1、在租賃土地上建房的房屋所有權歸屬問題依照租賃土地所在的土地市場來劃分，土地租賃可分為 國有土地租賃 與土地使用權的出租 。前者屬于土地租賃一級土地市場，1后者屬于二級或三級土地市場。原則上，依照我國法律規(guī)定，目前土地租賃市場只有這兩種方式， 但是在實務操作中， 經常出現(xiàn)經濟組織直接承租農村集體土地或者國家劃撥用地的情況， 為了明晰其中的法律關系及風險， 下文也將對這種情況進行扼要討論。 本文將以我公司為承租人， 分三個部分三種情況討論 “租賃土地上建房的房屋所有權問題 ”。第一部分將討論我公司直接租賃國有土地使用權的情形，第二部分討論我公司承租他人之土地使用權， 第三部分討論我公司租賃農村集體

2、土地使用權或劃撥國有土地使用權的情形。一、 國有土地租賃，土地租賃一級市場國有土地租賃 即國有土地使用權的租賃。 它作為國有土地有償使用方式之一于 1998 年土地管理法實施條例中得到確定， 2具體指： “國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為 ”。3國有土地租賃所要解決的特定問題主要是城市大量原有行政劃撥用地如何擴大到有償使用的X圍， 多用于原劃撥用地發(fā)生土地轉讓、 場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的情形。 4公司通過租賃國有土地使用權的方式開展業(yè)務，可以省去如今買地的重金投入，在期限上也比買地靈活

3、，可以為公司的投資降低不少風險。 5在這種土地租賃形式下， 國家當然擁有土地所有權， 土地使用者即 承租人 直接從國家即 出租人 手中租賃國有土地使用權， 依法取得土地的占有、 使用、收益及部分處分權 （在城市用地1注意： 國有土地租賃市場上的土地不僅僅包括原有的國有土地， 還包括由政府征收或征用農村集體用地而將其轉為國有的土地。21998 年土地管理法實施條例第二十九條國有土地有償使用的方式包括： （一）國有土地使用權出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權作價出資或者入股。3規(guī)X國有土地租賃若干意見第一條4規(guī)X國有土地租賃若干意見第一條 對原有建設用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃

4、撥，不實行有償使用，也 不實行租賃 。對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。 對于新增建設用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓， 租賃只作為出讓方式的補充 。對于經營性房地產開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓， 不實行租賃 。5趙南， “談推行國有土地租賃方式的優(yōu)越性”，國土資源 ，2008 年增刊 1，P60-61的情形下，取得承租土地使用權最大的意義即在于取得建設用地使用權） ，且在程序上雙方不僅僅要簽訂土地租賃合同， 還應當依法對 承租土地使用權 做登記 （性質為 物權登記， 雙方的關系現(xiàn)在大多被視為一

5、種物權化的債權關系） 。6而又由于我國實行的是土地使用權和房屋所有權權利主體相一致的原則，7因此，只要手續(xù)齊全，我公司依照法定程序在已經租賃取得國有土地所有權的土地上建造房屋， 房屋的所有權自然歸屬于我公司。額外風險提示： 國家在租賃合同約定的使用年限屆滿前不可收回承租土地使用權， 若因為社會公共利益的需要需依照法律程序提前收回的，應對承租人給予 合理補償 。8然而，違約、XX行使土地使用權的， 土地主管部門可以無償收回承租土地使用權， 解除合同， 要求承租人9拆除地上建筑物、構筑物，并恢復土地原狀。 因在國有土地租賃的形式下，土地使用權與地上建筑物所有權連為一體， 只需要履行相關手續(xù)， 只要

6、能無瑕疵租賃取得國有土地使用權， 即可依法建房，通常不會XX建造建筑的問題。故在此不再討論。二、 土地使用權的出租，土地租賃的二級、三級市場土地使用權的出租 是指： “土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附10著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 ”在這種情況下，出租人與承租人是完全的債權債務關系。 二者都受到雙方租賃合同的約束。出租人已經通過出讓、 劃撥、轉讓或租賃的方式向國家取得了土地使用權， 擁有相對完整的土地處分權。而我公司通過租賃形式向出租人租賃土地，獲得的僅僅是土地的他項權利，11在土6 2007 年土地登記辦法第二十九條依法以國有土地租賃方式取得

