1、 / 5目前房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題2003-7-15 9:20:16瀏覽次數(shù):584近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很不規(guī)范，已給房地產(chǎn)信貸 增加了許多風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作中存在四個(gè)主要問題：1、開發(fā)商良莠不齊，自有資金嚴(yán)重不足。目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大大 小小超過3萬家，但有資質(zhì)、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)并不多，在3萬家開發(fā)企業(yè)中，只 有5 0多家上市，即使是上市房地產(chǎn)公司，面對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒數(shù)億元甚至 1 0多億元的資金缺口也顯得杯水車薪。只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到3 0 %的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足1 0%。最普遍的情

2、況是絕大部分開發(fā)公司通過各種方式取得銀行貸款和商品房預(yù)售款（約有7 0 %也為銀行貸款），在幾乎所有的房產(chǎn)開發(fā)公司的資金來源中，銀行貸款占 到6 0 %以上，甚至高達(dá)8 0 %以上，信貸風(fēng)險(xiǎn)可見一斑。2、盲目開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)供需不銜接。一是總量上在一定時(shí)期不銜接。在 國(guó)家信息披露制度不健全、不完善的情況下，開發(fā)商缺少政府的宏觀有效指導(dǎo)，一味追求大社區(qū)、大項(xiàng)目，往往使一定時(shí)期內(nèi)形成的供給大于需求，形成總量的暫時(shí)過剩；二是房型結(jié)構(gòu)上與廣大居民需求不吻合。一些開發(fā)商刻意追求超前消費(fèi)，開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，目標(biāo)鎖定在每平方米7 0 0 0元以上的白領(lǐng)或 富有階層，以至出現(xiàn)高價(jià)位房子多，中低價(jià)位房子少的狀況，形

3、成了房產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，由于這二個(gè)問題的共同作用造成大量房產(chǎn)空置，使開發(fā)商資金不能及 時(shí)收回，形成現(xiàn)實(shí)的或潛在的信貸風(fēng)險(xiǎn)。3、假按揭套取銀行貸款，信貸資金面臨直接風(fēng)險(xiǎn)。假按揭即指憑借真正 購房以外的方式獲得銀行住房按揭貸款的行為?，F(xiàn)實(shí)生活中，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)商以各種名義慫恿本單位職工及其親屬冒充客戶，先與開發(fā)商簽訂購房合同，而后套取銀行貸款的行為。假按揭的誘因是一些資質(zhì)不高的開發(fā)企業(yè)，通過假按揭的形式一方面逃避了銀行對(duì)開發(fā)貸款的嚴(yán)格審查，另一方面可獲得較 長(zhǎng)時(shí)間的銀行貸款，同時(shí)還套取開發(fā)貸款與按揭貸款的利差。其后果是增加了 虛假的購房需求，為資質(zhì)不高的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)留下了隱患；給不法企 業(yè)

4、詐騙銀行貸款提供了可能。4、銀行急功近利，降低貸款準(zhǔn)入”標(biāo)準(zhǔn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，目前正處于高速發(fā)展時(shí)期，各家商業(yè)銀行都處于搶占市場(chǎng)份額階段，在激勵(lì)機(jī)制的作用下，一些商業(yè)銀行的分支機(jī)構(gòu)出現(xiàn)了急功近利的苗頭：對(duì)開發(fā)商貸款或降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，或放松了貸款審查標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；或采取變通的方式，以流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；一些商業(yè)銀行還暗中突破央行的規(guī)定，對(duì)個(gè)人購房貸款發(fā)放 “零首付 ”貸款；甚至對(duì)個(gè)人首付提供一定比例的無息貸款；或者在一些多層房屋結(jié)構(gòu)沒有封頂，或者高層房屋投

5、資沒有達(dá)到2/3時(shí)，開展個(gè)人住房按揭貸款，使得相當(dāng)部分房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人貸款中蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展給經(jīng)濟(jì)帶來了積極的作用，得到人們的認(rèn)可。但是，更加不可忽視的是房地產(chǎn)業(yè)存在十分突出的問題，我們不凡一起分析，看看是不是這樣。首先，美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生起源于房地產(chǎn)業(yè)的惡性發(fā)展，從而導(dǎo)致開發(fā)商追求利益極大化與市場(chǎng)需求萎縮之間的矛盾凸現(xiàn)，引發(fā)了世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，開發(fā)商攜巨款拍屁股走人，倒霉的是建筑工人和銀行。其次，許多地方政府為了最求政績(jī)，不顧紅線違法違規(guī)開發(fā)土地，根本把保護(hù)耕地這項(xiàng)國(guó)策忘記到腦后勺去了，再過十年、五十年、一百年子孫吃什么？第三，大家一致公認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)是最不講誠(chéng)信的十大行

