1、 北京豐寶恒投資有限公司CBD(雙井)項目調(diào)研報告調(diào)研報告與租賃方案 2012年11月5日目錄第一部分 必要說明4一、調(diào)研目的4二、調(diào)研任務(wù)4三、調(diào)研時間4四、主要調(diào)研方式4第二部分 區(qū)域商業(yè)研究5一、區(qū)域市場界定51.區(qū)域市場界定目的52.區(qū)域市場界定的原則53.區(qū)域市場界定6二、區(qū)域商圈概述71.區(qū)域商圈概述72.區(qū)域整體交通情況分析8A.車流分析8B.公交分析9C.軌道交通：10三、區(qū)域商業(yè)市場分析111.區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布112.區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究124.區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析22第三部分 目標(biāo)消費群體分析23一、目標(biāo)消費群體調(diào)研目的的闡述23二、研究區(qū)域人口與消費力

2、分析241.研究區(qū)域人口分析24A.研究區(qū)域人口總量24B.研究區(qū)域人口職業(yè)分析25C.研究區(qū)域人口受教育程度分析26D.研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較272.研究區(qū)域消費者購物習(xí)慣及消費心理分析28A.研究區(qū)域消費人群構(gòu)成情況28B.研究區(qū)域消費人群購物場所偏好28C.影響研究區(qū)域消費人群選擇購物場所的因素29D.研究區(qū)域消費人群主要消費產(chǎn)品30E.研究區(qū)域消費人群休閑娛樂場所偏好31F.研究區(qū)域消費人群飲食偏好313.研究區(qū)域消費者對本項目的消費傾向分析32A.商業(yè)檔次定位傾向32B.本項目吸引消費者的主要因素32C.商業(yè)業(yè)態(tài)定位傾向334.目標(biāo)消費者習(xí)慣及消費心理分析33A.目標(biāo)消費人群

3、構(gòu)成情況33B.目標(biāo)消費者購物場所偏好34C.影響目標(biāo)消費人群選擇購物場所的因素35D.目標(biāo)消費人群主要消費產(chǎn)品36E.目標(biāo)消費人群休閑娛樂場所選擇偏好36F.目標(biāo)消費人群飲食選擇偏好37第四部分 承租方案.38 1. 產(chǎn)業(yè)定位與面積劃分.38 2. 基本合作條件.38第一部分 必要說明本部分著重對本次調(diào)研的目的、任務(wù)和調(diào)研時間進行了說明，并對本次調(diào)研的結(jié)論進行了闡述。一、調(diào)研目的我司根據(jù)北京城建“同心圖治，唯實創(chuàng)新，追求卓越”企業(yè)文化和精神，就首城國際中心6#、甲7#及首城大廈底商對外租賃的產(chǎn)業(yè)定位，對本項目周邊的商業(yè)等租賃物業(yè)進行了市場調(diào)研。通過部分調(diào)研，我們了解到區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。

4、同時也了解到本地區(qū)主要消費人群的消費特點、消費習(xí)慣、消費水平、消費需求等，對未來商業(yè)業(yè)態(tài)定位，鋪位面積的切割與規(guī)劃起到了重要的指導(dǎo)作用。二、調(diào)研任務(wù)此次調(diào)研主要針對本項目所在區(qū)域的商業(yè)項目，特別是寫字樓、商品樓底商的現(xiàn)狀進行調(diào)研，以及項目所在區(qū)域的人群，包括當(dāng)?shù)鼐幼∪巳海ぷ魅巳汉团R時流動人群的消費習(xí)慣、特點、需求進行調(diào)研。三、調(diào)研時間調(diào)研時間為2012年10月26日2012年11日5日四、主要調(diào)研方式實地調(diào)研：區(qū)域內(nèi)各典型商業(yè)項目調(diào)研、典型業(yè)主訪談等。消費者調(diào)查：通過問卷調(diào)查的形式，了解周邊固定人群與流動人群的消費習(xí)慣、需求等。第二部分 區(qū)域商業(yè)研究一、 區(qū)域市場界定1. 區(qū)域市場界定目的準(zhǔn)

5、確、合理的界定區(qū)域市場的范圍，可以保證商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)充分、合理、有說服力，區(qū)域市場界定目的具體如下：l 準(zhǔn)確了解區(qū)域市場內(nèi)各商業(yè)物業(yè)的供需狀況； l 提煉區(qū)域商業(yè)市場內(nèi)商業(yè)樣本所反映的狀況、特征；l 挖掘到本項目商業(yè)區(qū)域市場切入點、空白點以及支撐點；l 合理回避市場風(fēng)險，為本項目提出準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ?；l 把握本項目所屬區(qū)域在北京整體市場中所處的地位；l 充分提取區(qū)域商業(yè)市場中針對性較強的參考樣本；l 增強調(diào)研活動的針對性，提高調(diào)研工作的效率，減少外部無關(guān)市場信息對調(diào)研工作的干擾；l 為本項目市場定位規(guī)劃找到堅實依據(jù)，奠定打造成功商業(yè)的基礎(chǔ)。2. 區(qū)域市場界定的原則對于商業(yè)物業(yè)項目市場區(qū)域的界

