金冠_沈陽興順街商業(yè)項(xiàng)目整體策劃報(bào)告營銷推廣方案我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之魅力在于它能夠帶來的巨大利益，但同時(shí)也會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會(huì)利益和財(cái)富的重新分配。發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺(tái)次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費(fèi)者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。這不僅是一次提報(bào)如何輕松駕馭這一矛盾復(fù)雜棋局嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。商業(yè)地產(chǎn)不神秘，它只需要更多的精力投入，更深入的研究。整體項(xiàng)目思考地塊位置遼寧省沈陽市鐵西區(qū)興順街81號(hào)地塊大小占地115萬，總建筑面積665萬地塊現(xiàn)狀原廢棄的鐵西商廈，正在拆遷中，地塊形狀方正規(guī)劃條件容積率665綠地率30地塊四至北靠南六中路，西臨五金樓，南為小六路，東臨興順街地塊周邊生活、市政配套現(xiàn)狀地塊處于鐵西區(qū)較為核心的區(qū)域，周邊生活、市政配套十分完善。項(xiàng)目地塊判斷地塊綜合評(píng)價(jià)雖處于鐵西商區(qū)較為核心的區(qū)位，但總體消費(fèi)水平、消費(fèi)品質(zhì)較低，但從整體沈陽市發(fā)展及對(duì)鐵西區(qū)大力改造來看，近年內(nèi)，會(huì)形成中高端消費(fèi)需求及人氣，增加商務(wù)氛圍將是本項(xiàng)目重點(diǎn)要解決的問題項(xiàng)目宏觀判斷建筑綜合體以住宅、寫字間、底商為物業(yè)類型。商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)和難點(diǎn)商業(yè)物業(yè)體量直接影響到項(xiàng)目開發(fā)利潤值，但對(duì)商業(yè)物業(yè)必須考慮兩方面的基本因素一是體量和布置方式以可能實(shí)現(xiàn)的市場銷售條件為判斷，二是盡可能減小對(duì)主體住宅居住環(huán)境的影響。以提升本區(qū)域品質(zhì)作為出發(fā)點(diǎn)考慮既定的地價(jià)關(guān)系，物業(yè)價(jià)格水平已處于目前市場較高水平，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目固有資源及區(qū)域板塊發(fā)展的前瞻性價(jià)值，項(xiàng)目品質(zhì)及形象檔次定位將提升周邊整體檔次。在賦予項(xiàng)目整體獨(dú)特概念的前提下，將商業(yè)部分同住宅部分分開思考，分開宣傳。著重考慮底商推售方式，真正將項(xiàng)目利潤最大化，提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升企業(yè)品牌形象。項(xiàng)目運(yùn)作判斷關(guān)于底商的思考我們要做什么樣的底商提示以下方案從市場出發(fā)，充分分析各種可能性，最終提供套思考方案，目的是給予開發(fā)商更多建議，輔助開發(fā)商形成最終決策，從而尋找到適合本項(xiàng)目的運(yùn)作模式，一舉成功?？偵虡I(yè)面積控制在4萬平左右層數(shù)共層，地上部分為層，地下部分為層（其中地下二層為停車場）建筑類型內(nèi)部為商鋪，外部周邊為門市（除項(xiàng)目西側(cè)）建筑特色中間局部鏤空，設(shè)置中庭主入口側(cè)入口側(cè)入口進(jìn)貨口車位入口屋頂花園玻璃筑體平面規(guī)劃LODING市場搜索鐵西區(qū)區(qū)域概況鐵西區(qū)為全市五大區(qū)之一，目前沈陽市人口740萬人，鐵西區(qū)人口總數(shù)預(yù)計(jì)在2007年已超百萬。近幾年隨著沈陽國際化變革的加快鐵西區(qū)正在跨越勢發(fā)展，07年鐵西區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)467億元，年均增長295。財(cái)政收入37億元。固定資產(chǎn)投資325億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額是190億，年均增長268，種種數(shù)據(jù)表明，鐵西區(qū)已然為沈陽市發(fā)展速度最快的區(qū)域。鐵西區(qū)中心城區(qū)概況片區(qū)人口統(tǒng)計(jì)鐵西老城區(qū)二環(huán)內(nèi)，人口近80萬。目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大小鐵西區(qū)人均商業(yè)面積107平。片區(qū)人車流量統(tǒng)計(jì)分析區(qū)域日人流量近40萬。鐵西區(qū)中心區(qū)消費(fèi)特征第一消費(fèi)群體目標(biāo)定位周邊居住區(qū)居民年齡特征年齡在3060歲，其中3040之間的為主力目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)力該類群體消費(fèi)能力一般，但對(duì)本區(qū)域具有很強(qiáng)的認(rèn)可度，消費(fèi)頻次高。