I 目 錄 第一章 總論 . 1 目背景與概況 . 1 目基本情況 . 1 目承辦單位概況 . 1 行性研究報告編制依據(jù) . 1 目提出的理由 . 2 目擬建地點 . 3 目預(yù)期目標 . 4 目主要建設(shè)條件 . 4 要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 7 目建設(shè)規(guī)模 . 7 資規(guī)模及資金來源 . 8 題與建議 . 8 在問題 . 8 議 . 8 第二章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及項目建設(shè)的意義與必 要性 . 10 省社會經(jīng)濟和人民生活水平現(xiàn)狀 . 10 市 社會經(jīng)濟和人民生活水平現(xiàn)狀 . 11 京 軟件園產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及在社會經(jīng)濟中的地位 . 12 京 軟件園產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 . 12 南京 軟件園產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟中的地位 . 13 目建設(shè)的意義和必要性 . 14 目的性質(zhì)和作用 . 14 目建設(shè)的意義 . 15 目建設(shè)的必要性 . 15 目建設(shè)的可行性 . 17 第三章 項目需求分析預(yù)測 . 20 測依據(jù) . 20 測思路和方法 . 20 京地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 . 21 省社會經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 . 21 京地區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測 . 22 京 軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 . 23 某市 經(jīng)濟總量發(fā)展相適應(yīng)的軟件產(chǎn)業(yè)需求量 . 23 軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測 . 23 第四章 項目建設(shè)規(guī)模 . 24 目概況 . 24 設(shè)規(guī)模與方案 . 24 模方案 . 24 設(shè)規(guī)模 . 25 第五章 項目建設(shè)條件 . 26 目區(qū)域現(xiàn)狀 . 26 目地點與地理位置 . 26 地權(quán)屬類別及占地面積 . 26 有土地利用情況 . 26 目區(qū)域建設(shè)條件 . 26 形、地貌、地震情況 . 26 程地質(zhì)與水文地質(zhì) . 27 候條件 . 28 目區(qū)域社會環(huán)境條件 . 29 域性規(guī)劃要求 . 29 通運輸條件 . 29 共設(shè)施社會依托條件 . 30 洪、排澇條件 . 30 律支持條件 . 30 境保護要求 . 31 地、拆遷、移民安 置條件 . 32 工條件 . 32 要建筑材料來源 . 33 目選址方案 . 33 第六章 項目建設(shè)條件 . 34 術(shù)方案 . 34 術(shù)方案選擇 . 34 工藝流程 . 34 要技術(shù)經(jīng)濟指標 . 35 備方案 . 35 程方案 . 36 第七章 總圖布置、運輸與公用工程 . 37 圖布置 . 37 目構(gòu)成 . 37 圖布置方案設(shè)計 . 37 目管線布置方案 . 39 平面布置技術(shù)經(jīng)濟指標 . 40 內(nèi)外運輸 . 40 用工程及輔助工程 . 40 排水工程 . 40 電工程 . 41 調(diào)工程 . 41 防系統(tǒng) . 41 它公用工程 . 42 第八章 智能化系統(tǒng)建設(shè) . 43 般規(guī)定 . 43 能化集成系統(tǒng) . 43 統(tǒng)功能 . 43 V 統(tǒng)方案 . 43 息化應(yīng)用系統(tǒng) . 45 功能會議系統(tǒng) . 46 筑設(shè)備管理系統(tǒng) . 46 第九章 節(jié)能、節(jié)水措施 . 48 能措施 . 48 筑節(jié)能 . 48 備節(jié)能 . 49 水措施 . 49 第十章 環(huán)境影響評價 . 51 目建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀 . 51 目周圍的自然環(huán)境 . 51 域社會環(huán)境概況 . 51 域污水處理概況 . 51 目周邊污染源概況 . 52 目建設(shè)過程中對環(huán)境的影響及治理措施 . 53 環(huán)境的影響 . 53 環(huán)境的監(jiān)測及防治措施 . 55 目運營對環(huán)境的影響及防治措施。 . 58 環(huán)境的影響 . 58 目使用期間的環(huán)境保護措施 . 58 境影響評價 . 60 第十一章 勞動安全衛(wèi)生與消防 . 61 害因素及危害程度分析 . 61 動保護及職業(yè)安全、衛(wèi)生 . 61 防設(shè)施 . 61 第十二章 組織機構(gòu)與人力資源 . 