6、定，我司主要遵循如下原則：充分考慮商業(yè)物業(yè)自身發(fā)展所能夠達到的商業(yè)輻射范圍；以消費人群抵達商業(yè)物業(yè)可接受時間為標(biāo)準(zhǔn)；在結(jié)合商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時間的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析商業(yè)物業(yè)有效交通動線。3. 區(qū)域市場界定區(qū)域市場范圍的界定首先根據(jù)商業(yè)經(jīng)營可輻射范圍、消費者消費可接受時間進行理論化界定，初步確定范圍為本項目周邊3公里的圓形區(qū)域；然后在人為界定的基礎(chǔ)上，考慮到地理環(huán)境、道路交通以及邊緣區(qū)域重要商業(yè)物業(yè)的影響，對區(qū)域邊界進行適當(dāng)修正，局部外延和局部收斂，最終確定區(qū)域范圍如下：本案二、區(qū)域商圈概述 本案位于廣渠路北側(cè)，距離東三環(huán)雙井橋約650米，屬于雙井商圈。作為CBD的南大門的雙井商圈，目前已

7、成為北京市發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮纳倘χ?。根?jù)北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃預(yù)測，CBD未來的消費人群將達到80萬。同時，隨著CBD商圈的進一步輻射與擴散，雙井地區(qū)必將進一步促進人流、財富的積聚。雙井區(qū)域也將會從CBD的發(fā)展中獲得更大的動力。目前，雙井地區(qū)高端建筑鱗次櫛比，高檔大型社區(qū)云集，規(guī)劃居住面積達520萬平方米，目前常住人口已達40萬以上，周邊穩(wěn)定客流量共180萬。隨著人流的變化，雙井商圈內(nèi)商務(wù)生活、休閑娛樂也隨之升級。從最早的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今的寫字樓、酒店，以及服務(wù)更多更廣泛人群的大型購物廣場，隨著雙井輻射力的增強，雙井商圈將逐漸成為CBD商圈的一個重要補充

8、部分。與CBD以西和以北的商業(yè)氛圍不同的是，未來這里的高端居住功能將主導(dǎo)區(qū)域的前景，使得CBD及其輻射區(qū)域的辦公、居住和生活消費更加一體化。1. 區(qū)域整體交通情況分析交通作為一個區(qū)域商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的條件之一，對商業(yè)項目的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，我司通過實地調(diào)研，對雙井區(qū)域的交通狀況分析如下：A. 車流分析東三環(huán)主路：工作日早高峰時段雙向車流約7000輛/小時，其中由南向北占多半數(shù)約為55%，由北向南占少半數(shù)約為45%，流量等級為高；車輛幾乎都為過境車輛，周邊很難提供人流支持。東三環(huán)輔路：工作日早高峰時段雙向車流約3000輛/小時，雙向比例平均，流量等級為中；50%車輛以入境為主，另50%為出境

9、和過境車輛。廣渠門外大街：工作日早高峰時段雙向車流約4000輛/小時，雙向比例平均，流量等級為中；近60%為出境和過境車輛，40%車輛以入境為主。西大望路：工作日早高峰時段雙向車流約3500輛/小時，由南向北占多半數(shù)約為65%，由北向南占少半數(shù)約為35%，流量等級為中；近50%為出境和過境車輛，50%車輛以入境為主。B. 公交分析區(qū)域周邊公交線路表車次路線11大北窯東········九龍山珠江帝景·······孛羅營23朝陽半壁店·&#

10、183;······九龍花園雙井橋西·······虎坊路28東大橋········雙井橋北雙井橋南·······弘燕建材市場30甜水園西里········九龍山珠江帝景······

11、·孛羅營35天橋·······雙井橋南雙井橋東九龍花園······大郊亭37方莊北口·······雙井橋南雙井橋北······航天橋東57公主墳·······垂楊柳雙井橋北······四惠站300快內(nèi)

12、環(huán)和平東橋········雙井橋北·········和平東橋300快外環(huán)大鐘寺········雙井橋北·········大鐘寺300內(nèi)環(huán)草橋········雙井橋北·&#

