成都春熙路項(xiàng)目市場研究分析及投資可行性報(bào)告春熙路項(xiàng)目市場研究分析及投資可行性建模設(shè)想一、2006年成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、2006年成都市中心城區(qū)土地市場狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以內(nèi)為界）1）土地供應(yīng)與成交情況中心城區(qū)土地供應(yīng)與成交情況土地供應(yīng)土地成交成交均價(jià)（萬元/畝）面積（畝）宗數(shù)面積（畝）宗數(shù)16671615415933572006年成都市城中心區(qū)域土地平均成土地價(jià)格達(dá)93357元/畝，其土地單宗平均成交面積在10畝左右。2）土地供應(yīng)權(quán)重比情況2006年成都市主城區(qū)土地供給主要在三環(huán)路以外，其一環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)土地供給僅占4。3）土地供應(yīng)分布情況成交地塊主要分布在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域，分布方向主要在人民北路方向的北大街片區(qū)和紅星路以東的東大街片區(qū)及蜀都大道東沿線區(qū)域；中心城區(qū)的春熙、鹽市口核心商業(yè)圈和騾馬市商務(wù)圈區(qū)無土地拍賣，僅有2宗零星地塊掛牌成交。4）土地用地類別情況中心城區(qū)土地稀缺，核心商業(yè)、商務(wù)圈區(qū)內(nèi)幾乎無地可供，現(xiàn)拍賣的土地多屬中心城區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施用地，多數(shù)地塊用地性質(zhì)為商住用地和綜合性用地，其中住宅用地所占比例相對較高，而相應(yīng)的純商業(yè)用地所占比例在下降。（見附表2006年成都中心城區(qū)土地拍賣成交詳細(xì)列表）小結(jié)12006年成都市中心城區(qū)有13宗土地拍賣出讓/轉(zhuǎn)讓（其中1宗暫停或推遲拍賣），3宗掛牌出讓/轉(zhuǎn)讓，共成交15宗，總成交面積約154畝，其土地單宗平均成交面積在10畝左右，平均每畝土地成交價(jià)格為93357萬元；2中心城區(qū)土地分布從環(huán)域分析，主要在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域,從方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片區(qū)和紅星路以東的東大街片區(qū)及蜀都大道東沿線區(qū)域，而中心城區(qū)的春熙、鹽市口核心商業(yè)和騾馬市商務(wù)圈區(qū)內(nèi)僅有2宗掛牌成交的零星小地塊；3中心城區(qū)核心商業(yè)圈區(qū)的土地稀缺，現(xiàn)行拍賣的土地主要為拆遷改造的零星小地塊，規(guī)劃用地性質(zhì)多為中心城區(qū)商圈的生活配套設(shè)施用地，主要是商住用地和綜合性用地，其中住宅用地的權(quán)重比較高。2、2006年成都市中心城區(qū)商品房市場狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以內(nèi)為界）1）商品房整體情況供應(yīng)量2006年城中心批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目共13個(gè)共7582萬平方米，同比減少66；交易量2006年城中心交易商品房6783萬平方米，同比減少275；供銷比2005年城中心商品房供銷比為087，2006年同期供銷比為112。相對2005年同期有所上升；區(qū)域多占比重與2005年同期相比，2006年112月市中心商品房非住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售面積和交易量在全市所占比重均有所增加，分別占19和196，其他各類商品房項(xiàng)目預(yù)售面積和交易面積在全市所占比重則有不同程度的減少。交易均價(jià)2006年城中心商品房交易均價(jià)5884元/平方米，同比上漲156；2006年中心城區(qū)商品房成交均價(jià)同比上漲156，商品住宅成交均價(jià)同比上漲100，辦公用房和商業(yè)用房成交均價(jià)在各區(qū)中最高。2006年中心城區(qū)商品房成交均價(jià)5884元/平方米，同比上漲156，比2005年增長了29個(gè)百分點(diǎn)；2006年心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)4738元/平方米，同比上漲100，比2005年漲幅回落7個(gè)百分點(diǎn)。2006年中心城區(qū)辦公用房成交均價(jià)為6163元/平方米，同比上漲61；商業(yè)用房成交均價(jià)10315元/平方米，同比上漲168。辦公用房和商業(yè)用房成交均價(jià)在各區(qū)域中最高。2）住宅情況供應(yīng)量2006年城中心新增批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目2389套共2061萬平方米，其中2月、4月、5月、8月、10月均沒有住宅批準(zhǔn)預(yù)售；交易量2006年城中心交易商品住宅5017套共3998萬平方米，交易套數(shù)和面積分別同比減少415和342；供銷比2005年城中心住宅供銷比為080，2006年同期供銷比為052；區(qū)域多占比重2006年城中心住宅供應(yīng)量與銷售量在全市所占比重均有所減少。交易均價(jià)2006年城中心住宅交易均價(jià)4738元/平方米，同比上漲100；3）非住宅情況供應(yīng)量2006年城中心批準(zhǔn)預(yù)售非住宅項(xiàng)目5520萬平方米，同比增加683交易量2006年城中心交易非住宅項(xiàng)目2842萬平方米，同比減少134，其中辦公用房交易面積為762萬平方米，商業(yè)用房交易面積為1516萬平方米；供銷比2005年城中心非住宅供銷比為10，2006年同期供銷比漲為194；交易均價(jià)2006年市中心非住宅交易均價(jià)7794元/平方米，同比上漲201，其中辦公用房交易均價(jià)為6163元/平方米，同比上漲61；商業(yè)用房交易均價(jià)10315元/平方米，同比上漲168。小結(jié)（1）2006年中心城區(qū)商品房供應(yīng)量和成交量（絕對值）與2005年相比有不同程度的減少，特別是成交量減少的比例幅度較大，與商品房住宅的供應(yīng)和成交量大幅下降有直接的關(guān)系，同時(shí)，供銷比同比有所上升，其主要原因是商品房非住宅項(xiàng)目的供應(yīng)大幅上升所致，特別是商業(yè)用房供應(yīng)面積增幅較大，造成市場整體供大于求的態(tài)勢。反映出目前中心城區(qū)商業(yè)供需矛盾較突出，市場呈現(xiàn)一定程度的飽和，其對本項(xiàng)目在投資立項(xiàng)方面是一個(gè)預(yù)警，需要控制風(fēng)險(xiǎn)。（2）2006年中心城區(qū)商品房價(jià)格漲幅較大，其中住宅均價(jià)已接近5000元/平方米，辦公用房成交均價(jià)達(dá)6163元/平方米，商業(yè)用房整體均價(jià)在10315元/平方米，同比上漲168，中心城區(qū)價(jià)格的大幅上漲，反映出區(qū)域土地稀缺性，中心城區(qū)物業(yè)價(jià)值的上升空間較大。