2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789荊州房地產(chǎn)市場調(diào)查新沙書香苑項(xiàng)目分析報(bào)告襄樊仟和惠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二八年一月六日2荊州房地產(chǎn)市場調(diào)查及新沙書香苑項(xiàng)目分析報(bào)告第一部分荊州房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)概況荊州房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)后，到目前為止經(jīng)歷了三個(gè)階段第一階段為2003年前的緩慢成長期（初級階段）。期間多以本地房地產(chǎn)開發(fā)商為主，開發(fā)面積基本上都是單棟的小規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)秩序混亂，因?yàn)槲飿I(yè)檔次較低，房價(jià)一路低迷，當(dāng)時(shí)市洪星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“洪城花園”位于市中心城區(qū)，但是售價(jià)僅為600元/平方米。第二階段為高速發(fā)展期。自2004年后，外地開發(fā)商的進(jìn)入，以神華、順馳、環(huán)宇、川惠等房地產(chǎn)開發(fā)公司為代表的20多家外來企業(yè)，這些外來企業(yè)僅占城區(qū)開發(fā)企業(yè)的17，但占城區(qū)開發(fā)企業(yè)投資的45，并改變以往單一開發(fā)為規(guī)?；C合性開發(fā)。這些企業(yè)不僅帶來了資金，也帶來了全新的經(jīng)營理念和管理體制，提升了房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的品位和市民的消費(fèi)觀念，具有代表性的項(xiàng)目有順馳太陽城、觀邸麗景嘉圓、佳境天成等，規(guī)模之大，產(chǎn)品呈多元化發(fā)展，花園洋房、小高層、連體或單棟別墅應(yīng)有盡有，小區(qū)物業(yè)管理也提上日程，同時(shí)房價(jià)也一路飚升，城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到1160元/平方米，房價(jià)漲幅同比2003年增長30，另一方面是2003年底荊州市政府出臺的荊州市區(qū)范圍內(nèi)關(guān)于禁止零星私人建房和單位自建房政策，對房地產(chǎn)銷售市場起到了關(guān)鍵性的作用，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了產(chǎn)銷兩旺的景象。第三階段就是2006年自今房地產(chǎn)發(fā)展的精品化階段。隨著房地產(chǎn)商大量圈地運(yùn)動的結(jié)束，尋求產(chǎn)品精品化和差異化更為重要，同時(shí)銷售難度增加，近兩年各樓盤產(chǎn)品定位五花八門，營銷手段層出不窮，例如淺水灣和恒生國際項(xiàng)目的品質(zhì)觀、福城的節(jié)能環(huán)保觀、荊州花園的價(jià)格觀、楚天明珠的價(jià)值觀等以項(xiàng)目的差異化占領(lǐng)市場。價(jià)格走勢繼續(xù)穩(wěn)中快升，城區(qū)內(nèi)商品房價(jià)格一般不3會低于1700元/平方米，小高層高層開盤價(jià)都在2200元/平方米以上，當(dāng)然高品質(zhì)和高價(jià)位亦成正比。二、就近期的市場調(diào)查，特制定了一份2007年底各樓盤（在售）價(jià)格表如下1、北京路沿線楚天明珠均價(jià)2900元/平方米，最高價(jià)4188元/平方米；銷售均價(jià)較9月份每平方米上漲50元。恒生國際三期均價(jià)2600元/平方米。淺水灣中央廣場二期銷售均價(jià)在2550元/平方米2600元/平方米之間。2、江津路沿線福城小高層均價(jià)2450元/平方米，二期A11、A12號樓銷售均價(jià)為2450元/平方米。