13、183;·······草橋300外環(huán)和平東橋········雙井橋北·········和平東橋348大魯?shù)陽|街·······九龍花園雙井橋北·······大北窯南457北京站東···

14、3;···雙井橋西雙井橋南······富力又一城486朝陽辛莊·······九龍山珠江帝景······四方橋西513呂營嘉園·········珠江帝景········大郊亭橋605亮馬廠··

15、·····九龍山珠江帝景······京南交易中心627湖光北街東口···大北窯南雙井橋南潘家園橋······三營門637北京站東·······雙井橋西雙井橋南·······次渠649雙龍小區(qū)······

16、;·珠江帝景九龍山········疃里三區(qū)683四方橋西·········雙井橋北········頤和園北宮門686朝新嘉園·········雙井橋北········建欣

17、苑707玉泉營橋········雙井橋南雙井橋北·······朝來農(nóng)藝園715曉月苑小區(qū)····九龍花園雙井橋東雙井橋西······四惠橋801祁家墳·······雙井橋南雙井橋北········&#

18、183;·北宮門802北京西站······雙井橋北雙井橋南······左安路852都市芳園········九龍山珠江帝景········老君堂938專北京游樂園·······九龍山珠江帝景····&#

19、183;···大廠954大興一職·····潘家園橋北雙井橋南亮馬橋······馬甸橋西957快2海子角······潘家園橋北雙井橋南亮馬橋······回民公墓973大瓦窯村········九龍山珠江帝景·····

20、;···黑橋南站974東直門外·····雙井橋南雙井橋北·········光機電基地976大西洋新城東門····雙井橋南潘家園橋····亦莊第二公交場站976區(qū)間金通超市·····雙井橋南雙井橋北·······八王墳東976區(qū)間快

21、金通超市········雙井橋南·······大北窯南985雙興苑·······九龍山珠江帝景······大紅門集美家居988馬泉營·······九龍山珠江帝景······菜戶營橋西998豐

22、臺西站·····雙井橋南雙井橋北······馬甸橋西特3造甲村東·······雙井橋南雙井橋北······燕莎橋南特8快內(nèi)環(huán)北京南站南廣場·······雙井橋北·······北京南站南廣場特8快外環(huán)城南嘉園北·

23、·······雙井橋北·········城南嘉園北特8內(nèi)環(huán)航天橋西··········雙井橋北·········航天橋西特8外環(huán)地鐵北土城站········雙井橋北

24、83;······地鐵北土城站運通107馬家堡路北口·······雙井橋南雙井橋北······廣順南大街北口區(qū)域內(nèi)公交線路十分發(fā)達，線路很多，共有主要公交線路43條，可以直接通達北京市范圍內(nèi)各個區(qū)域，尤其是東部各主要辦公寫字樓密集區(qū)域，更是有多條線路可直接到達。這一區(qū)域的公共交通硬件配套設(shè)施十分完善，能夠支持大量的人流在此居住、辦公、購物。C. 軌道交通：線路臨近站點距本項目距離地鐵10號線雙井600米地鐵

25、7號線(在建)九龍山 500米地鐵14號線(在建)南磨房 700米 通常地鐵站出入口周邊的住宅、商業(yè)、寫字樓的商業(yè)價值增長幅度最為顯著，由于地鐵具有線路長，載客量高、發(fā)車數(shù)量多、運行速度快、無堵車現(xiàn)象等優(yōu)點，是普通市民出行的主要交通工具之一。地鐵、公交車、自駕車等多種交通方式，構(gòu)成了雙井區(qū)域全面、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為雙井區(qū)域的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。 二、區(qū)域商業(yè)市場分析1. 區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域分布就北京市整體商業(yè)發(fā)展而言，北京東部地區(qū)商業(yè)發(fā)展活躍，而南城區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)階段仍處于相對滯后的狀態(tài)。雙井區(qū)域正是處在北京的東南部地區(qū)，既受到東部，特別是CBD區(qū)域的影響，同時，又有著與南城類

26、似的商業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)檔次。通過我們此次調(diào)研，認為本區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分布如下： 區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)分布圖本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展主要存在以下幾個特點：區(qū)域商業(yè)主要依托區(qū)域內(nèi)居住類產(chǎn)品存在，商業(yè)伴隨住宅的發(fā)展而逐步形成。區(qū)域商業(yè)主要形式為住宅底商和集中商業(yè)，珠江帝景為代表的社區(qū)商業(yè)，以富力廣場、家樂福為代表的獨立商業(yè)。區(qū)域商業(yè)整體正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，部分社區(qū)商業(yè)商家入住率不高，商業(yè)氛圍還未完全形成，隨著區(qū)域住宅人口的不斷增加，商業(yè)氛圍也將隨之興旺。缺乏以文化為主題的商業(yè)街區(qū)。消費力逐漸提高，商業(yè)市場具備發(fā)展?jié)摿?。隨著CBD區(qū)域的不斷發(fā)展，舊有居住區(qū)的拆遷、改造、居住環(huán)境改善、城市外延等房地產(chǎn)市場狀況，所屬區(qū)域