二、2007年14月成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、2007年14月成都市中心城區(qū)土地市場狀況2007年14月中心城區(qū)土地拍賣和成交情況公告時(shí)間成交時(shí)間宗地位置凈用地面積（畝）容積率建筑高度建筑密度用地性質(zhì)拍賣起叫價(jià)（含出讓金）萬元/畝成交價(jià)萬元/畝競得單位06122607131文化宮56335065且80建筑主體高度不小于100米，且不大于航空限高175米整體50其中塔樓22商服用地城鎮(zhèn)混合住宅用地（公共設(shè)施用地兼容二類住宅用地）10651964誠南有限公司070427070525文殊院片區(qū)1008355其中住宅35不得超過航空限高1216米商業(yè)45住宅28城鎮(zhèn)混合住宅用地二類住宅用地可兼容商業(yè)50780/070427070525玉雙路5155975建筑主體高度不大于100米40商服用地,城鎮(zhèn)混合住宅用地公共住宅兼容二類住宅用地可兼容住宅50660/070427070525東大街7、8號37997號地塊408號地塊45高度不大于60米。整體50高層25商業(yè)7號地7508號地680/2007年14月中心城區(qū)共推出4宗地，供應(yīng)面積約合1095639畝,單宗平均面積約合273910畝。推出的4宗地中僅有文化宮地塊已拍賣成交，起拍價(jià)為1065萬元/畝，成交價(jià)為1964萬元/畝，價(jià)差接近1000萬元/畝。其它3宗地塊在5月份才拍賣，其起拍價(jià)在660萬780萬元/畝，從以上數(shù)據(jù)反映出2007年中心城區(qū)土地價(jià)格在進(jìn)一步的拉升，推出的4宗地分別位于紅星路以東的東大街、玉雙路和太升路片區(qū)的文化宮及北大街的文殊院片區(qū)，此片區(qū)是近幾年中心城區(qū)政府改造規(guī)劃建設(shè)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。中心城區(qū)土地供應(yīng)的用地性質(zhì)以商住為主，其中住宅用地規(guī)劃的權(quán)重比較高。小結(jié)（1）2007年14月中心城區(qū)土地價(jià)格進(jìn)一步的拉升，其反映出中心城區(qū)的有限土地資源的供應(yīng)矛盾越來越來突顯；（2）中心城區(qū)土地供應(yīng)主要分布在內(nèi)至一環(huán)的范圍，并集中在近年政府規(guī)劃建設(shè)的幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，如東大街沿線、北大街的文殊院片區(qū)；（3）推出土地位置多為中心商圈區(qū)規(guī)劃的生活服務(wù)配套區(qū)，其相應(yīng)的規(guī)劃以商住宅為主，其中住宅用地權(quán)重比較高。2、2007年14月成都市中心城區(qū)商品房市場狀況（中心城區(qū)調(diào)研范圍以一環(huán)路以內(nèi)為界）1）商品房總體情況供應(yīng)量2007年14月市中心批準(zhǔn)預(yù)售商品房共計(jì)1163萬平方米，同比增加36；交易量2007年14月市中心交易商品房1842萬平方米，同比減少30；供銷比2006年14月市中心商品房供銷比為042，2007年同期供銷比為063，相對2006年同期有所上升。2）住宅情況供應(yīng)量2007年14月市中心批準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目共849萬平方米；交易量2007年14月市中心交易商品住宅683萬平方米；供銷比2006年14月市中心供銷比為022，2007年同期供銷比為124。3）非住宅情況供應(yīng)量2007年14月市中心批準(zhǔn)預(yù)售非住宅項(xiàng)目共314萬平方米，其中商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為126萬平方米，辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積為188萬平方米；交易量2007年14月市中心交易非住宅1159萬平方米，其中辦公用房交易面積為103萬平方米，商業(yè)用房交易面積為159萬平方米；供銷比2006年14月市中心非住宅供銷比為072，2007年同期供銷比為027。4）商品房價(jià)格情況2007年14月中心城區(qū)商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，其中住宅整體均價(jià)已突破5500元/平方米大關(guān)，特別是新開項(xiàng)目住宅價(jià)格多在6000元/平方米以上，辦公用房已超過7000元/平方米，商業(yè)用房價(jià)格漲幅最大，整體均價(jià)達(dá)15500元/平方米。小結(jié)（1）2007年14月中心城區(qū)商品房供應(yīng)量與2006年相比有所增加，相對應(yīng)成交有一定的減少。原因?yàn)樯唐贩孔≌墓?yīng)增大和成交量下降，另因部分住宅項(xiàng)目在4月下旬推出，還需要一定的時(shí)間去消化，同時(shí)導(dǎo)致供銷比同比有所上升。（2）2007年14月，商品房辦公用房成交量增加。（3）2007年14月中心城區(qū)受土地價(jià)格大幅上漲的影響，商品房價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，其中住宅新開項(xiàng)目價(jià)格多在6000元/平方米以上，辦公用房成交均價(jià)已達(dá)7200元/平方米，商業(yè)用房整體均價(jià)與2006年相比整體上幅了33，中心城區(qū)價(jià)格的大幅上漲，再次反映出區(qū)域土地稀缺性，中心城區(qū)物業(yè)的升值空間較大。3、2007年中心城區(qū)新增樓盤簡析1）供應(yīng)狀況上半年城中心區(qū)域新增樓盤12個(gè)，供應(yīng)體量達(dá)40多萬平方米，供應(yīng)的平均規(guī)模為35萬平方米。其中供應(yīng)量最大的為11萬平方米（曦城），其它多數(shù)項(xiàng)目體量在45萬平方米之間。2）供應(yīng)特征分析區(qū)域分布鹽市口、春熙路商圈、太升路片區(qū)樓盤EGO潮流廣場、正成財(cái)富ID、錦天國際、壹號公館、天盛壹中心（草市街片區(qū)）；紅星路4段樓盤雕塑、昆侖華庭；西門一環(huán)區(qū)域樓盤康品、花樣年華新街坊、曦城；東大街及蜀都大道東段樓盤花樣年東大街十號、九龍倉項(xiàng)目、上行匯錦；建筑風(fēng)格均以簡約現(xiàn)代、線條流暢、時(shí)尚的立面展現(xiàn)高端品質(zhì)物業(yè)形象；建筑形態(tài)均為超高層，多數(shù)在30層以上，100米限高范圍內(nèi)；物業(yè)類別分析多數(shù)樓盤集住宅、商務(wù)、商業(yè)為一體，從權(quán)重比分析，住宅比例較大，面積占比約55，新推出項(xiàng)目中商務(wù)辦公的比例較去年同期有較大幅度的上升。商務(wù)辦公物業(yè)檔次多為中偏低（以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓為主），甲級寫字樓僅有科華南路的力寶大廈，價(jià)格在1200018000元/平方米。商業(yè)部分僅有口岸優(yōu)勢明顯的幾個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量比重較高，占項(xiàng)目體量的2030，如錦天國際、天盛壹中心、EGO潮流廣場。戶型結(jié)構(gòu)主力戶型結(jié)構(gòu)集中在的3550平方米的一房和6080平方米的二房。價(jià)格價(jià)格有較大幅度上漲，商務(wù)公寓均價(jià)范圍清水房在60007200元/平方米，精裝商務(wù)公寓的價(jià)格在750012000元/平方米。