1、直面物業(yè)生存困境直面物業(yè)的生存逆境葉鋒/新華社眺望東方周刊/20220930“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費(fèi)卻不調(diào)整，這樣的虧本生意，怎么做？”眺望東方周刊記者近期就物業(yè)服務(wù)業(yè)進(jìn)行的調(diào)研中，聽到不少物業(yè)公司的埋怨。從調(diào)研狀況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是很多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營收逆境。但另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的快速進(jìn)展、存量房市場的漸漸增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的潛力也漸漸顯示出來。上海：物業(yè)企業(yè)現(xiàn)“普虧”作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最發(fā)達(dá)的地區(qū)，上海的物業(yè)服務(wù)市場在全國具有代表性。目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個(gè)，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個(gè)，售后房

2、住宅小區(qū)近5300個(gè)。依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，上海住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有三種定價(jià)形式：一是售后房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)執(zhí)行政府定價(jià)。依據(jù)1996年確定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅管理費(fèi)每戶每月4.57.5元，高層住宅每戶每月510元，其他還包括水泵運(yùn)行費(fèi)、保潔保安服務(wù)費(fèi)等。二是一般商品住宅執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。依據(jù)2022年的有關(guān)方法，住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行等五項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分五級并設(shè)立最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋建筑面積計(jì)費(fèi)。三是別墅等高檔住宅小區(qū)執(zhí)行市場調(diào)整價(jià)。調(diào)研發(fā)覺，運(yùn)行多年、執(zhí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)已消失較普遍的成本倒掛。虹口區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景

3、瑞物業(yè)負(fù)責(zé)人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費(fèi)近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費(fèi)、服裝費(fèi)、社?；鸬燃悠饋砉?300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補(bǔ)助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤”的準(zhǔn)備。知名的萬科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司目前管理著上海30多個(gè)小區(qū)，絕大部分是萬科自己開發(fā)的項(xiàng)目。2022年，公司實(shí)現(xiàn)了800多萬元的盈利，但總經(jīng)理黃圣告知本刊記者：“去年物業(yè)主營實(shí)際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產(chǎn)公司賜予的物管費(fèi)價(jià)差補(bǔ)貼和品牌支持費(fèi)，以及其他一些多元化經(jīng)營?！彼f，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一

4、線職工的流失率達(dá)到80%左右，“現(xiàn)在做物業(yè)的確比較困難”。售后房小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營更是入不敷出。萬科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開發(fā)商欺侮”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個(gè)10萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商開了4個(gè)門。對于開發(fā)商來說，多開幾個(gè)門沒有太大的關(guān)系，但對于物業(yè)服務(wù)公司來說，每多開一個(gè)門，物業(yè)服務(wù)公司就要多配置好幾個(gè)秩序維護(hù)員來站崗值勤，這樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區(qū)秩序維護(hù)工作的難度也相對大了許多。”從上海各區(qū)縣房管部門把握的狀況來看，從2022年至今，上海物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)退出管理的小區(qū)約有220個(gè)。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損-降低成本-

5、服務(wù)質(zhì)量下降-居民不滿-物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難-虧損”的怪圈。不行過度依靠“物業(yè)費(fèi)”針對物業(yè)服務(wù)成本倒掛的現(xiàn)狀，上海的政府部門和企業(yè)均已開頭著手應(yīng)對。一是調(diào)價(jià)。上海去年開頭對售后房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，并將用三年時(shí)間逐步調(diào)整到位。比如，在去年9月1日實(shí)施的首次調(diào)價(jià)中，多層住宅管理費(fèi)由每戶每月4.57.5元調(diào)整為59元；高層住宅管理費(fèi)由每戶每月510元調(diào)整為612元。保潔、保安等費(fèi)用也均有上調(diào)。對物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)的企業(yè)，還以考核嘉獎(jiǎng)的形式賜予補(bǔ)貼。商品住宅小區(qū)的調(diào)價(jià)也漸漸增多。去年上半年，上海萬科物業(yè)完成了對閔行區(qū)萬科城市花園新區(qū)的調(diào)價(jià)。黃圣介紹，公司先是向業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和當(dāng)?shù)胤抗苻k事處公布賬本，并在小區(qū)

