陽光靖江濱江新城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879陽光靖江濱江新城項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈江蘇陽光置業(yè)發(fā)展有限公司1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目研究工作階段劃分工作階段成果靖江市宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究靖江市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究靖江消費(fèi)者分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析和地塊價(jià)值挖掘同區(qū)域多項(xiàng)目操作成功案例研究至今工作2008/4/122008/4/182008/5/3項(xiàng)目地塊實(shí)地勘查靖江重點(diǎn)樓盤調(diào)研靖江消費(fèi)者訪談相關(guān)政府（國土、規(guī)劃）人士訪談房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談靖江整體市場(chǎng)特征解析整體發(fā)展戰(zhàn)略及操作思路項(xiàng)目整體定位2008/5/20各地塊定位深化項(xiàng)目啟動(dòng)順序項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分地塊定位的深化；分地塊形象定位客戶定位產(chǎn)品定位啟動(dòng)順序經(jīng)濟(jì)測(cè)算第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研第一階段（中期）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位第一階段（終期）整體定位及分地塊定位深化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目位于靖江市濱江新城靖江城市逐步向南發(fā)展，由單核城市向雙核城市轉(zhuǎn)型。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通資源與現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目位于靖江濱江新城靖江市面積673平方公里，轄12個(gè)鎮(zhèn)，人口665萬人。濱江新城規(guī)劃總面積138平方公里，2005年啟動(dòng)，已完成32平方公里范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)江陽路、江洲路、通江路等竣工通車，“五縱三橫”道路框架初步形成；新城二期拆遷已完成。濱江新城范圍西起十圩港，北至環(huán)城南路，東抵新長(zhǎng)鐵路，南達(dá)長(zhǎng)江。新人民政府本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879濱江新城經(jīng)三年開發(fā)，基本路網(wǎng)建設(shè)已完成，公共配套醫(yī)院，政府，市政公園等均已在建。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通資源與現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性區(qū)域規(guī)劃十圩港廣靖高速公路江陰長(zhǎng)江大橋沿江公路新長(zhǎng)鐵路南環(huán)東路城東大道長(zhǎng)江通江路中洲路江洲路馬洲路臨近省靖中和外國語學(xué)校，教育配套領(lǐng)先行政辦公中心和人民醫(yī)院將于年底搬入濱江新城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879濱江新城規(guī)劃為靖江的政治文化中心，生活居住中心，商業(yè)休閑中心，特色旅游中心；新城規(guī)劃規(guī)劃用地面積1648公頃，建設(shè)用地面積1380公頃；規(guī)劃建設(shè)五個(gè)居住區(qū)，占地面積39253公頃，占新區(qū)用地的3018；濱江新城建成后預(yù)計(jì)人口為13萬；區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通資源與現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性區(qū)域規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879陽光與靖江市政府聯(lián)合作為一級(jí)土地開發(fā)商開發(fā)濱江新城，陽光目前已在濱江新城內(nèi)取得7宗土地共計(jì)695畝，本次研究包括1345號(hào)地塊。陽光置業(yè)隸屬于上市公司陽光集團(tuán)，已經(jīng)在無錫、江陰開發(fā)多個(gè)住宅項(xiàng)目。濱江新城陽光與政府合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，陽光占51股份，一級(jí)開發(fā)部分不納入上市主體。整體占地32平方公里。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)開發(fā)背景4、5號(hào)地塊3號(hào)地塊2號(hào)地塊1號(hào)地塊新紀(jì)元北地塊南向地塊地塊占地面積（畝）容積率用地性質(zhì)124318住宅25621商業(yè)31602酒店住宅4、510218住宅新紀(jì)元以北地塊5118住宅南向地塊8310住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879地塊四至1號(hào)地塊南至市政府，其他三面均為住宅用地，4、5號(hào)地塊東至市政府，南至公檢法大樓，3號(hào)地塊東至公檢法大樓，西鄰十圩港。東西北南十圩港御水灣中洲橋新天地濱江花園公檢法人民政府中洲路東部田地通江路區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)開發(fā)背景本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879地塊平整，地塊周邊道路基本貫通，無特殊自然資源，4、5號(hào)地塊內(nèi)部有水系和原生樹。1號(hào)地塊北部田地5號(hào)地快1號(hào)地南部分民宅3號(hào)地塊4號(hào)地塊原為苗圃基地通江路已經(jīng)通車1區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)開發(fā)背景4號(hào)地內(nèi)部道路（東南向）4、5號(hào)地快內(nèi)部水系十圩港新民路城東大道晨陽路內(nèi)部規(guī)劃路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879技術(shù)指標(biāo)總規(guī)模為445畝（住宅）60畝（酒店），可建面積為55萬平米左右住宅。