行業(yè)經濟論文-中小房地產企業(yè)風險測量與評估內容摘要：風險的測量和評估就是指對風險發(fā)生的概率及其影響程度做出定量的估計，并確定某些風險因素變化幅度和范圍。本文運用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風險測量和評估方法對中小房地產企業(yè)風險進行分析。關鍵詞：中小房地產企業(yè)非線性盈虧平衡法敏感性分析事故樹風險評估非線性盈虧平衡分析法下中小房地產企業(yè)風險分析盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點，找出擬開發(fā)項目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發(fā)面積，了解項目承擔風險的能力。根據建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實際房地產投資中經常會遇到的情況是開發(fā)建筑面積與成本并不成線性關系。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關系。項目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項目的規(guī)模經濟性，即項目達到一定的經濟規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項目的規(guī)模不經濟性，即當項目規(guī)模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設備、機械設備等已經不能保證供應，正常的生產班次也不能完成任務，需加班加點，增加勞務費用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關系。如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點，即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產企業(yè)開始建造時，管理當局通常預期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達到多少才能從虧損變?yōu)橛?。在圖1中，企業(yè)希望盡快達到盈虧平衡點建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產企業(yè)不會使建筑面積超過Q0，因為這會導致企業(yè)利潤的減少。理性的管理者不應把建筑面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點，有一個最佳盈利建筑面積點Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點：優(yōu)點：中小房地產企業(yè)對開發(fā)項目一方面需要對項目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經濟數(shù)據如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，有助于了解項目可能承受風險的程度；缺點：非線性盈虧平衡分析不能揭示產生項目風險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低項目風險，但是如何降低，應該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案?；诿舾行苑治龇ǖ闹行》康禺a企業(yè)風險分析（一）多因素敏感性分析為了確定有哪些因素影響目標指標（包括凈現(xiàn)值、內部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產企業(yè)經營的項目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。假定某項目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經營費用為1500元，項目壽命為10年，資產殘值為1000元，基準收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對該項目進行雙因素敏感分析。設X=初始投資變化的百分數(shù)；Y=同時改變的年租金收入的百分數(shù)則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y)1/1+13%+1/（1+13%）-15001/1+13%+1/（1+13%）+1000/（1+13%）=4765.8-85X+94Y當NPV0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y0，Y0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區(qū)域，斜線上的點表示NPV=O；斜線以上的區(qū)域表示NPV0；斜線以下的區(qū)域表示NPV0。圖2中AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時，NPV仍大于零，但這個區(qū)域面積很小。（二）敏感性分析的優(yōu)缺點優(yōu)點：通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資的風險。缺點：敏感性分析不能表明這種風險的發(fā)生概率有多大，無法定量測出風險值的大小。對于不同的項目，各個不確定因素發(fā)生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內，可能一個發(fā)生的概率很大，另一個發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。基于事故樹分析法的中小房地產企業(yè)風險分析決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結果的問題和多階段決策分析；在運用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案?；跊Q策樹原理演化出了可以針對中小房地產企業(yè)風險分析的事故樹分析法。通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細的特點，事先對可能引起房地產投資風險損失的風險事件進行研究，對引起風險事件并導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析，最后確定風險因素。在房地產投資風險識別中，事故樹分析法不但能查明開發(fā)項目的風險因素，估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運用數(shù)理統(tǒng)計等相關知識和歷史資料求出風險事故發(fā)生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。例如，如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產產品滯銷的原因可能是因為開發(fā)商投資決策失誤和營銷策略不當?shù)龋顿Y決策失誤又可能是因為投資時機、物業(yè)位置和