63 織機構(gòu) . 63 力資源配置 . 63 動定員數(shù)量 . 63 工工資福利 . 64 工來源及招聘 . 64 第十三章 項目實施進度 . 65 程特點、施工條件 . 65 程特點 . 65 工條件 . 65 工方案 . 66 目實施進度安排 . 66 計進度安排 . 66 理、施工單位招標安排 . 67 目進度安排 . 67 第十四章 投資估算和資金籌措 . 68 資估算依據(jù) . 68 制依據(jù) . 68 要工程量 . 68 設(shè)投資估算 . 68 筑安裝工程費用估算表 . 69 年投資計劃表 . 70 金籌措方式與來源 . 70 第十五章 財務(wù)評價 . 71 務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 . 71 務(wù)分析 . 71 算期 . 71 務(wù)基準收益率設(shè)定 . 71 設(shè)資金使用計劃 . 71 業(yè)財務(wù)效益分析 . 71 業(yè)收入估算 . 71 動資金估算 . 72 營成本、研發(fā)成本與經(jīng)營成本 . 73 制財務(wù)評價表 . 82 務(wù)現(xiàn)金流量分析 . 82 益和利潤分配表 . 82 金來源與運用 . 82 款償還計劃表 . 87 務(wù)評價指標 . 87 第十六章 社會評價 . 89 目對社會的影響分析 . 89 目所在地互適性分析 . 89 會風險分析 . 90 會評價結(jié)論 . 91 第十七章 風險分析 . 93 目主要風險因素 . 93 險程度分析 . 94 險等級劃分 . 94 險評估方法 . 95 范和降低風險措施 . 97 第十八章 研究結(jié)論與建議 . 99 薦方案的總體描述 . 99 薦方案的主要內(nèi)容和論證結(jié)果 . 99 推薦方案的不同意見和問題的反映 . 103 薦方案優(yōu)缺點描述 . 103 點 . 103 在問題 . 103 議 . 104 1 第一章 總論 目背景與概況 目基本情況 項目名稱： 某軟件開發(fā)項 目 ； 建設(shè)地址： 某市 軟件園，寧南街道 8 號地塊； 承辦單位： 有限公司； 開發(fā)建設(shè)內(nèi)容： 有限公司 擬在 某市 軟件園新建 某軟件開發(fā)項目 ，用作軟件研發(fā)與外包服務(wù)基地。本項目 總占地面積約 劃建筑面積 開發(fā)周期： 1 年； 項目總投資： 8000 萬元人民幣。 目 承辦單位概況 有限公司成立于 2008 年初，其前身為成立于 2003 年 09 月的 有限公司。 有限公司是一家以計算機軟件研發(fā)為主的高科技民營企業(yè)，擁有強大的技術(shù)力量團隊，主要承接軟件外包項目、開展軟件研發(fā)工程等。 公司目前主要面向日本、歐美等地區(qū)的企業(yè)承接軟件外包業(yè)務(wù)，并成功完成了多個國際大中型應(yīng)用系統(tǒng)軟件的委托開發(fā)項目，與國際著名的銀行、證券公司、通信運營商等大型客戶建立了長期的合作關(guān)系，得到了客戶一致、廣泛的認同。 行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 某市 軟件園 控制性詳細規(guī)劃 ； 2 （ 2） 某市 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2006 （ 3） 某市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 ； （ 4） 某市 鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策規(guī)定 ； （ 5） 某市 科技發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要； （ 6） 國家發(fā)改委建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版， 2006 年） ； （ 7） 某市 建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟指標 ； （ 8） 某市 建設(shè)工程造價信息 ； （ 9） 有限公司 委托本單位編制本項目的可行性研究報告的技術(shù)咨詢合同 。 目提出的理由 目前， 有限公司 的地址 為 某市 寧南大道 310 號 軟件園 0 層， 現(xiàn) 有員工 220 人 。隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司目前的 工作條件已成為了制約瓶頸 。目前， 公司軟件 研發(fā)與 外包業(yè)務(wù) 快速發(fā)展，年 增速都是 100%， 公司 2008 年完成的 軟件研發(fā)及外包業(yè)務(wù)量達 2500萬元 人民幣 ， 預(yù)計 2014 年產(chǎn)值可達到 元人民幣 。 業(yè)務(wù)發(fā)展的同時對高端軟件人才需求量也急劇增加， 估計 2014 年人員需求量將達到 1000 人。 而目前研發(fā)基地 較小，成為公司發(fā)展的一個嚴重 制約條件。 經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)層研究決定， 公司 擬在 某市 軟件園內(nèi) 購置土地 ，新建一座現(xiàn)代化 軟件 科技園 某軟件開發(fā)項目 。 