第二消費(fèi)群體目標(biāo)定位外輻區(qū)域客源年齡特征年齡在2540歲消費(fèi)力有固定收入，消費(fèi)力較強(qiáng)第三消費(fèi)群體目標(biāo)定位商務(wù)性客戶年齡特征年齡在2560歲消費(fèi)力普遍高于一般客戶鐵西區(qū)中心區(qū)商業(yè)板塊鐵西在不斷的發(fā)展中，逐漸形成了鐵百、九路兩大商圈和滑翔、工人村兩大生活區(qū)。直至今日，盡管在鐵西的發(fā)展大好形勢下有家樂福、友誼超市、中興超市等陸續(xù)進(jìn)駐鐵西，但鐵百商圈和九路商圈仍為整個(gè)鐵西的核心商圈。鐵百商圈九路商圈興華街以大型綜合百貨和手機(jī)通訊為主，重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)閰^(qū)域性的商業(yè)街；南六路主要為服飾和餐飲類，還有大量的滿足周邊住戶日常生活的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)；興順街則介于前兩者之間，既有大型百貨，也有各種日雜零售的小業(yè)態(tài)。鐵西區(qū)中心區(qū)商業(yè)統(tǒng)計(jì)超市業(yè)鐵西區(qū)總共人口100萬，而一個(gè)大型超市輻射服務(wù)面積在3公里以內(nèi)，輻射服務(wù)人口2030萬人，這樣平均分配的話，應(yīng)該需要5家大型超市，目前鐵西的大型超市已經(jīng)處于基本飽和狀態(tài)，基本已經(jīng)解決了鐵西市民購買日常生活用品的需要。鐵西新區(qū)的居民消費(fèi)水平還不是很高，鐵西區(qū)的大型超市與其他區(qū)同類超市相比，雖然每天的來客量相差無幾，但銷售額要少60左右。超市業(yè)鐵西區(qū)目前僅有鐵百、新瑪特和大連友誼幾家商場，不能滿足100萬人口的購物需求。鐵西區(qū)的市民，包括鐵西邊界的于洪區(qū)的市民想逛商場或是購買高檔服裝還要去中街、太原街。但是隨著各大商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，這一局面將逐步得到改善。大型百貨競爭也將愈加激烈。百貨業(yè)雖然現(xiàn)有百貨業(yè)體量已經(jīng)不小，但是集休閑娛樂類的購物中心尚未稀缺業(yè)態(tài)，這就需要我們在眾多競爭對(duì)手中找出差異化，取得成功百貨業(yè)鐵西區(qū)目前已有中國家具城、東方家園超市、香江家居、綠色家園購物廣場，在建的有盛源家居廣場等大型家裝建材商場，基本能滿足鐵西新區(qū)居民的需要，以后會(huì)限制家裝建材市場的引進(jìn)量。鐵西區(qū)雖然現(xiàn)已形成沈陽市最大的家居中心，但從專業(yè)市場上來看細(xì)分市場深度挖掘還是不夠的，家居業(yè)輔助配套市場正存在很大的空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，延續(xù)九路商圈氛圍，本項(xiàng)目將有很大的商機(jī)。家居業(yè)家居業(yè)通訊家電業(yè)在建及籌建項(xiàng)目本案胸科醫(yī)院婦嬰醫(yī)院第五醫(yī)院外科醫(yī)院22中學(xué)鐵西百貨工業(yè)大學(xué)陶瓷城陶林居九路市場新瑪特職業(yè)中學(xué)交通學(xué)校鐵西區(qū)商圈格局從平面格局上看，目前以鐵西百貨和中國家具城為中心，由內(nèi)向外形成了兩個(gè)層次，各自的范圍及特征分別為（1）一級(jí)商圈主要為目前的興華街、九路范圍。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型百貨、購物中心、專業(yè)市場，以及一些品牌店，人氣最旺，購物環(huán)境最好，相應(yīng)物業(yè)的租金和售價(jià)也最高。（2）二級(jí)商圈興華街向周邊輻射500米左右形成的區(qū)域，主要為南六路、興順街。經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超市、個(gè)體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，特點(diǎn)是目標(biāo)客群比較大眾化。鐵西區(qū)中心區(qū)商業(yè)分析重點(diǎn)區(qū)域招商“西部十字金廊”作為沈陽“金廊”功能的承接，是以建設(shè)大路、興華街為兩軸，以商業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)帶，沿線分別與興工、興順、保工、重工、北一路、北二路、北四路、沈遼路“五橫五縱”的鐵西服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)格局相交匯，建成后，將成為鐵西現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)的“兩大主動(dòng)脈”。興順街發(fā)展規(guī)劃要將興順街建成沈陽第四商業(yè)街，政府及商業(yè)部門有針對(duì)性地制定特殊的招商政策，吸引有識(shí)之士來此投資和發(fā)展，以形成良好的商業(yè)氛圍，吸引大量的客源，重新凝聚人氣。