6、張榜公布具體的收支狀況，然后聯(lián)合業(yè)委會(huì)向居民登門作解釋并發(fā)放選票。結(jié)果，別墅和公寓的物業(yè)費(fèi)分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調(diào)到3.5元和2.28元，且仍有92%的業(yè)主在“續(xù)聘物業(yè)”和“同意物業(yè)管理費(fèi)調(diào)價(jià)”選項(xiàng)上打鉤，表示支持。截至目前，上海萬科物業(yè)3年來已經(jīng)在管理的12個(gè)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)勝利提價(jià)。二是減支。比如，虹口區(qū)虹三花園小區(qū)為保證小區(qū)電梯頂部的機(jī)房正常運(yùn)轉(zhuǎn)，大多配有24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的空調(diào)。景瑞物業(yè)監(jiān)測發(fā)覺，假如為空調(diào)安裝一個(gè)定時(shí)器，就既可保證電梯平安，又能節(jié)能降耗。安裝一個(gè)定時(shí)器200元錢，2個(gè)月省下的電費(fèi)就能收回成本；再比如，小區(qū)公共場所的照明，通過紅外線感應(yīng)、聲控、觸摸等改造，并

7、把部分燈泡換成節(jié)能燈或LED燈，也能夠逐步回本。三是多元化創(chuàng)收。記者調(diào)研發(fā)覺，一些物業(yè)企業(yè)從停車費(fèi)和小區(qū)廣告位收入中獵取的收益能肯定程度上關(guān)心填補(bǔ)虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務(wù)”，也能夠帶來額外收入。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)價(jià)能為物業(yè)企業(yè)短期“止損”，但難以完全應(yīng)對各類成本上漲帶來的成本增加和壓力；從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營必需降低對單純物業(yè)費(fèi)的依靠度，要用好住宅小區(qū)這個(gè)“經(jīng)營服務(wù)陣地”，拓展多元經(jīng)營的思路才是物業(yè)服務(wù)的真正出路?！拔飿I(yè)服 務(wù)業(yè)”如何升級 接受采訪的部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人力等成本的較快上漲，會(huì)對城市的制造業(yè)形成“倒逼”、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；但物業(yè)服務(wù)是城市的“基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)”，任何

8、時(shí)候都不行或缺，其面臨的經(jīng)營成本過快上漲的問題需引起充分重視。物業(yè)管理不是高利潤行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)市場的快速進(jìn)展、存量房規(guī)模的日漸增大，物業(yè)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)潛力也漸漸釋放。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“壓力”因素和“潛力”因素進(jìn)一步顯現(xiàn)，應(yīng)抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長謝家瑾說，物業(yè)管理進(jìn)展30余年，時(shí)代變化了，行業(yè)進(jìn)展了，業(yè)主需求升級了，對物業(yè)管理的內(nèi)涵和外延都提出了新的要求。與此同時(shí)，成本連續(xù)上漲與招工難都導(dǎo)致了企業(yè)生存逆境的消失。這些因素都要求行業(yè)轉(zhuǎn)型和升級。上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理黃圣說，公司近年來非常注意多元化經(jīng)營。比如，針對新居入住，公司與家具、裝修等企業(yè)合作，為業(yè)主定

9、制“裝修解決方案”，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”，僅今年上半年就完成了800多戶，收入900多萬元；在一些房齡較長的小區(qū)，萬科物業(yè)推出“二次裝修”服務(wù)項(xiàng)目，今年兩個(gè)月間在春申萬科城的“二次裝修”業(yè)務(wù)就為公司帶來200多萬元收入。此外，公司對一些小區(qū)的社區(qū)食堂、房屋經(jīng)租等業(yè)務(wù)也在探究過程中。再如，以中高端小區(qū)業(yè)主為服務(wù)對象的仁恒物業(yè)拓展了“差異化服務(wù)”，在社區(qū)文化服務(wù)、會(huì)所經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等方面，形成了一套延長服務(wù)經(jīng)營模式。近期，花樣年集團(tuán)披露了“2022年內(nèi)完成旗下彩生活服務(wù)物業(yè)管理板塊分拆上市”的目標(biāo)。據(jù)介紹，公司將利用云服務(wù)平臺(tái)，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)“公里

10、微商圈”，而業(yè)主的社區(qū)消費(fèi)將成為公司的傭金來源。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，我國應(yīng)當(dāng)培育出與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展階段相匹配的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)。他說，隨著市場規(guī)模的快速增大、技術(shù)和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)有望實(shí)現(xiàn)管理與服務(wù)的分別，從服務(wù)的“直接供應(yīng)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M織者”，從而撬動(dòng)一個(gè)更為浩大的市場。在此過程中，政府部門一方面應(yīng)通過稅收、財(cái)政等手段加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)扶持，另一方面應(yīng)在物業(yè)服務(wù)技術(shù)研發(fā)、模式創(chuàng)新、信息支撐等方面增加公共服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)業(yè)抓住機(jī)遇、實(shí)現(xiàn)跨躍式進(jìn)展。近兩年來，謝家瑾始終呼吁物業(yè)管理應(yīng)建立“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格調(diào)整機(jī)制。在她看來，在鼓舞企業(yè)制造條件開展調(diào)價(jià)的同時(shí)，應(yīng)更多地提倡大家在做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式探究