- 某某某某 有限 責(zé)任 公司 X X X X X 科 技 苑 項(xiàng)目申請(qǐng) 報(bào) 告 XX 市工程咨詢 院 二 九 年 十 月 1 目 錄 第一章 總論 . 1 1.1 概述 . 1 1.2 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及過程 . 1 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 2 第二章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 . 1 2.1 項(xiàng)目單位簡介 . 1 2.2 中國科技開發(fā)院威海分院 . 1 2.3 浙江城建投資有限公司簡介 . 2 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 . 4 2.1 項(xiàng)目提出的背景 . 4 3.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 8 第四章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) . 10 4.1 市場(chǎng)分析 . 10 4.42 項(xiàng)目建設(shè)的 SWOT 分析 . 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 . 22 5.1 建設(shè)規(guī)模 . 22 5.2 建設(shè)內(nèi)容 . 22 第六章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 . 24 6.1 建設(shè)地點(diǎn) . 24 6.2 建設(shè)條件 . 24 2 第七章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 . 28 7.1 設(shè)計(jì)目標(biāo)、指導(dǎo)思想和原則 . 29 7.2 項(xiàng)目用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 29 7.3 建筑設(shè)計(jì)方案 . 32 7.4 道路交通 設(shè)計(jì) . 33 7.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 36 7.6 給排水及消防設(shè)計(jì) . 39 7.7 電氣與弱電設(shè)計(jì)方案 . 41 7.8 智能化設(shè)計(jì) . 44 7.9 景觀設(shè)計(jì) . 48 7.10 建筑新材料、新技術(shù)的利用 . 50 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 . 51 8.1 實(shí)施進(jìn)度安排原則 . 51 8.2 實(shí)施計(jì)劃 . 52 8.3 施工進(jìn)度安排 . 52 8.4 工程管理 . 53 8.5 項(xiàng)目招標(biāo) . 54 第九章 組織機(jī)構(gòu)及管理運(yùn)營 . 54 9.1 組織機(jī) 構(gòu) . 54 9.2 物業(yè)管理 . 56 第十章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 . 57 10.1 環(huán)境保護(hù) . 57 3 10.2 節(jié)能 . 60 10.3 消防 . 63 第十一章 投資估算與資金籌措 . 64 11.1 投資估算 . 64 11.2 資金 來源與 籌措 . 66 第十二章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 分析 . 68 12.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) . 68 12.2 社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 71 第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 . 72 13.1 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) . 72 13.2 對(duì)策 . 72 1 第一章 總論 1.1 概述 一、項(xiàng)目名稱： 某某 X 科技苑 二、建設(shè)性質(zhì)： 新建 三、建設(shè)單位： 某某某某 發(fā)展有限 公司 法人代表： 某某 郵編： 某某某某 電話： 0 某某 -某某某某 X 地址： 某某 X 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓 四、建設(shè)地點(diǎn)：該項(xiàng)目擬建于 XX 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū) 管委會(huì)大樓北部 ，總用地面積 109.59 畝。 五、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 單位名稱： XX市工程咨詢?cè)?工程咨詢等級(jí)：乙級(jí) 證書編號(hào)：工咨乙 某某某某某某 X 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì) 1.2 項(xiàng)目申 請(qǐng) 報(bào) 告編制 的 依據(jù)、范圍及過程 一、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù) 1、現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定 2、 XX市城市建設(shè)規(guī)劃及總體發(fā)展規(guī)劃 3、國家、 XX省有關(guān)政策、法規(guī)、投資政策 4、國家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版 5、） XX市分區(qū)規(guī)劃 6、 某某某某 發(fā)展有限公司與 XX市工程咨詢?cè)汉炗喌墓こ套稍兾?2 托書和合同書 7、有關(guān)部門提供的資料和證明等 二、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的范圍 1、建設(shè)必要性分析 2、建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 3、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 4、工程設(shè)計(jì)方案 5、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 6、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排 7、投資估算和資金籌措 8、綜合評(píng)價(jià)意見 三、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的編制過程 XX 市工程咨詢?cè)航邮?某某某某 發(fā)展有限公司建設(shè) 某某 X 科技苑項(xiàng)目的工程咨詢委托后，立即成立了項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制小組，編制小組本著客觀 、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實(shí)地考察，全面搜集資料，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究、綜合比較分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性進(jìn)行了認(rèn)真論證。在初步擬定項(xiàng)目選址和建設(shè)方案后，有針對(duì)性地進(jìn)行了調(diào)研，同時(shí)邀請(qǐng)了市規(guī)劃局和有關(guān)專家察看建設(shè)場(chǎng)址，就建設(shè)方案的可行性進(jìn)行咨詢指導(dǎo)。