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項(xiàng)目屬性地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)開發(fā)背景限制條件13號(hào)地塊住宅必須待酒店進(jìn)入經(jīng)營(yíng)后方可進(jìn)入開發(fā)；21號(hào)地塊限高可考慮突破；34,5號(hào)地塊可整體考慮；地塊占地面積容積率高度限制用地性質(zhì)1162175718限高50米住宅4、56798918限高50米住宅31062312酒店限高100米住宅限低15米，限高50米酒店（60畝）住宅（100畝）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目屬性界定四線縣級(jí)城市新區(qū)、中高容積率大規(guī)模多項(xiàng)目住宅開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879客戶目標(biāo)和主要困惑在靖江市場(chǎng)建立品牌影響力持續(xù)在濱江新城戰(zhàn)略性取地，謀求長(zhǎng)期發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)方面規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)利潤(rùn)方面快速周轉(zhuǎn)，提高資金利用率開發(fā)周期354年價(jià)格期望洋房58006000元/，小高層4200元/入市時(shí)間2008年年底3、4年要消化這么大的體量，有無風(fēng)險(xiǎn)；18的容積率VS目前市場(chǎng)別墅類產(chǎn)品暢銷；多地塊運(yùn)作情況下，如何確定啟動(dòng)先后順序；酒店可考慮持有，預(yù)估需要34億的投入；除了本地需求外，是否還有其他地方的需求客戶對(duì)高層產(chǎn)品是否有抗性建成后希望有什么樣的配套，能給客戶生活么樣的愿景車位配比及后續(xù)的物業(yè)管理問題?？蛻裟繕?biāo)陽光關(guān)注的其他問題本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879世聯(lián)對(duì)于目標(biāo)的理解規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，快速走量是項(xiàng)目操作的核心目標(biāo)，為企業(yè)戰(zhàn)略取地規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。企業(yè)戰(zhàn)略層面成功操作項(xiàng)目，戰(zhàn)略性取地并實(shí)現(xiàn)新城規(guī)模擴(kuò)張；建立陽光在靖江市場(chǎng)的影響力，樹立企業(yè)品牌；項(xiàng)目操作層面開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)周期期望354年完成4個(gè)地塊的開發(fā)；利潤(rùn)要求不追求利潤(rùn)率，要求資金快速周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率；酒店及其他持有型物業(yè)可考慮部分持有；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879我們通過SCQ模型來界定實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的核心問題S（SITUATION項(xiàng)目背景事實(shí)C（COMPLICATIONR1VSR2的沖突或矛盾Q（QUESTION如何從R1到R2非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果R1R2核心問題1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879基于目標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的核心問題導(dǎo)出（I）消化量的挑戰(zhàn)問題R2期望結(jié)果R1市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)結(jié)果1靖江市場(chǎng)整體年消化量05年48萬平米06年37萬平米07年46萬平米2典型個(gè)盤最高年去化量78萬方Q市場(chǎng)分析C關(guān)鍵巨大的開發(fā)量帶來的消化風(fēng)險(xiǎn)界定風(fēng)險(xiǎn)來源需求量導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的問題核心問題1風(fēng)險(xiǎn)小市場(chǎng)，大項(xiàng)目帶來的市場(chǎng)消化量的挑戰(zhàn)期望四年完成項(xiàng)目運(yùn)作；即四年完成55萬平米開發(fā)，年去化量需達(dá)到14萬平米左右，占整體市場(chǎng)的1/3；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879基于目標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的核心問題導(dǎo)出（2）激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)R2期望結(jié)果R1市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)結(jié)果1市場(chǎng)供應(yīng)量大，集中于改善型主流居住產(chǎn)品，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；2未來供應(yīng)土地指標(biāo)規(guī)模相似；Q市場(chǎng)分析C關(guān)鍵同質(zhì)供應(yīng)，激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)帶來項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)界定風(fēng)險(xiǎn)來源同質(zhì)供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈核心問題2風(fēng)險(xiǎn)同質(zhì)供應(yīng)的激烈市場(chǎng)環(huán)境下，如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)從激烈的市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中突圍，快速消化；陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，去化困難本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879基于目標(biāo)及市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的核心問題導(dǎo)出（3）多項(xiàng)目協(xié)同運(yùn)作內(nèi)耗OR多贏R2期望結(jié)果R1市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)結(jié)果1靖江市場(chǎng)供應(yīng)主流主流居家產(chǎn)品，供應(yīng)同質(zhì)化；2需求未明顯分化“靖江沒有好小區(qū)，窮人富人都住在一起”Q市場(chǎng)分析C關(guān)鍵同質(zhì)供應(yīng)，需求未分化帶來各項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)界定風(fēng)險(xiǎn)來源同質(zhì)供應(yīng)，需求未明顯分化核心問題3風(fēng)險(xiǎn)同質(zhì)供應(yīng)的，需求尚未明顯分化的市場(chǎng)下如何避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)多贏局面多項(xiàng)目成功協(xié)同運(yùn)作；協(xié)同推進(jìn)，形成累加效應(yīng)；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目核心問題確定問題2同質(zhì)供應(yīng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)