1、西安地鐵規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響引言：地鐵拉動(dòng)生活，地鐵引擎地產(chǎn)1994年，西安市提出城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，地鐵給人們生活帶來的改變卻不僅僅體現(xiàn)在交通方面，對(duì)整個(gè)城市格局、城市經(jīng)濟(jì)和生活方式等眾多方面帶來改變，然而，更多的是對(duì)西安區(qū)域房地產(chǎn)的影響更加直接。借鑒全國(guó)其它城市，如香港、北京、上海、廣州、香港等地鐵已經(jīng)投入運(yùn)作使用的城市，地鐵的運(yùn)作所帶來的郊應(yīng)顯而易見，近年“地鐵上蓋物業(yè)”、“地鐵商圈”、“地鐵生活圈”等概念不斷出現(xiàn)。地鐵拉著地產(chǎn)跑，地鐵規(guī)劃“一線”，帶活地產(chǎn)“一片”，地鐵站方圓公里范圍內(nèi)，甚至，許多地產(chǎn)項(xiàng)目已紛紛打出“地鐵牌”。這意味著，西安地鐵自開建以來，一個(gè)圍繞地鐵形成的地鐵

2、“生活圈”已經(jīng)離我們?cè)絹碓浇Ｒ?、地鐵與城市化發(fā)展趨勢(shì)【西安市經(jīng)濟(jì)背景運(yùn)行】2007年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到1737.1億元，增長(zhǎng)14.6%，地方財(cái)政收入125.33億元，增長(zhǎng)31.3%；2008年，今年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13.5%，即為1971.7億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入可比增長(zhǎng)20%,即150.6億元。【西安市城市交通現(xiàn)狀】西安是全國(guó)六大交通樞紐城市之一，未來西安將建成面向國(guó)際的航空運(yùn)輸中心、國(guó)內(nèi)重要的公路和鐵路交通樞紐、西部最大的物流中心，構(gòu)筑以高速公路、鐵路為構(gòu)架的路空綜合交通運(yùn)輸體系。城市交通實(shí)施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通一體化戰(zhàn)略，支持城市多心化，分散老城區(qū)交通壓

3、力，形成棋盤加環(huán)加放射線的形式。主城區(qū)形成兩軸、三環(huán)、一高、一繞、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線的道路網(wǎng)格局?！境鞘腥丝诘牟粩嘌刚麛U(kuò)張】2007年西安市常住人口達(dá)到830.54萬人，比去年增加了8.02萬人，城區(qū)人口超過500萬；根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，在人口增長(zhǎng)幅度較小的情況下，到2020年總?cè)丝谶_(dá)到1200萬。交通緒塞的情況已經(jīng)成為制約經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的重要因素。二、西安市城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃發(fā)展1994年，西安市提出城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，由4條線組成，線網(wǎng)總長(zhǎng)度73.17公里，并納入1999年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的西安城市總體規(guī)劃（19952010年）。2004年，西安市重新編制了城市快速軌道

4、交通線網(wǎng)規(guī)劃，其目標(biāo)是形成以公共交通為主體，軌道交通為骨干，其它公交為輔助的多元化、快速、高效、環(huán)保的城市公共交通體系，實(shí)現(xiàn)公共交通的可持續(xù)發(fā)展，形成“棋盤加放射型”的城市快速軌道交通線網(wǎng)布局。軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期規(guī)劃由6條線組成，總長(zhǎng)251.8公里。 綜合交通規(guī)劃圖（紅線為施工中二號(hào)線）二號(hào)線概況西安市城市快速軌道交通二號(hào)線（鐵路北客站韋曲段）工程北起鐵路北客站，南至韋曲，沿西安市南北向主客流走廊布設(shè)，線路經(jīng)過鐵路北客站、市行政中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、北大街、鐘樓、小寨商業(yè)文化中心、西安國(guó)際展覽中心、長(zhǎng)安區(qū)等大型客流集散點(diǎn)，連接了將在2010年建成的鄭西鐵路客運(yùn)專線西安北客站、市行政中心和三個(gè)開發(fā)區(qū)。

5、二號(hào)線作為軌道交通線網(wǎng)中的骨干線，與一號(hào)線構(gòu)成了軌道交通網(wǎng)絡(luò)中的十字骨架。二號(hào)線規(guī)劃線路為陳家堡韋曲，線路全長(zhǎng)32.402km，共設(shè)24座車站。近期建設(shè)的是鐵路北客站韋曲段，正線全長(zhǎng)26.4km，全線共設(shè)21座車站，其中5座車站分別與后期建設(shè)的其它軌道交通線換乘。最高行車速度80km/h，遠(yuǎn)期運(yùn)能4.32萬人次/小時(shí)。工程自2006年下半年開工，2011年全線建成通車。規(guī)劃工程進(jìn)展20062010年，建成鐵路北客站長(zhǎng)延堡（含）段，長(zhǎng)度20.3km，為一期工程。20092011年，建成長(zhǎng)延堡（不含）韋曲段，長(zhǎng)度6.1km，為二期工程。2036年前，建成鐵路北客站至陳家堡段，全線貫通。三、地鐵為西