會(huì)同有關(guān)部門，對(duì)該綜合經(jīng)營業(yè)務(wù)用房建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致地研究、論證，根據(jù)現(xiàn)狀和 XX 市城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，初步確定了擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)選址、建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。 1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一、 建 設(shè)選址 該項(xiàng)目擬建于 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓以北，總用地面積 109.59畝。 二、 建設(shè)規(guī)模 3 該項(xiàng)目擬建于 XX 經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于 濱河大道 東側(cè)， 濱河大道是 XX市區(qū)景觀大道，根據(jù) XX市城市規(guī)劃意見，擬建設(shè)的 某某 X 科技苑 項(xiàng)目 選址位于市區(qū) 濱河大道 東側(cè)，在該位置建設(shè) 某某 X科技苑 項(xiàng)目 ，層數(shù)不少于 16 層，根據(jù)單體建設(shè)規(guī)劃方案，該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模269281.8 平方米 （以規(guī)劃局核準(zhǔn)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)） 。 為了既滿足 某某 X 科技大廈 經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，又符合 XX 市城市規(guī)劃要求，經(jīng) 某某 X 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)同意，由 某某某某 發(fā)展有限公司建設(shè)該項(xiàng)目。 三、 主要建設(shè)內(nèi)容 主要的 建設(shè)內(nèi)容如下： 1、 某某 X 科技大廈項(xiàng)目為綜合性寫字樓，主要為相關(guān)科研項(xiàng)目提供科研開發(fā)、小試、中試等服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模為地上 21 層， 地下兩層， 總建筑面積 51900 平方米，其中： 地上 建筑面積 47000 平方米，地下 建筑面積 4900 平方米。 2、科技苑項(xiàng)目主要 是 專家公寓及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，為相關(guān)科研項(xiàng)目的參與人員提供高質(zhì)量的生活保障服務(wù)，為處于孵化階段的科技項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的金融、商業(yè)服務(wù)。其建設(shè)規(guī)模分為地上 24、 23、16、 3 層， 地下相應(yīng)為一到兩層， 總 建筑面積 217381.8 平方 米，其中：地上 建筑面積 187052.8 平方米，地下 建筑面積 30329平方米。 3、土地費(fèi)用、公共設(shè)施及各種配套費(fèi)用（包括：供水、供電、采暖、電梯以及配套的道路、綠化、院墻等）投資按建筑面積比例分?jǐn)偂?四、 建設(shè)工期、時(shí)間 該項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為 36個(gè)月，計(jì)劃于 2009 年 1 月底前完成立項(xiàng)、規(guī)劃定點(diǎn)、三通一平等前期準(zhǔn)備工作， 2009 年 2月份開工建設(shè)，建設(shè)施工期 36個(gè)月，預(yù)計(jì) 2012年 2 月工程全部竣工。 五、 投資概算 及資金籌措 4 該 項(xiàng)目概算總投資 39790.6 萬元， 其中：土地費(fèi)用 4610 萬元，前期工程費(fèi) 1998.7 萬元 ，建安工程費(fèi) 21759.2 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2692.8萬元，公共設(shè)施配套費(fèi) 1101.6 萬元，開發(fā)期間費(fèi)用 2754.6 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 964.9 萬元，管理費(fèi)用 1675.2 萬元，營銷費(fèi)用 2233.6 萬元。 所有投資 全部由 某某某某 發(fā)展有限公司自籌解決。 六 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 工程總用地 平方米 73060 2 總建筑面積 平方米 269281.8 其中： 科技大廈 面積 平方米 51900 科技苑 面積 平方米 217381.8 3 容積率 3.2 4 建筑密度 % 20 5 綠化率 % 32.50 6 總套數(shù) 1644 7 居住人口 人 6318 8 單位面積 售價(jià) 科技大廈 元 /平方米 2550 科技苑 元 /平方米 1960 9 單位面積 總成本 科技大廈 元 /平方米 1960 其中：建安總成本 元 /平方米 1010 科技苑 元 /平方米 1598 其中：建安總成本 元 /平方米 760 10 單位面積 收益 科技大廈 元 /平方米 590 科技苑 元 /平方米 362 11 銷售收入 萬元 55841.3 5 其中：科技大廈 萬元 13234.5 科技苑 萬元 42606.8 12 總投資 萬元 39790.6 13 銷售稅金及附加 萬元 3506.8 14 土地增值稅 萬元 1610.2 15 利潤總額 萬元 10933.7 16 所得稅 萬元 2733.4 17 凈利潤 萬元 8200.3 18 項(xiàng)目建設(shè)期 年 3 19 投資利潤率 % 27.48 20 項(xiàng)目內(nèi)部收益率 % 15.6 1 第二 章 項(xiàng)目申報(bào)單位情況 2.1 項(xiàng)目單位簡介 某某某某 發(fā)展 有限公司 成立于 2008 年 4 月 18 日，由中國科技開發(fā)院威海分院、浙江城建投資有限公司共同投資 新 建，以高技術(shù)項(xiàng)目研發(fā)、轉(zhuǎn)化為主，以中小企業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)為輔為科技投資型企業(yè)。公司 位于 XX 省 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 管委會(huì)大樓 ，注冊(cè)資金 1000 萬元，法定代表人 張合慶 ，企業(yè)經(jīng)營范圍為 ：中小企業(yè)投資；機(jī)電、電子、計(jì)算機(jī)軟硬件產(chǎn)品生產(chǎn)； 房地產(chǎn)開發(fā) ；咨詢服務(wù)；人才培訓(xùn) 。 2.2 中國科技開發(fā)院威海分院 中國科技開發(fā)院威海分院是中國科技開發(fā)院與 XX 省威海市政府于 1994 年 8 月共同創(chuàng)辦的科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。 建院來，中國科技開發(fā)院威海分院 已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn) 6500 萬 元，凈資產(chǎn) 4800 萬元 元，專門從事高新科技成果的開發(fā)、轉(zhuǎn)化、孵化和產(chǎn)業(yè)化的大型綜合科技開發(fā)機(jī)構(gòu)。 中國科技開發(fā)院威海分院 以促進(jìn)我國高新技術(shù)成果的商品化、產(chǎn)業(yè)化、國際化為目標(biāo)，組織實(shí)施高新技術(shù)的開發(fā)和成果轉(zhuǎn)讓。