下，如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)開發(fā)問題4如何解決中高容積率指標(biāo)與中低密度產(chǎn)品需求之間的矛盾問題1如何解決小市場(chǎng)大項(xiàng)目消化量的挑戰(zhàn)戰(zhàn)略層面問題策略層面問題問題3同質(zhì)供應(yīng)，需求未明顯分化的市場(chǎng)下如何避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)多贏局面本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于03年，伴隨與其支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而快速發(fā)展，目前處于穩(wěn)步發(fā)展期發(fā)展時(shí)間萌芽期（0304年）上升期（0405年）發(fā)展期（06年至今）標(biāo)志事件政府開始重點(diǎn)扶持船舶業(yè)船舶等相關(guān)行業(yè)開始復(fù)蘇船舶，冶金，能源等行業(yè)持續(xù)上揚(yáng)代表樓盤春江花城，新江?；▓@，虹橋明珠新天地花園，中天城市花園，長(zhǎng)江玫瑰園等新天地濱江花園，泰和御水灣，地中?；▓@等價(jià)格均價(jià)11001200元/M204年春由1300元/M2持續(xù)上漲至05年底3500元/M2，二手房交易活躍一手房、二手房?jī)r(jià)格快速上漲，一手房均價(jià)目前達(dá)4000元/M2客戶政府機(jī)關(guān)、私營(yíng)業(yè)主，泛公務(wù)員政府機(jī)關(guān)、私營(yíng)業(yè)主，單位職員、教師，客戶層面多元化，換房需求意識(shí)出現(xiàn)，并轉(zhuǎn)為直接購買行為職員、泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教師，客戶需求開始分化，房產(chǎn)投資意識(shí)開始出現(xiàn)產(chǎn)品產(chǎn)品水平初級(jí)，產(chǎn)品主要以較為保守的獨(dú)棟別墅與多層產(chǎn)品為主產(chǎn)品水平提升，產(chǎn)品出現(xiàn)聯(lián)排，小高層逐漸被接受，建筑形態(tài)多樣化開始開始注重景觀園林規(guī)劃，出現(xiàn)疊加別墅，小戶型公寓外來服務(wù)公司將靖江樓盤產(chǎn)品引入新的競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)市場(chǎng)狀況市場(chǎng)供應(yīng)少，需求少，交易不活躍，銷售速度慢市場(chǎng)供應(yīng)沒有大幅增加，有效需求增加，市場(chǎng)強(qiáng)勁上漲，曾出現(xiàn)瘋狂搶購市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加，有效需求增加，供應(yīng)與需求相對(duì)平衡，市場(chǎng)比較穩(wěn)定稀缺物業(yè)仍有搶購靖江房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，但銷售額并未出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)減少，同時(shí)銷售面積趨于穩(wěn)定，供應(yīng)持續(xù)增加，供需逐漸失衡2005年到2007年土地供應(yīng)量持續(xù)加大，商品房?jī)r(jià)比較05年時(shí)價(jià)格上漲速度放慢。商品房?jī)r(jià)格04年到05年從平均價(jià)格16001800上漲到3500左右，目前靖江商品房?jī)r(jià)格維持在4000左右，增長(zhǎng)速度放緩；靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量繼續(xù)加大，而銷售面積近年來逐步趨于穩(wěn)定，供需逐漸失衡。房地產(chǎn)投資額（億元）商品房銷售額億元2004年1682005年77916062006年92112262007年1401673銷售商品房建筑面積萬平方米完成施工商品房面積萬平方米2004年952005年487447932006年372366212007年46179288本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以蘇南模式的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和船舶，冶金，能源等核心支柱制造業(yè)為主，使人口以大量產(chǎn)業(yè)工人為主，近年雖有較大發(fā)展，但時(shí)間較短，積累有限，尚未能形成大量的有效需求。新世紀(jì)船廠何劍宏工程師我們廠員工一般都住在附近，有的是在附近租房子住，住的是別人的民居。經(jīng)過統(tǒng)計(jì)，我們廠就是私家車也有100多輛了。早上大概有30多量大巴車往返這邊和市內(nèi)，現(xiàn)在是夠用，但是馬上就不夠用了我們這邊往城里發(fā)展的很多，主要是現(xiàn)在收入變高了，有些人有錢還是住在城里的；現(xiàn)在我們的規(guī)模在全國的私營(yíng)造船廠中是最大，如果加上國家的話，就在三，四位左右。我們是靖江的支柱產(chǎn)業(yè)，就按一個(gè)人養(yǎng)3個(gè)人來算的話，我們廠就養(yǎng)活5萬人，占靖江城市人口的1/3了。這還不算其他的配套企業(yè)新世紀(jì)船廠正式員工近3千人，臨時(shí)工有8千人左右中層以上不到1，加上骨干，就是儲(chǔ)備干部在內(nèi)的話，就近三百人。一般一個(gè)部門有助理，副責(zé)任人，正責(zé)任人。各部門都不一樣，部分不是三個(gè)職位全齊；新時(shí)代船廠正式員工1300人，臨時(shí)工的有4千人市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)內(nèi)因城市規(guī)劃安置政策經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)為主，外來置業(yè)者少，是典型的封閉式內(nèi)向型市場(chǎng)。訪談情況建設(shè)局徐科長(zhǎng)外地來靖江買房子肯定還是少數(shù)，畢竟只是個(gè)縣級(jí)城市，雖然是比較發(fā)達(dá)，現(xiàn)在靖江的房?jī)r(jià)也高，都千了，有些省會(huì)城市都沒有這個(gè)價(jià)的投資嘛，人口又不多，除非是以后就在靖江發(fā)展了，那還是有可能寶靖置業(yè)李總靖江人到外地置業(yè)還是有可能，比如到泰州，江陰，江蘇，南京，畢竟是大城市，一般投資肯定是往好的地方去，沒有說越來越下一級(jí)的城市，那樣增值空間也很有限，就很沒意思了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)內(nèi)因城市規(guī)劃安置政策經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)樓盤名稱客戶構(gòu)成本地客戶構(gòu)成比例新天地濱江花園目前僅推出別墅，別墅客戶主要以靖江市及周邊縣鎮(zhèn)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主為主，以新橋的為最多98以上為本地客戶中天城市花園多層、小高層、聯(lián)排別墅,推售時(shí)間長(zhǎng)，產(chǎn)品面較廣，故客戶類型多樣，以靖江人為主，有少量靖江打工者置業(yè)90以上為本地客戶泰和御水灣聯(lián)排客戶構(gòu)成比較廣泛，從政府官員到私營(yíng)業(yè)主到一般公司職員，公寓產(chǎn)品蓄客中，有少量外地在靖江工作客戶90以上為本地客戶長(zhǎng)江玫瑰園純別墅社區(qū)，因?yàn)榭拷庨L(zhǎng)江大橋，有部分江陰客戶因?yàn)閮r(jià)格因素過來置業(yè)70以上為靖江本地客戶30為江陰客戶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879“生活內(nèi)聚、工業(yè)外延”的城市規(guī)劃明確城市功能分區(qū)，一區(qū)四園格局形成，但各園區(qū)有配套住宅用地供應(yīng)，影響市區(qū)商品房市場(chǎng)，由工業(yè)拆遷帶來的拆遷安置政策的影響，也未能構(gòu)成大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。