1、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目名稱：溫榆河項(xiàng)目（暫名）項(xiàng)目地點(diǎn)：北京昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村溫榆河邊建設(shè)單位：北京首發(fā)房地產(chǎn)有限公司【設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)討論稿編制說(shuō)明】1、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是甲方在基于對(duì)項(xiàng)目綜合研判的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目前期定位的總結(jié)和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求提出的一些分析和結(jié)論性意見(jiàn)，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)起指導(dǎo)作用；2、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)討論稿僅作為首發(fā)地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)方進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)第一輪溝通時(shí)的相關(guān)參考資料；3、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)討論稿中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均為前期市場(chǎng)研判得出的結(jié)論性定位，設(shè)計(jì)單位可以在一定幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整；4、本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)主要針對(duì)首發(fā)溫榆河項(xiàng)目整體規(guī)劃提出。目錄:4 1項(xiàng)目概況一、基地情況二、氣候及土壤資料三、基地

2、社會(huì)概況及分析四、規(guī)劃要求五、市政管線5 2市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議一、市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議6 3概念分析研究結(jié)論一、概念設(shè)計(jì)研究方案簡(jiǎn)述二、設(shè)計(jì)目標(biāo)三、規(guī)劃方面的結(jié)論7 4方案設(shè)計(jì)中需要解決的問(wèn)題一、規(guī)劃方面的問(wèn)題二、技術(shù)方面的問(wèn)題8 5設(shè)計(jì)成果文件要求9 6基礎(chǔ)資料1. 項(xiàng)目地塊紅線圖（AUTOCAD電子文件）2. 項(xiàng)目地塊照片（電子文件）3. 概念設(shè)計(jì)方案總圖1項(xiàng)目概況、基地情況1.用地地點(diǎn)本項(xiàng)目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝村，東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南臨溫榆河。區(qū)域位置圖宗地位置示意圖2.周邊道路東側(cè)：建設(shè)中的京承高速公路，出入小區(qū)規(guī)劃有二進(jìn)一出共三

3、個(gè)出入口；北側(cè)：規(guī)劃路；西側(cè)：規(guī)劃路南側(cè)：規(guī)劃濱河路其中西、北、南側(cè)的現(xiàn)狀道路均為區(qū)縣級(jí)及村鎮(zhèn)級(jí)道路，道路檔次及通行能力較差。建成后將成為本項(xiàng)目住戶出行的主要交通線路。3.周邊環(huán)境本項(xiàng)目位于規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團(tuán)、高麗營(yíng)鎮(zhèn)中間，周邊以自然村落和耕地為主。東側(cè)臨在建的京承高速，以100米寬的隔離綠化帶與之相望；著名的溫榆河在基地南側(cè)由西北蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)各200米寬城市綠化帶，整個(gè)基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。但是溫榆河是地上河，受高差影響，有臨河無(wú)水景的缺點(diǎn)4 .用地面積規(guī)劃用地143.9公頃；建設(shè)用地約100.14公頃;5 .基地簡(jiǎn)況本項(xiàng)目基地形狀為“L”型，

4、基地內(nèi)的規(guī)劃“丁”字形市政道路,將整個(gè)基地劃分為B區(qū)（位于用地東南部）、C區(qū)（位于用地西南部）、D區(qū)（位于用地北部）三塊，及位于用地東南角的A區(qū)6 .地理概況周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與耕地，缺乏可保留的自然植被，小區(qū)內(nèi)以人工造景為主，毗鄰溫榆河水系，外圍擁有大面積原生植被、大量成樹(shù)，外環(huán)境較為有利.氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000毫米。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆河北岸一片農(nóng)田，適合植物生長(zhǎng)三.基地社會(huì)概況及分析3.1目前目前基地所在區(qū)域生活配套設(shè)施缺乏，周?chē)?公里范圍內(nèi)沒(méi)有商場(chǎng)、超市，但離高速公路

5、不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補(bǔ)。3.2基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來(lái)的旅游、休閑、度假區(qū)，成為北京的旅游休閑景觀帶?；厮趨^(qū)域?yàn)橐?guī)劃昌平旅游休閑居住四.規(guī)劃要求4.1谷積率：0.44.2限高：A、B地塊限高12米C、D地塊限高9米規(guī)型建設(shè):總前楨二JC地塊五市政管線6.1給水：遠(yuǎn)期供水昌平區(qū)自來(lái)水管網(wǎng)供給，近期由獨(dú)立自備井供給綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給6.2雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河6.3污水：采用分散的小型處理裝置為中水6.4供熱：采用地?zé)?、電力或空氣源熱期泵機(jī)組等清潔能源供熱6.5供電：引自北七家110千伏變電站6.6燃?xì)猓翰捎锰烊粴?，引自北七家調(diào)壓站6.7垃圾處理

