1、 2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告同致申明：本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于同致地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)及政府相關(guān)部門，分析結(jié)果僅供參考。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報(bào)告版權(quán)歸江西同致地產(chǎn)所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。報(bào)告編委【出 品】：同致地產(chǎn)·代理事業(yè)部·研展部【指 導(dǎo)】：吳志凌【統(tǒng) 籌】：姜道林【撰 寫】：姜道林、吳炔奇、李書春、劉秋良【市場(chǎng)調(diào)研】：姜道林、吳炔奇、李書春、劉秋良【供稿時(shí)間】：2011年04月01日?qǐng)?bào)告說明報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010年03月01日2011年03月26日新 推、續(xù) 推：指報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)南昌市

2、（含南昌縣和新建縣）新盤上市和已經(jīng)推盤的項(xiàng)目再推下一期或同期下一批新房源。銷售量銷售率：指開盤樓盤所推房源當(dāng)月銷售面積和銷售率。2011年3月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、月度房地產(chǎn)市場(chǎng)簡析u 政策引發(fā)爭議，地方政府被指不給力根據(jù)國八條的要求，各市要在一季度前公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。截止到3月31日，全國仍有10%左右的城市“爽約”國八條。同時(shí)公布控制目標(biāo)的城市也大多和GDP、人均收入增幅掛鉤，房價(jià)漲幅在10%左右。地方政府明顯沒有考慮居民住房支付能力，引來了各界的爭議，控制目標(biāo)也變成“上漲目標(biāo)”。3月16日發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定通知，但是之前很多城市已經(jīng)在執(zhí)行，房價(jià)仍然照

3、漲不誤，也被懷疑可以通過“高價(jià)申報(bào)，低價(jià)銷售”等手法來規(guī)避政策。同致地產(chǎn)認(rèn)為，現(xiàn)階段政府應(yīng)該著重加強(qiáng)政策執(zhí)行，而不是出臺(tái)更多的政策。u 加大商品住房用地有效供應(yīng)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎本月南昌市土地成交7宗，成交面積591.668畝，環(huán)比、同比減少20.95%和62.24%。成交的7宗土地有5宗是純居住用地，另外兩宗也是融居住用途的綜合性用地，而且均有套型限制。在目前背景下，開發(fā)商更注重現(xiàn)金，拿地也趨于謹(jǐn)慎。本月成交的7宗土地全部以底價(jià)成交，整個(gè)一季度成交地塊整體溢價(jià)率僅有1.47%，遠(yuǎn)低于上季度和上年同期的21.3%和39.88%。u 可售房源快速增加，新建住宅成交腰斬截止3月底，南昌市新建商品住宅

4、可售房源7648套，比月初增加1657套，反映出市場(chǎng)新增供應(yīng)增長較快，成交依然低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。經(jīng)過前兩個(gè)月的低迷后，本月新增供應(yīng)得到爆發(fā)，新批預(yù)售43.59萬，其中非限購產(chǎn)品13.02萬，分別是上月的31.12倍和16.74倍，也高于去年月均水平。3月新建商品住宅日均成交約16套，累計(jì)511套，環(huán)比減少48.07%，同比減幅達(dá)到73.05%。u 非住宅逐漸成為市場(chǎng)新寵在住宅受到政策嚴(yán)厲的調(diào)控下，商用物業(yè)逐步被人們看好，市場(chǎng)似乎也印證了這一點(diǎn)。3月份南昌市新建非住宅商品成交569套，成交均價(jià)9347元/，比上月分別增長55.89%和20.17%。在此背景下，南昌也掀起了城市綜合體的熱潮，銅鑼灣開

5、工奠基、萬達(dá)廣場(chǎng)營銷中心開放等，城市綜合體成為各大媒體的重要客戶，也成為市民談?wù)摰慕裹c(diǎn)。u 二手住房議價(jià)空間增大，成交平穩(wěn)增長本月市區(qū)二手住房成交1531套，比上月增長23.17%，成交量約是新建住宅的3倍，也是連續(xù)第二月超過新房。二手住房成交量的平穩(wěn)主要是因?yàn)椋?、二手房出現(xiàn)更大的議價(jià)空間，新房價(jià)格依然堅(jiān)挺；2、市中心新房供應(yīng)不足，而且價(jià)格高昂，面積偏大，二手房相對(duì)更加適合；3、二手房具有現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢(shì)，對(duì)于要求短時(shí)間入住、子女教育等剛需有更大的吸引力；4、經(jīng)適房中簽戶、拆遷戶等具有較為明顯的區(qū)域情節(jié)，多數(shù)愿選擇留在市中心u 小批量入市探市場(chǎng)，去化速度放緩3月新推續(xù)推樓盤20個(gè)，共計(jì)開