住宅價(jià)格在60006500元/平方米，總價(jià)在4555萬元/套。另處，城中心的住宅“精裝小戶型”的價(jià)格在720012000元/平方米，物業(yè)配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)綜合性項(xiàng)目多以酒店式高標(biāo)準(zhǔn)配套，5A智能系體（酒店式專屬配套）部分項(xiàng)目產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)以四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修（特別是產(chǎn)權(quán)式商務(wù)經(jīng)濟(jì)型酒店公寓），物業(yè)服務(wù)引進(jìn)品牌物業(yè)管理公司做服務(wù)管理，酒店式公寓類項(xiàng)目還引入知名品牌經(jīng)營公司全面管理經(jīng)營。開盤時(shí)間5月中旬至6月初的項(xiàng)目較多，如錦天國際、天盛壹中心、雕塑、春熙商匯廣場等；當(dāng)前已開盤的有正成財(cái)富ID、上行匯錦、天盛壹中心、壹號公館。3）新增樓盤個(gè)案分析（代表性、典型性）春熙商匯廣場項(xiàng)目名稱春熙商匯廣場開發(fā)商成都興文投資有限發(fā)展公司所在區(qū)城中項(xiàng)目地址成都總府路18號項(xiàng)目類型商鋪,商務(wù)領(lǐng)館綠化率/使用年限40年停車位150車庫面積3329建筑面積38478總用地面積311688平米商業(yè)面積商業(yè)7586平米商務(wù)27563平米戶型面積38105平方米（主力戶型4070平方米）價(jià)格范圍68008000元/平米（精裝）均2222價(jià)住/商業(yè)3萬12萬元/平方米折扣優(yōu)惠/樓層21F棟2222數(shù)1棟容積率12開盤日期2007年4月底戶2222數(shù)商170,商務(wù)527項(xiàng)目地段春熙商匯廣場位于總府路，地處春熙路北段入口西側(cè),與春熙路人行天橋直接相接,形成項(xiàng)目雙首層格局。項(xiàng)目右為太平洋百貨、左為愛心金店及蜀都大廈，正面分別為五星級酒店總府皇冠假日酒店及高檔次百貨公司西武百貨、國發(fā)珠寶城、王府井百貨，是春熙路繁華之地。位于春熙路商圈核心地段，口岸位置較佳。產(chǎn)品項(xiàng)目總建筑面積為38478，共21層，2F為地下立體停車場，1F為超市，14層為直通春熙路腹地的室內(nèi)商業(yè)步行街，5F14F為酒店式精裝修商務(wù)小戶型，15F21F商務(wù)辦公用房（清水）共527套，主力戶型4070平方米。春熙商匯廣場開發(fā)商為成都市興文投資發(fā)展有限公司，是國有獨(dú)資投資開發(fā)企業(yè)。已開發(fā)項(xiàng)目“金沙遺址博物館”、“草堂2號”，有較強(qiáng)的資金實(shí)力和成功開發(fā)操作的經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)類別14層為商業(yè)，514層為酒店式公寓，15F21F層為商務(wù)辦公用房（其中商業(yè)面積占比20，商務(wù)占比74）。戶型面積主力戶型面積為4070平方米（其中4050M2占比64，6070M2占比18，30M2占比3，80M2占比5，100M2以上占比10）價(jià)格產(chǎn)權(quán)式酒店公寓68008000元/M2（614F、精裝）商務(wù)辦公用房70008000元/M2（清水）商鋪3萬12萬元/M2主力產(chǎn)品總價(jià)范圍30萬45萬元開盤時(shí)間2007年5月中旬（當(dāng)前在會員排號）錦天國際/錦天國際開發(fā)商成都遠(yuǎn)鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所在區(qū)城中項(xiàng)目地址通錦橋127號建筑形態(tài)高層綠化率25使用年限商業(yè)40年；住宅70年；寫字樓70年停車位407交房標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)類別商鋪、寫字間、住宅建筑面積8萬平方米（商業(yè)11萬平方米，寫字間21萬平方米）戶型面積70140平方米（主力面積6080平方米）均2222價(jià)/價(jià)格范圍住宅6500元/平方米，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓70008000元/平方米，商鋪2500030000元/平方米樓層住宅4F32F商務(wù)5F29F商業(yè)裙樓1F4F折扣優(yōu)惠/容積率849棟2222數(shù)3棟戶2222數(shù)637開盤日期20075物管費(fèi)15項(xiàng)目地段項(xiàng)目位于太升南路與新華大道德盛路交匯處，處于東西沿線與南北沿線交叉口中心點(diǎn)，太升南路通訊一條街北向進(jìn)入的段口位置，在成都CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，地鐵3號線出入口，地理優(yōu)勢明顯。商業(yè)口岸位置彰顯，區(qū)域周邊配套成熟。產(chǎn)品項(xiàng)目總投資2億元。擬建集專業(yè)通訊市場、公寓式寫字樓、社區(qū)公寓和休閑娛樂配套產(chǎn)業(yè)于一體的中型建筑群。建筑規(guī)劃時(shí)尚、簡約，具現(xiàn)代感。項(xiàng)目規(guī)劃用地131畝，凈面積用地81134M2。總建筑面積8092823平米，容積率849，綠地率25，總戶數(shù)640戶，機(jī)動(dòng)車位371輛，非機(jī)動(dòng)車停車位904輛。2000平方米的商業(yè)后花園，其中有2000平方米的4樓架空層花園配套設(shè)施，11348平方米的商業(yè)配套，11000平方米的二層地下停車場、371個(gè)機(jī)動(dòng)車位、904個(gè)非機(jī)動(dòng)車位等。物業(yè)類別住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)（其中物業(yè)類別權(quán)重比分別為46、26、15）；戶型面積主力戶型面積為6080M2，其中住宅戶型面積配比130140M2為30，8090M2為20，6080M2為50。價(jià)格住宅6500元/平方米左右商務(wù)辦公用房70008000元/平方米以上商鋪1F2500030000元/平方米主力產(chǎn)品總價(jià)范圍（住宅）4055萬元/M2銷售狀況及開盤時(shí)間住宅2007年5月中旬；商務(wù)辦公用房2007年7月上行匯錦項(xiàng)目名稱上行匯錦/所在區(qū)城中開發(fā)商海天鴻實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址錦江區(qū)點(diǎn)將臺路4號項(xiàng)目類型住宅少量底商綠化率/建筑類別高層使用年限住宅70年停車位200住宅面積/建筑面積47萬商業(yè)面積570M2戶型面積75115平米2價(jià)格范圍58006200元/M2均2222價(jià)住6000元/M2商業(yè)/折扣優(yōu)惠VIP積分優(yōu)惠樓層34F棟2222數(shù)1棟容積率78開盤日期2007415戶2222466銷售情況排號中物管費(fèi)15元/平米戶型面積配置70109電話84445151/84445252配套設(shè)施7883占比54，94占比24，109占比22項(xiàng)目地段項(xiàng)目位于城東一環(huán)路內(nèi)，項(xiàng)目在老生活小區(qū)內(nèi)，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，但項(xiàng)目東側(cè)將有一條16米寬的規(guī)劃路，將提升項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值，特別是商業(yè)部分。