27、擁有大量的“外來高知人口”，此部分人群帶動了區(qū)域整體消費力的大幅提升，消費需求明顯上升，商業(yè)市場的發(fā)展面臨著較為良好的發(fā)展契機。目前，雙井區(qū)域內(nèi)逐漸發(fā)展起來的富力廣場、富力城商街、家樂福商圈、CBD東都等，都是借此發(fā)展契機而逐漸繁榮起來的。2. 區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)業(yè)態(tài)研究A. 超市、便利店業(yè)態(tài)研究根據(jù)我們的實地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場范圍內(nèi)，超市物業(yè)樣本共包括6個，其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示：本區(qū)域超市統(tǒng)計表序號名稱規(guī)模（）分布位置1京客隆300垂楊柳中街2京客隆5000富頓商業(yè)37-11150富頓商業(yè)47-11150富力城一期商業(yè)5世紀(jì)聯(lián)華20000廣渠門外大街6家樂福2300

28、0雙井llllllll 供應(yīng)數(shù)量：本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道3條，超市數(shù)量為6個。輻射多級商圈5000平米以上的大型超市3家，分別是世紀(jì)聯(lián)華、京客隆和家樂福，地理分布均勻；其余服務(wù)于街道及周邊的中小型超市共32家，按整體分布來看，平均密度約為每條街道1個，主要分布在人口集中的社區(qū)周邊。l 供應(yīng)分布：在6個分析樣本中，5000平方米以下的中小型超市3個，占區(qū)域超市總體供應(yīng)數(shù)量的50%，其形成了本項目研究區(qū)域范圍內(nèi)大型超市的補充。由于小型超市從定位到產(chǎn)品，均與大型超市存在差異化，因此經(jīng)營狀況并未受大型超市影響；5000平方米以上的大型超市供應(yīng)數(shù)量雖然僅為3個，其規(guī)模比例占區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)的50%，因

29、為銷售產(chǎn)品豐富，輻射范圍廣，經(jīng)營情況良好。 B. 區(qū)域電器、電訊、電子類專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究根據(jù)我司的實地調(diào)查結(jié)果，在區(qū)域市場范圍內(nèi)，電器、電訊及電子類專業(yè)市場物業(yè)樣本共22個，其品牌名稱、物業(yè)規(guī)模、分布位置等數(shù)據(jù)如下圖表所示：本區(qū)域電器、電訊專業(yè)市場統(tǒng)計表序號名稱規(guī)模（）分布位置1國美電器2000東三環(huán)南路2中復(fù)電訊400富頓商業(yè)3中復(fù)電訊300勁松橋西南角4迪信通250優(yōu)士閣底商5蘇寧電器4000FESCO外企大廈底商6蘇寧電器4000富力廣場7大中電器2000優(yōu)士閣底商8國美電器4000廣渠門外大街富力城底商l 供應(yīng)數(shù)量：本次區(qū)域市場調(diào)研共涉及街道3條，電器與電訊專業(yè)市場數(shù)量為8個，基本無電

30、子類專業(yè)市場的供應(yīng)。其中，電器賣場在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)密度非常大，在1公里范圍內(nèi)共有大型電器賣場5個。電器類專業(yè)市場品牌仍主要被蘇寧與國美兩大電器品牌所占據(jù)，蘇寧2家，國美2家，。電訊類專業(yè)市場則與其他區(qū)域一樣，非常自然的由中復(fù)電訊獨霸天下，其數(shù)量為2家。l 區(qū)位分布：本區(qū)域電器類專業(yè)市場內(nèi)的地理分布較為集中。此類專業(yè)市場的分布集中在人流密集、交通便捷的位置，同時，電器類專業(yè)市場均緊臨主街。區(qū)域內(nèi)電訊類賣場的供應(yīng)相對平和，供應(yīng)體量較小，只有中復(fù)電訊在富頓寫字樓一層的開店面積為600平方米左右。C. 其它專業(yè)市場業(yè)態(tài)研究我司在市場調(diào)研過程中，還對本區(qū)域的其它專業(yè)市場進行了調(diào)研，如十里河區(qū)域的家居建材城，