6、業(yè)，更是滋生腐敗的沃土。一些地方政府的官員為了不可告人的目的，極力與開發(fā)商勾結(jié)欺壓百姓！我就要冒天下之大不韙，得罪你大多數(shù)老百姓而維護(hù)少數(shù)開發(fā)商利益，看你又能如何，無非就是開發(fā)商有 “錢 ”。第四，事實(shí)是商業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)卻偏偏冠以 “舊城改造” ，拆遷價(jià)格由政府“指導(dǎo)評(píng)估 ” ，良心好一點(diǎn)的給你一半，差一點(diǎn)的給你三分之一，不聽使喚就千方百計(jì)整你，如果是公務(wù)員就讓你回家，最后給你來個(gè) “依法拆遷 ” ，老百姓 “傻 ”了。最近，不知是什么原因，接二連三的出現(xiàn)某某大學(xué)校長(zhǎng)，或者某某專家跳起來，說什么 “政府對(duì)待刁民要硬氣”、什么 “與工資相比房地產(chǎn)三十年沒有漲價(jià) ”、還有 “反對(duì)房地產(chǎn)就是反對(duì)人類”

7、 ，實(shí)在是可笑之極！這些問題歸納起來就是說明房地產(chǎn)業(yè)存在十分突出的問題，如果不對(duì)這些加以管理，而是聽之任之，等到冰凍三尺就悔之晚矣?。ㄘ叭丈亩愂瘴恼聝?nèi)容：耗收，彥牡一一近幾年來，外商對(duì)華投資項(xiàng)目中從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目異軍突起,發(fā)展勢(shì)頭根猛外商投資開發(fā)房地產(chǎn),對(duì)于加快我國(guó)1 日城改造 ,改善居民的居住條件一及帶動(dòng)我國(guó)相關(guān)行業(yè)建材,化工,林業(yè),鋼材等行業(yè)的發(fā)展起著十分有益的影響.但是,目前也帶來了諸多問題 ,一是對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的擊;二是倚 .漏 ,逃避在我國(guó)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅收 ,等等為此 ,我們對(duì)外商投資開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)較多的福州 ,廈門等地進(jìn)符謂查研究,并就當(dāng)前存在的問題及如何運(yùn)用稅收杠

8、桿引導(dǎo)外商投資的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,提出一些粗略看法一,外商投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀截至去年0 月份止在福州,廈門兩市,外商投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有144 個(gè),其中中外合資的 45個(gè).中外合作的 58個(gè),獨(dú)資的 41 十實(shí)際利用外資近5億元 1990年,兩市外商投資的房地產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5365萬元,上繳各項(xiàng)稅收1807 萬元,其中工商統(tǒng)一稅1226 萬元 ,所得稅 577 萬元 ,其他各稅 4.4 萬元 .經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)外商投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有六種類型:一是用于居住的住宅商品房,如公寓,別墅和群體的新村,花園 ;二是用于辦公需要的寫字樓,如大廈,活動(dòng)房等;三是用于生產(chǎn)需要的通用廠房; 四是用于商品流通的商

9、業(yè)中心;五是用作娛樂活動(dòng)的球場(chǎng),如高爾夫球場(chǎng);六是用于旅游需要的賓館在這些外商開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中,還出現(xiàn)五多五步現(xiàn)象第一,立項(xiàng)多,開工少據(jù)統(tǒng)計(jì),至去年月份止.福州,廈兩市共批準(zhǔn)投資項(xiàng)目 147個(gè),但實(shí)際開工調(diào)節(jié)基金和風(fēng)險(xiǎn)基金制度另一方面,要加快批發(fā)市場(chǎng)為中心的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè).對(duì)糧油食糖,生豬,茶葉等大宗農(nóng)副產(chǎn)品.逐步建立以中央批發(fā)市場(chǎng)為龍頭, 區(qū)域性市場(chǎng)為骨干.初級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的三級(jí)市場(chǎng)體系,積極探索期貨空易對(duì)蔬菜,果品等生鮮農(nóng)副產(chǎn)品 ,逐步健全大中小并舉,產(chǎn)地與銷地市場(chǎng)相銜接批發(fā)與零售市場(chǎng)相配套的市場(chǎng)格局同時(shí) .著重完善市場(chǎng)交易規(guī)則和代理制度,在鞏固多樣化經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上 ,逐步引入委托代理和

10、拍賣機(jī)制 ,加強(qiáng)市場(chǎng)之間的信息變流和業(yè)務(wù)協(xié)作 .實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的規(guī)范化和網(wǎng)絡(luò)化 .（三）加強(qiáng)聯(lián)合 ,強(qiáng)化服務(wù) ,大力開拓農(nóng)村工業(yè)品市場(chǎng)一是要進(jìn)一生發(fā)展國(guó)合之間 ,工商之間農(nóng)商之間的各種聯(lián)合與協(xié)作.共同開拓農(nóng)村市場(chǎng).二是要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)測(cè).正確引導(dǎo)工業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民消費(fèi)三是堅(jiān)持城鄉(xiāng)通開,多渠道流通,批零兼營(yíng) ,綜合經(jīng)營(yíng)四是努力增加供應(yīng)網(wǎng)點(diǎn),提高服務(wù)和商品質(zhì)量,特別要強(qiáng)化售后服務(wù)工作 ,方便農(nóng)民購買和維修.五是大力推廣 雙卡服務(wù) ,送貨下鄉(xiāng)等行之有效的擴(kuò)銷辦法 .建立健全工業(yè)品下鄉(xiāng)的綜合服務(wù)體系 .（四）以轉(zhuǎn)換機(jī)制為重點(diǎn) ,積極推進(jìn)國(guó)臺(tái)商業(yè)的改革 .一是在國(guó)合商業(yè)企業(yè)中進(jìn)一步推廣重慶市商業(yè)經(jīng)營(yíng) ,