蔚藍(lán)水岸小高層均價(jià)2580元/平方米，高層起價(jià)2280元/平方米,最高價(jià)2880元/平方米。小天鵝津泰園均價(jià)1800元/平方米，較9月份每平方米上漲50元。順馳太陽城情景洋房均價(jià)2150元/平方米，花園洋房均價(jià)2400元/平方米,臨湖小高層均價(jià)2450元/平方米。新加坡城國際二期底層復(fù)式花園洋房，均價(jià)2800元平方米，平層花園洋房均價(jià)2500元/平方米，較9月份每平方米上漲近120元。紫荊御景均價(jià)2150元/平方米。荊州花園二期金桂苑銷售均價(jià)2200元/平方米，較9月份每平方米上漲50元。3、荊沙路及城南片區(qū)白云綠水二期銷售均價(jià)2100元/平方米。嘉富麗苑均價(jià)2280元/平方米,較9月份每平方米上漲180元。4吉祥鳳凰城頂層住宅均價(jià)1950元/平方米。三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析經(jīng)歷了2006年的冷處理，2007年上半年的荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場處在自我調(diào)整階段，銷售情況略有好轉(zhuǎn)，但開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長，房價(jià)持續(xù)走高，房地產(chǎn)銷售較之往年有所好轉(zhuǎn)，但是部分樓盤空置較多，結(jié)構(gòu)矛盾仍然存在。2007年上半年商品房空置面積同比增長25，其中空置住宅增長256，空置商業(yè)用房增長286。但其中有很大一部分是剛竣工不久的，屬于待銷房，不是真正的空置房，今年內(nèi)可能被消化掉。觀點(diǎn)商品房空置面積的增加，一方面是市場對高品質(zhì)高價(jià)格商品房的接受仍需時(shí)間，另一方面是低品質(zhì)商品房的滯銷帶來的控制；而2007年土地供應(yīng)量及2008年土地供應(yīng)計(jì)劃量較大將會更大幅度的增加房屋供應(yīng)量，從而增加市場的空置率。結(jié)語縱觀今年上半年荊州樓市，有喜亦有憂。喜的是市場整逐步走向成熟，房價(jià)穩(wěn)步提升，市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整逐步加強(qiáng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理；消費(fèi)者日趨理性，在選擇購房時(shí)開始關(guān)注商品房的品質(zhì)，荊州房地產(chǎn)市場正迎來品質(zhì)時(shí)代。憂的是較大規(guī)模的整體供應(yīng)量和實(shí)際需求有些脫節(jié)，這必將導(dǎo)致激烈的市場競爭增加房屋的空置率，這對正在發(fā)展中的荊州房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定影響。將來的荊州市場，從地段價(jià)值競爭將逐步過度到綜合品質(zhì)的競爭。四、二手房市場的分布和發(fā)展這里僅對沙市二手房市場做分析，沙市二手房的分布集中在北京路沿線；江津路沿線；各支路干線。二手房的性質(zhì)主要有商品房、房改房和房管房（房冊），就三個(gè)地段的二手房而言北京路沿線有兩個(gè)比較集中的區(qū)域，一個(gè)是中商百貨為中心的輻射范圍；一個(gè)是以三中和一中為輻射范圍。因?yàn)樯虡I(yè)和文化的作用使這兩地的二手房價(jià)格偏高，商品房和房改房的價(jià)格一般為1400元/平方米左右，房管房價(jià)格一般為1000元/平方米左右。江津路沿5線，這里一般都是成熟的社區(qū)，屬城市二級地段。根據(jù)房齡和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同價(jià)格一般在10001700元/平方米之間。各支路干線的二手房分布較為零散，郊區(qū)的一般為800元/平方米左右，副城區(qū)的一般在1000元/平方米左右，房齡和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同價(jià)格有所不同。