31、北京古玩城，潘家園古玩舊貨市場，三環(huán)沿線的汽車服務(wù)類專業(yè)市場，以及潘家園眼鏡城等。上述業(yè)態(tài)在地理位置、經(jīng)營管理、產(chǎn)品功能、市場口碑等方面的要求較高，有些甚至是硬性要求，無法達到這些要求，也就無法引入經(jīng)營。地理位置：家居建材城要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，交通方便；汽車維修代理也要求在三環(huán)、四環(huán)沿線，甚至更遠，而且需要很大場地。經(jīng)營管理：大多家居建材城、古玩城、眼鏡城、汽車代理維修以租金形式結(jié)算，而且租金較低。產(chǎn)品功能：家居建材城在層數(shù)、層高上都有嚴(yán)格要求；舊貨市場內(nèi)建筑物都是仿古建筑，而且有場地要求；汽車代理維修要求框架結(jié)構(gòu)，甚至是鋼結(jié)構(gòu)，層高有嚴(yán)格要求，并且有場地要求。市場口碑：北京古玩城、潘家園古

32、玩舊貨市場具有多年的市場口碑效應(yīng)，而且具有唯一性，其它項目很難復(fù)制；潘家園眼鏡城也具有一定的口碑效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)其它專業(yè)市場特點列表專業(yè)市場名稱地理位置要求經(jīng)營管理要求產(chǎn)品功能要求市場口碑要求家居建材城北京古玩城潘家園舊貨舊貨市場潘家園眼鏡城汽車代理、維修D(zhuǎn). 區(qū)域百貨業(yè)態(tài)研究項目名稱位置商業(yè)建筑面積樂成國際東三環(huán)雙井橋東北104800富力廣場東三環(huán)雙井橋西北100000在研究區(qū)域范圍內(nèi)，百貨類商戶稀缺，目前正在經(jīng)營的為2008年7的月開業(yè)的富力廣場、2009年1月開業(yè)的樂成中心。同時，根據(jù)我司的調(diào)研與分析發(fā)現(xiàn)，鑒于大型百貨業(yè)進入門檻較高，本區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)也存在以下一些特點：第一、本研究區(qū)域受到國貿(mào)

33、、西大望路華貿(mào)、崇文門商圈影響明顯，由于這三個商圈百貨業(yè)態(tài)充足，特別是崇文門商圈內(nèi)，新世界百貨總體量就已達到7萬余平方米，輻射范圍十分廣泛，加之臨地鐵停靠站，交通便利，這三個商圈對本項目所在區(qū)域百貨類消費人群分流影響比較嚴(yán)重。第二、本研究區(qū)域內(nèi)，雖然近年來高檔住宅不斷增多，受CBD區(qū)域影響日漸顯著、商業(yè)供應(yīng)量增加、居住人群消費檔次有所提升等特點。但由于目前大部分商業(yè)項目均尋求資金回籠，百貨類業(yè)態(tài)需求面積過大，無法實現(xiàn)購買，且租金較低，（多以流水倒扣的形式實現(xiàn)租金交納，也就是要求開發(fā)商與商戶風(fēng)險共擔(dān)），使得大部分的商業(yè)項目將百貨商戶拒之門外。第三、隨著雙井商圈的不斷成熟，交通設(shè)施的不斷完善，富力

34、廣場、樂成中心等高檔百貨購物商場影響，這一區(qū)域的集聚效應(yīng)也開始逐漸顯現(xiàn)，高檔百貨經(jīng)營者對這一區(qū)域的前景十分看好。E. 區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)研究我司結(jié)合區(qū)域此類型業(yè)態(tài)的總體現(xiàn)狀特點進行分析，針對發(fā)展餐飲提供參考。本區(qū)域餐飲市場統(tǒng)計表（節(jié)選）序號名稱規(guī)模（）分布位置租金（元/天·平米）1松鶴樓1500東三環(huán)雙井橋5.52康師傅牛肉面500東三環(huán)雙井橋93棒約翰500東三環(huán)雙井橋94巴西烤肉800富頓商業(yè)55富麗客800富頓商業(yè)56必勝宅急送300富頓商業(yè)97麻辣時間800華騰大廈底商3.58名膳軒1000華騰大廈底商3.59木槿苑燒烤1000兩廣路（東段）610東林小鎮(zhèn)400兩廣路（東段）811