產(chǎn)品項(xiàng)目以住宅為主，配有少體量的商業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃用地9畝，總建筑面積為47萬,樓高34F,戶型面積75115平米,其中主力戶型為7592M2的二房和小三房。價(jià)格住宅6000元/平方米左右起價(jià)5800元/M2主力產(chǎn)品總價(jià)范圍（住宅）4556萬元/M2銷售狀況及開盤時(shí)間住宅2007年4月14日康品項(xiàng)目名稱康品/所在區(qū)城中項(xiàng)目地址扶琴西路89號物業(yè)類型商住綠化率住宅面積57211平米建筑面積59901平米商業(yè)面積2690平米戶型面積4090平米價(jià)格范圍/均2222價(jià)住6000元/平米商業(yè)/折扣優(yōu)惠/樓層32F棟2222數(shù)兩棟容積率/開盤日期2007年56月戶2222數(shù)558銷售情況前期詢問物管費(fèi)/戶型面積配置/電話/配套設(shè)施兒童游戲區(qū)兒童樂園,配備各種兒童游樂設(shè)施社會活動(dòng)區(qū)社區(qū)廣場,社區(qū)娛樂設(shè)施,健身器材休閑觀景區(qū)景觀步道,噴泉,景墻,樹池優(yōu)家會所游泳館,咖啡館,壁球室,書吧停車位294風(fēng)格英倫項(xiàng)目在城西一環(huán)路，為住宅項(xiàng)目，主力戶型在6080平方米，總價(jià)控制在35萬50萬之間，產(chǎn)品戶型嚴(yán)格按新國六條“90”限規(guī)，為當(dāng)前新開樓盤的典范，從其分析，今年中小戶型市場的供給將劇增，特別是今年下半年。壹號公館項(xiàng)目名稱壹號公館/所在區(qū)城中項(xiàng)目地址成都人民中路三段1號項(xiàng)目類型電梯公寓綠化率/使用年限70年停車位/價(jià)格范圍1000012000元/M2建筑面積/折扣優(yōu)惠/戶型面積43999858平米棟2222數(shù)1棟均2222價(jià)住11000元/平米起價(jià)10000元/平米商業(yè)16層開盤日期2007年3月樓層29銷售情況/容積率8戶型面積配置/戶2222數(shù)600以五星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)配套和裝修，以五星級式服務(wù)打造國際私人會所公寓；針對的目標(biāo)客群是公司董事會成員、私企老板、企業(yè)高管等精英人土。項(xiàng)目是目前成都市酒店式商務(wù)公寓的典范。三、成都市中心城區(qū)房產(chǎn)市場各類產(chǎn)品特征和動(dòng)態(tài)變異探究簡析1、中心城住宅類物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)多為舊樓改造項(xiàng)目，周邊配套設(shè)施齊全，規(guī)格檔次較高；交通機(jī)能發(fā)達(dá)，通達(dá)量高；土地成本高，寸土寸金；開發(fā)建設(shè)規(guī)模普遍較小，根據(jù)城市規(guī)劃及相應(yīng)的控規(guī)指標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)開發(fā)效益，結(jié)合市場狀況，必須以復(fù)合型項(xiàng)目立項(xiàng)，其中尤以商業(yè)項(xiàng)目、辦公樓項(xiàng)目為主，兼容一定體量的配套住宅項(xiàng)目。該區(qū)域商品住宅開發(fā)具有體量小，用地強(qiáng)度高，面積配比小，格局配比以中小戶型為主，總價(jià)適中，具有一定的商務(wù)配置、酒店服務(wù)功能的特點(diǎn)。建筑形態(tài)多為高層或超高層，外型現(xiàn)代，迎合了該區(qū)域市場目標(biāo)客群的特殊需求。該區(qū)域住宅產(chǎn)品具有“概念模糊”的特點(diǎn)，住宅、寫字樓、公寓、酒店設(shè)計(jì)元素交織，結(jié)合市場變化賦予不同的包裝概念、推廣主題。該區(qū)域住宅產(chǎn)品、商務(wù)公寓、酒店公寓均價(jià)水平目前在650010000元/M2之間。2、中心城辦公類物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異根據(jù)成都市城市規(guī)劃，該區(qū)域主要以零售商業(yè)規(guī)劃為主，寫字樓規(guī)劃為輔，兼有生活配套、商業(yè)配套類規(guī)劃，商務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)在結(jié)合具體區(qū)位、用地指標(biāo)及市場需求的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)兩級化發(fā)展趨勢一類向甲級商務(wù)類產(chǎn)品方向定位；一類向商務(wù)公寓、酒店式商務(wù)公寓、商住樓產(chǎn)品方向定位。兩類產(chǎn)品目前在該區(qū)域市場上開發(fā)比重均較低，總體而言，目前這兩類產(chǎn)品在市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位準(zhǔn)確的前提下均表現(xiàn)出較好的銷售勢頭，但區(qū)位不同，產(chǎn)品定位不同，其價(jià)格水平、銷售狀況、銷售周期也不盡相同，甚至同一類產(chǎn)品也有較大出入。目前，該區(qū)域新開發(fā)寫字樓以中高檔為主，并且多集中在商業(yè)環(huán)境發(fā)達(dá)、交通便利的市中心。外型現(xiàn)代，體量基本在10萬M2以內(nèi)；配套齊全、設(shè)施一流；戶型大多可自由分割，從幾十平方米到一千多平方米不等；智能化、健康、生態(tài)、人性化已成為共有的主題。3、中心城區(qū)商業(yè)物業(yè)特征和動(dòng)態(tài)變異城中是城市商業(yè)最為傳統(tǒng)的核心聚集地，是城市商業(yè)氣氛的主要所在。因此城中的商業(yè)項(xiàng)目顯示出各項(xiàng)指標(biāo)都是最高的趨勢項(xiàng)目數(shù)量最多、項(xiàng)目檔次最高、分布最密集、價(jià)格最昂貴、體量最大無論單體還是區(qū)域總體。同時(shí)，由于這數(shù)項(xiàng)之最，城中的項(xiàng)目也是相對其它方位區(qū)域銷售壓力最大，銷售周期最長的。城中區(qū)域的商圈劃分得很細(xì)，以春熙路、鹽市口、騾馬市這三個(gè)傳統(tǒng)商圈最為著名，其價(jià)格也最高，商業(yè)歷史也最為悠久。這其中又以春熙路的商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格最為昂貴，創(chuàng)下成都土地拍賣市場上“地王”稱號的“第一商業(yè)廣場”一層臨街商鋪的價(jià)格最高達(dá)到了11萬元/。城中的商業(yè)項(xiàng)目大多數(shù)銷售周期較長，但從價(jià)格走勢上來說，仍呈逐年上升的趨勢，如位于東大街的香檳廣場一層臨街商鋪的價(jià)格，原賣價(jià)在23000元/左右，而現(xiàn)在的市場價(jià)已高達(dá)4000060000元/不等。目前，該區(qū)域商鋪價(jià)格漲幅還較大，這也符合當(dāng)前土地開發(fā)規(guī)律。市中心區(qū)域是潛力極大，成熟度很高的商業(yè)核心區(qū)。隨著市中心區(qū)域的進(jìn)一步改造，春熙路和鹽市口黃金口岸位置還將增加一定體量的商業(yè)項(xiàng)目，將在未來兩年內(nèi)亮相面市，以彌補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)市場的平衡發(fā)展。