主要有以下原因： 一是 為擴大企業(yè)現(xiàn)有規(guī)模， 提升企業(yè)形象 ， 二是 為 創(chuàng)造 3 良好的工作條件 ， 消除發(fā)展瓶頸。 某軟件開發(fā)項目 建成后， 有限公司 的 新研發(fā)基地 總面積可達13500公司可根據(jù) 市場需求進一步做大 軟件外包 業(yè)務(wù) ， 擴展 公 司規(guī)模 ，同時提升企業(yè) 軟件研發(fā)水平 。 目 擬建地點 項目 建設(shè) 地點選址在 某市 軟件園 內(nèi) ，寧南街道 8 號地塊 。 軟件園位于南京城南部，北依 臺風景名勝區(qū)、南接江寧、西鄰河西新城，面積 方公里。是目前距 南京 主城區(qū)最近、生態(tài)資源最好、交通最為便捷的軟件產(chǎn)業(yè)基地，園區(qū)崇尚“生態(tài)、科學(xué)、和諧”的發(fā)展理念，綠化覆蓋率達 50%以上，形成了遠看成林、近看成蔭的生態(tài)花境和環(huán)境系統(tǒng)。 軟件 園以“三縱三橫”的“多十字交叉型”交通走廊為發(fā)展軸，形成點、線、面互動的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化產(chǎn)業(yè)布局。主要發(fā)展通信領(lǐng)域支撐軟 件和應(yīng)用軟件、嵌入式軟件、公用事業(yè)和公共服務(wù)產(chǎn)品軟件。目前園區(qū)已有華為軟件、中興通訊、中國普天、東軟研發(fā)、宏圖三胞、潤和外包、蘇豪科技、舜天研發(fā)、華博科技、中軟華通、豐盛軟件園、新華科技等 79 家軟件企業(yè)入駐，形成中國最大的通信軟件園區(qū) 。 2008 年 完成軟件及系統(tǒng)集成銷售 150 億元， 預(yù)計 至 “ 十二五 ”末期入園軟件企業(yè)可達 300 家以上，軟件從業(yè)人員達 12 萬人以上，建成軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積 400 萬 上，實現(xiàn)軟件及系統(tǒng)集成銷售收入 1000 億元以上，成為 “ 國內(nèi)一流、國際知名 ” 的軟件研發(fā)及軟件外包特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 4 目預(yù)期目標 某軟件開發(fā)項目 將 于 2010 年建成后， 擬發(fā)展為以軟件外包和軟件研發(fā)為核心業(yè)務(wù)的軟件基地， 預(yù)計 公司 2014 年 總 產(chǎn)值達 元，總員工數(shù)達 1000 人。 公司近期目標 ： 2014 年成為 某市 軟件企業(yè)前 20 強。 目 主要建設(shè)條件 某軟件開發(fā)項目 應(yīng)具備的基本條件為：市場條件、技術(shù)條件、資金條件、環(huán)境條件、社會條件、施工條件、法律條件等對擬建項目支持和滿足的程度。 （ 1）市場條件 根據(jù)預(yù)測，至 “十二五” 末期 ， 南京 軟件園 實現(xiàn)軟件及系統(tǒng)集成銷售收入 1000 億元以上 。 （ 2）技術(shù)條件 某軟件開發(fā)項目 建 在 南京 軟件產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 。 近年來， 省 某市 臺區(qū)委、區(qū)政府圍繞建設(shè)生態(tài)型科技新城區(qū)的目標，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力調(diào)輕、調(diào)優(yōu)、調(diào)高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，依托 某市 48 所高校、60 萬科技人才和 600 多家科研機構(gòu)等發(fā)展優(yōu)勢，搶抓省市加快信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，提出了發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)，打造軟件名區(qū)的發(fā)展思路。 目前，在 南京 軟件 園 內(nèi) 已有 多科研人員在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，其中有國際研發(fā)機構(gòu)的科研團隊、 南京大學(xué)、東南大學(xué) 等一批“教授型董事長”、“博導(dǎo)型總經(jīng)理”為技術(shù)帶頭人的科研團隊，引進的中國 5 科學(xué)院分支機構(gòu)的科研團隊、回國留學(xué)人員科研團 隊、大學(xué)生科研團隊等，同時還與 南京 大學(xué)等高等院校、中國科學(xué)院等科研院所建立長期友好合作關(guān)系，為高新區(qū)提供了大量的技術(shù)支撐和高素質(zhì)人才 ，也是本項目的今后生產(chǎn)與研發(fā)的重要技術(shù)支持。 （ 3）資金條件 某軟件開發(fā)項目 總投資為 8000 萬元 ，其中 土地購置費 946 萬元，研發(fā)大樓 及其他附屬建筑物的 建設(shè)費 用 3054 萬元。 某軟件開發(fā)項目的 建設(shè)資金有企業(yè)自籌 （ 4000 萬元） 和銀行貸款 （ 4000 萬元） 來解決。 （ 4）環(huán)境條件 軟件園內(nèi) 生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良。