6、：垃圾分類(lèi)收集，無(wú)害化處理6.8溫泉：自打溫泉井兩口，日出水量800噸。地塊周?chē)F(xiàn)沒(méi)有可接入市政管線。2.市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議市場(chǎng)定位1.項(xiàng)目總體定位1. 1項(xiàng)目市場(chǎng)定位1.1.1 市場(chǎng)形象定位全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別墅公園/中堅(jiān)領(lǐng)袖的夢(mèng)想家園全功能休閑概念一一商務(wù)休閑，居住休閑，運(yùn)動(dòng)休閑，景觀休閑，旅游休閑；原生態(tài)別墅公園一一別墅是稀缺的，也是珍貴的，別墅生活是一種高品質(zhì)生活，是成功人士的生活模式，高格調(diào)定位有利于烘托氣氛，使人們期望值攀高，為低價(jià)入市制造驅(qū)動(dòng)力，公園生活主要指環(huán)境，以建筑生長(zhǎng)在公園里為意象來(lái)營(yíng)造一個(gè)公園社區(qū)；中堅(jiān)階層多元化的價(jià)值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫(xiě)意的生活模式可選，體現(xiàn)

7、多元化主題。1.1.2 產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低密度多元主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。（獨(dú)立house均彳110000元/平方米，聯(lián)排均價(jià)7000元/平方米）1.1.3 產(chǎn)品功能定位作為100萬(wàn)平方米的大社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特征，產(chǎn)品盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功能應(yīng)該是從衣、食、住、行、娛樂(lè)、休閑全方位滿足居住需求獨(dú)立house是產(chǎn)品最基本的定位，以獨(dú)立住宅為主要居住形式，院落花園、街域、人車(chē)共享等為本項(xiàng)目的主要規(guī)劃元素注重產(chǎn)品的個(gè)性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢(shì)并具有各自的主題，溫泉、森林或者運(yùn)動(dòng)。1.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)

8、勢(shì)良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)便捷的直入交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢(shì)豐富的地?zé)豳Y源高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)1. 3項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)以北京廣大的市場(chǎng)中產(chǎn)階級(jí)為主，以新興財(cái)富階層為輔1.4目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征細(xì)分變量名稱細(xì)分變量描述有效細(xì)分變量?jī)?nèi)容1.最終用途第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求購(gòu)買(mǎi)本產(chǎn)品的最終用第二居所：家以外的私人專(zhuān)屬居所途心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資：個(gè)人財(cái)產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長(zhǎng)期資金回報(bào)2.地理細(xì)分北京地區(qū)為主體（中關(guān)村、CBD亞北地區(qū)），另有常年來(lái)往中客戶的地區(qū)分布國(guó)的境外人士3.人口細(xì)分富人階層（普遍擁有一套以上的居所及交通工具）年齡、生命周期年齡跨度較大

9、，3050以上性格、職業(yè)而、乃主人口社交、應(yīng)酬、招待活動(dòng)頻繁人士收入、教育、社會(huì)階層教育背景跨度較大，無(wú)明顯特征信仰男性占大多數(shù)4.心理變量有強(qiáng)烈的社會(huì)主流意識(shí)個(gè)性穩(wěn)重，有自主的判斷力生活方式、個(gè)性、態(tài)度完全個(gè)性化的生活方式。有歸屬感的某個(gè)階層的業(yè)余生活，習(xí)慣在固定的場(chǎng)所消費(fèi)。對(duì)健康的重要性越來(lái)越看重5.行為變量動(dòng)機(jī)：追求高品質(zhì)的生活；一種身份的認(rèn)可，尊榮感。購(gòu)買(mǎi)行為：動(dòng)機(jī)、需求、上經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格對(duì)需求的遏制不明顯特色、審慎程度、決策購(gòu)買(mǎi)決定慎重，感性成分較少角色仕s目上人自我決策，自己說(shuō)了算使用行為：數(shù)量、機(jī)會(huì)、使用行為多樣一一居家、度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次的習(xí)慣功能。2. 項(xiàng)目產(chǎn)品建

