1、兆龍移民 淺談美國房價的漲幅淺談美國房價的漲幅編者語：中國高凈值人群的移民潮，人民幣升值的預(yù)期，國內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)等因素是造成海外擴(kuò)張的主要原因，也導(dǎo)致中國居民成為僅次于加拿大的在美國最大的海外購房團(tuán)體， 一度拉動了美國房地產(chǎn)市場的巨大需求。那么美國現(xiàn)在的房價貴嗎？美國房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國購房， 會有多高的回報(bào)率？本文接下來將對美國 120 年以來的房價歷史和規(guī)律進(jìn)行詳細(xì)剖析，敬請閱讀。文/陳龍2013 年，除了一線城市房價創(chuàng)新高，也是國人海外購房前所未有的“出海年”。兆龍移民 綠地集團(tuán)以 50 億美元購得美國紐約布魯克林的大西洋廣場項(xiàng)目， 復(fù)星國際以總價格 7.25 億美元購

2、得紐約的第一大通曼哈頓廣場，SOHO 與巴西財(cái)團(tuán)聯(lián)手以 7 億美元購買了美國紐約通用大樓 40%的股權(quán)，中國平安以 24 億人民幣買下了英國倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓。2013 年 12 月，萬科亦表示將進(jìn)軍曼哈頓的摩天大樓。中國企業(yè)在歐美大都市的購房狂潮的背后，是中國高凈值人群的移民潮。根據(jù)中國財(cái)富研究機(jī)構(gòu)胡潤的研究，64%的中國百萬富翁已經(jīng)移民或正在準(zhǔn)備帶著他們的財(cái)富移民，而有三分之一的中國超級富豪（億萬富翁）已經(jīng)移民。如果假設(shè)這個高凈值人群把 5%的可投資產(chǎn)投資在海外房地產(chǎn)，將產(chǎn)生上萬億的需求，還不包括其他的配套服務(wù)。這種需求，加上人民幣升值的預(yù)期，以及國內(nèi)房地產(chǎn)的限制和風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成了海外擴(kuò)

3、張的主要原因。熟悉歷史的人會不由自主地想到 80 年代末的日本。那時的日本正在經(jīng)歷長期的地產(chǎn)和股票市場的牛市。很多大企業(yè)成立了理財(cái)部，經(jīng)營地產(chǎn)和股票投資，其盈利甚至超過了主營業(yè)務(wù)。日本大東京的地價據(jù)說可以買下整個美國。日本的企業(yè)和富人，在經(jīng)歷了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投資的一個主要標(biāo)的就是美國的房地產(chǎn)。其標(biāo)志性事件是 1989 年三菱地產(chǎn)用 13.7 億美元買下了紐約曼哈頓的一個地標(biāo)建筑，洛克菲勒中心。無獨(dú)有偶，20 多年后的今天，根據(jù)胡潤報(bào)告，中國海外購房的第一目標(biāo)仍然是美國；曼哈頓的地標(biāo)建筑頻頻被國人拿下。中國人已經(jīng)成為僅次于加拿大的在美國最大的海外購房團(tuán)體。做為投資

4、者， 很關(guān)心的幾個問題會是，美國現(xiàn)在的房價貴嗎？美國房市的主要規(guī)律是什么？現(xiàn)在在美國購房，會有多高的回報(bào)率？一.美國的房價歷史和規(guī)律美國的房價歷史和規(guī)律根據(jù)美國最權(quán)威的凱西席勒房價指數(shù) （席勒是 2013 年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者） ， 從 1890 年到 2013年的 123 年中，有 28 年是下跌的（占 23%），95 年是上漲的（占 77%）。其中跌得最深的是 2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá) 18%。連續(xù)下跌達(dá)到 5 年的只有兩次，第一次是 1929-1933兆龍移民 年的大蕭條時代，累積跌幅達(dá) 26%；第二次是 2006-2011 年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌

5、幅達(dá) 33%。那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快？在過去的 123 年中，美國房價平均內(nèi)生（幾何）增長率為 3.07%。這個數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的 123 年中，美國 CPI 通脹率為 2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之 2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。圖 1：美國 123 年扣除通脹后的房價歷史資料來源：美國勞動力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)如果我們看 10 年的累積漲幅，美國過去 123 年中發(fā)生過 3 次十年累積漲幅超過 100%的階段，分別是在 1938-1954 之間，1969-1986 之