業(yè)態(tài)上尋求自己的特色，同時(shí)結(jié)合鐵西區(qū)的實(shí)際情況，發(fā)展平價(jià)、小型的專賣店和倉儲(chǔ)型商場，使百姓進(jìn)得來、買得起，從而使鐵西興順街重新被激活。滿鋪底商，整體招商，如五里河大廈底商三層，共3萬平，整體出售給個(gè)人投資者，現(xiàn)在租給西武百貨。宏發(fā)長島底商地下一層，地上一層，共10萬平，4億元整體出售給興隆大家庭。匯寶國際底商6層，共91萬平，8億元出售給卓展購物中心。昌鑫置地底商3層，共6萬平，整體出售7000元/平，出租17元/平/天，目前正在聯(lián)系北京華聯(lián)和西武百貨。沈陽現(xiàn)有滿鋪底商運(yùn)作類型舉例項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)友誼商場、中國家具城、鐵西百貨、新瑪特規(guī)劃建設(shè)商業(yè)第一商城商業(yè)部分、茂業(yè)集團(tuán)培英中學(xué)地塊商業(yè)項(xiàng)目、特莫克廣場（內(nèi)含宜家家居商場）、遼寧興隆百貨仙女湖項(xiàng)目。滿鋪底商競爭分析鐵西區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在興華南街鐵西百貨周邊和九路家具市場，主要為傳統(tǒng)百貨和專業(yè)市場，隨著百貨業(yè)態(tài)的升級(jí)和外地商業(yè)企業(yè)的大量涌入，老百貨的弊端也逐漸顯現(xiàn)，并漸漸失去了原有顧客的支持。但是未來幾年時(shí)間內(nèi)，市場還不具備足夠支撐量，百貨業(yè)的市場份額將被新興大型綜合商場慢慢蠶食。未來35年內(nèi)鐵西區(qū)大型商場上市量接近200萬平，其中綜合性的購物中心大約100萬平，主要集中在興華街和建設(shè)大路上。大型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)是一個(gè)相對(duì)漫長的過程，復(fù)合型及大型商業(yè)項(xiàng)目的放量不會(huì)在短期內(nèi)變現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來35年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍將呈上升態(tài)勢，競爭也愈加激烈。做滿鋪底商，做什么樣的滿鋪底商建議一細(xì)分服裝貿(mào)易市場品牌建議沈陽春天特點(diǎn)流行休閑服飾品牌電玩美容美甲目標(biāo)人群鎖定1635歲青年人休閑娛樂餐飲原由由于本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)氛圍較不濃厚，普通中高端購物商場對(duì)于商業(yè)的成熟度要求很高，短期內(nèi)較難獲得較好的銷售成績，而特色休閑服飾購物商城則不同，由于其特色的經(jīng)營方式，存活力很強(qiáng)，如遼展服裝城、時(shí)尚地下、沈陽春天等，現(xiàn)銷售狀況多好于一般商城而且人氣較高，利于本區(qū)域商業(yè)氛圍的提升。建議二延續(xù)九路商圈氛圍，增加專業(yè)市場整體出售短期即可回籠資金；整體出租利于后期品牌打造。滿鋪底商盈利模式滿鋪底商招商模式1）自主招商對(duì)于開發(fā)商的要求很高，需要有很強(qiáng)的開放經(jīng)驗(yàn)，品牌網(wǎng)絡(luò)資源，招商團(tuán)隊(duì)，方法與全國各大商會(huì)聯(lián)絡(luò)與全國知名休閑娛樂購物商場聯(lián)絡(luò)與全國知名商業(yè)專家協(xié)會(huì)聯(lián)絡(luò)，舉辦座談會(huì)2）高薪聘請專業(yè)招商機(jī)構(gòu)費(fèi)用很高，招商是否成功僅取決于招商機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有招商機(jī)構(gòu)對(duì)于本地項(xiàng)目的適應(yīng)性3）聯(lián)合政府參與利用政府招商引資的機(jī)會(huì)，應(yīng)用政府的力度及強(qiáng)大的人脈關(guān)系保障招商的成功滿鋪式商鋪招商模式招商在前，建設(shè)在后在建設(shè)推廣前，先進(jìn)行招商的工作，組建招商團(tuán)隊(duì)，展開招商工作。優(yōu)點(diǎn)可以為商家量身訂做，減少后期的改造增加招商時(shí)間利于后期品質(zhì)的提升優(yōu)勢利潤最大化整體拉升周邊商業(yè)品質(zhì)利于得到政府支持利于開發(fā)商品牌建立增大綠化空間風(fēng)險(xiǎn)較大周邊商業(yè)氛圍較不成熟后期招商難度較高資金運(yùn)作較大、周期較長劣勢綜合性分析建議如果能夠整體招商，本思路將為本項(xiàng)目最好方案，將實(shí)現(xiàn)利潤最大化，而且對(duì)于開放商的品牌建設(shè)可以說畫上了濃重的一筆優(yōu)勢本區(qū)域?qū)儆诶翔F西商業(yè)核心圈，有一定的歷史積淀、商業(yè)基礎(chǔ)和氛圍。政府正在考慮將興順街建成沈陽第四商業(yè)街，會(huì)有相應(yīng)的招商政策對(duì)本區(qū)域進(jìn)行扶植。周邊有九路家具市場、鐵西百貨且經(jīng)營狀況良好，對(duì)本項(xiàng)目有輻射和帶動(dòng)作用。劣勢本項(xiàng)目所臨興順街是單行線，南六路、小六路都是小馬路，對(duì)于項(xiàng)目周邊的交通運(yùn)行產(chǎn)生不利影響。