1、中國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理狀況分析近年來，房地產(chǎn)業(yè)正快速進展為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目作為房地產(chǎn)企業(yè)進展的基本元素，對任何一個國家及企業(yè)的進展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項目管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目管理的水平的凹凸對項目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的進展。我國加入WTO后，已日益融入全球經(jīng)濟體系，國際競爭日趨激烈，全球經(jīng)濟一體化趨勢越來越明顯，國內(nèi)形狀勢的進展要求房地產(chǎn)開發(fā)管理逐步與國際接軌，以適應(yīng)市場經(jīng)濟的進展需求。同時，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)

2、的進展空間增大，國外企業(yè)對我國投資幅度加大，促進了酒店業(yè)、寫字樓、住宅業(yè)的進展，帶動整個房地產(chǎn)業(yè)漸漸與國際接軌。在經(jīng)濟一體化的狀況下，中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能，對國內(nèi)同行來說，競爭壓力陡然增加，當前，國際慣例的項目管理學(xué)問對我國業(yè)主、工程詢問業(yè)和施工企業(yè)顯得更加重要。我們要從產(chǎn)業(yè)生存的高度熟悉我國項目管理與國際接軌的迫切性，切實而深化的了解國際慣例的項目管理機制與運作，由此分析我國項目管理的癥結(jié)及我國施工企業(yè)功能的匱乏，進而再造我國投資與建設(shè)全新的項目管理體制，提高我國建設(shè)企業(yè)的國際競爭力。在這樣的國際國內(nèi)

3、背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)項目運行管理進行討論就顯得極為重要。一、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理存在的問題我國房地產(chǎn)項目管理近年來雖已取得重要的進展，但是基本上還停留在粗放式的閱歷管理階段。存在質(zhì)量事故多發(fā)、工期拖延、費用超支等問題，和國際先進水平比較，我國房地產(chǎn)項目管理仍舊處于較低水平，存在不少問題。主要是管理體制不完善，缺少高素養(yǎng)的項目管理專業(yè)人才，不能全面系統(tǒng)地采納先進方法，法律法規(guī)也不健全等。這些都是中國目前房地產(chǎn)項目管理比較粗放的重要緣由，也是一些房地產(chǎn)企業(yè)投資效益不高，競爭力量不強，進展速度不快的關(guān)鍵所在。1.可行性討論缺乏(1)項目目標和工程任務(wù)分解不足在項目啟動之初，作為項目全部者的房地產(chǎn)企

4、業(yè)由于缺乏大型工程建設(shè)的實踐閱歷，沒有很好的對整個項目進行細致討論分析，并提出項目的總體目標，也沒有將工作任務(wù)進行分解，并加以落實安排，這導(dǎo)致項目消失以下問題：項目在初期無法向下進行;項目預(yù)期經(jīng)濟目標不能實現(xiàn);項目延期交房;部分功能配套不全。(2)市場定位不準、缺乏創(chuàng)新力量在項目開頭前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了市場作用，沒有做充分的調(diào)查討論，不做設(shè)計討論，只是依據(jù)周邊項目戶型、樓型照貓畫虎，造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴峻，缺乏創(chuàng)新力量，從而使項目銷售不暢、價格不高、回款緩慢、效益不好。主要體現(xiàn)在：市場定位工作主體發(fā)生偏差;運用差異化戰(zhàn)略仿照有余而創(chuàng)新不足;偏離市場定位的理論和原則，片面強調(diào)概念式定位;目標客戶

5、群不明確或目標市場需求推斷錯誤。2.設(shè)計監(jiān)理缺失由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制無法跟上，造成在項目的施工中發(fā)覺大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)覺的設(shè)計問題許多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中消失的問題主要表現(xiàn)在：(1)缺乏合理的設(shè)計招標程序房地產(chǎn)市場進展還不規(guī)范，未形成公正、公正、公開競爭的良好環(huán)境，造成了設(shè)計招標往往流于形式。(2)忽視設(shè)計對項目投資掌握的重要性未熟悉到設(shè)計對項目整個運作過程的重要影響，公司對項目設(shè)計普遍存在一種“輕設(shè)計掌握，重施工掌握”的思想。(3)設(shè)計監(jiān)理缺失對于設(shè)計監(jiān)理工作，由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制不健全，加上設(shè)計

6、單位的工作量較大，部分設(shè)計人員素養(yǎng)較差導(dǎo)致設(shè)計圖紙很難做到細心勘探、細心設(shè)計，達到一流的施工質(zhì)量，造成在施工中發(fā)覺大量設(shè)計中存在的問題。(4)文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理尚未制定有關(guān)工程文檔資料、工程竣工資料等的管理制度和規(guī)定，項目檔案管理管理混亂，尤其是對工程項目的合同管理方面，未能實現(xiàn)以合同為主線、以合同為核心實施工程項目管理。二、加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議要加強項目前期開發(fā)管理，項目前期討論 分析工作一般包括：投資機會查找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設(shè)計、方案策劃、可行性討論及投資決策分析。其中，關(guān)鍵是項目可行性討論和投資決策。1.進行具體的項目可行性討論市場調(diào)研的