沙市區(qū)二手房市場的發(fā)展和新盤之間息息相關(guān)，近兩年來市場較為活躍，中介公司一般集中在北京路中段，行業(yè)競爭較為激烈，當(dāng)然市場也趨于規(guī)范，新盤價(jià)格的大幅上升和大量開發(fā)給二手房市場帶來了一定的空間，很多急需購房的普通市民便選擇購買合適的二手房，而目前市區(qū)中心地段新房開發(fā)面積逐漸減少，更大程度地給二手房市場提供了發(fā)展的機(jī)會。五、2008年荊州房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測1、一是土地本身的稀缺性和不可再生性，決定了今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格仍將繼續(xù)上漲。作為房價(jià)重要組成因素的地價(jià)，它的上漲必將帶動房屋建造成本的增加。二是隨著老百姓對住房品質(zhì)要求的不斷提高，住宅開發(fā)項(xiàng)目在環(huán)境建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)等方面的投入將進(jìn)一步增加，同時(shí)，隨著新材料、新技術(shù)在住宅建設(shè)中的廣泛應(yīng)用，這都帶來建造成本的增加。這些因素，將進(jìn)一步推動房價(jià)的上漲。2、“十一五”規(guī)劃明確提出要重點(diǎn)解決低收入人群的收入水平，解決“三農(nóng)”問題。隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，居民的人均可支配收入正在得到較快的提高，一部分富裕起來的城市居民迫切需要通過購買住房來改善居住條件，提高生活質(zhì)量。同時(shí)，城市周邊農(nóng)村率先富裕起來的百姓為了子女進(jìn)城，也在城市購房置業(yè)，城市化進(jìn)程的加快必將推動住房的消費(fèi)。3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，有利于拉動整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，有利于逐步改善廣大居民的居住條件。同時(shí)，穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為各級政府通過土地市場的交易獲得大量的城市建設(shè)資金提供了保障，所以說政府需要6一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。4、房價(jià)大幅度的下降帶來社會和經(jīng)濟(jì)動蕩，首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，它沉積了大量的銀行資金，它的波動直接影響企業(yè)對銀行的還款能力。其次廣大的已購房者，這里指的已購房者不光是投資型，也包括自住型房屋。房價(jià)下跌就意味著老百姓已購房屋資產(chǎn)的縮水，如果住房價(jià)格波動幅度較大，房屋會形成負(fù)資產(chǎn)，因此國家和政府只能選擇保護(hù)政策。5、2007年國家安居工程、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房的大量啟動，以及特困單位集資建房政策的放寬，市場供應(yīng)量加大過度性客戶和普通市民選擇的機(jī)會增多，現(xiàn)有市場流通的商品房會有房價(jià)大幅下降的可能。6、2007年銀行加大對銀行按揭的控制會影響市場的購買力及市場需求而造成房價(jià)下跌。7、購房者持幣觀望的心理更加嚴(yán)重，目前各大城市的房價(jià)都有所回落的跡象，很多中小城市的居民大都在觀望房價(jià)的走勢，假如不是必須要購房的業(yè)主都會有等待的心理，投資性客戶更加理智和謹(jǐn)慎，這樣一來勢必影響2008年房地產(chǎn)的交易量和成交周期。結(jié)論從長期來看房價(jià)上漲仍是趨勢，但近兩年房產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)也即將到來，應(yīng)該講現(xiàn)在做項(xiàng)目是市場風(fēng)險(xiǎn)最難預(yù)料的一年，因此只能利用“短、平、快”的策略。