四、中心城區(qū)市場需求特征研究分析1、住宅市場需求總體特征建筑形態(tài)現(xiàn)代，面積適中，功能齊全（商務(wù)配置及服務(wù)功能級別不同），周邊公建配套設(shè)施完善，生活機(jī)能豐富，交通發(fā)達(dá)，出行方便，總價(jià)控制較好，能滿足新都市一族喜好的城市繁華生活、喜歡燈紅酒綠的夜生活的需要；同時(shí)對中小企業(yè)、自由職業(yè)者、投資者也具有相當(dāng)?shù)奈?，選擇此類投資品種除自用外，主要是追求較穩(wěn)定的投資回報(bào)率，投資風(fēng)險(xiǎn)較小且物業(yè)升值潛力大。2、商務(wù)寫字樓及酒店式公寓需求市場總體特征總體而言，該區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)的使用主要是以租賃為主，租賃與購買之間的比例大概為73。商務(wù)辦公物業(yè)租賃客戶中，私營企業(yè)占到絕大多數(shù)47，其次有30左右的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)，另外國營企業(yè)和合資企業(yè)也占到一定比例；購買商務(wù)辦公物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，達(dá)到45，個(gè)人投資的比例達(dá)到了25，另外還有30的私營企業(yè)。寫字樓市場目前物管服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)及關(guān)注事項(xiàng)24小時(shí)的保安/保衛(wèi)、代收電話/水電費(fèi)、收發(fā)信件、報(bào)紙、郵遞等等相關(guān)配套服務(wù)，打掃公共環(huán)境衛(wèi)生、停車位等一些基本的服務(wù)內(nèi)容；其中停車、就餐、電梯、通風(fēng)、采光等因素是最容易受到商務(wù)辦公消費(fèi)群體的挑剔，也是目前多數(shù)消費(fèi)群體不滿意程度最高的幾大方面。成都市內(nèi)純辦公物業(yè)仍然是需求的主體。1）商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向?qū)嵙C(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)；中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低、售價(jià)及租價(jià)相對較低，但功能適用的辦公物業(yè)。未來一段時(shí)期內(nèi)，中小型發(fā)展企業(yè)及個(gè)人投資行為將會有所提升；國際資本的引進(jìn)勢必會引發(fā)高端商務(wù)辦公物業(yè)的開發(fā)；純辦公物業(yè)仍然是需求的主體，適用、居中3570平方米的辦公面積被普遍看好，對產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。2）選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素是否符合公司發(fā)展及形象的要求；商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通是否順暢、方便；商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；辦公環(huán)境的舒適性、健康性如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等。3）對辦公條件的要求及建議辦公環(huán)境安靜、整潔；停車便利、有充足的停車位；提供餐廳或餐飲配套，解決上班的工作餐；網(wǎng)絡(luò)和寬帶、中央空調(diào)的配備；對入駐企業(yè)的整體素質(zhì)進(jìn)行選擇，事前控制有利于提升物業(yè)自身檔次；建立整個(gè)物業(yè)內(nèi)各租戶的通訊錄，方便業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。4）酒店式公寓需求傾向1有酒店式服務(wù)及管理模式，提供完善的物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容更多，可滿足獨(dú)特的消費(fèi)群體所需的服務(wù)和物業(yè)管理。2商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能可滿足既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住和辦公空間可混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。五、2007年下半年度成都市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場可能走勢預(yù)判1、2007年下半年度成都市中心城區(qū)商品房會有一定體量的集中供應(yīng)，市場競爭較為激烈，但整體的銷售節(jié)奏將呈平穩(wěn)上升趨勢；2、下半年度中心城區(qū)商品房供應(yīng)主要集中在內(nèi)至一環(huán)區(qū)域，主要方向在紅星路東的東大街沿線、城北方向的文殊院片區(qū)和太升路片區(qū)及城西方向的西門片區(qū)；3、推出的項(xiàng)目住宅體量占比將增大，相應(yīng)的商務(wù)辦公及商業(yè)體量占比將持續(xù)減少；4、商務(wù)類項(xiàng)目將會向甲級寫字樓和高檔酒店式商務(wù)公寓方向發(fā)展；5、中心城區(qū)商品房價(jià)格將持續(xù)上揚(yáng)。尤其是高端的住宅和商務(wù)公寓項(xiàng)目價(jià)格拉升的幅度較大。六、本項(xiàng)目所處區(qū)域市場研究分析1、區(qū)域生活機(jī)能項(xiàng)目位于成都市最繁華的春熙路商圈，圈區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施齊備，以春熙商業(yè)步行街為核心，集聚了太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋華堂等大型商場和大量知名國內(nèi)服裝、飾品、鐘表等品牌專賣店、珠寶店及餐飲、休閑、娛樂等場所。同時(shí)正熙國際、時(shí)代廣場、第一商業(yè)廣場等商務(wù)寫字樓及商務(wù)公寓分布在項(xiàng)目附近。地塊周邊分布了紫薇酒店、總府皇冠假日酒店、四川賓館等商務(wù)酒店。2、交通項(xiàng)目所處的春熙商圈位于城市中心地帶交通管網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路密集，交通出行相對方便，但區(qū)域人流、車流量較大，此區(qū)域路段交通較為擁阻。3、商氣春熙路商圈匯聚商氣、人氣于一身，其商業(yè)指數(shù)、發(fā)展指數(shù)都較高，物業(yè)的投資價(jià)值高，區(qū)域日平均客流量約為20萬人次/天，節(jié)假日客流量為平時(shí)客流量的3倍左右。4、發(fā)展規(guī)劃1）根據(jù)成都市商業(yè)圈網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃將市級商業(yè)中心區(qū)位于中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，設(shè)置在鹽市口春熙路大慈寺片區(qū)，該商業(yè)中心區(qū)面積約1平方公里。