政府在項(xiàng)目規(guī)劃中的商業(yè)比例較大，尤其是興順街的層商網(wǎng)，銷售壓力較大，成為本案開發(fā)所必須顧及的最大問題?，F(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀給本案的商業(yè)部分形成了不確定性。鐵西區(qū)人口消費(fèi)的有限性及分散性給項(xiàng)目商業(yè)部分帶來巨大的壓力，必須謹(jǐn)慎對(duì)待，找出差異化業(yè)態(tài)。機(jī)會(huì)政府對(duì)鐵西十字金廊的建設(shè)加大投入力度，特別是明確提出要重新凝聚興順商業(yè)街人氣。鐵西區(qū)近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平大副提高，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出了更高的要求。老鐵西居民對(duì)本區(qū)域有著很深厚的感情因素，希望區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)有特色、成功的項(xiàng)目。威脅本區(qū)域的整體商業(yè)氛圍還不成熟，政府的相關(guān)規(guī)劃和政策落實(shí)還需要一定時(shí)間。鐵西區(qū)近年增加了商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的比例，未來一段時(shí)間會(huì)有大量商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)上市。項(xiàng)目所在地原為鐵西商業(yè)大廈，因經(jīng)營不善被拆除，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目招商工作產(chǎn)生不利影響。本項(xiàng)目與友誼商場僅一街之隔，在消費(fèi)需求不足的情況下，新開的項(xiàng)目往往會(huì)處于下風(fēng)。鐵西區(qū)居民多為國有企業(yè)職工，收入相對(duì)較低，購買力相對(duì)不足。南北面商鋪均設(shè)置層，利于后期銷售；興順街商鋪雖同樣設(shè)置層，但是將一層舉架抬高，可分割成層，有挑空，將二層舉架適當(dāng)價(jià)低，提高商鋪品質(zhì)，利于后期價(jià)格的制定，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)；將原南六中路的寫字間集中設(shè)置在興順街商鋪上，共為層寫字間。商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)定位情景購物主題商街流行旗艦臨興順街繁華街區(qū)，匯聚時(shí)尚精品旗艦購物，流行的、前衛(wèi)的、先鋒的正是你想要的。食尚天地沿南六中路，形成匯聚中西餐館的美食嘉年華，南甜北咸?hào)|辣西酸，讓您領(lǐng)略風(fēng)情各異、豐富多彩的飲食文化。休閑時(shí)光沿小六路規(guī)劃健身，美容美發(fā)一條街，為緊張工作的人群，提供放松自己的悠閑天地。時(shí)尚前沿地下一層為休閑服飾精品一條街，匯集最I(lǐng)N最潮的流行服飾，更有大型網(wǎng)吧、迪吧、KTY、電玩中心等。二次包裝門面，增加商業(yè)氛圍增加遮陽蓬，增加商鋪平面層次，提高品質(zhì)設(shè)置異型，增加商業(yè)氛圍8M6M6M8M6M6M8M利用不同的柱距，變化面寬，增加門市層次感，提高門市品質(zhì)感?；局酁镸8M商鋪面積區(qū)間200平米600平米商鋪面積建議商鋪價(jià)格建議LODING市場搜索1、位置建設(shè)東路70號(hào)（臨建設(shè)路）售價(jià)752874元/平租金655元/年/平投資回報(bào)率872、位置鐵西區(qū)興順街與南八中路交叉口（家具城）售價(jià)18000元/平租金1800元/年/平投資回報(bào)率103、位置興華街售價(jià)638298765957元/平租金600720元/年/平投資回報(bào)率944、位置遼沈中路6號(hào)（家樂福門市）售價(jià)996610元/平租金1176元/年/平投資回報(bào)率1185、位置鐵西區(qū)南八中路19號(hào)中國家具城一期斜對(duì)面（簡單裝修）租金3333元/年/平6、位置沈陽市鐵西區(qū)塔灣家樂福樓下租金840元/年/平項(xiàng)目周邊商業(yè)門市租售調(diào)查價(jià)格制定根據(jù)工程進(jìn)度建議分階段提高均價(jià)底商入市時(shí)均價(jià)建議9500元平開始全面宣傳建立完項(xiàng)目品牌形象均價(jià)建議9650元平項(xiàng)目形象全面建立強(qiáng)銷期均價(jià)建議9990元平最高價(jià)不超過12000元平商鋪價(jià)格建議關(guān)于寫字間的思考LODING市場搜索1、鐵西區(qū)純寫字間的上市量在20萬平左右，主要集中在興華南街和建設(shè)大路沿線。這也是鐵西區(qū)政府規(guī)劃的鐵西商貿(mào)區(qū)核心地帶，鐵西區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展的“十字”金廊區(qū)域，充分顯示了政府規(guī)劃的引導(dǎo)作用。2、除個(gè)別項(xiàng)目外，目前在售的項(xiàng)目大多數(shù)銷售情況并不理想，有的甚至銷售十分困難。