以 XX省 沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、開放地區(qū)中心城市為基地，為 XX 省內(nèi) 地區(qū)采用高新技術(shù)和開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品提供科技服務(wù)和科技支撐。 其主要 業(yè)務(wù) 為： 組織、參與國家重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目的開發(fā)； 興辦高新技術(shù)成果孵化基地和高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體； 從事高新技術(shù)及其產(chǎn)品的進(jìn)出口貿(mào)易； 科技信息咨詢與中介服務(wù)； 開展國內(nèi)外科技交流與合作； 2 其它與科技開發(fā)工作有關(guān)的技術(shù)與商務(wù)活動(dòng) 。 威海分院直屬全資企業(yè)天威集團(tuán)公司是國家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃（ “863” 計(jì)劃）的成果轉(zhuǎn)化基地， XX省高新技術(shù)企業(yè)。 公司開發(fā)研制的 “ 電腦控制無刷直流電動(dòng)機(jī) ” 獲國家發(fā)明三等獎(jiǎng)，被評(píng)為國家級(jí)重點(diǎn)新產(chǎn)品；其應(yīng)用產(chǎn)品電動(dòng)自行車獲得國家實(shí)用新型專利。 公司開發(fā)研制的 “ 無線立體視頻系統(tǒng) ” 是國家 “863 計(jì)劃 ” 重要成果之一，列入國家九五計(jì)劃和國家火炬 計(jì)劃，獲國家實(shí)用新型專利，并評(píng)為九八年國家重點(diǎn)新產(chǎn)品，處于國內(nèi)領(lǐng)先水平。 2.3 浙江城建投資有限公司 簡介 浙江城建 投資 有限公司創(chuàng)建于 1998 年，現(xiàn)已發(fā)展成為以房屋建筑工程 投資 為主的大型現(xiàn)代股份制企業(yè)。目前公司擁有總資產(chǎn) 3 億多元，年 開發(fā) 施工面積 50 萬平方米，年施工產(chǎn)值達(dá) 8 億元，并且保持快速增長勢(shì)態(tài) 。 公司在企業(yè)管理上，始終堅(jiān)持 “ 以人為本、誠信建設(shè)、精細(xì)管理、用心服務(wù) ” 的企業(yè)理念，外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在用人、選人、留人等方面建立有特色的科學(xué)管理機(jī)制，通過實(shí)施人力資源戰(zhàn)略，使公司擁有業(yè)內(nèi) 出色的管理和專業(yè)人員，構(gòu)筑人才資源高地；同時(shí)，積極創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)，不斷研究、發(fā)展企業(yè)核心競(jìng)爭力，為企業(yè)發(fā)展奠定人脈基礎(chǔ)?，F(xiàn)已擁有一支數(shù)量充足、素質(zhì)優(yōu)良、門類齊全、結(jié)構(gòu)合理的工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理人才隊(duì)伍，企業(yè)中高層均有大學(xué)本科以上學(xué)歷，年輕并富有闖勁。其中高級(jí)職稱 16 人，中級(jí)職稱近 100人，一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理達(dá) 17人。 公司堅(jiān)持 “ 質(zhì)量精心、安全放心、環(huán)境熱心、服務(wù)誠心 ” 的管理方針，建立健全了具有特色的組織管理體系和現(xiàn)代企業(yè)管理制度，通過了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系、 GB/28001 職業(yè)健 康安全管理體系等國際標(biāo)準(zhǔn)整合體系的認(rèn)證。 3 公司為打造持續(xù)發(fā)展的百年品牌，始終注重整合品牌資源優(yōu)勢(shì)，歷年來多次被評(píng)定為 “ 浙江省重質(zhì)量守承諾暨首批公眾三滿單位 ”和 “ 浙江省重質(zhì)量守誠信示范單位 ” 。共創(chuàng)建省、市級(jí)優(yōu)質(zhì)工程 10余項(xiàng)，標(biāo)化工地、文明工地 20余項(xiàng)，工程優(yōu)良率達(dá) 80%以上。在企業(yè)信用等級(jí)評(píng)比中連年被評(píng)為 AAA級(jí)企業(yè) 。 公司在立足 房地產(chǎn)投資 主業(yè)的同時(shí)，發(fā)揚(yáng) “ 團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、敬業(yè)、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)精神，堅(jiān)持 “ 立足浙江、面向全國、走向國際 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足 房地產(chǎn) 開發(fā)、建材貿(mào)易、市政路橋、園林綠化、旅游服務(wù) 、科技開發(fā) 等 諸多領(lǐng)域，逐步進(jìn)入多元化經(jīng)營，跨區(qū)域發(fā)展的新時(shí)期。 隨著近年來我國建筑業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，特別是十 七 大中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)、大小城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快的形勢(shì)下，公司將努力強(qiáng)化核心競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，全面實(shí)施精品戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，提升浙江城建的品牌知名度與美譽(yù)度，創(chuàng)造出更多的精品工程、樣板工程，為社會(huì)作出更大的貢獻(xiàn)。 4 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的 背景及 必要性 2.1 項(xiàng)目提出的背景 一、 XX 概況 XX市位于 XX省東南部，因東 XX河而得名，面積為 17187平方公里，地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部，瀕臨黃 海，屬溫帶季風(fēng)大陸氣候，氣溫適宜，四季分明，光照充足，雨量充沛，歷年平均氣溫 12 14。 原 XX市為地區(qū)轄縣級(jí)市， 1994年 XX 撤銷地區(qū)設(shè)立地級(jí)市，縣級(jí)市原轄區(qū)內(nèi)設(shè)置了蘭山、羅莊、河?xùn)|三個(gè)縣級(jí)行政區(qū)。全市轄 9 個(gè)縣、三個(gè)區(qū)，人口 1008.45 萬人。 XX地處西歐亞大陸的東端，為東西南北交通要道，境內(nèi)國道省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，兗石、膠新鐵路交匯、京滬、東泗高速公路相交；東近青島、日照、嵐山頭、連云港等海港； XX機(jī)場(chǎng)已開通了北京、上海、廣州等多條航線；電信長途電路達(dá) 15000 路，本地電話中繼電路 6 萬 路， DDN已覆蓋全市， XX具有得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的交通通訊條件。 XX已形成了以輕工、紡織、機(jī)械、化工、電子、建材、煤炭、醫(yī)藥、黃金為主，具有一定生產(chǎn)規(guī)模和技術(shù)水平的工業(yè)體系。