市級商業(yè)中心區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)設(shè)置百貨店、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置超市、便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置大型綜合超市、倉儲式商場、農(nóng)貿(mào)市場。2）根據(jù)成都中央商務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)劃春熙路片區(qū)將形成以春熙、鹽市口商圈為主的商業(yè)中心區(qū)，并形成成都最大的核心商業(yè)大商圈，同時(shí)連接“鹽市口紅星路片區(qū)”成為成都市“中央商務(wù)區(qū)”核心的部分。其紅星路步行街將以旅游觀光、商業(yè)娛樂、景觀塑造、文化傳承、人流集散搭建城市商業(yè)、商務(wù)中心的標(biāo)志性街區(qū)。5、顯性沉淀特征格局春熙路商業(yè)街區(qū)是成都最具人氣、商氣的繁華地段，其地段物業(yè)的商業(yè)價(jià)值升值空間較大。目前，該區(qū)域內(nèi)的土地稀缺，寸土寸金，眾商家是寸土必爭。該地段的商業(yè)物業(yè)的售價(jià)已高達(dá)10萬元/M2，租金價(jià)格高達(dá)5002000元/M2，隨著區(qū)域的物業(yè)環(huán)境的局部改造，在未來的幾年內(nèi)，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的價(jià)格還有較大的升值空間。目前，春熙路商圈的物業(yè)已走向品質(zhì)化、檔次較高、較具規(guī)模、聚集了不同層次的客群、經(jīng)營商家數(shù)量多、業(yè)態(tài)多樣化、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)中心的發(fā)展之路。經(jīng)營結(jié)構(gòu)已開始從單一的購物性的商業(yè)街區(qū)向立體化、綜合性、多元化的（以集購物、旅游、休閑娛樂、餐飲、商務(wù)辦公、酒店等）服務(wù)功能調(diào)整。春熙路商圈作為中國西南最具影響力的商業(yè)中心，其商業(yè)市場的發(fā)展空間較大，物業(yè)的價(jià)值還有較大的升值空間，特別是為提升春熙商業(yè)中心服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的社會多元化、多業(yè)態(tài)的物業(yè)項(xiàng)目，如住宅、商務(wù)辦公、商務(wù)酒店等物業(yè)項(xiàng)目，市場的前景看好，物業(yè)的升值空間較大。七、本項(xiàng)目地塊開發(fā)條件研究分析1、地塊概況本項(xiàng)目地塊位于成都傳統(tǒng)繁華商業(yè)區(qū)春熙路內(nèi)，地處東大街與城守路的交匯處。地塊呈南北布局的長方形，凈用地南北長約150米，東西寬約70米，面積1579畝，地塊內(nèi)現(xiàn)已完成房屋拆遷和場地平整，目前用作露天停車場。2、相臨關(guān)系地塊位于東大街與城守路相交處東側(cè)。地塊西臨城守大街，直通春熙路；南側(cè)臨東大街，東面為東大街燈飾批發(fā)城，北面為聯(lián)升巷。3、交通地塊位于城市中心地帶交通方便、快捷，地塊附近有8條公交線路可通向城市各個(gè)方向。地塊南端的東大街為雙向六車道道路，為城市主要道路之一；相臨的聯(lián)升巷、城守街規(guī)劃寬度為12米。4、（現(xiàn)行）規(guī)劃條件用地面積凈用地面積1579畝,另有283畝代征地大部分為道路代征地土地性質(zhì)出讓土地土地用途商業(yè)可兼容20的住宅待核實(shí)土地使用權(quán)年限40年2004年2044年建筑密度約70容積率不小于5,不設(shè)上限建筑限高不低于60米,不超過150米航空限高5、其它條件1）已完成國土出讓手續(xù)，已辦理了國有土地使用證2）已完成項(xiàng)目基地的拆遷工作，做到三通一平3）已辦理完建設(shè)規(guī)劃許可證小結(jié)（1）基地基本呈長方形南北分布，南側(cè)緊臨東大街，其利于總平的布局，在中心城區(qū)現(xiàn)行零星地塊中，本地塊開發(fā)利用率較高，屬上優(yōu)等級地塊；（2）周過的現(xiàn)行生活機(jī)能狀況及中心城區(qū)的市場走勢，參照地塊規(guī)劃條件，本項(xiàng)目以高權(quán)重的商業(yè)開發(fā)，有較好的市場前景。（3）基地用地規(guī)劃條件需作跟進(jìn)了解及土地用途可否調(diào)規(guī)。八、本項(xiàng)目的市場定位分析1、需求結(jié)構(gòu)角度本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)鎖定為投資客及中高端消費(fèi)群體的目標(biāo)客源作為主導(dǎo)支撐，機(jī)構(gòu)投資者或他用的目標(biāo)客源作為輔助支撐，亦即本項(xiàng)目應(yīng)走中高端目標(biāo)市場的道路，以項(xiàng)目高品質(zhì)的產(chǎn)品力、高額度的投資回率，來滿足特殊的消費(fèi)客群和投資客，走精細(xì)化目標(biāo)道路。2、市場的空間結(jié)構(gòu)角度本項(xiàng)目產(chǎn)品為中高端、精細(xì)化目標(biāo)道路，市場流通空間不僅存在于全成都，同時(shí)以點(diǎn)、線、面呈放射狀方式輻射省內(nèi)外各大中城市目標(biāo)客戶和整個(gè)市場的投資客，進(jìn)而輻射港、澳、臺投資客及海處機(jī)構(gòu)投資者對該類產(chǎn)品所對應(yīng)的目標(biāo)客戶，充分滿足各類投資需求。九、本項(xiàng)目的目標(biāo)客源研究分析1、目標(biāo)客戶構(gòu)成投資類、自住和自用類2、目標(biāo)客戶類別細(xì)分1）機(jī)構(gòu)投資者主要是具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中、小型企業(yè)（投資類、自用商務(wù)辦公類）；2）企事業(yè)單位的“灰色”收入者（投資者居多）；3）年收入10萬以上的高層管理人士，年齡在四十歲左右（投資）；4）家庭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入較為豐厚的富裕人士，年齡層介于3550歲之間（投資居多）。5）其他客戶也有相當(dāng)比例，包括以自住兼投資為主要目的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團(tuán)及港、澳、臺和海外投資客戶等等。十、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位分析營銷理論告訴我們，有需求就有市場，有市場就有目標(biāo)客源，有目標(biāo)客源就有對應(yīng)的產(chǎn)品，有對應(yīng)的產(chǎn)品就有對應(yīng)的發(fā)展商。產(chǎn)品的定位指導(dǎo)思想中不能剝離市場與項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求、市場競爭格局的平衡關(guān)系?；谏鲜鲋笇?dǎo)思想，我司根據(jù)該區(qū)域目前整體開發(fā)環(huán)境、市場狀況以及本項(xiàng)目所處區(qū)域機(jī)能特征、用地狀況、用地條件、規(guī)劃條件、開發(fā)時(shí)機(jī)，建議本項(xiàng)目應(yīng)開發(fā)建設(shè)以中高端、精細(xì)化目標(biāo)為指導(dǎo)思想，以商務(wù)酒店式公寓、豪華精裝小戶型住宅和大型商業(yè)賣場集一體的綜合型項(xiàng)目，滿足市場精細(xì)化目標(biāo)客群的商務(wù)辦公自用和投資，以高精端的產(chǎn)品品質(zhì)形象滿足特殊客戶群體的需求。