近年來，全區(qū)每年投入 7000萬元用于綠色 建設(shè)，編制了全國首部花境規(guī)劃，著 力打造 花園 一般的生態(tài)環(huán)境。特別是軟件園地區(qū)綠化覆蓋率達到了 50%以上，在南京各區(qū)縣排在前列。 同時， 本項目經(jīng)過環(huán)境影響評估指出，認為項目在建設(shè)期間及建成投入使用后將產(chǎn)生一定的噪聲、汽車廢氣、生活污水和生活垃圾等。建設(shè)單位在建設(shè)運營中嚴格執(zhí)行“三同時”的要求，全面落實環(huán)境報告中提出的控制污染的措施和建議，則對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生明顯不利影響 。從環(huán)境角度考慮， 本項目的建設(shè)是可行的。 （ 5）社會條件 項目周邊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施十分齊全。軟件園擁有集工商、稅務(wù)、環(huán)保、銀行、醫(yī)療等功能為一體的行政服務(wù)區(qū)，和集休閑、娛樂、 餐 6 飲、辦公、超市為一體的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，園區(qū)內(nèi)有各類高中檔住宅 300萬 有麥德龍、百安居、月星家居，明發(fā)商貿(mào)廣場等各類商業(yè)設(shè)施 100 萬 有體育中心、體育公園以及青少年科技活動中心，國家級重點高中，外國語小學(xué)，可以為軟件研發(fā)人員文娛、就醫(yī)、子女就學(xué)提供全面、及時、優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 。 （ 6）施工條件 某軟件開發(fā)項目 項目 的 施工現(xiàn)場、位置、面積經(jīng)規(guī)劃部門已予控制規(guī)劃預(yù)留，施工現(xiàn)場有 郁金香路、寧南大道、共青團路 連接，通過繞城公路可上機場 高速 。 現(xiàn)場施工用水、用電、排污上述道路均有線接口，都能滿足施工建設(shè)需要。 該 項目 施工的技術(shù)隊伍來源豐富， 省本身是建筑施工隊伍大省，大部分是國家二級以上施工企業(yè)，技術(shù)力量雄厚，擁有先進的施工技術(shù)與施工裝備，在項目的開發(fā)等方面積累了豐富的經(jīng)驗，項目經(jīng)過招投標，完全能找到有能力的施工企業(yè)承擔本項目的施工任務(wù)。 （ 7）法律條件 本項目 符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2005 年本）鼓勵類第 二十四 條第三款 “ 軟件開發(fā)生產(chǎn) ” 。 同時本項目產(chǎn)品符合 2008 年 4月國家科技部、財政部、國家稅務(wù)總局最新頒布的高新技術(shù)企業(yè)認定管理辦法所涉及的國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域，具體為 “ 電子信息技術(shù) ” 中的 “ 嵌 入式軟件 ” 、 “ 電子商務(wù)軟件 ” 和“ 企業(yè)管理軟件 ”， “ 高技術(shù)服務(wù)業(yè) ” 中的 “ 業(yè)務(wù)流程外包 ” 、 “ 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)支撐技術(shù) ”和“ 技術(shù)咨詢服務(wù) ”等 。 7 本項目建設(shè)的確定與選址，符合國家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)對項目建設(shè)和生存的支持程度和約束條件，其法律法規(guī)支持體系主要包括： 某市 軟件園控制性詳細規(guī)劃 、 某市 軟件園控制性詳細規(guī)劃 、 某市 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要 、 某市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 、 某市 鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策規(guī)定 、 某市 科技發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 等。 經(jīng)過上述分析，項目具備 的基本建設(shè)條件如市場條件等均能滿足項目的建設(shè)要求。 要技術(shù)經(jīng)濟指標 目建設(shè)規(guī)模 某軟件開發(fā)項目 征地面積為 （合計 9005， 建設(shè)內(nèi)容 主要包括研發(fā)大樓 、停車場（包括地上、地下停車場）、人防工程及綠化等 。 某軟件開發(fā)項目 建設(shè) 規(guī)模 見表 1 表 1某軟件開發(fā)項目 建設(shè) 規(guī)模 序號 主要工程 建設(shè)內(nèi)容 建筑面積 1 研發(fā)大樓 軟件研發(fā)中心 （ 12800 13500政后勤服務(wù)中心 （ 700 2 停車場 地面機動車停車位 16 輛 580 面自行車 停車位 27 輛 地下機動車停車位 65 輛 2400 下自行車停車位 108 輛 3 人防工程 掘開式人防工程 2500 綠化工程 3250 8