6、安城市化進(jìn)展所帶來的一系列變化在無軌道交通的情況下，公交40分鐘的出行范圍是251.96平方公里，大約覆蓋主城區(qū)三分之一的面積；而在有軌道交通的情況下，公交40分鐘的出行范圍可以達(dá)到853.42平方公里，覆蓋了整個(gè)主城區(qū)。線網(wǎng)中1、2、3號(hào)線為骨干線，既滿足了城市東西向、南北向主軸線上的客運(yùn)交通需求，又向外拓展了城市發(fā)展空間；4、5、6號(hào)線是軌道交通網(wǎng)的輔助線，主要滿足城市功能組團(tuán)之間的交通需求，對(duì)線網(wǎng)進(jìn)行加密完善。 城市格局城市骨架拉大城市空間布局城市骨格向四周擴(kuò)張西安城市規(guī)劃是按照“九宮格局12”和“一城多心”架構(gòu)，拉開城市骨架，形成東接臨潼，西連咸陽，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河的格局。但受目前西

7、安棋盤式路網(wǎng)格局、城墻的限制，決定了西安眾多交通網(wǎng)點(diǎn)不能修建高速路及高架路，地面道路資源十分緊張，決定了西安城市骨架的拉大無法從這一層面上得以解決。然而，地鐵的規(guī)劃，不但解決了地面上的問題，更加使得城市往南北擴(kuò)張，向東西的延伸，行政中心外遷，舊城改造成為可能。地鐵的建設(shè)將促進(jìn)城市周圍咸陽、臨潼、閻良、長(zhǎng)安等副中心的早日形成，有利于拉大城市骨架，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局。特別是處于西安市南北向和東西向主客流走廊的軌道交通一、二號(hào)線的建設(shè)，將為西安市南北拓展空間、東西延伸發(fā)展這一空間戰(zhàn)略奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。城市規(guī)模的大小與城市交通工具的進(jìn)步有著密切的關(guān)注，西安市地鐵的規(guī)劃，更加有助于擴(kuò)大城市規(guī)模，拉開城市骨架

8、優(yōu)化城市布局。 城市戰(zhàn)略位置國(guó)際化的接軌 西安作為亞歐大陸橋（中國(guó)段）的心臟，但目前交通的緒塞的現(xiàn)狀，不利于西安發(fā)揮中心城市作用。地鐵的規(guī)劃建設(shè)，樹立西安現(xiàn)代化的城市形象，西安的投資環(huán)境將得以大大改善，有利于提升西安的戰(zhàn)略地位，使其承擔(dān)起西部大開發(fā)的橋頭堡、亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶心臟的作用。 地鐵改變生活便利性西安目前動(dòng)工的地線二號(hào)線，按照規(guī)劃建成通車后，從起點(diǎn)鐵路北客站到終點(diǎn)韋曲站的行車時(shí)間為39分鐘，這將比市民乘坐普通公交車快一個(gè)小時(shí)。地鐵開通初期每5分鐘一班，每站停車2035秒，空間的距離將會(huì)被時(shí)間的概念所取代。四、各已通地鐵車城市1、北京北京1969年第一條地鐵線建成通車，是我國(guó)最先開通地鐵

9、的城市。迄今為止共有四條線： 一號(hào)線：北京火車站蘋果園站，全長(zhǎng)23.6km，1969年通車；二號(hào)線：北京環(huán)線，全長(zhǎng)19.9km，1984年通車； 三號(hào)線：復(fù)興門八王墳，全長(zhǎng)13.5km，2000年通車； 城市鐵路：東直門西直門，全長(zhǎng)40km，2002年通車。2、 上海上海地鐵規(guī)劃8條線，迄今為止共有三條線投入運(yùn)行： 一號(hào)線：火車站莘莊，全長(zhǎng)21km，1995年通車； 二號(hào)線：中山公園站張江高科技園區(qū)，全長(zhǎng)19km，2000年通車； 三號(hào)線：明珠線，全長(zhǎng)25km，2000年底通車；上海地鐵運(yùn)營(yíng)里程達(dá)65km，日客運(yùn)量達(dá)100萬人次。關(guān)注看點(diǎn)廣州地鐵發(fā)展半小時(shí)都市化生活圈廣州原八區(qū)廣州白云機(jī)場(chǎng)中央