濱江新城是靖江住宅用地主要出讓方向，濱江東面的土地現(xiàn)在還是農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)在沒有農(nóng)轉(zhuǎn)非的指標(biāo)的。江陰園區(qū)與城南園區(qū)主要的住宅是安置房，工業(yè)方面主要受江陰影響，來自于江陰的產(chǎn)業(yè)較多。主要以制造業(yè)為主。新港園區(qū)主要以造船業(yè)為主，主要是因?yàn)榭拷劭诖a頭，目前靖江正在修建碼頭，海關(guān)將會(huì)進(jìn)駐。老城區(qū)由于拆遷的成本比較大，不會(huì)有大的土地出讓，即使有，也是市中心工廠整體搬遷的地，規(guī)模較小。城北園區(qū)主要是一些小型工廠，一般資產(chǎn)均低于5千萬。規(guī)模較小。政府統(tǒng)一建設(shè)集中廠房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)內(nèi)因城市規(guī)劃安置政策經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879不完全統(tǒng)計(jì)，靖江安置房供應(yīng)超過120萬平米，僅濱江新城附近就有近50萬平米，對(duì)商品房市場(chǎng)形成較大沖擊，城市改造，工業(yè)建設(shè)未能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量形成有效拉動(dòng)。城南園區(qū)建設(shè)總面積達(dá)576萬平方米江澄苑安置區(qū)55萬平方米、頂和莊安置區(qū)83萬平方米、前進(jìn)安置區(qū)315萬平方米越江安置房20萬平方米蓮沁苑安置區(qū)規(guī)劃建筑面積82萬平方米，目前已建成建筑面積156000平方米。新江?；▓@建筑面積約20萬平方米。濱江新城東環(huán)花苑30萬方濱江新城南環(huán)花苑約萬平方米市場(chǎng)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)內(nèi)因城市規(guī)劃安置政策經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879宏觀市場(chǎng)小結(jié)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，受安置房政策影響，商品房供需出現(xiàn)失衡供應(yīng)增長(zhǎng)供求失衡內(nèi)向型封閉市場(chǎng)以改善型需求為主導(dǎo)需求平穩(wěn)受安置房大量供應(yīng)影響0507年竣工47，66，92萬方，供應(yīng)不斷增長(zhǎng)0507年每年消化48，37，46萬方，維持穩(wěn)定供求逐漸失衡需求平穩(wěn)增量有限經(jīng)濟(jì)發(fā)展蘇南私營(yíng)經(jīng)濟(jì)模式核心支柱制造業(yè)在近年得到高速發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江市區(qū)規(guī)模較小，受到交通制約，城市呈東西窄，南北寬的特點(diǎn)，消費(fèi)者認(rèn)知分為三個(gè)板塊，南區(qū)是整個(gè)城市主要供應(yīng)。本項(xiàng)目地中海花園新天地濱江德誠廣場(chǎng)碧水華庭長(zhǎng)江玫瑰園御水灣中天城市花園中虹花苑南區(qū)40004500南區(qū)40004500新江?；▓@盛世廣場(chǎng)百富紳盛世花園城中區(qū)也就是靖江老城區(qū)，商業(yè)配套齊全。公寓價(jià)格35003900元/平方米城北區(qū)北橫港以北，北環(huán)路兩側(cè)城南區(qū)南環(huán)路以南，包括濱江新城。公寓價(jià)格36004200元/平方米；別墅價(jià)格按物業(yè)類型在50007000元/平方米北區(qū)32003500中心區(qū)35003900本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879北區(qū)格局以安置小區(qū)為主，有少量小規(guī)模新盤供應(yīng)，主要客戶為城市中低端階層及靠北鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地緣客戶。新安苑靖安苑馬洲花苑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879中心城區(qū)格局商業(yè)配套完備，生活便利，主要為商住混居小規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)，產(chǎn)品接受度一般地中海花園德誠廣場(chǎng)盛世廣場(chǎng)景馨花園盛世花園新江海巧麗公寓太平洋廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)尚城一品中區(qū)總結(jié)城市形象一般，基本生活配套較完備，商業(yè)氛圍濃厚；主要供應(yīng)產(chǎn)品為公寓和商住兩用房，價(jià)格差距不大；價(jià)格體系小高層/多層價(jià)格集中在35003900元/M2，價(jià)格差未拉開代表樓盤尚城一品、盛世廣場(chǎng)、德誠廣場(chǎng)、巧麗公寓客戶構(gòu)成以老城區(qū)為主優(yōu)劣勢(shì)生活配套比較完善，但城市形象較差土地供應(yīng)土地供應(yīng)較少本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879南區(qū)格局中高端大規(guī)模社區(qū)云集，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品品質(zhì)較高，已形成靖江高端居住區(qū)氛圍，也是目前及未來靖江的主要供應(yīng)區(qū)域。本項(xiàng)目新天地濱江花園碧水華庭長(zhǎng)江玫瑰園御水灣中天城市花園中虹花苑百富紳南區(qū)總結(jié)高端樓盤云集，以中天城市花園、泰和御水灣為代表；名校集聚，帶動(dòng)了周邊的房產(chǎn)市場(chǎng)。價(jià)格體系品質(zhì)較差產(chǎn)品均價(jià)在3500元/平方米；高端產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到4200元/平方米代表樓盤中天城市花園、御水灣客戶構(gòu)成靖江市區(qū)客戶主導(dǎo)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板優(yōu)劣勢(shì)教育資源強(qiáng)勢(shì)，生活配套不夠完善土地供應(yīng)周邊尚有存量土地未開發(fā)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江客戶對(duì)子女教育尤為關(guān)注，南區(qū)的發(fā)展以省靖中和外國語學(xué)校為中心開始逐步為市場(chǎng)接受和認(rèn)可，目前已經(jīng)成為靖江高端居住區(qū)。0203040506070813001500無人購買省靖中外國語學(xué)校搬遷至南區(qū)春江花城中天城市花園中虹花苑新天地花園新天地濱江御水灣碧水華庭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879目前靖江典型樓盤年去化量不高，以去化較好的南區(qū)為例，普遍在5萬方左右，中天去化最快達(dá)到在78萬方。