7、目的是對所篩選的項目進行客觀分析，驗證項目定位的精確性與科學(xué)性，為開發(fā)決策供應(yīng)技術(shù)依據(jù)，從根本上避開決策中的隨機性而強調(diào)科學(xué)性。項目經(jīng)理應(yīng)根據(jù)肯定的市場調(diào)研程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進行以下三方面的調(diào)研：(1)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與需求調(diào)研充分調(diào)查投資地區(qū)各類地產(chǎn)商品供應(yīng)量及需求量、價格水平、地區(qū)分布、投資地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)力量及技術(shù)水平，也就是要理解在市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)作為商品必定依據(jù)房地產(chǎn)市場的需求狀況來確定是否投資，投資什么項目，這是房地產(chǎn)投資打算性因素，也是調(diào)研的根本點。項目經(jīng)理應(yīng)從專業(yè)角度提出合理建議。(2)要進行環(huán)境調(diào)研主要指項目的自然環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟進展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平、消費

8、水平、社會購買力、文化環(huán)境、社會治安、社會職業(yè)分布、文化訓(xùn)練、社會風氣、習俗等，使得對項目從政治、經(jīng)濟、文化的高度來熟悉，這也是為社會服務(wù)的同時獵取社會效益及良好經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)。(3)要進行開發(fā)場地調(diào)研場地是產(chǎn)品定位前期調(diào)研極其重要的內(nèi)容，要充分熟悉到一塊位置優(yōu)越的土地會給開發(fā)帶來巨大的效益。這其中，開發(fā)土地所處區(qū)域位置、環(huán)境條件、交通條件、開發(fā)場地使用現(xiàn)狀、大小外形、地質(zhì)等都要引起重視，項目管理隊伍應(yīng)參加土地選擇與分析，參與有關(guān)的洽談，在此基礎(chǔ)上提出開發(fā)初步建議方案并評價綜述方案的優(yōu)缺點，同時對將來項目產(chǎn)品定位提出初步設(shè)想方案。2.進行項目的投資決策與預(yù)算進行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)資金一般都需幾億

9、元人民幣以上，若沒有切實可行，的投資方案和融資還貸方案，也就談不上立項。因此，在項目可行性討論時對項目進行投資分析和融資決策是項目經(jīng)理必需重視的問題。(1)重視投資分析項目經(jīng)理在對市場供求關(guān)系、競爭環(huán)境、市場可接受的樓盤價格水平、投資成本進行經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，對項目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進行具體的方案和掌握，是投資分析管理的主要內(nèi)容。通過投資分析對項目整體運作的方案性和目標性進行有效掌握，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成效的關(guān)鍵，投資分析是今后項目管理運作的工作指南。(2)重視融資決策房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一般要幾年時間，融資的財務(wù)費用可能高達總固定費用的5%25%以上。因而，融資決策主要是確定融資方案

10、的合理性,它對建設(shè)總費用有很大的影響，肯定要請有閱歷的專家參加制訂。首先需依據(jù)投資總額及自有資金、估計預(yù)售收入，測算出需融資額度，然后確定該項款項的還款方案，并依據(jù)開發(fā)過程中可籌集、回收的資金及需支出的資金進行分析，確保項目的資金流量有盈余，從而保證項目開發(fā)的順當實施。3.加強項目掌握管理項目實施階段房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的工作是按合同規(guī)定為項目順當實施供應(yīng)必要的條件，并在實施過程中督促檢查并協(xié)調(diào)有關(guān)各方(監(jiān)理、設(shè)計、承包商、供應(yīng)商、政府職能部門)的工作，定期為項目進展狀況進行討論分析，該階段的項目管理可描述為：在項目實施階段，業(yè)主的項目組人員，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范要求，依據(jù)簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目從開工至竣工的工程進度、質(zhì)量、成本及其他方向的目標進行全面掌握的管理過程，本階段的工作重點是項目的進度、質(zhì)量、成本的掌握管理。(1)加強項目進度掌握管理進度掌握是指對工程實施階段的工作內(nèi)容、工作挨次、持續(xù)時間及工作之間的相互連接關(guān)系等進行方案并付諸實施，然后在方案實施過程中常常檢查實際進度是否按方案進行，一旦發(fā)覺有偏差消失，應(yīng)在分析偏差產(chǎn)生緣由的基礎(chǔ)上有實行有效措施排解障礙或調(diào)整、修改原進度方案后再付諸實施，如此循環(huán)，直至工程項目竣工、交付使用的過程。(2)加強項目質(zhì)量掌握管