10、居住區(qū)南沙港1小時(shí)城際生活圈1999年6月28日，地鐵一號(hào)線全線通車；2002年12月29日，地鐵二號(hào)線首段通車；2003年6月28日，地鐵二號(hào)線全線如期建成開通；2005年12月26日，地鐵三四號(hào)線首通段按計(jì)劃完成；今天2006年12月30日，地鐵三四號(hào)線二期段建成投入運(yùn)營(yíng)廣州地鐵一號(hào)線的運(yùn)營(yíng)和地鐵二三號(hào)線的開建，直接增強(qiáng)廣州市在“珠三角”城市群中心凝聚和輻射作用，有利于進(jìn)一步鞏固和發(fā)揮廣州市中心城市的地位和作用，促進(jìn)“珠三角”地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步繁榮。廣州地鐵對(duì)沿線樓盤的“拉動(dòng)”作用日益顯現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，今年以來地鐵沿線在售物業(yè)的銷售與價(jià)格持續(xù)攀升，升幅在一成左右；地鐵一、二、三號(hào)線貫穿海珠南洲

11、板塊后，為這個(gè)“寂靜”的區(qū)域帶來了“喧囂”；五號(hào)線更是帶動(dòng)了花都、番禺等板塊；廣佛線等同樣使沿線物業(yè)看漲。五、地鐵沿線物業(yè)的發(fā)展前景地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕在前期過多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。但由于地鐵概念的帶動(dòng)作用，對(duì)開發(fā)商加快銷售速度是有比較大程度的影響。 郊區(qū)化的發(fā)展西咸共建區(qū)域發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游休閑區(qū)大學(xué)城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)二十分鐘都市化生活圈 現(xiàn)代

12、城市發(fā)展的特征是縱向和橫向的雙向運(yùn)動(dòng)?？v向發(fā)展的主要標(biāo)志是，市中心區(qū)的高層建筑林立及地下結(jié)構(gòu)的多層化趨勢(shì)；橫向發(fā)展的特征是，城市人口向周邊地區(qū)擴(kuò)散。上班時(shí)，城市人口向市中心區(qū)凝聚，下班時(shí)，城市人口向郊區(qū)擴(kuò)散。凝聚和擴(kuò)散并存構(gòu)成了當(dāng)代城市的矛盾運(yùn)動(dòng)，而城市快速軌道交通將成為這一矛盾運(yùn)動(dòng)的主要載體。數(shù)年前，“住宅郊區(qū)化”的概念只能是停留在理想化的層面上，對(duì)開發(fā)商或購(gòu)房者來說都需要勇敢的嘗試。但在當(dāng)?shù)罔F的到來，速度的大幅提升，交通出行的便利，距離的概念被大大的弱化，時(shí)間的概念成為人們生活的主要觀念，這種觀念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了無限可能。人們“市區(qū)”與“郊區(qū)”的概念逐漸淡去，它使原來的“田園居住

13、”由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)?！白≌紖^(qū)化”這一概念將會(huì)成為人們所理想的居住區(qū)域。眾多在市區(qū)上班一族原來不想在近郊或遠(yuǎn)郊買房，是因?yàn)樗x市區(qū)太遠(yuǎn)，又或者是因?yàn)橹苓叺呐涮撞粔蛲晟疲偌由铣菂^(qū)的交通堵塞情況嚴(yán)重，所有因?yàn)榫嚯x遙遠(yuǎn)和交通堵塞等，導(dǎo)致生活和出行的不便，成為影響購(gòu)房者購(gòu)買的因素，在“地鐵時(shí)代”來臨之際全都煙消云散。居住房不必再顧慮距離，清新的空氣、遠(yuǎn)離城市的繁囂和高性價(jià)比的郊區(qū)將成為人們則更樂意安家的理想居住地，一場(chǎng)新的居住革命圍繞地鐵動(dòng)工而拉開帷幕。 地鐵生活圈形成北京、上海、廣州和香港等城市在交通和經(jīng)濟(jì)上均比較依賴地鐵，而地鐵沿線的“上蓋”項(xiàng)目更是圍繞地鐵形成了獨(dú)特的地鐵“生活圈”。同時(shí)，西安未

