1、第四章 收益性物業(yè)價值評估 本章分值一般在4-6分之間，以單選和多選題出現(xiàn)。 測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價格及其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的估價技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策的能力和知識水平。 考試目的：掌握 物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉 收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應(yīng)用。 了解 影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用。 考試要求考試要點說明1物業(yè)價

2、格的特征 2收益性物業(yè)價格和價值的種類 3影響收益性物業(yè)價格的因素 4收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟 第四章 收益性物業(yè)價值評估 第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法一、收益性物業(yè)的概念物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。定義：收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)。類型：包括住宅（特別是其中的公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）等。第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念下

3、列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有（ ）。A餐館 B自用倉庫C商業(yè)停車場 D加油站E出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房【正確答案】ACDE【典型考題多選題】第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念影響收益性物業(yè)價值的因素最終都體現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上。收益性物業(yè)價值高低主要體現(xiàn)在：1、未來凈收益的大小；2、獲得凈收益期限的長短；3、獲得凈收益的可靠性；第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念二、影響收益性物業(yè)價值的因素下列關(guān)于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是（ ）。A、未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高B、可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高C、獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高D、影響收益性物業(yè)價值的最直接的因素是城市規(guī)劃

4、【正確答案】D【例題單選題】第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的概念（大綱不要求）二、物業(yè)價格的形成條件三、物業(yè)價格的特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求價格形成機制。1、有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值。2、稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 二、物業(yè)價格的形成條件第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征3、有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。需要不等于有效需求，需要只是一種要求或欲望，

5、有支付能力支持的需要才是有效需求。 二、物業(yè)價格的形成條件第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)服務(wù)有效需求的特征是（ ）。A有需要無購買力 B無需要有購買力C無需要也無購買力 D有需要也有購買力【正確答案】D【典型考題單選題】第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征1、物業(yè)價格與一般物品的價格，既有共同之處，又有不同的地方。共同之處是：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 三、物業(yè)價格特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征關(guān)于物業(yè)價格與一般物品的價格相同之處，不正確的是（ ）。A、都容易受單個消費者的個別因素影響B(tài)、都是價格，用貨幣來表示C、都有波

6、動，受供求因素的影響D、都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價【正確答案】A【例題單選題】第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征（1）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大 由于物業(yè)不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。最常見、最簡單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞?，F(xiàn)在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。 三、物業(yè)物業(yè)價格特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征2、物業(yè)價格本身主要的五個特征：（2）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格 物業(yè)由于不可移動，在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。實物狀況相同的物業(yè)，權(quán)益狀況可能千差萬別，甚至實物狀況好的，由于權(quán)益過小，如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭

7、議，價格較低；相反，實物狀況差的，由于權(quán)益較大，如產(chǎn)權(quán)清晰、完全，價格可能較高。三、物業(yè)物業(yè)價格特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征2、物業(yè)價格本身主要的五個特征：（3）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金物業(yè)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為源泉價格，即這里的交換代價的價格 （以下簡稱價格）；另一個是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學(xué)上稱為服務(wù)價格，即這里的使用代價的租金（以下簡稱租金）。物業(yè)的價格與租金的關(guān)系，就如同本金與利息的關(guān)系。三、物業(yè)物業(yè)價格特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征2、物業(yè)價格本身主要的五個特征：（4）物業(yè)價格形成的時間較長 由于物業(yè)價值量大，加之獨一無二特性造成對影響物業(yè)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以人們在物業(yè)交易時一般是十分謹(jǐn)慎的，從而物業(yè)交易價格通常難以在短期內(nèi)達(dá)成。 三、物業(yè)物業(yè)價格特征第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征2、物業(yè)價格本身主要的五個特征：（5）物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響物業(yè)價格