10、議2. 1產(chǎn)品類(lèi)型及構(gòu)成產(chǎn)品形態(tài)占地面積（m2）主力面積（m2）面積比戶數(shù)獨(dú)立Singlehouse500-600300-38050%600雙拼doublehouse400-450220-25011%200聯(lián)排Townhouse300-350180-22017%350頂級(jí)別墅spahouse800500-6005%40不經(jīng)營(yíng)的公建250006%可經(jīng)營(yíng)商業(yè)面積4400011%2. 2產(chǎn)品的戶型配比建議住宅類(lèi)別戶型向范(m)進(jìn)深(m)建筑面積(m2)用地面積(m2)總套數(shù)(套)套型面積合計(jì)(套)獨(dú)立別墅A型1415380600-85020076000B型1117300500-60040012000

11、0雙拼別墅C型111523040050020046000聯(lián)排別墅D型101222022015033000E型71219015020038000頂級(jí)別墅F型1618500850-12004020000合計(jì)11903330002. 3公建配套2.1.1 停車(chē)位聯(lián)排別墅、雙拼別墅：庭院停車(chē)，每戶一輛獨(dú)立別墅：室內(nèi)停車(chē)，每戶一輛，預(yù)留庭院停車(chē)頂級(jí)別墅：室內(nèi)停車(chē)，每戶兩輛2.1.2 商業(yè)總建筑面積：約12,000平方米；其中集中商業(yè)10000平方米,分散商業(yè)2000平方米集中商業(yè)占地10000平方米，結(jié)合高速公路服務(wù)區(qū)及度假酒店統(tǒng)一設(shè)計(jì)，可以借助服務(wù)區(qū)及酒店形成較好的商業(yè)氣氛商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳

12、2.1.3 學(xué)校學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃18班，小學(xué)12班，中學(xué)6班占地面積26000平方米，建筑面積13000平方米預(yù)留相應(yīng)的停車(chē)位，標(biāo)準(zhǔn)位5個(gè)/班考慮住宿走讀結(jié)合學(xué)校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學(xué)校的擴(kuò)大留有余地2.1.4 幼兒園幼兒園占地面積6000平方米，建筑面積2000平方米預(yù)留發(fā)展用地2.1.5 酒店五星級(jí)度假酒店酒店主題：酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假、會(huì)議功能；主要為會(huì)議、渡假客流服務(wù)，同時(shí)兼顧本項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)住戶的需要規(guī)劃建設(shè)于規(guī)劃用地的A區(qū)客房總數(shù)約300間，總建筑面積32000平方米占地面積約41000平方米2. 4銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)安排銷(xiāo)售展示包括商業(yè)中心、會(huì)

13、所、樣板組團(tuán)銷(xiāo)售展示區(qū)應(yīng)接近酒店和高速公路服務(wù)區(qū)樣板組團(tuán)采用現(xiàn)樓方式，位置接近主入口及溫榆河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園3.概念分析研究結(jié)論.概念設(shè)計(jì)研究方案簡(jiǎn)評(píng)應(yīng)附文：簡(jiǎn)要分析各方案的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意向方案的理由及深化調(diào)整方向。.設(shè)計(jì)目標(biāo)2.1規(guī)劃目標(biāo)有效的利用溫榆河畔的位置創(chuàng)造令人舒適的空間視覺(jué)引導(dǎo)高尚的生活素質(zhì)明確分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略高效的土地利用寧?kù)o、安全的生活環(huán)境合理、高效的人車(chē)交通系統(tǒng)2.2景觀目標(biāo)河畔休閑運(yùn)動(dòng)新天地中央公園親水景觀綠軸溪水鄉(xiāng)村環(huán)境山水人居意境人性化、標(biāo)志化社區(qū)出入口綠色景觀大道親人尺度的組團(tuán)內(nèi)景觀2.3建筑目標(biāo)創(chuàng)造一個(gè)原生態(tài)的獨(dú)立house社區(qū)獨(dú)特的建筑形態(tài)和風(fēng)格

14、建筑風(fēng)格在和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上滿足多元化、個(gè)性化的需求創(chuàng)造一個(gè)高滿足度的居住空間三.規(guī)劃方面的結(jié)論3.1 用地布局根據(jù)基地價(jià)值分析，高價(jià)值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，功能分區(qū)與產(chǎn)品類(lèi)型分布見(jiàn)附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品類(lèi)型分布圖3.2 道路交通3.2.1 主入口位置車(chē)行主入口設(shè)于基地東、西、南側(cè)人行主入口設(shè)于基地東側(cè)，結(jié)合商業(yè)布局綜合考慮郴山3.2.2 人車(chē)關(guān)系小區(qū)整體人車(chē)合流中心景觀人車(chē)分流HOUSE團(tuán)人車(chē)共存TOWNHOUSE人車(chē)分隔3.3 首期銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)一期占地約150畝銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)包括商業(yè)中心展示區(qū)、會(huì)所展示區(qū)、樣板組團(tuán)展示區(qū)、河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園展示區(qū)商業(yè)中心展示區(qū)，銷(xiāo)售廳設(shè)置于此，建筑面積3000平方米，占地