6、間，和 1995-2007 之間。兆龍移民 1938-1954 之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?1943-1947 年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費(fèi)需求，這 5 年的年均漲幅為 17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有 10%；其余年份的平均漲幅只有 2%，扣除通脹后是負(fù)增長。1969-1986 之間的大牛市主要發(fā)生在 1974-1979 之間，平均年增長為 11%，但扣除通脹后年增長只有 2%；其余年份的平均增長率為 5%，扣除通脹率后為負(fù)增長。1995-2007 之間的大牛市主要發(fā)生在 1999-2005 年間，年平均漲幅為 11%，扣除通脹后仍然有 8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價從 200

7、6 年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到 2011 年，美國房價在扣除通脹后已經(jīng)低于一個多世紀(jì)以前的 1895 年?？偨Y(jié)一下，美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70 年代的牛市完全是被同時代的通脹驅(qū)動，90 年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有 1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。二.美國房價會漲多快？美國房價會漲多快？圖一表現(xiàn)出美國房市的兩個規(guī)律。 第一， 美國房價的長期增長率為 3.07%， 略高于美國通脹率。 第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其后的趨勢可以預(yù)測，即會回到這條軸線。這條軸線也

8、告訴我們，截止到 2013 年，美國的房價在經(jīng)歷了 2006-2011 的下跌，和 2012-13 的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高于歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個因素對房價的影響是相反的。除了看通脹調(diào)整后的房價， 另外一個公認(rèn)的衡量房價貴賤和預(yù)測房價走勢的重要指標(biāo)是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實(shí)的需求（而非投資價值），相對于這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。兆龍移民 如圖二所示，在 1960 年第一季度到 2013 年第一季度之間，美國平均房租對房

9、價比率為 4.98%。21世紀(jì)初的房地產(chǎn)泡沫， 表現(xiàn)在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率達(dá) 38%。圖 2：房租/房價比率數(shù)據(jù)來源：美國勞動力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)如果房租對房價比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相對于房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要么相對于房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。那么到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007 年，美國三位經(jīng)濟(jì)學(xué)家（Davisa, Lehnertb,和 Martinb）發(fā)表了一篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章

10、的摘要，現(xiàn)在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據(jù)美國 1960 年以來數(shù)據(jù)我們構(gòu)建了房租對房價比率的時間序列。 我們發(fā)現(xiàn)在 1960 到 1995 年之間美國的房租對房價比率在 5%到 5.5%之間， 但是 1995年后很快下降。到 2006 年末，房租對房價比率已經(jīng)到了 3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今后五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”兆龍移民 后來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調(diào)整是通過房價的下降來完成的，包括在 2008 年發(fā)生的美國過去 100 多年最大的單年跌幅。三.個別城市的房價歷史個別城市的房價歷史那么美國的一線城市是否會

11、遵循不同的房價規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來回顧一下美國一些大城市在 80 年代末以來的房價歷史。圖 3.1：紐約實(shí)際房價圖 3.2： 波士頓實(shí)際房價與通脹率兆龍移民 數(shù)據(jù)來源：美國勞動力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)圖三表現(xiàn)了四個美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從 80 年代末到 2013 年的扣除通脹后的實(shí)際房價。如果把紐約房價在 1988 年初的房價折成一塊錢，那么到 2013 年紐約房價在扣除美國通脹后剛好是 0.99 元；換句話說，紐約過去 25 年的房價增長率非常準(zhǔn)確，正好是美國通脹率；其間經(jīng)歷了 90 年代房價大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于 1996 年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以 3.08

12、億美元的價格，加上 8 億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國人；紐約房價在 21 世紀(jì)初開始大幅度上漲，到 2006 年達(dá)到頂點(diǎn)的 1.5 元，到 2013 年跌回 0.99 元，完成了 25 年的輪回。類似的，如果在 1988 年初把波士頓的房價折成 1 元，那么到 2013 年漲到 1.08 元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年 0.3%的速度增長，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在 1988 年初把洛杉磯的房價折成 1 元， 那么到 2013 年漲到 1.12 元， 相當(dāng)于扣除通脹后以每年 0.46%的速度增長； 如果在 1988年初把舊金山的房價折成 1 元，那么到 2013 年漲到 1.29 元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年 1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，一個重要原因是硅谷造富的驅(qū)動。圖 3.3：洛杉磯實(shí)際房價與通脹率兆龍移民 圖 3.4： 舊金山實(shí)際房價與通脹率數(shù)據(jù)來源：美國勞動力統(tǒng)計(jì)局，威斯康辛大學(xué)四.結(jié)語結(jié)語作為結(jié)語，我希望讀者能夠記住這樣幾個規(guī)律。美國的房價在過去的 100 多年中的年平均增長率約為 3%，略高于美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠(yuǎn)高于通脹率，后面就