劃打交道；從事土地評估工作，要與土地管理法打交道；從事監(jiān)理工作也要與法規(guī)打交道； 2.工作后考取資格證也需與建設(shè)法規(guī)打交道：注冊城市規(guī)劃師；注冊土地評估師；注冊造價工程 師；注冊建造師；注冊監(jiān)理工程 師都要考法規(guī)，只是側(cè)重點可能不同。 3.目前最重要的是大家能學到知識，并能通過考核。,案例：,關(guān)于征用土地的賠償： 農(nóng)村孩子考上大學戶口遷移后能否享受征地補償 江西省吉安市吉州區(qū)白塘街道五里村委會一組的部分田地因國家修路獲得一批征地補償款。五里村一組制定的分配方案是：以人口、田畝數(shù)額按4：6分配，在校學生、參軍服役的因戶口不在本組可參加人口分配，但不參加責任田分配。1979年出生于五里村一組的姚某，1999年考入南昌某大學，2003年繼續(xù)深造就讀碩士研究生。當他得知村小組以自己沒有田為由拒絕分配給他其他征地款后，找到村小組要求參加分配。村小組負責人認為，姚某已按照人口比例分得了征地款，他考上大學后戶籍就不在本村小組，在村里也沒有其責任田，沒有理由按責任田分配比例分得其他征地款。,農(nóng)村孩子考上大學戶口遷移后仍能享受征地補償 法學研究者周菊生認為，農(nóng)村孩子考取大學或服兵役，一般要將戶口遷出原籍所在地，此類人員雖喪失了原集體經(jīng)濟組織所在地的常住戶口，但并不完全喪失原集體經(jīng)濟組織的成員資格(通俗稱為“村民”)。對此類人員集體經(jīng)濟組織成員資格是否存續(xù)的判斷，應(yīng)當結(jié)合集體經(jīng)濟組織成員資格喪失的標準。在符合成員資格喪失的條件之前，不能否定其集體經(jīng)濟組織的成員資格，以確保其不至喪失基本生活保障。 根據(jù)最高人民法院的司法解釋，