07年底推出118套聯(lián)排,共計(jì)4萬平方米,計(jì)劃未年內(nèi)推出45幢高層公寓,約4萬平方米新天地花園泰和御水灣新天地濱江花園中天城市花園07年底推出130套聯(lián)排,共計(jì)5萬平方米,目前計(jì)劃在56月推出小高層年消化量在78萬平方米，05年起銷售，已消化24萬平米左右共計(jì)66萬平米，一年半左右時(shí)間賣完，年消化量在4萬平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879通過盤點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)板塊我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域差別價(jià)格差異有限，物業(yè)類型趨同，主流客戶高度一致，具有成本導(dǎo)向型市場(chǎng)的典型特征。主流客戶高度一致，客戶梯度未有顯著分化；物業(yè)類型趨同，產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)不多；自住需求以靖江城區(qū)居民和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板為主；靖江客戶的主要關(guān)注點(diǎn)是產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境和商業(yè)配套。大部分樓盤的容積率集中在區(qū)間152。主流戶型面積在120140平米之間，市場(chǎng)上主要以多層、小高層和別墅為主。產(chǎn)品間價(jià)差不大，因區(qū)域區(qū)別而產(chǎn)生價(jià)格差別有限；小高層、多層產(chǎn)品價(jià)格差較小，普遍集中在35004000元/平方米的范圍內(nèi)。在靖江市場(chǎng)的三個(gè)主要板塊中，南區(qū)的價(jià)格最高，區(qū)域價(jià)值得以顯現(xiàn)。本項(xiàng)目所在的濱江新城具有交通便利、規(guī)劃升級(jí)的優(yōu)勢(shì)，目前作為高端居住區(qū)的形象已得到市場(chǎng)認(rèn)可，在南區(qū)以教育資源為核心的市場(chǎng)格局中處于相對(duì)劣勢(shì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879整體市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃以傳統(tǒng)的兵營(yíng)式規(guī)劃為主，滿足容積率指標(biāo)使得間距過近，品質(zhì)受限太陽海岸新天地濱江花園產(chǎn)品供應(yīng)水平御水灣盛世花園中天城市花園中天城市花園犧牲部分容積率，增大樓間距，提升產(chǎn)品品質(zhì)，獲得客戶認(rèn)可和追捧本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江居住習(xí)慣較為傳統(tǒng)，以傳統(tǒng)的板樓為主，追求舒適性靖江人對(duì)房間的舒適度要求是很高的，比如主臥的面寬肯定不能低于3942，次臥的面寬不能低于33。客戶有太多講究，兵營(yíng)式排列才比較安全，廚房一定要朝東，廁所則要向西，坐便器坐東面西的，樓梯最少也要12米，這樣才夠舒適。御水灣李志洋我們這邊容積率是156，容積率上沒有做足，但是各樓之間間距比較大，也大大提高居住的舒適性，很多客戶看重的就是這點(diǎn)。中天銷售員房型方面，廳朝北還是沒有什么問題的，臥室一定要朝南，那樣才舒服，面積方面最小的房間至少有10個(gè)平方吧，可以給小孩住。一般主臥至少要有個(gè)15個(gè)平方吧。法院王主任市中心出現(xiàn)部分商住混合的一梯多戶的點(diǎn)式產(chǎn)品，市場(chǎng)反應(yīng)不佳，去化較困難樓盤結(jié)構(gòu)中天全板樓御水灣板樓點(diǎn)樓（少量）碧水華庭板樓為主中虹花苑全板樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879以洋化歐式立面風(fēng)格為主，普遍停留在追求外觀豪氣的階段，客戶對(duì)風(fēng)格無明顯偏好。新天地濱江花園新江?；▓@御水灣春江花城長(zhǎng)江玫瑰園產(chǎn)品供應(yīng)水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879多數(shù)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，沒有亮點(diǎn)，附加值低，開始出現(xiàn)部分創(chuàng)新產(chǎn)品元素的應(yīng)用。產(chǎn)品供應(yīng)水平以中天城市花園為代表的外來發(fā)展商引入凸窗，露臺(tái)等創(chuàng)新產(chǎn)品元素，得到市場(chǎng)認(rèn)可。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江客戶對(duì)風(fēng)水及一些固有的居住習(xí)慣尤為看重，如衛(wèi)生間坐便器朝向，開門不能對(duì)墻，對(duì)衛(wèi)生間等。有些小細(xì)節(jié)還是要注意，坐便器坐東朝西是很多靖江人看重的。靖江的人最忌諱的就是開門對(duì)著廁所。這個(gè)是很犯忌的，建議還是對(duì)風(fēng)水知識(shí)要了解一點(diǎn)，比如御水灣的房子開門就看見廁所們，這個(gè)很忌諱這邊的人比較講究風(fēng)水，例如門口對(duì)著墻，廁所和門對(duì)沖，南寬北窄（漏財(cái)），都是不行的，另外廚房一定要朝東（上手），廁所則要向西（下手），坐便器坐東面西的。衛(wèi)生間坐便器南向開門正對(duì)衛(wèi)生間本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879園林景觀無明顯風(fēng)格主題，中天城市花園以高綠化率，泰和御水灣以水景為亮點(diǎn)，新天地濱江花園新江?；▓@春江花城長(zhǎng)江玫瑰園產(chǎn)品供應(yīng)水平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879產(chǎn)品供應(yīng)特征主要供應(yīng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)基于核心產(chǎn)品層面，逐步開始向外圍產(chǎn)品層轉(zhuǎn)變核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品區(qū)域外能感受到的，競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)別外圍產(chǎn)品產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競(jìng)爭(zhēng)層面產(chǎn)品供應(yīng)水平1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江住宅發(fā)展層級(jí)正處在從產(chǎn)品/配套向生活方式展示過渡的起步階段地中?；▓@中虹花苑新天地濱江花園新江海花園虹橋明珠中天城市花園長(zhǎng)江玫瑰園泰和御水灣本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879市場(chǎng)供應(yīng)小結(jié)基于開發(fā)理念提升下其展示、產(chǎn)品及配套等方面的價(jià)值展示得到提升，促使競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不斷提升。