十一、本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及可能經(jīng)營參數(shù)建模1、假設(shè)參數(shù)條件模具設(shè)定本項(xiàng)目的總建筑面積以10萬平方米為基數(shù)，以不同物業(yè)類別的權(quán)重組合，及對應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)組合及戶型面積、格局權(quán)重設(shè)計(jì)組合，分列三種產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選用項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及可能經(jīng)營的參數(shù)建模。第一方案物業(yè)類別以商業(yè)配置比40，住宅配置比60為組合；第二方案物業(yè)類別以商業(yè)配置比100（純商業(yè)）為組合；第三方案物業(yè)類別以商住倒掛搭配，商業(yè)配置比80，住宅配置比20。2、對應(yīng)的產(chǎn)品組合第一方案（商業(yè)配置比40，住宅配置比60）1A、設(shè)定項(xiàng)目115層為綜合商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝小戶型（70年），其戶型主力面積在3050M2，戶型格局為一房，占比為70；戶型面積在7080M2，戶型格局為二房，占比為30。1B、設(shè)定項(xiàng)目115層為純商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝高檔酒店式公寓（70年）。其戶型主力面積在3040M2，戶型格局為一房，占比70；戶型面積在4050M2，戶型格局為一房兩廳，占比20；戶型面積在5060M2的豪華套間，戶型格局一房兩廳，占比10。第二方案（純商業(yè)配置比100）2A、設(shè)定項(xiàng)目115層綜合商業(yè)，15層以上為全產(chǎn)權(quán)精裝高檔酒店式公寓（40年），其產(chǎn)品戶型主力面積在3040M2，戶型格局為一房，占比80；戶型面積在5060M2的豪華套間，戶型格局一房兩廳，占比20。2B、設(shè)定項(xiàng)目115層綜合商業(yè)，15層以上2/3板塊格局為全產(chǎn)權(quán)精裝酒店式公寓（40年），產(chǎn)品戶型組合同上，1/3板塊為OFFICE甲級辦公等級，對應(yīng)戶型面積配比為戶型主力面積為100120M2，占比80，8090M2占比20。第三方案（物業(yè)類別以商住倒掛搭配，商業(yè)配置比80，住宅配置比20）115層純綜合性商業(yè)，15層以上設(shè)置產(chǎn)權(quán)式精裝酒店式高檔公寓。15層以上的產(chǎn)權(quán)式精裝酒店式高檔公寓中有產(chǎn)權(quán)40年的商業(yè)部分，和產(chǎn)權(quán)70年20配置的住宅用途部分。40年產(chǎn)權(quán)酒店公寓產(chǎn)品，戶型主力面積設(shè)定為3040M2，戶型格局為一房；70年全產(chǎn)權(quán)酒店公寓產(chǎn)品對應(yīng)的戶型主力面積配置為5060M2，戶型格局為超豪華一房。3、對應(yīng)產(chǎn)品組合優(yōu)劣式分析1）第一方案1A方案優(yōu)勢（1）全產(chǎn)權(quán)屬性市場接受程度較高；（2）全產(chǎn)權(quán)去化風(fēng)險(xiǎn)較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，目標(biāo)客源豐富；（3）全產(chǎn)權(quán)格局受眾面廣，可居住、投資、辦公。劣勢（1）因可能多重需求導(dǎo)致不能統(tǒng)一管理經(jīng)營；（2）商業(yè)價(jià)值不高，回報(bào)率可能略低。因考量70年產(chǎn)權(quán)，故此售價(jià)、利潤率有保證。1B方案優(yōu)勢（1）面積控制合理，對應(yīng)總價(jià)相對擁有競爭力，市場去化壓力不大；（2）有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對回報(bào)率高；（3）70年全產(chǎn)權(quán)單位售價(jià)起點(diǎn)高，投資者利潤率較高。劣勢（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，目標(biāo)客源單一；（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專業(yè)經(jīng)營公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營壓力大。2）第二方案2A方案優(yōu)勢（1）面積控制合理，對應(yīng)總價(jià)相對擁有競爭力，市場去化壓力不大；（2）統(tǒng)一經(jīng)營管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對回報(bào)率高；（3）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)裝修及高規(guī)格的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)了產(chǎn)品的市場競爭力。劣勢（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，目標(biāo)客源單一。（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專業(yè)經(jīng)營公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營壓力大。2B方案優(yōu)勢（1）配置一定的比例的甲級寫字樓辦公，提升項(xiàng)目的物業(yè)檔次和整體形象及賣相；（2）豐富了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和豐富了目標(biāo)客源；（3）有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對回報(bào)率高。劣勢（1）甲級寫字樓、高檔酒店式商務(wù)公寓組合，易造成產(chǎn)品定位不清晰；（3）需找到在海內(nèi)外有影響力的專業(yè)經(jīng)營公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營壓力大。3）第三方案優(yōu)勢（1）面積控制合理，對應(yīng)總價(jià)相對擁有競爭力，市場去化壓力不大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，目標(biāo)客源豐富；（2）有利于統(tǒng)一經(jīng)營管理，有助于提高商業(yè)價(jià)值，商業(yè)部分投資者相對回報(bào)率高。（3）產(chǎn)品格局受眾面廣，可居住、投資、辦公。（4）其組合在提升了商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，又保證了項(xiàng)目的售價(jià)、利潤率劣勢（1）因產(chǎn)權(quán)屬性的不同導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營的雙重標(biāo)準(zhǔn)，增大經(jīng)營服務(wù)的壓力；（2）需找到在海內(nèi)外有影響力的專業(yè)經(jīng)營公司打造支撐，否則項(xiàng)目后期經(jīng)營壓力大。