1、第第1111章章 城市用地分類及其適用性評(píng)價(jià)城市用地分類及其適用性評(píng)價(jià)第1節(jié) 城市用地概述第2節(jié) 城市用地適用性評(píng)價(jià)第3節(jié) 城市用地的分類與用地構(gòu)成第1節(jié) 城市用地概述1 城市用地的概念城市用地的概念 土地是人類賴以生存與發(fā)展的基本資源，是人類社會(huì)活動(dòng)的基本載體。 城市用地是城市規(guī)劃范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱。是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的空間。 通常所說(shuō)的城市用地，既是指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)尚待開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地泛稱。2 城市用地的屬性城市用地的屬性自然屬性:如位置的固定性，獨(dú)特的地貌、土壤特征，如位置的固定性，獨(dú)特的地貌、土壤特征，不可再生不可

2、再生社會(huì)屬性：權(quán)力表征、經(jīng)濟(jì)表征、法律表征如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，地權(quán)歸屬和權(quán)益如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，地權(quán)歸屬和權(quán)益轉(zhuǎn)讓等具有法律保障轉(zhuǎn)讓等具有法律保障3 城市用地的價(jià)值城市用地的價(jià)值使用價(jià)值:可用作城市活動(dòng)場(chǎng)所，可用作城市活動(dòng)場(chǎng)所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價(jià)值使用價(jià)值交換價(jià)值:可作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，可作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，具體表現(xiàn)為地價(jià)、租金或費(fèi)具體表現(xiàn)為地價(jià)、租金或費(fèi)用等。用等。2009年全國(guó)土地出讓年全國(guó)土地出讓價(jià)價(jià)16000億元億元2008年昆明城市基準(zhǔn)地價(jià)：2、土地開(kāi)發(fā)程度：“六通一平”(宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通氣及宗地內(nèi)場(chǎng)地

3、平整)，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓最高年限分別為：(1)商業(yè)用地：40年(2)工業(yè)用地：50年(3)綜合用地：50年(4)住宅用地：70年4 城市用地的區(qū)劃城市用地的區(qū)劃n行政區(qū)劃:確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)n用途區(qū)劃:按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對(duì)土按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對(duì)土地用途進(jìn)行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地用途進(jìn)行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等地等n房地產(chǎn)權(quán)屬區(qū)劃:對(duì)地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，對(duì)地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國(guó)有土地、集體土地

4、和地籍區(qū)劃等如國(guó)有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等n地價(jià)區(qū)劃:根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價(jià)值，作為進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交換的依據(jù)定土地的價(jià)值，作為進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交換的依據(jù)蘭州理工大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè)2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖單位：元/平方米5 城市用地的歸屬與管理城市用地的歸屬與管理5.1城市用地的歸屬城市用地的歸屬 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制，除農(nóng)民集體所有外，屬于全民所有制國(guó)家所有的土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 城市市區(qū)的土地屬國(guó)家所有。 城市用地的管理城市用地的管理 為維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)

5、和合理利用土地資源，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理機(jī)制。 國(guó)務(wù)院土地管理部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作，并相應(yīng)設(shè)置縣級(jí)以上的土地管理機(jī)構(gòu)，行使管理職能在城市建設(shè)用地管理方面，通過(guò)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的相銜接，通過(guò)城市規(guī)劃管理、城市土地管理相協(xié)調(diào)的過(guò)程，以合理而有效的利用城市土地，推進(jìn)城市的建設(shè)和發(fā)展。第2節(jié) 城市用地適用性評(píng)價(jià)1 城市與自然環(huán)境城市與自然環(huán)境 自然環(huán)境作為一個(gè)基本的條件，深深地影響著自然環(huán)境作為一個(gè)基本的條件，深深地影響著城市的生成與發(fā)展。城市的生成與發(fā)展。 人工環(huán)境與自然環(huán)境交互作用，形成特有的城人工環(huán)境與自然環(huán)境交互作用，形成特有的城市環(huán)境

6、形態(tài)。市環(huán)境形態(tài)。清明上河圖反應(yīng)宋東京城市與自然環(huán)境的關(guān)系圓明園設(shè)計(jì)圖反應(yīng)古代城市建設(shè)的自然觀2 自然環(huán)境條件分析自然環(huán)境條件分析組成自然環(huán)境的要素：地質(zhì)、水文、氣候、地形、植被、地組成自然環(huán)境的要素：地質(zhì)、水文、氣候、地形、植被、地上地下資源等；上地下資源等；注意：注意：由于地域差異，各要素的影響程度和作用大小不同；由于地域差異，各要素的影響程度和作用大小不同；個(gè)別自然條件，需超越所在的局部地域，從區(qū)域來(lái)評(píng)價(jià)利個(gè)別自然條件，需超越所在的局部地域，從區(qū)域來(lái)評(píng)價(jià)利弊；弊；各環(huán)境要素間，有的相互制約或抵消，有的則相互配合加各環(huán)境要素間，有的相互制約或抵消，有的則相互配合加劇了某種作用。劇了某種作用