第二部分新沙書香苑項(xiàng)目分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況本案位于沙市區(qū)新沙路中段，屬城市中心地段周邊生活配套設(shè)施齊全，步行20分鐘可到達(dá)沙隆達(dá)廣場、步行商業(yè)街。300米的范圍內(nèi)可滿足就醫(yī)、就學(xué)、超市、銀行的所有要求。項(xiàng)目共有6棟房產(chǎn)組成，其中1號樓6層（第5層層高6米）、2號樓5層7（第1層層高52米）、3號樓2層（第1層高52米）4號樓4層，5號樓9層（含底下停車庫）5號樓為獨(dú)立小院功3層，該房產(chǎn)1號4號5號樓為臨街建筑，臨街面長約60米。該項(xiàng)目建筑面積870152平方米，對于新盤開發(fā)來說屬于小樓盤，但僅就二手房改造來說應(yīng)該是目前荊州最的大的項(xiàng)目，因?yàn)榇饲扒G州沒有類似的案例借鑒所以本案的操作填補(bǔ)了市場的一個(gè)空白，考慮到項(xiàng)目地段的明顯優(yōu)勢，該項(xiàng)目具有一定的可操作空間。二、周邊二手房市場價(jià)格調(diào)查表及分析序號地段房型面積樓層年限年單價(jià)元/總房款萬元1新沙路小學(xué)和實(shí)驗(yàn)小學(xué)之間二室二廳912/4200720331852三岔路二室二廳896/7199416291453三中附近二室二廳917/8199317031554三中附近二室二廳827/7199523781955三中附近三室二廳1263/819972142276三中附近二室二廳866/819941860167三岔路二室二廳897/8199516291458梅臺巷房折一室一廳397/819901410559三中附近二室二廳775/6199016881310崇文街三室一廳915/51992178016211鳳臺坊二室一廳675/51992171611512北京中路二室一廳811/7199418511513鳳臺坊二室一廳675/61990171611514工貿(mào)附近三室二廳1236/9200318692315北京中路鳳臺坊小區(qū)三室二廳1263/6199822222816三岔路附近四室二廳1984/7200019193817北京路二室二廳907/82000166615818三中附近二室一廳684/71995154410519鳳臺坊二室一廳905/7199520001820三岔路二室二廳906/91995161114521鳳臺坊24棟9樓3門二室一廳489/9199014166822沙市便河崇文街2713二室一廳501/319921200623荊堤小區(qū)二室一廳628/819961024沙市區(qū)梅臺巷3棟二室一廳526/8房折子199812506525北京路三中附近二室一廳644/7199515319826實(shí)驗(yàn)小學(xué)背后三室一廳846/8199017861527教育局家屬院三室一廳825/61998152412528荊提小區(qū)三室一廳1107/81992161817829風(fēng)臺坊房冊332/2198212724230解放路二室一廳801/7199015001231三中附近二室二廳907/81995172215532鳳臺坊二室一廳866/8199818601633新沙路小學(xué)附近二室二廳912/4新合同房203218534崇文街二室一廳572/6不詳15438835三中對面二室二廳936/71999188117536崇文街三室二廳1138/81995181420537風(fēng)臺坊三室二廳1263/8200020632638風(fēng)臺坊二室一廳587/82000203411839紫云大樓三室二廳12310/12199810561340三中附近二室二廳917/81995170315541三中附近二室二廳827/72000237819542三中對面二室二廳907/8不詳1722155943新沙路二室一廳904/9200017771644三岔路二室二廳897/81995162914545鳳臺坊三室二廳1374/8199522623146興盛小區(qū)二室一廳825/72000225618547鳳臺坊二室一廳1087/81999137914948鳳臺坊三室二廳180兩層19969441749興盛小區(qū)二室一廳1055/7199816191750三中對面二室一廳952/71995精裝修2437235針對上述信息統(tǒng)計(jì)分析一、價(jià)格分析1、按房屋年限的標(biāo)準(zhǔn)來相對于新沙書香苑項(xiàng)目的價(jià)格借鑒。