35、九頭鳥800東三環(huán)南路3.512漁洲人家海鮮酒樓1500東三環(huán)南路413悠閑時光600東三環(huán)南路514茗鼎軒茶館700富力城一期商業(yè)515田野家80富力城一期商業(yè)916陜西小吃80富力城一期商業(yè)917川城元麻辣香鍋80富力城一期商業(yè)918砂鍋FANS80富力城一期商業(yè)919銀針鐵板燒80富力城一期商業(yè)920辣妹涮鍋80富力城一期商業(yè)921南泥灣80富力城一期商業(yè)922閩南人家80富力城一期商業(yè)923三元梅園80富力城一期商業(yè)924湘里湘親80富力城一期商業(yè)925味香香80富力城一期商業(yè)9l 區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀區(qū)域范圍內(nèi)，餐飲類商戶主要服務(wù)的對象為周邊居民，由于消費人群充沛、檔次符合市場需求等

36、特點，餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況普遍較好，贏利狀況明顯，商戶經(jīng)營年限基本上均在三年以上，如果區(qū)域內(nèi)沒有拆遷、改造等外界因素，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶一般不會考慮離開。總體而言，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)具備較好的經(jīng)營空間。l 供應(yīng)規(guī)模：通過節(jié)選餐飲商戶可以看出，目前區(qū)域內(nèi)餐飲供應(yīng)規(guī)模主要集中在100-500平米，以及500-1000平米兩個區(qū)間。表明本區(qū)域餐飲以中型餐飲為主，餐飲供應(yīng)量充足，且市場需求顯著。以下圖表為部分餐飲商戶體量及相應(yīng)數(shù)量總結(jié)分析圖表：l 租金水平：本區(qū)域內(nèi)大部分就有商業(yè)物業(yè)其餐飲業(yè)態(tài)租金承受水平基本在5-6.5元/天/平米；由于近年來對底商餐飲經(jīng)營進行了限制，新增項目中能夠經(jīng)營明火餐飲的商業(yè)物

37、業(yè)倍受青睞，加之硬件齊備、周邊環(huán)境良好；例如富力城、富頓中心等餐飲業(yè)態(tài)租金相對較高，基本徘徊在5-8.8元/天.平米。l 進駐建議：區(qū)域研究范圍內(nèi)，餐飲業(yè)態(tài)店鋪供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)充沛，但單體規(guī)模大、具有市場號召力的餐飲品牌明顯不足。相信隨著周邊區(qū)域的發(fā)展，和周邊新建物業(yè)的增加，此方面的需求將不斷上升，目前狀況下的供應(yīng)狀況，將不能滿足區(qū)域內(nèi)對此類型業(yè)態(tài)的相應(yīng)需求，市場供需關(guān)系的逐漸轉(zhuǎn)變，將為區(qū)域提供較好的發(fā)展空間。l 分布建議：在本區(qū)域內(nèi)，大規(guī)模的餐飲集中供應(yīng)主要分布于勁松、富力城商業(yè)街，其余均為較為零散的臨街店鋪物業(yè)，市場影響力和知名度尚不明顯。根據(jù)本項目產(chǎn)品形式，可進行餐飲經(jīng)營，發(fā)揮餐飲業(yè)態(tài)的帶動

38、作用，高檔商業(yè)會所，提升整個項目的商業(yè)價值。F. 區(qū)域精品購物業(yè)態(tài)分析本區(qū)域精品購物統(tǒng)計表（節(jié)選）序號名稱規(guī)模（）分布位置租金（元/天·平米）1倍樂沃250富頓商業(yè)82雙仁眼鏡1000東三環(huán)南路43窗簾布藝80富力城一期商業(yè)94文良和服飾店40東三環(huán)南路75佳人行40東三環(huán)南路76誘惑力40東三環(huán)南路77服飾80其他（三環(huán)外、平樂園）48鄂爾多斯專賣店100東三環(huán)南路5.59百利思特80東三環(huán)南路610SNL80富力城一期商業(yè)911化妝品沙龍50建外SOHO712布衣80建外SOHO1013寶島眼鏡400建外SOHO7l 業(yè)態(tài)種類本區(qū)域精品購物類店鋪經(jīng)營狀況普遍較好，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以服

39、裝服飾、日常生活配套類購物為主，所涉及經(jīng)營產(chǎn)品品種豐富，但是，品牌檔次參差不齊。區(qū)域以北靠近國貿(mào)商圈一帶，精品購物數(shù)量雖少，但檔次較高，而區(qū)域以南則整體檔次下滑。l 租金水平從上表中可以發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)精品店總體租金水平在4-6.5元/平米/天之間，主要影響因素包括地理位置、物業(yè)環(huán)境以及周邊是否有大型主力商戶等。由于精品購物承租面積較小，因此，如果能夠為其創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境，就能夠大幅提升該業(yè)態(tài)的租金價格。3.競爭商業(yè)項目調(diào)研區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)經(jīng)營情況一覽表項目名稱總建筑面積商業(yè)建筑面積商業(yè)平均租金(元/平方米/天)建筑形式經(jīng)營業(yè)態(tài)樂成國際東三環(huán)雙井橋東北1048006-10元地下2層-底上3層品