7、。2.1 地質(zhì)條件地質(zhì)條件建筑地基、滑坡與崩塌、沖溝、地震、礦藏建筑地基、滑坡與崩塌、沖溝、地震、礦藏成都成都德陽(yáng)德陽(yáng)綿陽(yáng)綿陽(yáng)江油江油竇團(tuán)山竇團(tuán)山龍龍泉泉山山 綿陽(yáng)市綿陽(yáng)市地質(zhì)構(gòu)造分析地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂地表斷裂隱伏斷裂隱伏斷裂 某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意隱伏隱伏斷裂斷裂隱伏隱伏斷裂斷裂 某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意沿?cái)嗔褞ё呦虿贾醚財(cái)嗔褞ё呦虿贾?00米寬的衛(wèi)生防護(hù)帶米寬的衛(wèi)生防護(hù)帶濕陷性黃土：在上覆土層自重應(yīng)力作用下，或者在自重應(yīng)力和附加應(yīng)力共同作用下，因浸水后土的結(jié)構(gòu)破壞而發(fā)生顯著附加變形的土稱為濕陷性土，屬于特殊土。蘭州理工大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè)地下溶洞2

8、012年西安城市地陷人為原因造成災(zāi)害滑坡滑坡與崩塌滑坡是斜坡在風(fēng)化作用、地表水或地下水、人為的原因，特別是在重力的作用下，使得斜坡上的土、石向下滑動(dòng)（常發(fā)生在丘陵或山區(qū)，在選用坡地或緊靠崖巖建設(shè)時(shí)需要注意）在規(guī)劃用地時(shí)，應(yīng)確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界的距離。必須選用有滑坡可能的用地時(shí)，應(yīng)采用具體工程措施。崩塌的成因主要是巖層或土層的層面對(duì)山坡穩(wěn)定造成的影響。當(dāng)裂隙比較發(fā)育，且節(jié)理面順向崩塌的方向，尤其是因爭(zhēng)取用地，過(guò)分人工開(kāi)挖，導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而崩塌。云南保山山體滑坡沖溝由間斷流水在地表沖刷形成的溝槽。適宜的巖層、土層、地形以及氣候條件是形成沖溝的主要條件。沖溝切割用地，使之支離破碎，對(duì)土地使用

9、造成不利。地震地震造成破壞的大多是構(gòu)造地震，即由于地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)所引起的地震。確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，以便制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。地震烈度分基本烈度和設(shè)計(jì)烈度。基本烈度：一百年內(nèi)在該地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度，是設(shè)防的依據(jù)設(shè)計(jì)烈度：在地區(qū)宏觀基本烈度基礎(chǔ)上，考慮地區(qū)內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造特點(diǎn)，地形、水文、土壤條件等不一致性所出現(xiàn)小區(qū)域地震烈度的增減，據(jù)此制定更為切實(shí)而經(jīng)濟(jì)的小區(qū)域烈度標(biāo)準(zhǔn)。避免在強(qiáng)震區(qū)建設(shè)城市。2.2水文及水文地質(zhì)條件水文及水文地質(zhì)條件水文條件江河湖泊水體，不但可作為城市水源，同時(shí)還在水運(yùn)交通，改善氣候，稀釋污水，排除雨水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。為防治洪水，在城市用地選擇時(shí)要按照洪水

10、頻率，利用高亢地形，同時(shí)避開(kāi)洼地、滯洪區(qū)等部位。城市防洪標(biāo)準(zhǔn)要區(qū)別不同城市設(shè)施的重要性，采用不同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)頻率。2.3 氣候條件氣候條件城市的氣候除大氣環(huán)流和海陸位置不同所形成的大氣候外，在較小的地區(qū)范圍還存在地方氣候與小氣候。在城市地區(qū)，由于城市所造成的大氣下墊面層的不同，以及城市與外界的溫差所形成的熱力差異，將促使某些氣象要素的變化，而出現(xiàn)“城市氣候”的特征。太陽(yáng)輻射分析城市所在地區(qū)太陽(yáng)運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對(duì)建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)，間距、朝向的確定，建筑的遮陽(yáng)設(shè)施以及各項(xiàng)工程的熱工設(shè)計(jì)，將有所依據(jù)。日照間距的考慮還將影響到建筑密度、用地指標(biāo)、用地規(guī)模。太陽(yáng)輻射強(qiáng)度會(huì)造成不同的小氣候形態(tài)，對(duì)建筑群體