究其原因，一是鐵西區(qū)以工業(yè)企業(yè)為主，多在工廠自建辦公樓，市場上還沒有足夠的商務(wù)辦公需求，來支撐如此大的寫字間面積；二是鐵西區(qū)整體商務(wù)環(huán)境還不成熟，很多鐵西區(qū)的企業(yè)跑到商務(wù)環(huán)境更好的太原街附近辦公；三是來自商住兩用公寓的沖擊。本區(qū)域?qū)懽珠g市場狀況3、從寫字間的面積分布上來看，主要以80100平中小型寫字間為主，針對(duì)中小型企業(yè)的同時(shí)，也適合投資客戶。從相應(yīng)項(xiàng)目的宣傳來看，也是把投資客戶作為一個(gè)很主要的客戶群體。4、偏大型的寫字間面積150800不等，有的占據(jù)整個(gè)樓層，針對(duì)為數(shù)不多的大型企業(yè)。大型投資客也可以買來分割出租。5、從價(jià)格上看，差別非常大，這主要是由項(xiàng)目具體產(chǎn)品、所處位置和銷售狀況決定的，興華南街中間位置，已經(jīng)上市很長時(shí)間仍銷售不暢的慈芳大廈，價(jià)格維持在4400元/平；而其對(duì)面的新瑪特廣場，因?yàn)槭切粜途b房價(jià)格則達(dá)到5500元/平；位于建設(shè)中路1號(hào)，目前勢頭正旺的第一商城價(jià)格在6000元/左右。本區(qū)域?qū)懽珠g市場狀況規(guī)劃設(shè)計(jì)入戶大堂在園區(qū)內(nèi)部為寫字間設(shè)置獨(dú)立的酒店式大堂，提高商務(wù)品質(zhì)及氛圍，營造輕松愉悅的環(huán)境。入戶大堂采取在園區(qū)內(nèi)建設(shè)的形式減少商業(yè)面積的浪費(fèi)，采用玻璃材質(zhì)增加生態(tài)效果，內(nèi)部設(shè)有咖啡座及閱覽處等，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主也可同時(shí)享用。面積區(qū)間建議建議設(shè)計(jì)小戶型寫字間，利于后期銷售。面積區(qū)間60120平米寫字間客群定位第一類私營企業(yè)主九路商圈、鐵百商圈及太原街商圈的中小企業(yè)老板，經(jīng)營地點(diǎn)位于項(xiàng)目附近，購買目的方便日常工作。第二類自主創(chuàng)業(yè)者主要經(jīng)營類別為腦力勞動(dòng)，不需要太大空間，但是周邊配套一定要豐富。第三類投資客樂于投資繁華區(qū)的小面積房屋。關(guān)于住宅的思考中小戶型上市量及消化量走勢從最近三年的情況來看,中小戶型上市量與銷售量保持了同步增長。2007年沈陽市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積（平方米）上市面積（萬平方米）所占比例（）銷售面積（萬平方米）所占比例（）6012141906107889366090413553086357063097901204935136833805433011201441976814752030817621441137384910427904合計(jì)133988100115283100中小戶型占據(jù)商品住宅供應(yīng)與銷售重要地位2007年112月，批準(zhǔn)入市商品住宅面積為133988萬平，其中90平以下戶型批準(zhǔn)入市面積為53496萬平，占總?cè)胧忻娣e的3993。2007年112月，實(shí)際銷售住宅面積115283萬平方米，其中90平以下戶型銷售面積46494萬平，占總銷售面積的4033。從中看出，中小戶型商品住宅需求旺盛。沈陽中小戶型產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)展了三代產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)版成套小戶型很多開發(fā)商出于設(shè)計(jì)和營銷的需要，通常會(huì)做出一定比例的小戶型，但這些小戶型數(shù)量不足總量的15，一般所處位置較差，處于大戶型的陪襯地位。時(shí)尚版超小戶型超小戶型基本上出現(xiàn)在城區(qū)房價(jià)偏高的地段，對(duì)單身、白領(lǐng)一族、收入較高的年輕人或投資型客戶具有極大的吸引力。因?yàn)槊娣e小，使用功能不是十分健全，對(duì)配套生活設(shè)施存在很強(qiáng)的依賴感。豪華版酒店公寓式小戶型沈陽的酒店式公寓大多位于城市繁華地段，目標(biāo)客戶為在沈工作的外籍人士或外地人士。隨著城市間商務(wù)交流的進(jìn)一步加強(qiáng)，酒店式公寓的需求量也將擴(kuò)大。由于吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。中小戶型的的發(fā)展趨勢舒適性的提高中小戶型的買家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，房子的多重功能得到釋放。張揚(yáng)個(gè)性中小戶型針對(duì)的客戶主要是一批2535歲之間的人群，他們對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。當(dāng)產(chǎn)品有了更多選擇時(shí)，開發(fā)商都努力在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個(gè)性化特征贏得市場。