40、牌服飾、餐飲、購物、娛樂為主，綜合性購物廣場風(fēng)度柏林西大望路60007元底商1-2層/局部有地下一層社區(qū)服務(wù)店為主CBD東都東四環(huán)300000臨街5-6元;不臨街3.5-4元獨立商業(yè)，底商1層百貨、超市、餐飲娛樂及服裝等家樂福超市廣渠路200006元獨立商業(yè)超市，百貨燕莎奧特萊斯東四環(huán)北工大橋西南側(cè)1800006元獨立商業(yè)品牌服飾，時尚，餐飲富力城商業(yè)雙井橋西北1600007元商場、商街、底商品牌服飾、餐飲、購物、娛樂為主，綜合性購物廣場珠江帝景商業(yè)西大望路甲23號1000008元底商1-2層/局部有地下一層/內(nèi)廊中西餐飲 ，休閑，服飾，社區(qū)服務(wù)百環(huán)66街區(qū)商業(yè)東三環(huán)雙井橋東南700004-5

41、元底商1-2，商街社區(qū)服務(wù)店為主，餐飲富頓中心底商東三環(huán)勁松橋東北30006-9元底商餐飲、超市、從上表可以看出，寫字樓商業(yè)的租金價格較高，原因在于寫字樓整體環(huán)境好，產(chǎn)品檔次高，具有良好的地理位置和展示性，經(jīng)營范圍廣，符合絕大多數(shù)業(yè)態(tài)的硬件需求，更重要的是擁有穩(wěn)定的商務(wù)客群，這是住宅和公寓底商無法比擬的。其次是獨體商業(yè)樓租金價格也較高，主要原因在于獨體商業(yè)的業(yè)態(tài)適應(yīng)力強，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，目前，北京市場上可以做餐飲的獨體商鋪是最被投資者看好的商鋪形式之一；3. 區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃分析區(qū)域內(nèi)競爭商業(yè)物業(yè)建筑情況一覽表項目商業(yè)面積（平米）單鋪面積（平米）商業(yè)建筑型態(tài)順邁金鉆20000680一共四層商

42、業(yè)百環(huán)家園7000050-1500獨立三層商業(yè)，臨街商業(yè)富力城160000200-300一期4萬平方米，為住宅底商，以餐飲、購物娛樂為主；二期和三期為主題商業(yè)街，共約1.8萬平方米。四期為富力廣場10萬平方米。天之驕子500040-60一層底商富頓中心300080-400寫字樓底商兩層樂成國際7000200-400兩層底商A派公寓100095-120住宅底商珠江帝景50000150-2000地上兩層裙樓、地下1層金港國際200050-100一層底商后現(xiàn)代城4000090-150兩層內(nèi)部商街大成商業(yè)中心8000040-200兩層內(nèi)部商街沿海賽洛城5000060-160兩層臨街商業(yè)、斜街金都杭城2

43、0000200-600兩層臨街底商由上表可以看出一般住宅或?qū)懽謽琼椖康咨虡菍幼罡邽?層，順邁金鉆項目商業(yè)共計4層，就經(jīng)營狀況來看明顯區(qū)域內(nèi)不如其他商業(yè)項目，空置率非常高。另外各項目單位分割面積根據(jù)業(yè)態(tài)不同大都控制在200平米以內(nèi)。第三部分 目標(biāo)消費群體分析一、 目標(biāo)消費群體調(diào)研目的的闡述由于考慮到區(qū)域環(huán)境及目標(biāo)消費人群對商業(yè)項目發(fā)展的推動作用，我司對本項目所在區(qū)域目標(biāo)消費人群進行了針對性調(diào)研，了解本地區(qū)主要消費人群的消費特點、消費習(xí)慣、消費水平、消費需求等。從而達到協(xié)助開發(fā)方確定項目商業(yè)總體發(fā)展方向，提供相對準(zhǔn)確的市場信息和指導(dǎo)的目的，此次調(diào)研分析內(nèi)容包括：l 購物習(xí)慣及消費心理l 消費者對本