項(xiàng)目1、2樓為85年建筑，因此以所收集到的信息的前后三年的房價(jià)進(jìn)行對比，根據(jù)對信息的歸納價(jià)格區(qū)間應(yīng)該為15001600元/平方米之間。項(xiàng)目3、4樓為95年建筑根據(jù)收集的信息前后三年房價(jià)進(jìn)行對比，價(jià)格區(qū)間應(yīng)該在16001750元/平方米之間。項(xiàng)目6樓為67年建筑根據(jù)收集到的信息前后三年的房價(jià)進(jìn)行對比，價(jià)格區(qū)間應(yīng)該在11001300元/平方米之間。項(xiàng)目5樓為95年建筑并且是混合結(jié)構(gòu)帶有電梯參照收集信息的前后三年房價(jià)進(jìn)行對比，價(jià)格區(qū)間應(yīng)該在18001950元/平方米之間。2、相對于新沙書香苑的樓層來借鑒于價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)收集的信息圍繞項(xiàng)目周邊300米范圍的二手房價(jià)格的統(tǒng)計(jì)不同樓層價(jià)格有所區(qū)別。85年左右的房產(chǎn)1樓1400元/平方米2樓1450元/平方米3樓1550元/平方米4樓1550元/平方米5樓1550元/平方米106樓以上1350元/平方米95年左右的房產(chǎn)1樓1550元/平方米2樓1600元/平方米3樓1700元/平方米4樓1700元/平方米5樓1650元/平方米6樓以上1550元/平方米2000年左右的房產(chǎn)1樓1700元/平方米2樓1800元/平方米3樓1900元/平方米4樓1900元/平方米5樓1850元/平方米6樓以上1800元/平方米二、上述價(jià)格應(yīng)該注意的問題1、信息僅為報(bào)價(jià)，正常成交價(jià)一般優(yōu)惠510。2、因?yàn)閭€(gè)人出售的二手房對銷售的期限沒有特別的要求，期望的房屋價(jià)值自然過高，所以統(tǒng)計(jì)到的數(shù)據(jù)有一定的虛高。3、報(bào)價(jià)較高的房屋一般都含有裝修費(fèi)用。三、周邊二手房市場調(diào)查分析根據(jù)統(tǒng)計(jì)，沙市二手房房屋價(jià)格在2006年前最高價(jià)沒有突破1300元/平方米，價(jià)格上漲從2006年4月份開始，到2006年10月份平均每平方米上漲150元，自此以后二手房價(jià)格穩(wěn)步提升交易量也越來越大。圍繞新沙路周邊主要針對附近二手房做詳細(xì)的了解，目前荊州地區(qū)的中介公司全部集中在三中附近，可以看出1、該地段二手房交易量大，市場比較活躍。112、交通便利、信息流通較快。分析原因主要有該地段屬中心老城區(qū)，很多房子都是95年左右建造的房源信息比較多；周邊新盤較少可供客戶選擇的機(jī)會不多，要想在此路段購房大都只能選擇二手房；周邊學(xué)校比較多，為了解決子女就學(xué)只有在此地選擇購房；同時(shí)這里也是商業(yè)地段，外地和郊區(qū)在這里做生意的人比較多，大多數(shù)人選擇就近買房；有部分人看中此地陪讀的市場需求，購買房屋做投資。根據(jù)所了解的房價(jià)和同行業(yè)之間的交流進(jìn)行分析，目前該路段二手房房價(jià)略高以其他區(qū)域房價(jià)，房源和需求量基本成正比例。從房屋面積上來看，一般95年左右的二手房面積都在70平方米左右，2000年左右的二手房一般都在120平方米左右，客戶購買中小戶型的需求相對較大，因?yàn)橘徺I二手房大都是以過度為主，購買能力差，所以只有選擇中等戶型，只要功能齊全就可以滿足。在正常情況下中介公司公布房屋信息后銷售周期在2030天左右。四、項(xiàng)目SHTO分析S優(yōu)勢地段位于沙市區(qū)中心地段。交通多路公交線路300米范圍。