典型樓盤配套展示陽光產(chǎn)品重視展示氣派售樓處部分園林、配套先行完成集中展示樓盤均有自己的建筑風(fēng)格不僅注重戶型創(chuàng)新，而且物業(yè)類型多元化配套多元化、高端化開始根據(jù)資源不同進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品打造，針對(duì)不同類型客戶產(chǎn)品開發(fā)理念無展示理念不注重售樓處形象打造僅限于產(chǎn)品介紹層次部分歐式建筑風(fēng)格無戶型創(chuàng)新幼兒園等基本生活配套，無高端配套園林荒廢或園林宣傳力度不夠盛世花園停留在戶型、采光、質(zhì)量、價(jià)格等基本居住功能打造階段中天城市花園現(xiàn)代建筑風(fēng)格運(yùn)用凸窗、開放式廚房等戶型創(chuàng)新物業(yè)類型純粹，僅有多層和小高層高端配套。園林景觀、無邊界泳池、熱水入戶、集中供暖、品牌物管在居住功能基礎(chǔ)上，注重通過營(yíng)銷引導(dǎo)和傳遞高尚的生活方式和理念豪華會(huì)所建成完畢做為售樓處，部分園林、配套建成集中展示靖江房地產(chǎn)市場(chǎng)在“質(zhì)”上提升很快，目前部分樓盤已經(jīng)在開發(fā)“理念”、“營(yíng)銷”方面達(dá)到較高水平，未來樓盤在此基礎(chǔ)上，物業(yè)類型將更多元化和高端化，戶型創(chuàng)新更多。以前現(xiàn)在未來1前面加P分別說明惠利花園和領(lǐng)城、萬樹城的情況，最后才用這個(gè)P總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879雖然城市化進(jìn)程加快，政策面收緊宅基地集資建房，但由于安置房的大量建設(shè)使得城市化及城市更新產(chǎn)生的大量需求未流入商品房市場(chǎng)，近年需求量未得到增長(zhǎng)，穩(wěn)定在45萬平米左右。目前自建房是不批準(zhǔn)的，宅基地的翻建也是要確認(rèn)這種房是危房才能批準(zhǔn)翻建，否則整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)亂的。至于有錢人在鄉(xiāng)下建房是不容許的。而且現(xiàn)在鄉(xiāng)下是不批地的，工業(yè)廠房統(tǒng)一進(jìn)園區(qū)。單位集資建房土地是不批準(zhǔn)的，省靖中的福利房是比較早的，內(nèi)部用地規(guī)劃時(shí)批的，這個(gè)以后是不會(huì)再批的，我們這塊會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行國家的規(guī)定的。政策面停止宅基地供應(yīng)和集資建房的政策城市化進(jìn)程加快，以年均2的速度快速城市化安置房由城市更新帶來的大量安置房建設(shè)，并與商品房同時(shí)進(jìn)入流通領(lǐng)域，對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊。年份20032004200520062007城市化率3994345247年增長(zhǎng)率31221418商品房成交量萬平米95483746本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江人均居住面積較大，居住習(xí)慣偏向舒適型產(chǎn)品,120140平米三房是最主流的產(chǎn)品需求。年靖江人均居住面積達(dá)到平方米，比年的平方米增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我國的城市小康住房標(biāo)準(zhǔn)“810”中國城市小康住房標(biāo)準(zhǔn)人均住房面積為810訪談情況法院鐘法官我們靖江這種地方還是要大房型的比較多規(guī)劃局職員在面積方面，我認(rèn)為120平方米左右的三房會(huì)比較合適，除了主臥，小孩房，另外一間做書房，客房都可以的。檢察院吳主任我要是買的話，就買130平方的3房2廳就可以了，至少是房間朝南的，廳就無所謂了新橋楊鎮(zhèn)長(zhǎng)現(xiàn)在好像最搶手的房子就是他們御水灣的房子，好像要托關(guān)系才能夠搞到一套，特別是那種400500平方米的就很好。常熟無錫靖江江陰人均居住面積（）314305121283本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江城市人口住房擁有率較高，整體市場(chǎng)需求以改善型居住為主，安置房主要影響剛性需求層面。居住情況三居室占有率最高，達(dá)其次為單棟樓房，占有率在房屋私有率達(dá)到其中商品房占有率達(dá)到資料來源靖江統(tǒng)計(jì)年鑒及客戶訪談人民醫(yī)院顧科長(zhǎng)現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，一般家庭需求都在100150平方米左右。我們醫(yī)院30歲以上的在老城區(qū)基本上都有房子，如果有錢，也是考慮買車了。人民法院鐘法官46，我比較喜歡復(fù)式，我們家里5個(gè)人，人多，最少是4房的，復(fù)式的話至少180平方以上吧。我老婆是政府的。我們現(xiàn)在是自己建的房子，所以暫時(shí)沒有買房的需求。我們家拆遷拿了兩套房，一套給父母住了，一套賣了換商品房，我自己還是要住得好一點(diǎn)的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江整體消費(fèi)人群呈葫蘆狀，高端及中高端消費(fèi)群體需求旺盛，普通工薪階層群體實(shí)力有明顯上升趨勢(shì)。高端人群主要集中在私營(yíng)業(yè)主與政府及企事業(yè)高層管理人員，家庭資產(chǎn)數(shù)百萬，普通工薪階層人群主要集中在大型制造企業(yè)員工與一般工薪收入階層，一般家庭年收入在48萬元/年中高消費(fèi)人群主要集中在私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位核心人員與泛公務(wù)員階層，一般家庭收入在1020萬/年靖江在近兩年發(fā)展都是20的以上速度在發(fā)展財(cái)政收入在蘇中地區(qū)是第一兩稅達(dá)到25億元支柱產(chǎn)業(yè)一線員工一年收入大概在23萬一年春江花城由年的元漲到年的元結(jié)論靖江經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展主要在近年內(nèi)，房?jī)r(jià)的迅猛增幅蘊(yùn)涵著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，中等收入家庭購買能力將會(huì)逐步增強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江客戶置業(yè)以改善性需求為主，剛性需求為輔購房需求剛性需求首次置業(yè)居住升級(jí)教育拉動(dòng)投資型資源占有改善性需求動(dòng)遷置業(yè)一般工薪階層企業(yè)職員企事業(yè)管理人員政府高官拆遷居民私營(yíng)業(yè)主泛公務(wù)員本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江剛性需求者AIO量表資料來源消費(fèi)者訪談我在北邊的安置區(qū)有房子的，但沒有在那里住。孩子都在南邊學(xué)下上學(xué)。目前在學(xué)校附近租房子住，看過幾個(gè)，都不是很滿意。地稅局主任現(xiàn)在新天地和安置房就隔一條河，如果安置區(qū)有二手房出來，我肯定買安置區(qū)那邊的，省下來的錢裝修都可以了。但不是人人都能買的到的。新世紀(jì)船廠何工大型企業(yè)員工及一般工薪階層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及拆遷戶A父母會(huì)贊助大部分資金購房是婚姻的前提條件購買三房為主，少量因經(jīng)濟(jì)原因，購買兩房放棄居住回遷房，利用回遷房回籠資金購買市區(qū)內(nèi)高檔商品房購買以三房為主I夜間生活外出吃飯上網(wǎng)打牌關(guān)注家庭，孩子O追求品牌，面子希望購房一步到位家庭在經(jīng)濟(jì)上支持是應(yīng)該的追求生活的上升對(duì)城市資源的向往從眾心理本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江改善性需求者AIO量表資料來源消費(fèi)者訪談我比較喜歡復(fù)式，我們家里5個(gè)人，人多，最少是4房的，復(fù)式的話至少180平方以上吧。