公共氛圍的營造中小戶型是年輕人為主的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對(duì)面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。純粹小戶型生活社區(qū)應(yīng)該是今后小戶型產(chǎn)品發(fā)展的一個(gè)趨勢。小結(jié)市場本身具有多樣性的需求，中小戶型住宅產(chǎn)品，不管截取哪個(gè)市場面、客戶群都正確，因?yàn)橛腥讼矚g三四十平米，是漂一族、外來的；上有老、下有小，七十、八十平的更適合；上班族，需要在市區(qū)居住，綜合因素是多方面的。市內(nèi)中小戶型和近郊大盤中的小戶型產(chǎn)品是兩個(gè)發(fā)展趨向，市內(nèi)中小戶型最需要的交通和配套優(yōu)勢，近郊大盤中的小戶型有大社區(qū)的大配套優(yōu)勢，市內(nèi)中小戶型缺少的健康性、舒適性，而近郊大盤中的小戶型普遍處在園區(qū)和建筑最不好的位置。主要競品分析項(xiàng)目名稱天和人家外觀開發(fā)商沈陽特盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址興順街6號(hào)建筑面積建面385萬（一期）總建筑面積13萬平方米容積率25均價(jià)4300元/平總套數(shù)300（一期）銷售階段熱銷中面積區(qū)間50140平高層50100平裝修狀況清水開盤時(shí)間2007年入住時(shí)間2008年底優(yōu)勢13萬平江南園林社區(qū),框架異形柱結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱納帕陽光外觀開發(fā)商香港中恒置業(yè)物業(yè)地址北四中路20號(hào)建筑面積占地面積3萬平方米總建筑面積8萬平方米容積率267均價(jià)4400元/平總套數(shù)824銷售階段熱銷中面積區(qū)間43120平裝修狀況清水開盤時(shí)間2007年9月入住時(shí)間2009年5月優(yōu)勢30綠化率,4000平地下停車場項(xiàng)目名稱都城MOMA外觀開發(fā)商沈陽都城置業(yè)有限公司物業(yè)地址興華南街48號(hào)建筑面積占地面積051萬總建筑面積41萬平方米容積率8均價(jià)4800元/平總套數(shù)公寓552,出售206寫字間128銷售階段熱銷中面積區(qū)間公寓3062平寫字間4590平裝修狀況清水開盤時(shí)間2007年9月入住時(shí)間2008年底優(yōu)勢公寓贈(zèng)送410平空間項(xiàng)目名稱第一商城外觀開發(fā)商沈陽龍城置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)地址建設(shè)中路1號(hào)建筑面積占地面積074萬總建筑面積81萬平方米容積率1094均價(jià)5700元/平總套數(shù)公寓549,出售202寫字間201，出售21銷售階段熱銷中面積區(qū)間公寓3585平寫字間77160平裝修狀況清水開盤時(shí)間2007年7月入住時(shí)間2008年10月優(yōu)勢30綠化率，臨建設(shè)大路，地鐵站出口項(xiàng)目名稱伯倫國際時(shí)代之尚外觀開發(fā)商沈陽伯倫置業(yè)有限公司物業(yè)地址建設(shè)東路75號(hào)建筑面積占地面積07萬總建筑面積7萬平方米容積率10均價(jià)未定總套數(shù)1125銷售階段認(rèn)購中面積區(qū)間3070平裝修狀況清水開盤時(shí)間未定入住時(shí)間2008年10月優(yōu)勢30綠化率，宜商宜住小結(jié)1、預(yù)計(jì)08年中小戶型總上市量約為80100萬；2、其中均價(jià)最高為第一商城5700元，最低為天和人家4300元，可見地段與產(chǎn)品類別因素在市場價(jià)格上占較大權(quán)重；3、在建筑形式上公寓類產(chǎn)品多采用高層塔樓的形式；住宅類產(chǎn)品多采用高層、多層板式結(jié)構(gòu)，南北通透，重視日照，屬于市場接受的主流產(chǎn)品形式；4、目前市場上供應(yīng)戶型住宅類產(chǎn)品以兩室兩廳為主60左右；公寓則以3085平為主5、住宅類產(chǎn)品8095的兩室戶型較暢銷，消費(fèi)者注重戶型設(shè)計(jì)的實(shí)用性，拒絕浪費(fèi)面積，舒適與功能兼顧；公寓類產(chǎn)品主要是投資用，小面積、低總價(jià)的容易銷售。項(xiàng)目名稱畢加索樹屋外觀開發(fā)商沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址建設(shè)中路73號(hào)建筑面積占地面積046萬總建筑面積36萬平方米容積率79均價(jià)4000元/平總套數(shù)540，剩33銷售階段清盤面積區(qū)間5382平裝修狀況清水開盤時(shí)間2007年5月入住時(shí)間2007年12月優(yōu)勢建設(shè)大路地鐵站出口，交通便利畢加索樹屋戶型銷售信息除了便利的交通，個(gè)性化的外立面，戶型設(shè)計(jì)也是本項(xiàng)目一大特點(diǎn)4種戶型5360平的一室，80平左右的兩室，滿足了目標(biāo)客群的需求。除了便利的交通，個(gè)性化的外立面，戶型設(shè)計(jì)也是本項(xiàng)目一大特點(diǎn)4種戶型5360平的一室，82平的兩室，滿足了目標(biāo)客群的需求。