市內(nèi)商廈林立，商賈云集，已成為魯東南地區(qū)重要的人流、物流、資金流、信息流中心，是魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地。與世界上 100多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)和文化合作關(guān)系。是全國重點(diǎn)出口商品生產(chǎn)基地之一。 2008 年，全市各級(jí)認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府的各項(xiàng)部署，按照建設(shè)“大 XX、新 XX”的總目標(biāo)，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力提高對(duì)外開放水平，國民經(jīng)濟(jì)保持快速健康發(fā)展，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得新的進(jìn)展。 5 2007 年，全市生產(chǎn)總值 1211.8 億元，年均增長 15.2%；人均生產(chǎn)總值按現(xiàn)匯計(jì)算達(dá)到 1480美元，比 2000年增加 790 美元。境內(nèi)財(cái)政總收入 128.2 億元，其中地方財(cái)政收入 49.1億元，年均增長 24.5%。 2007 年，三次產(chǎn)業(yè)比例為 13.5:52.2:34.3，二三產(chǎn)業(yè)比重分別比 2000 年提高 5.5 和 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)糧經(jīng)比例由 62:38 調(diào)整為55:45;畜牧業(yè)占比達(dá)到 30.5%,提高 3 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)規(guī)模壯大、素質(zhì)提升 ，預(yù)計(jì)工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 44.3%，提高 4.4 個(gè)百分點(diǎn)；全市規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到 2080 家 ,增加 1351 家， 2005 年完成增加值 370.6 億元，實(shí)現(xiàn)利稅、利潤為 118 億元和 75 億元，年均分別增長 31.1%和 39.3%；銷售收入過 10億元的企業(yè)由 2 家增加到 23家 ,其中過 100億元的有 2 家；利稅過億元的企業(yè)達(dá)到 16家，增加 11家。服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)成效明顯，現(xiàn)代物流業(yè)顯示了強(qiáng)勁的增勢(shì)，全市城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)交易總額達(dá)到 691億元，其中 XX批發(fā)城交易額 425億元，年均增長 12.9%；旅游 業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，總收入占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 5%,提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。 人民生活水平不斷改善。 2007 年，農(nóng)民人均純收入 3601 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9129 元，年均增長 8.8%和 11.5%；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別降低為 32.5%、 40.9%；城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達(dá)到 23.6平方米和 27.7平方米。人民生活水平在不斷提高，人均住房面積也在不斷增長中。 根據(jù) XX市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，到 2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2300 億元，年平均增長 13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增 5%，第二產(chǎn) 業(yè)年均遞增 14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增 14%，城市居民可支配收入達(dá)到 13550 元， XX市區(qū)人口 145萬人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到 25 平方米，在 20 年內(nèi)，把 XX 建成省級(jí)歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、開放型、多功能的現(xiàn)代化城市。這些目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，將有力促進(jìn)房 6 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基本情況 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 2003 年 6 月經(jīng) XX 省人民政府批準(zhǔn)的省級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積 181 平方公里，轄芝麻墩、梅家埠 、重溝三 個(gè)街道辦事處， 108 個(gè)村，近 15 萬人口。開發(fā)區(qū)發(fā)展建設(shè) 五 年以來，始終堅(jiān)持“以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè)”的辦園方針，緊緊圍繞建設(shè)“生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，突出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商安商兩大工作重點(diǎn)，打破常規(guī)搞建設(shè)，強(qiáng)化服務(wù)抓招商，園區(qū) 建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平不斷提高，各項(xiàng)工作步入了良性發(fā)展的快車道。這標(biāo)志著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新的起點(diǎn)，進(jìn)入了一個(gè)黃金發(fā)展期，也為“十一五”期間站在新起 點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)新跨越、再創(chuàng)新輝煌打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善 。先后 投入建設(shè)資金近 15 億元，建成 六縱八橫近 100 公里， 硬化面積達(dá) 260 萬平方米的 14 條主次干道 ， 完成道路綠化面積 400多萬平方米，移栽梨樹、山松等各類大樹 3 萬余棵，安裝高檔路燈 2000 余盞，開發(fā)區(qū)道路 綠化、美化、亮化工程初具規(guī)模 。通過市場(chǎng)化運(yùn)作，完成了供水、排水、燃?xì)狻⒐?、?qiáng)電、弱電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，配套管網(wǎng)鋪設(shè)基本到位，滿足了當(dāng)前入園企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施配套要求。為開發(fā)區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)的 生活區(qū)開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、海關(guān)大廈等大 型公建項(xiàng)目破土動(dòng)工。 