我們現(xiàn)在是自己建的房子，所以暫時(shí)沒有買房的需求。法院鐘法官我們這邊就喜歡大房子，越大越好，住著舒服，也習(xí)慣了?，F(xiàn)在我們這邊也有很多在泰州，南京，上海買房子的，主要是孩子讀書工作在那邊，就跟著過去了。新橋鎮(zhèn)企業(yè)主政府中高級(jí)官員私營(yíng)業(yè)主A已經(jīng)擁有住房，并且住房面積較大，但是小區(qū)設(shè)計(jì)過舊，環(huán)境不佳購買經(jīng)濟(jì)型連排別墅基本將原住房賣掉購買以聯(lián)排別墅為主喜歡兄弟姐妹買在一個(gè)小區(qū)I喜歡靜一點(diǎn)的生活喜好讀書，喝茶，聊天愛干凈整潔打牌親友聚會(huì)注重風(fēng)水O追求品質(zhì)注重隱私,購買行為低調(diào)認(rèn)為人是分為不同類型的追求貴的，不求對(duì)的喜歡炫耀接受新事物能力強(qiáng)，但仍有某些觀念較為傳統(tǒng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江改善性需求者AIO量表資料來源消費(fèi)者訪談我家原來是城區(qū)的南部，后來拆遷安置。另外還有兩套拆遷安置房，一套父母住著，還有一套目前空置。中天業(yè)主在面積方面，我認(rèn)為120平方米左右的三房會(huì)比較合適，濱江不會(huì)覺得是鄉(xiāng)下，畢竟政府，醫(yī)院，公檢法，還有兩大最好的學(xué)校都在那一塊，以后肯定是核心部分。公務(wù)員泛公務(wù)員及企事業(yè)管理,技術(shù)人員小生意人或拆遷安置客戶A一般會(huì)保留原住房，留給父母居住主要購買三房，四房保留原來的居住空間購買學(xué)校附近的物業(yè)購房以三房為主，兼顧未來出售或自住經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般較強(qiáng)I有自己的興趣，一般較為廣泛，例如下棋，收藏，樂器等孩子是家庭或某一方的生活核心興趣，愛好偏少O喜歡有效率地生活，工作注重隱私望子成龍，孩子是家庭的發(fā)展核心幾重要心理寄托孩子能夠給自己帶來榮耀，驕傲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879市場(chǎng)需求分析小結(jié)需求總量較為穩(wěn)定，增量有限，大量潛在需求未被激發(fā)，存在可引導(dǎo)的空間認(rèn)可南區(qū)及濱江新城中高端居住區(qū)的市場(chǎng)地位，不存在跨區(qū)置業(yè)障礙；市場(chǎng)需求分析分析帶給本項(xiàng)目的啟示需求總量有限，項(xiàng)目操作必須從競(jìng)爭(zhēng)中搶奪有限的客戶資源，同時(shí)考慮引導(dǎo)激發(fā)部分需求來進(jìn)行量的補(bǔ)充；由于進(jìn)入門檻的提高使得大量需求被屏蔽出區(qū)域市場(chǎng)，這部分需求是我們操作中可考慮充分挖掘的，需要通過時(shí)間操作彈性和適當(dāng)降低進(jìn)入門檻來引導(dǎo)降低；教育是核心牽引因素，項(xiàng)目可在此方面做配套考慮，形成核心牽引力；核心驅(qū)動(dòng)因素居住升級(jí)，改善居住環(huán)境；需求特征為孩子教育購買，注重下一代，特別是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶；52生活以首次改善型需求為主，舒適性產(chǎn)品是需求首選；需求量經(jīng)濟(jì)，政策面未有大的調(diào)整情況下，人口結(jié)構(gòu)不變，需求總量不會(huì)突然出現(xiàn)激增；存在大量剛性購買及為子女教育購房的大眾階層的潛在需求未被滿足；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目目標(biāo)及困惑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目核心問題競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘規(guī)劃與分期策略房地產(chǎn)宏觀分析市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)需求分析案例借鑒經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品定位形象定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879靖江老城區(qū)與其他區(qū)域推出地塊普遍面積較小，與本項(xiàng)目不存在直面競(jìng)爭(zhēng)，其他主要供應(yīng)地塊集中于南區(qū)，南區(qū)作為城市的中高檔住區(qū)形象已經(jīng)得到廣大消費(fèi)者認(rèn)可，未來項(xiàng)目主要面臨區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。地塊編號(hào)地塊位置面積平米用途容積率成交價(jià)萬元出讓方式成交時(shí)間靖儲(chǔ)2007掛12號(hào)靖城鎮(zhèn)人民路東側(cè)驥江路南側(cè)交匯處39407商業(yè)2300掛牌2007627靖儲(chǔ)2007掛1號(hào)靖城鎮(zhèn)江平路3251號(hào)199207住宅283610拍賣2007615靖儲(chǔ)2007掛8號(hào)靖城鎮(zhèn)江平路南側(cè)漁婆南路東側(cè)31451住宅11581掛牌2007522靖儲(chǔ)2007掛2號(hào)靖城鎮(zhèn)江路江平路79389商住720掛牌200746靖儲(chǔ)2007掛1號(hào)靖城鎮(zhèn)虹橋南路27號(hào)47319住宅081420掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛4號(hào)靖城鎮(zhèn)新普村七組八組5255商業(yè)021560掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛3號(hào)江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)新民村五組64526住宅128382掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛7號(hào)開發(fā)區(qū)百富紳一期用地東側(cè)253189商住1351520掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛11號(hào)新橋鎮(zhèn)南環(huán)路南側(cè)4017住宅086180掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛6號(hào)靖城鎮(zhèn)江平路326號(hào)14872住宅145365掛牌2007323靖儲(chǔ)2007掛9號(hào)靖城鎮(zhèn)城北街道辦事靖北五組41861住宅165376掛牌2007326靖儲(chǔ)2006掛11號(hào)開發(fā)區(qū)南園區(qū)康興村干1組31296商業(yè)04300掛牌2007112靖儲(chǔ)2006掛14號(hào)江陰開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)江防村干1517組3477商業(yè)00763313掛牌2007112靖儲(chǔ)2006掛10號(hào)侯河村南市組5123住宅1420掛牌2007112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目入市的未來34年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)已知供應(yīng)量預(yù)計(jì)在100萬方以上，06年推出了1500畝，07年推出700多畝，以目前市場(chǎng)消化量，每年消化土地約400500畝，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。