項(xiàng)目名稱新瑪特廣場外觀開發(fā)商大連大商集團(tuán)沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址興華南街37號(hào)建筑面積占地面積18萬總建筑面積10萬平方米容積率653均價(jià)5500元/平總套數(shù)公寓345，出售151寫字間64，出售8銷售階段面積區(qū)間公寓4080平寫字間40300平裝修狀況公寓精裝開盤時(shí)間2007年3月入住時(shí)間2008年1月優(yōu)勢處于鐵百商圈，16層是新瑪特，配套完善，精裝修新瑪特廣場公寓戶型銷售信息新瑪特廣場16層是商場，712層是寫字間，13層以上是公寓，公寓產(chǎn)品為精裝修，戶型為4080平，上市已經(jīng)一年半，從表中可以看出其主力戶型為6070平，銷售上并不理想。新瑪特廣場寫字間戶型銷售信息寫字間銷售一直是本區(qū)域一個(gè)難點(diǎn)，由于有效需求的缺乏，各項(xiàng)目各面積區(qū)間的寫字間都不好銷售。總結(jié)1、本區(qū)域內(nèi)，公寓類產(chǎn)品，為塔樓結(jié)構(gòu)、售價(jià)高，但銷售速度慢，主要原因是本區(qū)域缺乏公寓類產(chǎn)品的使用客群；住宅產(chǎn)品多為板式結(jié)構(gòu)、售價(jià)低，銷售速度相對(duì)較快，這與沈陽總體的房地產(chǎn)市場也是一致的，購房多為自住，需要選擇交通便利、配套完善的區(qū)域，而本區(qū)域正好正好符合這些要求。2、戶型上，住宅類產(chǎn)品80100平的兩室、小三室是主力產(chǎn)品，同時(shí)也受到市場追捧；公寓類產(chǎn)品小面積、低總價(jià)、清水房相對(duì)容易銷售，寫字間則普遍滯銷。項(xiàng)目屬鐵西繁華商圈交通樞紐較豐富264、295、501、149、207、266、239、240周邊商場、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善物業(yè)類型為住宅產(chǎn)品，貸款輕松項(xiàng)目以較繁華的地段，性價(jià)比更高優(yōu)勢位于興順街上周邊環(huán)境較嘈雜由于項(xiàng)目為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，公攤較大項(xiàng)目占地面積較小，景觀較少生活舒適度較低由于項(xiàng)目處于繁華地帶，單行線較多，交通有些不便劣勢現(xiàn)有周邊競品大多為精裝修公寓價(jià)格較高同樣類似的小戶型小項(xiàng)目由于新穎的創(chuàng)意，較高的性價(jià)比銷售情況較好繁華商圈會(huì)吸引一定的投資客機(jī)會(huì)宏觀金融政策、土地政策帶來的政策性風(fēng)險(xiǎn)08年小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量的增加人民幣利率的上調(diào)，消費(fèi)者持幣待購現(xiàn)象越加明顯周邊樓盤品質(zhì)感較差不利于帶動(dòng)項(xiàng)目的價(jià)格提升項(xiàng)目附近興華街有品質(zhì)較高的高層住宅會(huì)對(duì)我們造成一定威脅威脅目標(biāo)客戶群構(gòu)成私營企業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營者/自由職業(yè)者九路鐵百商圈）附近區(qū)域外企公司或企業(yè)的中高層管理者準(zhǔn)備在沈陽成家立業(yè)的白領(lǐng)一族投資客目標(biāo)客戶群特征追求一定生活品位的都市人群，相對(duì)較高的收入，崇尚自由、重視生活質(zhì)量及便利性；外地來沈高級(jí)打工者，為工作和生活方便希望置業(yè)，往往比較看重居住環(huán)境和城市中心地段；年齡段主要在2645歲之間，尤以3040歲年齡段為主；一般都擁有大專以上學(xué)歷，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，追求生活情趣；外企企業(yè)或單位內(nèi)的中高層管理人員和專業(yè)人員收入較高；年收入多在3萬元以上，有一定積蓄；一站式生活住宅COCKTAIL代表的是多元融合、絢麗多彩。雞尾酒多彩生活。一種熱情、活力、時(shí)尚、繽紛多彩的全新商務(wù)生活模式項(xiàng)目處在沈陽的商業(yè)核心區(qū)，底商部分提供給未來客戶獨(dú)一無二最時(shí)尚前沿的絢麗多彩的生活，我們把它命名為“COCKTAILLIFE”加上使館的概念將增加項(xiàng)目品質(zhì)感COCKTAIL生活使館具有濃郁國際化都市氛圍住在COCKTAIL生活使館的年輕人是最有活力的，生活是最多姿多味的COCKTAIL生活使館項(xiàng)目案名建議沸城，不是美國的大工商業(yè)城市費(fèi)城，而是一座承載了熱情、活力生活模式，以及繽紛炫彩購物享受的沸騰之城。81號(hào)，恰恰是本案的門牌號(hào)。沸城與81號(hào)的組合與本案的形象定位“COCKTAIL生活使館”，及其所倡導(dǎo)的COCKTAIL繽紛生活模式十分相稱，同時(shí)具有一定氣勢的語氣韻律感，使之具有極強(qiáng)的傳播力度。項(xiàng)目案名建議鑒于本案是金冠地產(chǎn)在沈的首度力作，我們將其命名為“金冠生活廣場”，這一方面在項(xiàng)目入市之初就樹立起開發(fā)企業(yè)的品牌形象，另一方面更為企業(yè)的后續(xù)開發(fā)奠定了良好的品牌基礎(chǔ)。