6、盤23次，累計(jì)推出19.2萬，平均每次推出0.83萬，遠(yuǎn)低于去年1.12萬的整體水平，顯示出開發(fā)商試探市場(chǎng)的心態(tài)。3月份銷售率依然較低，整體銷售率只有49.74%，與上月基本持平，相比上年同期下降22.61個(gè)百分點(diǎn)，“日光盤”已經(jīng)成為過去式。非限購的象湖、蓮塘等板塊也未能幸免，銷售率也在50%以下，可見雖然不限購但是影響了人們的購房心理。u 整體均價(jià)呈現(xiàn)上漲，打折力度放大本月新推續(xù)推樓盤折扣均價(jià)5476元/，環(huán)比上漲了164元/，上漲了3.09%。整體均價(jià)的上漲除了成交結(jié)構(gòu)的差異外，主要是非限購區(qū)域樓盤間上漲的勢(shì)頭不減，象湖板塊樓盤多層住宅售價(jià)基本上漲到5000元/以上。但是各樓盤的打折力度卻

7、在放大，本月整體折扣系數(shù)為93.38%，是10年4月份樓市調(diào)控以來，打折力度最大的一個(gè)月份，打折力度加大折射出降價(jià)的可能性在增大。二、從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看下月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析u 住房用地需求減少，工業(yè)用地唱主角開發(fā)商對(duì)于樓市走勢(shì)的悲觀判斷，現(xiàn)在更多的追求現(xiàn)金為王的策略，對(duì)土地的需求明顯減弱。從市國土資源局獲知，下月南昌市至少將推出5宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到371.424畝，其中工業(yè)用地超過300畝。曾在2月份終止交易的（原市南昌飼料廠用地）下月再次推出，起拍價(jià)也由上次的230萬元/畝提高到300萬元/畝，上漲了30.43%。u 限購力度不松懈，市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行從下月預(yù)計(jì)入市樓盤一覽表中可以看出，

8、4月份預(yù)計(jì)入市樓盤將達(dá)到21個(gè)，其中將有2個(gè)純新盤入市，基本與本月持平。由于目前仍然限購的非常時(shí)期，市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，各樓盤推盤計(jì)劃存在較多的變化，有可能選擇小批量入市為主，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量將在25萬左右，銷售依然較為艱難。u 尾盤增多，兩縣供應(yīng)現(xiàn)疲態(tài)從各板塊的供應(yīng)情況來看，預(yù)計(jì)4月份南昌市8個(gè)板塊會(huì)有新房源供應(yīng)。其中限購區(qū)域?qū)⒂?個(gè)板塊，14個(gè)項(xiàng)目新推續(xù)推房，這也使得在限購區(qū)域的供應(yīng)量可能再次超過非限購區(qū)域，也不排除有樓盤在市場(chǎng)情況不明朗下，延后或取消開盤計(jì)劃。蓮塘和象湖板塊由于較多在售項(xiàng)目的接近尾聲或?qū)⒔咏猜?，供?yīng)可能出現(xiàn)疲態(tài)。新建板塊中心房源日益稀少，地域邊緣項(xiàng)目影響力度不夠，也將出現(xiàn)供應(yīng)疲軟狀態(tài)。u 成交結(jié)構(gòu)的差異，市場(chǎng)再次被漲價(jià)從預(yù)計(jì)入市樓盤分布區(qū)域看，限購區(qū)域推盤數(shù)量多于非限購區(qū)域，其中限購區(qū)域內(nèi)主城區(qū)的樓盤房價(jià)在7000元/數(shù)目達(dá)到9個(gè)， “南、新”兩縣的供應(yīng)量可能出現(xiàn)大幅縮水。高房價(jià)房源供應(yīng)量增加和低房價(jià)房源供應(yīng)銳減，也意味著成交結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯變化，整體市場(chǎng)整體均價(jià)將繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭。三、附件附件一：預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)一覽表附件二：預(yù)計(jì)