地中?；▓@泰和御水灣長(zhǎng)江玫瑰園新天地濱江花園20萬（已售5萬方）項(xiàng)目推盤時(shí)間中天城市花園在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目長(zhǎng)博地塊30萬（還剩6萬）156萬12萬15萬70萬（已售4萬方）05年06年07年08年09年10年11年12年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均以市場(chǎng)主流戶型面積為主，輔以少量高端大面積戶型，開始出現(xiàn)分化，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，本項(xiàng)目必須在產(chǎn)品層次細(xì)分及主流產(chǎn)品價(jià)值提升方面發(fā)力。中天城市花園泰和御水灣地中?；▓@200160兩房三房復(fù)式躍層90100110120130140150四房80別墅250300350新天地濱江花園主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品集中在兩房90110，三房120140戶型，競(jìng)爭(zhēng)激烈，輔以部分高端大面積戶型物業(yè)類型面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879本項(xiàng)目應(yīng)在物業(yè)類型差異化、檔次及產(chǎn)品品質(zhì)提升、戶型創(chuàng)新、面積贈(zèng)送、建筑風(fēng)格、舒適性提升方面尋求突破，契合項(xiàng)目整體價(jià)值。物業(yè)類型趨同，以別墅小高層為主，呈高端化趨勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)提升，創(chuàng)新涌現(xiàn)部分樓盤采用新的營(yíng)銷理念進(jìn)行創(chuàng)新,市場(chǎng)反應(yīng)較好,主要體現(xiàn)在銷售速度上面積贈(zèng)送等附加值少，本項(xiàng)目存在機(jī)會(huì)項(xiàng)目名稱類型及占比建筑風(fēng)格產(chǎn)品泰和御水灣聯(lián)排小高層疊加別墅酒店式公寓歐式簡(jiǎn)約為增加容積率,樓間距較小戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先市場(chǎng)水平,但不符合當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣適當(dāng)創(chuàng)新，凸窗、大陽臺(tái)聯(lián)排有面積贈(zèng)送,公寓面積贈(zèng)送較少外墻保溫新天地濱江花園聯(lián)排獨(dú)棟小高層歐式現(xiàn)代樓間距較小戶型設(shè)計(jì)保守,但符合當(dāng)?shù)厝松盍?xí)慣戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩戶型創(chuàng)新缺乏，有凸窗等創(chuàng)新元素面積贈(zèng)送缺乏外墻保溫中天城市花園聯(lián)排多層小高層現(xiàn)代簡(jiǎn)約犧牲容積率,加大樓間距,增強(qiáng)舒適度戶型設(shè)計(jì)理念較新戶型創(chuàng)新有所加強(qiáng),有露臺(tái),飄窗衣帽間等設(shè)計(jì)面積贈(zèng)送較多外墻保溫地中?；▓@多層小高層聯(lián)排地中海風(fēng)格引入花園洋房,但僅僅是對(duì)多層的略加改變戶型設(shè)計(jì)水平一般戶型創(chuàng)新少面積贈(zèng)送一般長(zhǎng)江玫瑰園純別墅社區(qū)歐式現(xiàn)代高品質(zhì)戶型設(shè)計(jì)相對(duì)一期有所改變,加強(qiáng)私密性與實(shí)用性戶型創(chuàng)新減少,如360度景觀窗的放棄與外部樓梯的設(shè)計(jì)面積贈(zèng)送一般本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879項(xiàng)目形象及開發(fā)模式的突破必須借助實(shí)景展示及配套的展示進(jìn)行配合，方能獲得客戶認(rèn)可，從區(qū)域激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍。展示水平提升。大氣售樓處、樣板房和部分園林配套等實(shí)景展示開始受到開發(fā)商重視。園林景觀檔次提升。水系、植被、廣場(chǎng)、休憩節(jié)點(diǎn)等景觀多元化和高品質(zhì)化配套完善化和高端化。會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施為普遍配套；集中供熱系統(tǒng)，全保溫體系，新風(fēng)系統(tǒng)等開始加入?；緹o展示，均以臨時(shí)售樓處形式賣方，僅有中天展示未來會(huì)所，泰和在二期將推出樣板展示中天園林景觀受到推崇，泰和水景亮點(diǎn)得到市場(chǎng)追捧。開始出現(xiàn)泳池，會(huì)所等配套，引入物管顧問提升服務(wù)水平項(xiàng)目名稱展示園林景觀社區(qū)生活配套泰和御水灣臨時(shí)售樓處展示環(huán)境一般，目前正在打造新的樣板區(qū),包括景觀打造與樣板房20000平方米水景湖泊盡顯歐洲水岸生活豪情，全面升級(jí)“一江兩水三湖八島”的豪宅居住理念率先引入英式管家服務(wù)游泳池4000的歐式園林會(huì)所集休閑、娛樂、餐飲、購物等功能于一體新天地濱江花園售樓處較大,裝修水平一般,、本地開發(fā)商展示水平有限西臨百余米的十圩港景觀帶高大的樹種，茂盛的林蔭大道，下沉式立體水景花園設(shè)有中央會(huì)所2400平方米，融住宅、休閑、娛樂、健身于一體中天城市花園售樓處展示為靖江最高水平,采用大面積玻璃幕墻與金屬營(yíng)造現(xiàn)代感，會(huì)所展示。高層底層全部架空36米,綠地面積近70000平方米,中國園林藝術(shù)社區(qū)配備有游泳池尚會(huì)所、主題噴泉廣場(chǎng)、休閑園、林蔭大道、兒童游樂場(chǎng)等配套設(shè)施。地中?；▓@售樓處展示條件一般純地中海風(fēng)格園林,主要以綠色植被為主,少量輔以水系2000多平米的高尚會(huì)所，集休閑、運(yùn)動(dòng)、生活服務(wù)、籃球場(chǎng)、游泳池，4000平方米的主題商業(yè)街，集商業(yè)、商務(wù)、酒店等為一體長(zhǎng)江玫瑰園目前僅有售樓處和模型，實(shí)景展示主景觀盡端、社區(qū)主入口、已交房部分建筑實(shí)景百米景觀大道部分別墅擁有一線江景主入口有景觀展示,但是品質(zhì)一般基本無生活配套會(huì)所沒有開放本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。FDCSKYNET房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載2010房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全，1053527879高層底層全部架空36米,綠地面積近70000平方米,中國園林藝術(shù)廳、房大開間南向，確保享受明媚陽光和清新空氣暢通無阻，獨(dú)特的雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)，管道廢、污分流社區(qū)配備有游泳池，高尚會(huì)所、主題噴泉廣