招商安商成效顯著 。 五 年多來，開發(fā)區(qū)軟硬件建設(shè)不斷提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，吸引外來投資的載體平臺(tái)作用逐步顯現(xiàn)，臨工機(jī)械、中化肥業(yè)、魯信物流等一批大項(xiàng)目、好項(xiàng)目相繼落戶開發(fā)區(qū)。截至目前，累計(jì)簽訂項(xiàng)目入園合同 260個(gè)，合同投資額近 600億元，其中投資過億元項(xiàng)目 165 個(gè)，累計(jì)開工項(xiàng)目 212 個(gè) ,計(jì)劃總投資 368 7 億元，其中工業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃投資 237億元，竣工投產(chǎn)或投入運(yùn)營的項(xiàng)目130 個(gè)，入園項(xiàng)目累計(jì)完成固定投資 118 億元， 開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資完成數(shù)額和過億元項(xiàng)目個(gè)數(shù)均居全市前列 。 2007 年，招商引 資實(shí)際到位資金 60 億元，合同利用外資 8078 萬美元，實(shí)際利用外資 6096 萬美元 。 特色產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初現(xiàn)。 五 年多的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集和“洼地”效應(yīng)凸現(xiàn)，初步形成了七大特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以中化肥業(yè)、施可豐復(fù)合肥為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以臨工機(jī)械為龍頭的機(jī)械加工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以翔宇制藥為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)區(qū)；以迪尚服裝、國人西服為龍頭的服裝紡織產(chǎn)業(yè)區(qū)；以匯海隆、東維木業(yè)為龍頭的高檔木業(yè)及家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以德力西循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范基地、潔宇科技為龍頭的再生資源產(chǎn)業(yè)區(qū)；以魯信物流、立晨物流為龍頭的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。目前，七大特色產(chǎn)業(yè)區(qū) 中的入園項(xiàng)目占開發(fā)區(qū)總?cè)雸@項(xiàng)目的 70%以上，投資額占開發(fā)區(qū)總投資額的 80%以上，產(chǎn)值利稅占開發(fā)區(qū)總額的 95%以上。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展 。隨著入園項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速膨脹，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益大幅提升，發(fā)展基礎(chǔ)逐步夯實(shí)。 2007 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 96 億元，同比增長100%；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 140億元，實(shí)現(xiàn)利稅過億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 50 億元，增長 100%；出口創(chuàng)匯完成 3000 萬美元；財(cái)政總收入 7027 萬元，增長 143%，其中地方財(cái)政收入 2819 萬元，增長115%。 社 會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，堅(jiān)持開發(fā)區(qū)發(fā)展與維護(hù)群眾利益相統(tǒng)一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展。 XX 一中南校區(qū)、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院、舊村改造等與人民群眾生活息息相關(guān)的項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，網(wǎng)絡(luò)通訊、文化體育等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目全面啟動(dòng)；通過開發(fā)安置、進(jìn)廠安置、留地安置等方式安排就業(yè) 10000 余人，初步解決了部分農(nóng)民失地就業(yè)問題；大力實(shí)施醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障等民 8 心工程，積極探索建立失地農(nóng)民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療新體制，社會(huì)保障體系建設(shè)進(jìn)展順利 ；制定實(shí)施了一系列針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裨鍪盏膬?yōu)惠政策，千方百計(jì)增加農(nóng)民收 入，力爭讓廣大群眾失地不失業(yè)，失地不失財(cái)，從根本上確保了社會(huì)穩(wěn)定。 三、 項(xiàng)目提出背景 城市規(guī)模的擴(kuò)張是一個(gè)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。改革開放以來， XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速，位于市區(qū)內(nèi)的 XX批發(fā)城規(guī)模和年成交額已列入全國十大市場(chǎng)第三位，其功能和輻射作用不斷增強(qiáng)，有力地帶動(dòng)了周邊經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，為中心城市的建設(shè)和發(fā)展提供了動(dòng)力。為此， XX提出加快城市化進(jìn)程，目標(biāo)之一是突出中心城市的作用，進(jìn)一步強(qiáng)化 XX城的輻射帶動(dòng)功能，規(guī)劃在 2010年內(nèi)使城市人口規(guī)模達(dá)到 145萬人， 用地規(guī)模超過 160平方公里，使之成為魯東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易交通、科技中心城市，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市建設(shè)水平、城市生活質(zhì)量等主要方面接近或達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。 隨著北上東進(jìn)城市規(guī)劃的逐步實(shí)施， XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目的建設(shè)一方面可作為開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)的居住需求，另一方面可滿足城區(qū)居民 和各科研單位及科技型企業(yè)創(chuàng)業(yè) 的需要，促進(jìn)“大 XX、新 XX”的建設(shè)。 