44、項目的消費傾向l 研究方法：實地面訪l 被訪消費人群范圍：本次調(diào)研主要選取項目周邊人流密集的四個地點進行消費人群的調(diào)研，具體如下：編號調(diào)研地點研究人群調(diào)研人數(shù)量1家樂福超市消費人群3502九龍花園及周邊居住社區(qū)周邊居住人群1503雙井地鐵站雙井區(qū)域工作人群3504百環(huán)家園及華騰園周邊居住人群150二、 研究區(qū)域人口與消費力分析1. 研究區(qū)域人口分析A. 研究區(qū)域人口總量根據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，北京市近一半的常住人口集中在近郊區(qū)。從人口密度看，本研究區(qū)域很大程度上受到CBD區(qū)域的影響，人口密度高于北京市城區(qū)的平均水平，我們根據(jù)北京朝陽區(qū)區(qū)政府、北京朝陽區(qū)總工會、雙井街道辦事處、廣渠門街道辦事處、勁

45、松街道辦事處等多方數(shù)據(jù)調(diào)研統(tǒng)計顯示，本次研究區(qū)域內(nèi)人口密度約為7.2萬人/平方公里。通過人口密度以及本研究區(qū)域市場范圍，可知本項目區(qū)域內(nèi)人口總量為：P = 人口密度*研究范圍半徑2=7.2× 3.142×2 2=90.5（萬）通過計算可知，所屬區(qū)域人口密度較大，本項目所研究半徑為2公里的區(qū)域內(nèi)，約有固定及流動人口90萬人，約占北京市總?cè)丝诘?%。潛在居住、消費人群基數(shù)較大，是區(qū)域未來發(fā)展的有效保障。B. 研究區(qū)域人口職業(yè)分析區(qū)域內(nèi)人口職業(yè)情況表本區(qū)域近年來由于受到CBD區(qū)域的強烈影響，所屬區(qū)域居住人口中，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人員等職業(yè)身份

46、的人士逐年增多，總體來看，區(qū)域人均可支配性收入要高于北京市整體水平，這部分人也構(gòu)成了區(qū)域中、高檔樓盤以及中、高檔商業(yè)的主力消費客群。而這部分人群由于消費力較強也將對本項目商業(yè)發(fā)展起到重要作用。本區(qū)域內(nèi)仍有相當(dāng)一部分10年以上的舊有住宅物業(yè)，這部分住宅大部分是80-90年國有、事業(yè)企業(yè)對員工進行福利分房的產(chǎn)物，目前這些居住人群大多已下崗、退休，受到收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、消費習(xí)慣等影響，他們的消費主要集中于生活基礎(chǔ)性消費。C. 研究區(qū)域人口受教育程度分析區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費人群受教育程度情況表受教育程度越高收入就相對較高。本區(qū)域樓盤的高價位反映出本區(qū)域的居民收入水平遠高于平均水平，消費能力高于全市平均水平

47、，相應(yīng)知識層次也高于全市平均水平，平均受教育程度及人口的整體素質(zhì)要高于其它地區(qū)，大學(xué)學(xué)歷以上的人群占到總?cè)藬?shù)的一半以上，達到54%。D.研究區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)及收入比較根據(jù)上述調(diào)研問卷分析結(jié)果顯示，區(qū)域內(nèi)24-45歲年齡段的受訪者為區(qū)域內(nèi)主要活動人群，同時其在高收入人群中的比例也比較高，5000元以上的中高等收入群體同樣主要集中在26-45歲這一年齡段。因此，我們認為24-45歲之間的消費者將是本項目商業(yè)的主力消費群體，商業(yè)的商品組合以及營銷手段應(yīng)圍繞這部分消費者來展開。2.研究區(qū)域消費者購物習(xí)慣及消費心理分析A. 研究區(qū)域消費人群構(gòu)成情況區(qū)域消費人群構(gòu)成根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果可以了解，本區(qū)域內(nèi)的主要

48、消費人群主要為在附近工作或居住的人，達到86%。隨著區(qū)域及周邊住宅社區(qū)中高檔居住消費者的逐漸增多，以及CBD商圈帶來的連鎖效應(yīng)，目前為本項目商業(yè)聚集大量的有效消費人群，從而形成較為強勁的消費力。B. 研究區(qū)域消費人群購物場所偏好從調(diào)研結(jié)果可以看出，超市（世紀(jì)聯(lián)華、家樂福）與綜合商場做為集聚效應(yīng)最強的商業(yè)業(yè)態(tài)吸引了絕大多數(shù)的人流來此消費。同時，我們也注意到比較同類型的業(yè)態(tài)富力廣場與家樂福較其他商業(yè)吸引了更多人來此消費，我們認為主要原因是富力廣場與家樂福均較其他同類型業(yè)態(tài)商業(yè)項目定位要高一些，屬于中等偏上的消費水平，這一點對于項目的下一步定位有著一定的指導(dǎo)意義。區(qū)域消費人群主要選擇的購物場所C. 影響研究區(qū)域消費人群選擇購物場所的因素從調(diào)研結(jié)果來看，有62%的消費者在選擇購物場所時會考