金冠生活廣場，大氣而具現(xiàn)代氣息；廣場，更詮釋出本案繽紛而包容性的生活方式，簡單中蘊(yùn)藏豐富內(nèi)涵。住宅外立面建議規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想面對(duì)現(xiàn)在小戶型市場供應(yīng)量較大，結(jié)合商業(yè)優(yōu)勢，建立項(xiàng)目時(shí)尚摩登充滿魅力的風(fēng)格和特色，建筑外立面簡潔流暢，色彩清新。入戶大堂建議規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想住宅進(jìn)戶大堂與商業(yè)分開，盡量避免居住和商業(yè)人流混雜，大堂適度寬大，營造酒店式的氛圍，提高項(xiàng)目品質(zhì)感，結(jié)合寫字間大堂，本項(xiàng)目將為雙酒店式入戶大堂住宅。在小型園區(qū)中力求景觀最大化在小型園區(qū)中力求尋找是特色在嘈雜的商業(yè)氛圍中，使人身心方式，提高居住舒適度景觀建議水景廣場景觀建議建立庭院式水景廣場，成為類項(xiàng)目中賣點(diǎn)較強(qiáng)的項(xiàng)目,周邊鋪設(shè)彩磚形成不同的圖案,配有高低的不同的灌木,增加景觀層次，設(shè)置地?zé)簦瑺I造絢爛燈光效果。水景廣場項(xiàng)目住宅部分整體布局酒店式入戶大堂機(jī)動(dòng)車入口智能化系統(tǒng)建議智能化系統(tǒng)主要包括安全防范系統(tǒng)；出入口管理及周界防越報(bào)警；閉路電視監(jiān)控；對(duì)講/可視對(duì)講與防盜門控制；周界尋更；對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控；車輛出入與停車管理；物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；綜合布線；有線電視網(wǎng)系統(tǒng)；高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)；寬帶光纖接入網(wǎng)；電話網(wǎng)戶型建議平面布局緊湊，減少走道面積，盡可能地減少無謂的浪費(fèi)，讓各功能區(qū)之間適當(dāng)進(jìn)行部分空間共享，提高空間的實(shí)用性。戶型具有較強(qiáng)的可延續(xù)性，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。景觀利用最大化，將客廳、主臥和觀景陽臺(tái)等重點(diǎn)房間布置在外部景觀最好面。大開間落地窗在客廳設(shè)置，增加采光效果。戶型配比戶型面積區(qū)間為3010平方米根據(jù)以上影響本項(xiàng)目戶型比例的多因素分析，再結(jié)合對(duì)目前市場上電梯公寓的銷售狀況和目標(biāo)客戶群體的需求狀況，在保證項(xiàng)目品質(zhì)拔高的同時(shí)，合理地控制面積以限定總價(jià)，是項(xiàng)目的發(fā)展思路之一，故本項(xiàng)目的戶型配比如下面積戶型比例備注30一室一廚一衛(wèi)2545一室一廳一廚一衛(wèi)106070二室二廳一衛(wèi)45入戶花園、空中花園8090二室二廳一衛(wèi)15入戶花園、空中花園、衣帽間或儲(chǔ)藏室100105二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)5入戶花園、空中花園、衣帽間或儲(chǔ)藏室價(jià)格策略參照樓盤說明樣本為現(xiàn)階段和本項(xiàng)目在檔次、物業(yè)形式上具有可比性的案例。選擇新瑪特項(xiàng)目作為參照案例原因在距離上、產(chǎn)品形式上、規(guī)模上都與項(xiàng)目相近，可比性較強(qiáng)。基本公式差異性系數(shù)案例價(jià)格對(duì)比價(jià)格各個(gè)案例對(duì)比價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目影響系數(shù)預(yù)測價(jià)格35552745/35552645102依照新瑪特4600元/的價(jià)格，本項(xiàng)目的比較修正價(jià)格為1024600元/M2約4700元/M2本案地塊條件各項(xiàng)系數(shù)之和地塊權(quán)重55本案產(chǎn)品條件各項(xiàng)系數(shù)之和產(chǎn)品權(quán)重45/案例地塊條件各項(xiàng)系數(shù)之和地塊權(quán)重55案例產(chǎn)品條件各項(xiàng)系數(shù)之和產(chǎn)品權(quán)重45本案和案例差異性系數(shù)考慮本項(xiàng)目以高品質(zhì)，水景廣場取勝，房地產(chǎn)的自然增值，建議本項(xiàng)目整體均價(jià)為4800元/M2以低開高走的方式,建議入市期起價(jià)為4280元/M2均價(jià)為4500元/M2建議08年底均價(jià)為4650元/M2價(jià)格體系標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的制訂選取最具有代表性的樓層和單位，制訂各棟標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。景觀價(jià)差同一棟樓不同朝向以及棟與棟之間景