配套醫(yī)院、超市、銀行、商場等生活便利，社區(qū)設(shè)施完善。物業(yè)本身整棟房產(chǎn)，外觀統(tǒng)一，裝飾后形象較好，并且房源的選擇性較多。學(xué)校沙市實(shí)驗(yàn)小學(xué)和沙市三中都是目前本地區(qū)最為重點(diǎn)的學(xué)校，受重點(diǎn)學(xué)校的影響會有一大批客戶看中本案的特殊地段。T劣勢戶型辦公樓改造戶型受建筑物本身局限，勢必影響通風(fēng)采光效果。環(huán)境周邊屬老居民區(qū)，建筑物破舊，很難提高物業(yè)檔次。安全6棟房產(chǎn)無法完全封閉，存在安全隱患。門面門面房進(jìn)深太深并且面積較大成交額高影響成交。在則本案屬商業(yè)沒落的老街道上，從投資心理上來說是個(gè)弊端，門面房銷售12產(chǎn)品的差異化相對于二手房有新房的感覺，相對于新房價(jià)格較低。的客觀因素很難避免。O機(jī)會機(jī)遇項(xiàng)目屬城市老城區(qū)，新盤開發(fā)較少，同等物業(yè)競爭力較弱。其他1、城市化進(jìn)程的加快周邊農(nóng)村率先富裕起來的百姓為了子女進(jìn)城一般會選擇地段較好城市中心物業(yè)。2、目前荊州老城區(qū)的外遷及舊城改造形成的剛性需求。3、本項(xiàng)目對面就是舊城改造區(qū)，但是考慮到時(shí)間問題本項(xiàng)目不允許等待。T威脅價(jià)格同等物業(yè)因?yàn)榉植急容^零散，當(dāng)然在價(jià)格方面會比我們低，這樣會分流部分客戶。房管房的出現(xiàn)房管房因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，面積小價(jià)格較低，更適應(yīng)過度房的需求，而近兩個(gè)月市場上有較大的供應(yīng)量，會分流部分客戶。綠化村附近新樓盤的出現(xiàn)該項(xiàng)目與本案比較近，雖然兩個(gè)項(xiàng)目客戶定位不同，但是會對本案稍大戶型的銷售具有威脅。其他空置房和即將成為的空置房帶來的威脅同政府出臺的安居工程、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房和特困企業(yè)的集資建房價(jià)格低分流客戶群。二手房銀行按揭控制帶來負(fù)面的影響。五、戶型結(jié)構(gòu)及配比根據(jù)市場調(diào)查的情況，此地段中小戶型的二手房需求量較大，且同類產(chǎn)品不多，同時(shí)考慮到與周邊新盤產(chǎn)品的差異化，因此建議戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)以中小戶型13為主，面積配比建議50平方米、80平方米、110平方米，比例應(yīng)該為352較為合適，約銷售套數(shù)為110套。一期工程啟動開盤后，根據(jù)情況確定5樓3、5、7、9層的戶型方案，根據(jù)整體的情況，然后確定2、4、6、8層戶型，確保戶型、面積符合市場要求。六、客戶群定位考慮到項(xiàng)目地段的因素，目標(biāo)客戶群主要有為子女就學(xué)提供方便的；其他投資型客戶。潛在客戶群解決最基本的住房要求的；周邊農(nóng)村率先富裕起來的百姓為了子女進(jìn)城；舊城改造及古城外遷需要購房的居民。七、項(xiàng)目建筑風(fēng)格、色彩及裝修建議風(fēng)格根據(jù)建筑物建設(shè)年代的不一致，建筑物高低不一，外觀極不協(xié)調(diào)。5樓因?yàn)榻ㄔO(shè)年份較短，外觀保持完好，其造型、裝修可以利用，為確保和5樓外觀搭配協(xié)調(diào)，建議1、4樓選擇現(xiàn)代風(fēng)格，力求外觀的統(tǒng)一美觀。，色彩建議外立面選擇銀灰色或煙灰色，局部用金黃色勾邊。選材4、5樓外墻不變，進(jìn)行清洗恢復(fù)原有色彩；其他外墻采用普通防水外墻油性涂料；門面房統(tǒng)一外墻磚，門面采用卷閘門，5樓入口采用程控防盜門。臨街門面門面前后統(tǒng)一拉平，層高不平的部位統(tǒng)一制作廣告牌，造成視覺上的高低一致，達(dá)到外觀整齊劃一。街面立體效果利用局部造型，線條勾勒突顯原有建筑高低不一，前后錯落的立體感，打破建筑物的蒼白沉悶的氛圍而盡顯活力。八、產(chǎn)