3.2 項(xiàng)目 建設(shè) 的必要性 1、 近年來，在國家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作 用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器 100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵 9 化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為 XX 市的科技創(chuàng)新海岸，近年來發(fā)展迅速，各類高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)， XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長的環(huán)境。在 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)建立 科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn) XX市乃至 XX省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn) XX省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。 2、對(duì)推動(dòng) XX市的城市化進(jìn)程將發(fā)揮作用 提高城市化水平是我國近幾年提出的構(gòu)筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重中之重。作為支柱產(chǎn)業(yè) ,房地產(chǎn)建設(shè)在城市化發(fā)展過程中有著舉足輕重的作用， 是推動(dòng)城市發(fā)展的巨大動(dòng)力 ,在 XX城市的發(fā)展中具有重要地位。在今后幾年里，沂河將擴(kuò)大水面而成為新的城市邊緣水景區(qū)，沿河地帶的土地價(jià)值、用地方向和城市面貌必然發(fā)生一些變化。本項(xiàng)目的建設(shè)將為 XX中心城市居民營造一個(gè)特別的、環(huán)境優(yōu)美的 辦公、生活 居住區(qū)。 3、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。除帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進(jìn)市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動(dòng)商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運(yùn)輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā) 展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、刺激消費(fèi)、增加財(cái)稅收入等方面 也發(fā) 揮 著重要 作用。 10 第 四 章 市場(chǎng)分析預(yù)測(cè) 4.1 市場(chǎng)分析 一、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況 (一 )投資情況 近幾年來， 在國家啟動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)住房消費(fèi)等相關(guān)政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)開發(fā)和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢(shì)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價(jià)穩(wěn)中趨升，市場(chǎng)銷售形勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)處于健康發(fā)展階段。 XX市的住宅綜合開發(fā)建設(shè)、舊城拆遷改造進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，住房開發(fā)建設(shè)的數(shù)量和質(zhì)量不斷提高， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、開工面積、房屋銷售面積等方面均呈穩(wěn)健增長的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用趨強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)在全市國民經(jīng)濟(jì)中的地位也愈顯重要，其雙重拉動(dòng)作用更加突出，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。 2006 年，共完成 全 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 559.3 億元，增幅達(dá)到 58.4%，創(chuàng)下了 1993年以來最高的增長水平。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 43.2億元，增長 50.6%。2007 年， 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 703.8 億元，增長 40.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資 56.1億元，增長 12.5%。 2008 年， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 66.38億元，增長 39.6。從房屋用途看，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體。 (二 )商品房供銷情況 1、供應(yīng)情況 總體上看，商品房供應(yīng)量穩(wěn)步增長。由于 2006 年土地供應(yīng)減少 11 導(dǎo)致 2007 年 XX 市商品房的施工面積、新開工面積、竣工面積都有不同程度的下降，但降幅不很顯。隨著 2007 年、 2008 年土地供應(yīng)的增加， 2007 年各項(xiàng)指標(biāo)均大幅上漲，施工面積達(dá)到 282.2 萬平方米，較上年增長 62.8%。 2008 年受宏觀調(diào)控政策影響， 全市商品房施工面積 326.9 萬平方米， 較上年增 長 51.3%。 竣工面積 123.9 萬平方米，較上年增長 39%。 2、 銷售情況 自 2003 年以來， XX 市商品房銷售形勢(shì)良好。 2006 年 銷售面積達(dá)到 99.8 萬平方米，較上年增長 32.7%，達(dá)到歷史最高。 2007 年雖受各種因素影響，銷售面積仍與上年基本持平，達(dá)到 99.6 萬平方米。 2008年銷售面積 109.9 萬平方米，較上年增長 10.3%。 2003-2008 年全市商品房供應(yīng)銷售情況一覽表 單位：萬平方米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 2003 年 146.1 84.1 75.7 50 2004 年 175.2 114.2 95.4 52.7 2005 年 173.4 103.4 95.3 75.2 2006 年 282.2 150.8 127.2 99.8 2007 年 216.1 143.9 89.1 99.6 2008 年 326.9 199.9 123.9 109.9 (三 )寫字樓 供銷情況 1、供應(yīng)情況 12 總體上看，寫字樓供應(yīng)量穩(wěn)步增長。由于 2006 年以來 XX 經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期，導(dǎo)致 2007 年 XX 市寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積均大幅上漲，施工面積達(dá)到 12.2 萬平方米。 