11、的布置有影響。風(fēng)向風(fēng)以風(fēng)向和風(fēng)速兩個(gè)量來(lái)表示。風(fēng)向一般為8或16方位觀測(cè)，累計(jì)計(jì)算風(fēng)頻率。同樣可以繪制風(fēng)速圖。盛行風(fēng)向是按照城市不同風(fēng)向的最大頻率來(lái)確定的。為了在規(guī)劃布局中正確運(yùn)用氣象，每個(gè)城市應(yīng)分析本地全年占優(yōu)勢(shì)的盛行風(fēng)向，最小風(fēng)頻率，靜風(fēng)頻率以及盛行鳳的季節(jié)變化規(guī)律。104座城市霧霾中座城市霧霾中“淪陷淪陷”為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對(duì)居住區(qū)的危害，一般工業(yè)區(qū)應(yīng)按當(dāng)?shù)厥⑿酗L(fēng)向位于居住區(qū)下風(fēng)向。溫度緯度每增加一度，氣溫降低1.5度，氣溫經(jīng)向變化由海陸位置不同所引起。氣溫對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)的影響表現(xiàn)在：地區(qū)氣溫日較差，年較差大，給建筑、工程的設(shè)計(jì)施工帶來(lái)影響。工廠選址，影響工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)

12、性。在大中城市，由于建筑密集，綠地、水面偏少，生產(chǎn)和生活活動(dòng)過(guò)程散發(fā)大量熱量，出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，叫熱島效應(yīng)。成都城市熱島效應(yīng)遙感研究降水與濕度我國(guó)大部分受季風(fēng)影響，夏季多雨，雨量多少及降水強(qiáng)度對(duì)城市排水設(shè)施有較為突出的影響，山洪的形成，江河汛期也給城市用地的選擇及防治工程帶來(lái)問(wèn)題。相對(duì)濕度隨地區(qū)和季節(jié)而不同，一般城市因人工構(gòu)筑物覆蓋，相對(duì)濕度比郊區(qū)低，濕度大小對(duì)某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有影響，同時(shí)影響居民的舒適感。2.4 地形條件地形條件從自然地理宏觀劃分地形，大體有山地、丘陵、平原三類。地形條件對(duì)規(guī)劃與建設(shè)的影響：o 影響城市規(guī)劃的布局、平面結(jié)構(gòu)和空間布置o 地面的高程和用地各部位之間的高

13、差是對(duì)制高點(diǎn)的利用、用地的豎向規(guī)劃、地面排水及洪水的防范等方面的設(shè)計(jì)依據(jù)o 地面的坡度，對(duì)規(guī)劃與建設(shè)有多方面影響。o 地形與小氣候的形成有關(guān)，分析不同地形及與之相伴的小氣候特點(diǎn)，將可更合理的分布建筑、綠地等設(shè)施o 地貌對(duì)通訊、電波有一定的影響。項(xiàng)目坡度項(xiàng)目坡度工業(yè) 0.52鐵路站場(chǎng) 00.25居住建筑 0.310對(duì)外主要公路 0.43城市主要道路 0.36機(jī)場(chǎng)用地 0.51次要道路 0.38綠地可大可小城市各項(xiàng)建設(shè)用地適用坡度紅河縣六庫(kù)縣3 城市用地適用性評(píng)定城市用地適用性評(píng)定3.1用地評(píng)定的要求用地評(píng)定的要求 城市用地的自然環(huán)境條件適用性評(píng)定，是對(duì)土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)要求、城市規(guī)劃與

14、建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評(píng)估。其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。進(jìn)行城市用地質(zhì)量的綜合評(píng)定須注意：o用地評(píng)定是城市規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。用地評(píng)定主要是為城市總體規(guī)劃服務(wù)，但在進(jìn)行局部詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，也需對(duì)環(huán)境環(huán)境條件作更為具體的分析與評(píng)價(jià)，以適應(yīng)規(guī)劃與工程設(shè)計(jì)的需要，所以用地評(píng)定的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段的需要相應(yīng)的擬定。o城市用地評(píng)定要超越狹隘的建設(shè)視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。o用地評(píng)定不應(yīng)只是各個(gè)環(huán)境要素單獨(dú)作用的總合。而是要從環(huán)境的整體意義上考察他們相互的作用及其后果，綜合地鑒定利弊。同時(shí)要盡可能預(yù)計(jì)到城市建設(shè)的人為影響給自