4、產(chǎn)品組合現(xiàn)行售價(jià)體系及可能預(yù)期價(jià)格走勢產(chǎn)品組合售價(jià)體系及價(jià)預(yù)期分析類別現(xiàn)行價(jià)格（萬元/平方米）預(yù)期價(jià)格（萬元/平方米）綜合產(chǎn)品力支撐住宅精裝小戶型（70年產(chǎn)權(quán)）90001000010500130001）春熙核心圈的濃郁商業(yè)氛圍；2）本項(xiàng)目產(chǎn)品定位起點(diǎn)高，以獨(dú)一無二、全新、時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)性建筑面向市場，其市場的號召力、影響力是無法比擬，產(chǎn)品物超所值；3）高尖端產(chǎn)品所提高的產(chǎn)品軟、硬件配套設(shè)施及服務(wù)準(zhǔn)標(biāo)可獨(dú)領(lǐng)市場潮流。精裝酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）85009500900011000精裝酒店式公寓（70年產(chǎn)權(quán)）9500105001200014000甲級寫字樓12000150001500020000商業(yè)春熙商圈核心商業(yè)價(jià)值無限增值可能項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位分別以精細(xì)化目標(biāo)客源為對象，以高端的綜合產(chǎn)品為指導(dǎo)，再結(jié)合市場行情及項(xiàng)目的區(qū)域位置環(huán)境，項(xiàng)目產(chǎn)品對應(yīng)的預(yù)估價(jià)格應(yīng)分別為住宅精裝小戶型（70年產(chǎn)權(quán)）1000012000元/平方米；精裝酒店式公寓（40年）900010000元/平方米；精裝酒店式公寓（70年）1100013000元/平方米；甲級寫字樓1500018000元/平方米。5、項(xiàng)目產(chǎn)品基本核心框架建議1）為確保項(xiàng)目高單價(jià)、高利潤的經(jīng)營策略有足夠的市場理據(jù)支撐，我部建議項(xiàng)目15層以上部分建設(shè)格局可設(shè)計(jì)成平層與躍層的組合,以提升產(chǎn)品價(jià)格力；2）建議充分挖掘地下資源，從前瞻性的角度考慮車位價(jià)值。建議地下修建四層，負(fù)一層為地下商場，負(fù)二層至負(fù)四層為地下車庫，可做中、長線租賃經(jīng)營。3）因本項(xiàng)目定位走中、高端產(chǎn)品路線，目標(biāo)客源為高尖端目標(biāo)客戶，填補(bǔ)了中心城區(qū)的市場空白，建議產(chǎn)品的軟、硬件配置務(wù)必超凡脫俗，舍得投入，精心打造一流超豪華產(chǎn)品，以支撐足夠的賣相，獲得高額利潤。4）建議產(chǎn)品的設(shè)計(jì)引入全新的海派觀念，努力突破現(xiàn)行傳統(tǒng)束縛，在材質(zhì)、技術(shù)手段上大膽創(chuàng)新，努力打造城中心一流的地標(biāo)性建筑。5）在營銷推廣的方式上要做到走出去、請進(jìn)來，內(nèi)外資源高度嫁接，開發(fā)多重業(yè)務(wù)通路渠道，進(jìn)行特定的銷售方式。我司建議可引入體驗(yàn)式的銷售方式，采用免費(fèi)居住先體驗(yàn)后置業(yè)的高檔住宅銷售理念。6）需在項(xiàng)目前期開始著手接洽確定經(jīng)營主體，招商先行。十二、本項(xiàng)目的SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1）區(qū)位優(yōu)勢本項(xiàng)目位于中心城區(qū)春熙商圈腹地，土地資源稀缺，寸土寸金；同時(shí)又處在春熙商圈、紅星路商圈及傳統(tǒng)文化生活區(qū)相交處。2）規(guī)劃優(yōu)勢根據(jù)成都市最新城市規(guī)劃，該區(qū)域大規(guī)劃由中心商業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中心生活區(qū)、文化博覽區(qū)組成，因而本項(xiàng)目符合該區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，目前主要為中心生活區(qū)及商務(wù)發(fā)展區(qū)。3）生活機(jī)能優(yōu)勢本項(xiàng)目地處春熙路商圈的核心腹地，生活機(jī)能較成熟，配套商業(yè)較為豐富、完善，是傳統(tǒng)的餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)。4）交通配套優(yōu)勢本項(xiàng)目地處城中心區(qū)域，大的交通配套優(yōu)勢明顯，主次交通干道縱橫，公交線網(wǎng)密集。并與交通主干道相連，交通較便利。5）產(chǎn)品優(yōu)勢（1）本項(xiàng)目產(chǎn)品定位起點(diǎn)高，以獨(dú)一無二、全新、時(shí)尚、現(xiàn)代、地標(biāo)性建筑面向市場，其市場的號召力、影響力是無法比擬的；（2）高尖端產(chǎn)品所提供的產(chǎn)品軟、硬件配套設(shè)施及服務(wù)準(zhǔn)標(biāo)可獨(dú)領(lǐng)市場潮流。6）公建配套優(yōu)勢本項(xiàng)目地塊周邊區(qū)域公建配套設(shè)施較發(fā)達(dá)（尤其以春熙路商圈、紅星路商圈為代表），文教設(shè)施齊全。2、劣勢W1）位置劣勢本項(xiàng)目雖處春熙路商圈的核心腹地，但目前規(guī)劃道路未全面建通，與春熙商業(yè)街區(qū)未形成連片的人氣和商氣。2）相鄰劣勢受相鄰建筑的影響，被無形阻隔在最繁華的春熙商業(yè)街區(qū)之外，（項(xiàng)目相鄰的麗都大廈、正熙國際、東大街燈飾廣場是區(qū)域內(nèi)的幾大商業(yè)開發(fā)敗筆，其影響了項(xiàng)目所處地段原的人氣和商氣）。3、機(jī)會點(diǎn)O1）開發(fā)時(shí)機(jī)中心城區(qū)土地資源稀缺，目前正在開發(fā)的高檔住宅、商務(wù)辦公樓及高檔的酒店式商務(wù)公寓項(xiàng)目尚少，只要市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位準(zhǔn)確，充分滿足市場需求，本項(xiàng)目該類產(chǎn)品應(yīng)能夠順利實(shí)現(xiàn)去化。2）開發(fā)環(huán)境本項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位應(yīng)該迎合了中心城區(qū)當(dāng)前的市場需求，同時(shí)也符合建設(shè)部最新文件精神、政策要求。3）受眾面廣項(xiàng)目地處中心商業(yè)區(qū)外緣，主要隸屬未來商務(wù)發(fā)展區(qū)、未來中心生活區(qū)的大規(guī)劃范圍，總體而言，該區(qū)域商賈云集，中高端寫字樓較多，聚集了大量的城市精英，商業(yè)、商務(wù)環(huán)境優(yōu)越，人流、物流、車流、資金流高度密集，也為本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營提供了充足的目標(biāo)客源保障。4）投資立項(xiàng)捕捉區(qū)域市場空白點(diǎn)，打造高端綜合性商住物業(yè)項(xiàng)目，以五星級酒店的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)及五星級的酒店式服務(wù)管理（引進(jìn)知名品牌型經(jīng)營管理公司經(jīng)營），以超高的市場