2008 年受宏觀調(diào)控政策影響， 全市寫字樓施工面 積 16.9 萬平方米，較上年增長 38.5%?？⒐っ娣e 13.9萬平方米，較上年增長 39%。 2、銷售情況 自 2006年以來， XX 市寫字樓銷售形勢(shì)良好。 2006 年 銷售面積達(dá)到 8.8 萬平方米，較上年增長 32.7%，達(dá)到歷史最高。 2007 年銷售面積達(dá)到 9.6 萬平方米。 2008 年銷售面積 12.9 萬平方米，較上年增長34.4%。 2006-2008 年全市商品房供應(yīng)銷售情況一覽表 單位：萬平方米 施工面積 新開工面積 竣工面積 銷售面積 2006 年 9.5 7.8 9.2 8.8 2007 年 12.2 11.9 10.8 9.6 2008 年 16.9 15.5 13.9 12.9 (四 )價(jià)格情況 1、商品房價(jià)格情況 全市住宅商品房銷售價(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲， 2008 年，受國家 調(diào)控 房價(jià)有關(guān)政策的影響，全市住宅商品房銷售價(jià)格與上年基本持平。 2004 2008 年全市住宅商品房平均價(jià)格比較 單位：元 /平方米 全市 市直 蘭山區(qū) 羅莊區(qū) 河?xùn)|區(qū) 13 2004 年 1229 1633 1820 1406 1010 2005 年 1433 1792 2103 1523 1243 2006 年 1628 2113 2438 1708 1475 2007 年 1926 2516 2663 1847 1785 2008 年 2129 2633 2820 2006 2010 注：該價(jià)格是各類住宅（包括不同地理位置各種檔次 住宅 ）價(jià)格的平均價(jià)格 2008 年，市區(qū)住宅商品房銷售價(jià)格區(qū)間在每平方米 2440 4500元，平均價(jià)格 2820 元 /平方米，同比下降 4%，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價(jià)格在 3200 元 /平方米以上。 從價(jià)格上來看，蘭山區(qū) 東部沿河以及市內(nèi)核心地區(qū)由于地理景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)行情在 3600 4500 元 /m2，西部的樓盤位置相對(duì)較差，價(jià)格相對(duì)低，市場(chǎng)行情在 2800 3200 元 /m2，兩區(qū)域的行情差價(jià)在 600元左右。 以下是幾個(gè)高檔住宅小區(qū)的價(jià)格及銷售情況： 美澳花園 。 坐落于羅莊區(qū)，東 XX 河，西靠小清河， 2003 年開發(fā)建設(shè)， 開發(fā)總面積 12 萬 平方米 ，其中聯(lián)排別墅 40 棟， 房型面積 為168-400 平方米 。目前平均價(jià)格為 3600 元 /平方米，空房所剩無幾。 佳和花園 于 2001 年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為 20 萬平方米。 2002 年底開始銷售，銷售均 價(jià)為 3000 元 /平方米， 2008 年平均售價(jià)為 4000 元 /平方米，最高售價(jià)為 4800 元 /平方米，房型面積為 300 600 平方米。目前三期工程的單體別墅所剩不多，價(jià)格區(qū)間一般為 4100 4500 元 /平方米，四期工程聯(lián)體別墅正在建設(shè)中，預(yù)售價(jià)為 3800 元 /平方米。 陶然水榭華庭小區(qū) 計(jì)劃 總建筑面積 28 萬平方米，其中聯(lián)體別墅90套，約 27000 平方米， 位于沂河西岸，與美澳花園有著相同的濱水條件，且離市區(qū)較近，預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)到 4500元 /平方米以上。 2、寫字樓價(jià)格情況 14 全市寫字樓銷售價(jià)格一直保持穩(wěn)步上漲， 2008 年，受金融危機(jī)的影響，全市住宅商品房銷售價(jià)格與上年基本持平。 2006 2008 年全市寫字樓平均價(jià)格比較 單位：元 /平方米 全市 市直 蘭山區(qū) 羅莊區(qū) 河?xùn)|區(qū) 2006 年 2862 3112 3248 2718 2547 2007 年 3296 3526 3626 2874 2758 2008 年 3329 3632 3820 3026 2910 注：該價(jià)格是各類 寫字樓 （包括不同地理位置各種檔次 住宅 ）價(jià)格的平均價(jià)格 2008 年，市區(qū) 寫字樓 銷售 價(jià)格區(qū)間在每平方米 3550 4800 元，平均價(jià)格 3820 元 /平方米，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價(jià)格在 4200 元 /平方米以上。 從價(jià)格上來看， 市內(nèi)核心地區(qū)由于地理及商業(yè) 優(yōu)勢(shì)，價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)行情在 3600 4800 元 /m2，西部的樓盤位置相對(duì)較差，價(jià)格相對(duì)低，市場(chǎng)行情在 3000 3600 元 /m2，兩區(qū)域的行情差價(jià)在 600 元左右。以下是幾個(gè)高檔 寫字樓 的價(jià)格及銷售情況： 慧谷時(shí)空 。 坐落于 蘭山 區(qū)， 2004 年開發(fā)建設(shè)， 開發(fā)總面積 7.2 萬平方米 ， 房型面積 為 38-200 平方米 。目前平均價(jià)格為 4200 元 /平方米，空房所剩無幾。 華通國際商務(wù)大廈 于 2005年開發(fā)，開發(fā)規(guī)模為 7.7萬平方米。 2006年底開始銷售，銷售均價(jià)為 4600 元 /平方米， 2008 年平均售價(jià)為 4700元 /平方米，最高售價(jià)為 5200 元 /平方米，房型面積為 40 300 平方米。目前所剩不多，價(jià)格區(qū)間一般為 4100 5200 元 /平方米 。 齊魯商廈 總建筑面積 5.5萬平方米， 位于 市政府附近 ， 平均 售價(jià)達(dá)到 4500元 /平方米以上。 15 嘉銳大廈 總建筑面積 4.5萬平方米， 位于市區(qū)中南部，平均售價(jià)達(dá)到 4000元 /平方米以上。 金潤商務(wù)大廈 位于 西郊批發(fā)城，總建筑面積 6.3 萬平方米， 平均售價(jià) 2980元 /平方米。 二、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在目前國家房地產(chǎn)宏觀政策的控制下，全國各地的房地產(chǎn)都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場(chǎng)出現(xiàn)商品房成交量下降或是有價(jià)無市的局面。但據(jù)調(diào)研和 XX 省統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 ， XX 市的商品房和寫字樓 價(jià)格 仍保持較大 漲幅。 在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下， XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較大幅度增長勢(shì)頭的原因是： （一） XX 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好和房價(jià)增長，一定程度上取決于大的經(jīng)濟(jì)形 勢(shì) 。近年來， XX 的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，發(fā)展 速度 高于全國水平， XX 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于增長期， 隨著“大 XX、新 XX”建設(shè)步伐的加快， 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)方面， XX 房價(jià)的上升也顯得必然。 （二） XX 市房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)不到市場(chǎng)需求，促進(jìn)了房價(jià)的上升。房價(jià)的變化首先提及的是市場(chǎng)的供求關(guān)系，目前 XX 整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場(chǎng)的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的消化能力。 1、供應(yīng)量不足。 一是土地供應(yīng)的緊張直接造成住宅開發(fā)量的不足。近年來， XX 16 城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應(yīng)量一直不是很充足，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)得到一定的限制。 二是國家實(shí)施的土地、金融、拆遷、稅收等多管齊下的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策和措施的影響。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的 90 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二級(jí)資質(zhì)以上的僅有 6 家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項(xiàng)目單一、開發(fā)量少的問題。隨著土地招拍掛的力度加大，將相當(dāng)一部分小型開發(fā)企業(yè)擋在了市場(chǎng)門外， 去 年 9 月 全球球金融危機(jī)造成 絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的情況，投資下滑是不可避免的，從而造成市場(chǎng)供給量減少。 三是由于部分 開發(fā)企業(yè)擔(dān)心因國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策而產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，持幣觀望，開發(fā)處于停頓或半停頓狀態(tài)，也進(jìn)一步導(dǎo)致了市場(chǎng)供給量減少。 2、需求量增大。 XX 人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因?yàn)榻陙?XX 的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補(bǔ)償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造如修建廣場(chǎng)、道路拓寬等，拆遷戶拿著補(bǔ)償拆遷費(fèi)買房產(chǎn)，無疑加大了住房的需求市場(chǎng)。 另外，隨著城市化進(jìn)程加快，商貿(mào)的發(fā)展吸引了大量外地經(jīng)商人員，他們?cè)?XX 掙到錢后自然要想到安居樂業(yè)購房安家，導(dǎo)致居住人口增加， 自然擴(kuò)大了房產(chǎn)的市場(chǎng)需求。 （三）成本的 下降 ，促使房價(jià) 下降 。除了供求方面的因素，一些 17 共性的因素存在也使得 XX 的房價(jià)暫時(shí) 穩(wěn)中有降 。如原料 下降 等因素造成建造成本 下降 、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、房屋品質(zhì)上升、環(huán)境營造成本 下降 等。此外， 下降 的原因也不排除購房者買漲不買跌的心理預(yù)期。 （四） XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于健康發(fā)展的勢(shì)頭，據(jù)調(diào)查，近兩年 XX 市場(chǎng)上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機(jī)的現(xiàn)象在 XX 市場(chǎng)上所占比例很小，這樣對(duì) XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。 三、 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) (一 )數(shù)量預(yù)測(cè) 從前面的分析及 2008年的房屋銷售看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì) XX的房屋銷售影響不大，應(yīng)該說 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將平穩(wěn)上升 。 1、城市化進(jìn)程加快對(duì)房地產(chǎn)的影響 2007年底， XX市中心城區(qū)人口為 118.9萬人， 城市化水平是 38.1%（城鎮(zhèn)住地人口占全市總?cè)丝诘谋壤啾惹鄭u的 61%、濟(jì)南的 56%，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的前景是較為樂觀的，發(fā)展空間很大。 按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標(biāo)，到 2010年，全市城市化水平要達(dá)到 50%以上，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口 140萬人 。 2010年， XX中心城區(qū)人口發(fā)展到 150萬人。按 3.5人一套房，每套 100平方米計(jì)算， 2005年到2010年的 6年間全市將需新建住宅 850萬平方米， XX中心城區(qū)平均每年需新建住宅 140萬平方米。市委、市政府提出把 XX城建設(shè)為魯南蘇北 18 區(qū)域特大中心城市的目標(biāo)，為房地產(chǎn)業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著XX城市化進(jìn)程的加快及建設(shè)“大 XX、新 XX”戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn) ， XX房地產(chǎn)業(yè)將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)前景廣闊 。 2、經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)的影響 擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，是 中 國的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)政策，也是維持中國 經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的不竭動(dòng)力與保證 。 房地產(chǎn)業(yè)具有擴(kuò)大投資和刺激消費(fèi)的雙向作用，對(duì) GDP增長的直接貢獻(xiàn)率就達(dá) 3%，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長具有較大的作用。中國住宅投資的系數(shù)為1.5-1.7，即每投入 100元的住房資金可帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 150元到 170元的消費(fèi)需求，每銷售 100元的住宅可帶動(dòng) 130-150元的其他行業(yè)商品的銷售。同時(shí)，住宅行業(yè)每吸納 100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè) 200人就業(yè)，對(duì)解決剩余勞動(dòng)力也具有重要作用的。 因而 ，隨著國家和市里一系列促進(jìn)