15、然環(huán)境帶來(lái)的變化，對(duì)用地質(zhì)量造成新的影響，并作為評(píng)價(jià)環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)因素先期加以考慮。o要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。o用地評(píng)定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對(duì)之分析與評(píng)價(jià)，并對(duì)與之相關(guān)的其他自然環(huán)境因素相互作用，可能產(chǎn)生次生的、后發(fā)的、聯(lián)動(dòng)的影響作出評(píng)估。2、用地評(píng)定的分類、用地評(píng)定的分類一類用地：一類用地：用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。措施即可用于建設(shè)的用地。二類用地：二類用地：需要采用一定的

16、工程措施，改善條件后才能修建需要采用一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的分布有一定限制。的用地。對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的分布有一定限制。三類用地：三類用地：不適于修建的用地。現(xiàn)代工程技術(shù)幾無(wú)可能修建不適于修建的用地。現(xiàn)代工程技術(shù)幾無(wú)可能修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)水平。決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)水平。坡度的適用程度劃分：小于坡度的適用程度劃分：小于 10%，介于，介于 1025%之間，之間，大

17、于大于 25%。平原地區(qū)用地分類地基承載力t/地形坡度地下水位/m洪水淹沒(méi)程度工程地質(zhì)其他一類用地（適宜建設(shè)）1510%2百年洪水位以上沒(méi)有不利情況非農(nóng)田用地二類用地（需要一定的工程措施）101515%20%11.520年50年洪水位以上有局部不利情況限制條件不嚴(yán)重三類用地（不適宜建設(shè)）1025%110年洪水位以下有較大沖溝、滑坡、巖溶等不利地質(zhì)有其他限制條件，如有礦產(chǎn)、文物、水源地等蘭州理工大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè)（五）城市用地評(píng)定成果1、用地評(píng)定圖、用地評(píng)定圖2、文字說(shuō)明書(shū)、文字說(shuō)明書(shū)4 城市用地的選擇城市用地的選擇4.1 用地選擇的影響因素用地選擇的影響因素o 建建設(shè)現(xiàn)狀和使用設(shè)現(xiàn)狀和使用o

18、重大基礎(chǔ)設(shè)施重大基礎(chǔ)設(shè)施o 區(qū)域關(guān)系區(qū)域關(guān)系o 市政設(shè)施配套市政設(shè)施配套o(hù) 土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃o 生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境o 文化遺存文化遺存o 社會(huì)問(wèn)題社會(huì)問(wèn)題4.2 用地選擇的原則用地選擇的原則1、按照中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法和中華人民共和國(guó)土地管理法、城市規(guī)劃編制辦法以及相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范中有關(guān)土地利用的規(guī)定。2、了解并遵循中華人民共和國(guó)物權(quán)法、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法、中華人民共和國(guó)水法等相關(guān)國(guó)家法律中對(duì)于土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。3、用地選擇應(yīng)對(duì)用地的工程地質(zhì)條件作出和科學(xué)的評(píng)估，結(jié)合城市不同功能地域?qū)τ玫氐牟煌臻g與環(huán)境質(zhì)量要求，盡可能減少用地的工程準(zhǔn)

19、備費(fèi)用，降低城市工程建設(shè)所產(chǎn)生的碳排放，同時(shí)做到地盡其利，地盡其用，合理利用土地資源和自然環(huán)境資源。4.注意保護(hù)環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu)，原有的自然資源和水系脈絡(luò)，注意保護(hù)地域的文化遺產(chǎn)。5.城市用地選擇應(yīng)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的意識(shí)和視角，充分體現(xiàn)出城市空間對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)、社會(huì)發(fā)展與和諧、區(qū)域共生與協(xié)作的支撐作用與促進(jìn)作用。6.新城選址或各種開(kāi)發(fā)區(qū)選址既滿足建設(shè)空間與環(huán)境的需要，同時(shí)要為將來(lái)進(jìn)一步發(fā)展預(yù)留用地與方向；舊城擴(kuò)建用地選擇，要結(jié)合舊區(qū)的布局結(jié)構(gòu)考慮城市擴(kuò)展重構(gòu)城市功能布局的合理性，要充分利用舊城的設(shè)施基礎(chǔ)，節(jié)省建設(shè)投資蘭州理工大學(xué) 城市規(guī)劃專業(yè)（四） 城市用地選擇方案第3節(jié) 城市用地的分類與用地

20、構(gòu)成1 城市用地的分類城市用地的分類 我國(guó)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）：城鄉(xiāng)用地分為2大類：（建設(shè)用地H, 非建設(shè)用地E）, 9中類： 14小類：城市用地劃分為大類、中類、小類三級(jí)，8大類、35中類、44小類。城鄉(xiāng)用地分類代碼用地名稱內(nèi)容 R居住用地居住用地住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地、綠地A公共設(shè)施用公共設(shè)施用地地行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地B商業(yè)服務(wù)設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地施用地各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體等