14、來地鐵的建成開通，也將對(duì)市民的生活方式、居住理念以及城市的商業(yè)格局帶來強(qiáng)烈的沖擊。地鐵“上蓋”項(xiàng)目利用地鐵帶來的交通便利和商業(yè)化價(jià)值，把商業(yè)、住宅、休閑等各類場(chǎng)所與地鐵站巧妙地連接在一起，將逐步形成西安新生的地鐵“生活圈”。 地鐵商業(yè)圈商圈指的是一個(gè)商業(yè)中心的輻射，輻射的范圍。而西安傳統(tǒng)的主要商圈為鐘樓商圈和小寨商圈。西安地鐵的建成開通，一方面縮短了消費(fèi)者和商家的距離；在地鐵出入口，特別是地鐵交叉線換乘點(diǎn)集合周邊的客流、商流，使得周邊形成一個(gè)洼地效應(yīng)，以地鐵站為中心，向周邊輻射，同時(shí)周邊又向中心匯聚，成為商業(yè)圈形成的重要先決條件。六、對(duì)房地產(chǎn)分類住宅的影響 魏瑪公館白樺林居西安印象西安印象澳城

15、大廈華城國(guó)際名軒世術(shù)MALL智慧城陽陽國(guó)際錦園君逸南門國(guó)際 二號(hào)線沿線重點(diǎn)樓盤 品質(zhì)提升地鐵不僅僅作為一種城市化的快速交通工具，更深一層的是作為一種地鐵品牌，地鐵口附近物業(yè)在某種情度上受益于地鐵這一品牌的帶動(dòng)；再加上地鐵周邊匯聚眾多繁華商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配置等，地鐵周邊物業(yè)在品質(zhì)上得以提高。 價(jià)值提升地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為“地鐵開通一片，帶動(dòng)一片”， 地鐵的動(dòng)工對(duì)沿線在售物業(yè)或土地價(jià)格來說，都會(huì)使其有較大的增值空間。有資料顯示，廣州地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15%25%，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%25%。 二手租售市場(chǎng)被激活根據(jù)目前

16、已經(jīng)開通地鐵的城市經(jīng)驗(yàn)，地鐵沿線樓盤有著特殊的抗跌和保值功能，地鐵口周邊二手房未來的租售市場(chǎng)與投資前景看好。而地鐵物業(yè)的投資保值升值作用，非常符合買家投資置業(yè)的心理。 地鐵概念營(yíng)銷手法近期上市的樓盤都打出了“地鐵概念”， 從地鐵開建的消息傳出后，“地鐵概念”就成了西安地產(chǎn)界最為時(shí)髦的名詞。西安地鐵成了最近西安房產(chǎn)開發(fā)商的“拉客”手段，稍微靠近規(guī)劃中的地鐵線路的項(xiàng)目，特別是正在開工建設(shè)的二號(hào)線，房地產(chǎn)開發(fā)商都借勢(shì)給貼上了“地鐵”標(biāo)簽，“地鐵”成了時(shí)尚、方便、快捷的代名詞。從城北的鳳城明珠、雅荷春天、廣豐花園、賽高國(guó)際、白樺林居、魏瑪公館、西安印象、海榮名城等，城內(nèi)的宏府嘉會(huì)公寓、假日國(guó)際公寓、粉

17、巷一號(hào)等，小寨周邊的雁塔文化新天地、陽陽國(guó)際、慈恩鎮(zhèn)等；再到城南的華城國(guó)際、名軒藝術(shù)城、啟航029，到大學(xué)城區(qū)域的智慧城、悅明園、太陽新城等，地鐵沿線或附近的樓盤都在爭(zhēng)相的亮出“地鐵牌”。地鐵上蓋物業(yè)宏府嘉會(huì)公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于西安市西華門什字西南角，總占地18200，建筑面積大約為186000，約1033戶，由三棟小高棟組成。宏府嘉會(huì)公寓地處鐘樓版塊這一得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)，再加上有了“地鐵”，近期在營(yíng)銷手法上大打“地鐵牌”，目前銷售均價(jià)為5315元/，目前銷率約為23%，銷售狀況良好。地鐵相關(guān)推廣主題宏府嘉會(huì)公寓，坐擁鐘樓商圈的絕佳地段“居鐘樓旁，住地鐵上，享核心繁華”，充分發(fā)揮地段的稀缺優(yōu)勢(shì)。 郊區(qū)大盤奧林匹克花園項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于城西繞城高速和世紀(jì)大道交匯處西北角，總占地828畝，總建筑面積100萬平方米，由多層、小高層及高層所組成，項(xiàng)目共分五期開發(fā)。地鐵相關(guān)推廣主題 奧林匹克花園地處西安與咸陽交界處，距離西安市區(qū)距離相對(duì)較遠(yuǎn)，并且該項(xiàng)目目前的交通并不十分便利，這對(duì)于郊區(qū)樓盤來說，是一極其不利的因素，但項(xiàng)目從06年12月開售至今以來，銷售情況十分理想，價(jià)格從開盤的2400元/，到現(xiàn)在的3