15、面積4000平方米，為線狀商業(yè)會(huì)所展示區(qū)建筑面積1500平方米，占地2500平方米樣板組團(tuán)展示區(qū)：a.Townhouse展示區(qū)，建筑面積2600平方米，占地面積4000平方米；b.House展示區(qū)，建筑面積2300平方米，占地面積4000平方米河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園，占地面積30000平方米辿科3細(xì)，4費(fèi)q,3.4 組團(tuán)管理模式小區(qū)為整體開(kāi)放社區(qū)組團(tuán)封閉管理HOUS組團(tuán)大小約70100戶TOWNHOUSE大小約100150戶4.方案設(shè)計(jì)需要解決的問(wèn)題.規(guī)劃方面的問(wèn)題1.1 用地布局(1)依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類(lèi)型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2)依據(jù)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì)1.2 道路交通(

16、1)滿足人車(chē)關(guān)系要求與停車(chē)要求(2)滿足消防要求(3)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì)1.3 銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)(1)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍的營(yíng)造(2)根據(jù)銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)1.4 組團(tuán)與管理(1)依據(jù)組團(tuán)規(guī)模確定組團(tuán)基本單元，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2)根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻范圍、入口設(shè)置、門(mén)衛(wèi)數(shù)量、人車(chē)管理等1.5 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān)系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同時(shí)注重景觀對(duì)人的行為的影響與景觀的參與性(5)現(xiàn)狀

17、景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析1.6 酒店的總圖布置1.7 商業(yè)中心(1)商業(yè)中心的總圖布置(2)商業(yè)氣氛的營(yíng)造和聚集1.8 學(xué)校、幼兒園總圖布置.技術(shù)方面的問(wèn)題2.1 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理設(shè)備等2.2 新技術(shù)新材料：要求在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參考數(shù)據(jù)等5.設(shè)計(jì)成果文件要求1 .彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1:5002 .總體模型一個(gè)，比例1:1000,能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征3 .規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本四本，規(guī)格為A3幅面，內(nèi)容至少包括：3.1

18、設(shè)計(jì)說(shuō)明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向及各種專(zhuān)業(yè)說(shuō)明（詳見(jiàn)附錄一）；3.2 規(guī)劃總平面圖；3.3 交通分析圖（道路與停車(chē)場(chǎng)）；3.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；3.5 景觀分析圖；3.6 視線分析圖；3.7 住宅選型設(shè)計(jì)，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型（不少于三種）的兩種支持平面、立面、剖面，包括立面材料與說(shuō)明。3.8 表現(xiàn)部分：鳥(niǎo)瞰圖，組團(tuán)景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街及商業(yè)廣場(chǎng)。3.9 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見(jiàn)附錄二，要求計(jì)算真實(shí)、準(zhǔn)確）3 .文本圖紙另行制作1#圖紙一套。4 .所有內(nèi)容的光碟兩份。附錄一設(shè)計(jì)說(shuō)明1.1 建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明1.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明1.3 給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明1.4 電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明1.5 弱電設(shè)計(jì)說(shuō)

19、明1.6 暖通設(shè)計(jì)說(shuō)明1.7 消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇1.8 人防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容1.9 景觀概念設(shè)計(jì)說(shuō)明附錄二綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表2.12.2規(guī)劃指標(biāo)表公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表詳表2.1詳表2.2附錄表格規(guī)劃指標(biāo)表表2.1指標(biāo)名稱總體期數(shù)值(ha)所占比重(%)數(shù)值(ha)所占比重(%)項(xiàng)目規(guī)劃總用地一1.居住用地100100住宅用地公建用地道路用地公共綠地2.其他用地一巾政道路用地一代征綠化用地一市政道路綠化用地一一居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地/與居住區(qū)功能無(wú)直接關(guān)系的建筑和設(shè)施用地其他政府保留用地或不可建設(shè)用地總建筑面積m2M21.住宅建筑面積m2M2非住宅建筑面積m2M2住宅建筑面積比重%2.計(jì)入容積率建筑面積m2M2不計(jì)入容積率建筑面積m2M2不計(jì)入容積率建筑面積比重%