11、價(jià)格,用工,分配 四放開 的改革經(jīng)驗(yàn),完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)刪 ,增強(qiáng)企業(yè)活力二是要加快商業(yè)行政管理體制改革,轉(zhuǎn)換商業(yè)行政管理職能當(dāng)前耍著重搞好縣一級(jí)的商業(yè)改革 ,按照 小政府 ,大實(shí)業(yè) ,.小行政 ,大服務(wù)的原則,逐步將縣級(jí)國(guó)合商業(yè)行政部門轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)實(shí)體.三是要進(jìn)一步發(fā)展國(guó)合商業(yè)為依托的支農(nóng)社會(huì)化服務(wù)體系，當(dāng)前重點(diǎn)應(yīng)艘在搞好農(nóng)業(yè)社鉀服務(wù)體系示范縣和建立村級(jí)綜臺(tái)服務(wù)站的工作.辦村級(jí)服務(wù)站是擴(kuò)大工業(yè)品銷售和農(nóng)副產(chǎn)品收喲的有效逢徑 ,也是拓展農(nóng)村市場(chǎng)前措陣地的重要措施.對(duì)此 ,各地基層供銷社可以原分銷店 ,雙代店為基礎(chǔ)自辦 ,也可與村聯(lián)辦,爭(zhēng)取使村級(jí)綜合服務(wù)站的建設(shè)在數(shù)量和質(zhì)量上有一個(gè)新的發(fā)展和提高 ,在搞

12、活農(nóng)村商品流通中發(fā)揮更大的作用 .興建的只有5 個(gè) ,占批摧項(xiàng)目的4.第 =,投資金額多.自籌資金少 .外商投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ,多為高 ,中檔建筑物,項(xiàng)目的投資額巨大,但外商自己籌集的資金極少 ,大部分基建投資教都是通過各種渠道融資而來的.在一般情況下,一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金融資的比側(cè)要占該項(xiàng)目同期投資額的一半以上.如廈門一個(gè)投資有限公司在香港一個(gè)投資有限公司舍作興建的廈門某大廈,總投資 7000萬元 ,1989 年 11 月 8 日正式動(dòng)工.至 1990年底 ,投資額為2214 萬元 ,而頊曹收入教占項(xiàng)目投資額的 77.53.1990年,這個(gè)大廈籌建處還向廈門國(guó)際銀行貸款840萬元 ,如果加上這部

13、分資金.蛐該項(xiàng)目融資款比實(shí)際投資額多 342.5萬元 .也就是說,外商投資開發(fā)該項(xiàng)目,在未交分文自籌資金情況下.還占用預(yù)售款342.5萬元第三 .注冊(cè)資金多 ,實(shí)際到資步=據(jù)福州市稅務(wù)局統(tǒng)計(jì),190 年福州市外商投資的開發(fā)房地產(chǎn)公司有 53 家,注冊(cè)資本為 45144萬元 .經(jīng)過會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資,實(shí)到的只有24191 萬元 ,占注冊(cè)資本53.6,其中有21 家項(xiàng)目資金分文未到如廈 .1 一家房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司 ,注冊(cè)資本為 1056.4萬元 ,播合同規(guī)定,外方應(yīng)出資523萬元但 TOC o 1-5 h z 實(shí)際到資的只有149萬元 ,只占應(yīng)到資的28 第四 ,臺(tái)作項(xiàng)目多,臺(tái)資 ,獨(dú)資項(xiàng)目少

14、.如廈門市外商投資的房地產(chǎn)公司 ,截至去年 0 月止 .共開發(fā)投資項(xiàng)目 93個(gè),其中合作的個(gè) ,占 8.1,合資的14 十,占 15 獨(dú)資的 25個(gè)占26.9.據(jù)調(diào)查了解,外商愿意與中方合作開發(fā)項(xiàng)目的原因是,這種項(xiàng)目多數(shù)采取由中方出讓土地而由外方出資的方式興建 ,這樣外商可取得價(jià)格較為低廉的土地,獲取更大的利讕.28 第五 ,蛸售收人多,上繳稅金少.據(jù)誓州甫統(tǒng)計(jì),1990年福州市外商投資的房地產(chǎn)公司悄曹收八共達(dá)3.3517.4萬元實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 2399.6萬元,上繳各項(xiàng)稅收537.7萬元,僅占蛸曹收人的3.98.二當(dāng)前外商投資開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)存在的問囊1.內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)不均 .影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展.我國(guó)現(xiàn)行稅收制度對(duì)內(nèi)外資企業(yè)宴行兩套稅制.內(nèi)外資房地產(chǎn)公司采用的稅種,稅辜不同,導(dǎo)致兩者的稅收負(fù)擔(dān)不一.由