7、 國有建設用地使用權 的，當事人應當持 租賃合同 和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權 初始登記 。72008 年房屋登記辦法第八條辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權和房屋占有X圍內的土地使用權權利主體一致的原則。8意見第七條9意見第七條10 1990 年中華人民XX國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第二十八條11 1999 年國土資源部關于印發(fā) 的通知第六條承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系， 第三人取得土地的他項權利。 （所做登記為土地他項權利登記。 ）1995 年國家土地管理局印發(fā) 的通知第二條

8、本規(guī)則所稱土地他項權利，是指土地使用權和土地所有權以外的土地權利，包括抵押權、承租權以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利。地的處分上有很多方面都要受到限制。 另，我公司依照己方規(guī)劃在租賃的土地上建造房屋進行經營活動， 由于我公司并未取得土地使用權， 再加上房隨地走的原則， 即便是我方自己建造的房屋，也無法從房屋登記部門取得房產證， 無法獲得房屋所有權 。出租土地使用權通常適用于經濟組織無錢買地又很難直接租賃國有土地使用權的情形。 但如果我公司采取這種土地租賃方式， 在實務操作中常常會面臨很多比較被動的局面。 有可能補救的方法：我公司經過融資等方式獲得足夠資金后與出租人簽訂補充轉讓協(xié)議，

9、將出租人享有的出讓國有土地使用權或承租土地使用權轉讓至我公司。 （若出租人享有的是劃撥土地使用權，那就需要依法將劃撥用地轉為有償使用后進行出讓。 ）如此， 我公司可能因為事前自行建造違章建筑被政府收取一定的罰款，等我公司根據(jù)已經取得的土地使用權證申請到建設用地使用權證之后，我公司便可在房屋登記部門申請取得房屋所有權證。這樣，房屋所有權即可歸屬與我公司。目前常用的試用于有地無錢或有錢無地的經濟組織或個人投資方法是簽訂聯(lián)建合同。 簽訂聯(lián)建合同合作的方式有多種， 其中就可以有一方出地， 一方投資建房， 而約定最終的房產權共歸雙方所有的方式。12我公司可以予以參考。三、租賃農村集體土地使用權或劃撥國有

10、土地使用權根據(jù)土地管理法的相關規(guī)定，13農村集體所有建設用地使用權根據(jù)用途有三類：農村住宅建設用地使用權（即宅基地使用權） ；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地使用權；鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施或公益事業(yè)建設用地使用權。 且農村集體所有的土地不得用于非農業(yè)建設， 即便要農轉非， 也要依法14履行相關手續(xù)由國家將農用地征收或征用為國有土地才可由企業(yè)申請取得土地使用權。這也就是說， 農村集體所有的土地不能直接由企業(yè)作為商業(yè)用途使用。 如果鄉(xiāng)鎮(zhèn)村政府違反國家法律規(guī)定擅自將農業(yè)建設用地出租給企業(yè)作為商業(yè)建設用途， 而企業(yè)又在租賃的土地上12 :/china.findlaw .cn/fangdichan/fangdichanlunw

11、en/fdclw/2442.html ，X洪濤， “聯(lián)合開發(fā)房地產若干法律問題”，訪問日期 2011 年 7 月 12 日。13 2004 年土地管理法第五十九條鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設，應當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設；建設用地，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。14 2004 年土地管理法第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土

12、地使用權依法發(fā)生轉移的除外。建造房屋以作商用， 那么，所建造的房屋必然為違章建筑。 現(xiàn)在國家對于違章建筑并非一味的拆除，企業(yè)可以與政府協(xié)商， 讓政府先對違章建筑進行評估， 如果通過審批等程序可以繼續(xù)留用的，則企業(yè)可以補齊相關手續(xù)，使房屋建造程序合規(guī)， 最后就能取得房屋所有權 。當然，這種情況， 企業(yè)也會面臨一些罰款。 如果不要求完全合規(guī)， 企業(yè)就應該做好準備承擔違章建房下可能產生的風險， 準備好一切應訴可能需要的材料， 收集好相關證據(jù)， 爭取不產生更大的損失。租賃劃撥國有土地使用權的情形跟租賃農村集體所有土地使用權的情形相似， 在此不再贅述。四、 結語我國現(xiàn)階段的房地產市場十分復雜， 雖然國家這幾年已經出臺了很多相關的法律規(guī)X， 但國家成立時間尚短， 舊有土地遺留問題紛繁復雜， 各種各樣的問題都