1、房地產(chǎn)公司合同管理培訓(xùn)1第1頁，共19頁。前言 關(guān)于合同的形式可謂千差萬別，要想把所有格式的合同都做詳細(xì)分析是不可能的。但萬變不離其宗，不管形式如何變化，合同的內(nèi)容總是包括一定的重點(diǎn)或所謂主要條款，如果抓住這些條款就是抓住了合同的精髓。因此我們把工程施工、銷售、采購等合同的重點(diǎn)條款提煉出來做一講解，大家通過對(duì)這些條款的理解，在簽訂合同時(shí)就知道如何有目的的去約定一些重要內(nèi)容，在頭腦里面有一個(gè)簽訂合同的綱領(lǐng)，從而盡量避免合同陷阱。2第2頁，共19頁。合同重點(diǎn)條款的約定方式 根據(jù)我國合同法第十二條，合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（

2、四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法； 3第3頁，共19頁。合同重點(diǎn)條款的約定方式建設(shè)工程合同除以上條款外還一般包括工程范圍、工期、中間交工工程的開竣工時(shí)間、技術(shù)資料交付時(shí)間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款。銷售（買賣）合同重點(diǎn)條款除以上八條款外一般包括檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和期限、方法。 4第4頁，共19頁。1、合同主體的問題 一份合同中涉及合同主體的約定的有兩個(gè)地方，一是合同開頭的甲方、乙方名稱，一是合同結(jié)尾的甲方、乙方蓋章。合同主體不規(guī)范。在結(jié)尾的地方?jīng)]有蓋章；與某公司簽訂的合同僅有對(duì)方個(gè)人

3、簽字沒有公司蓋章；蓋章不規(guī)范，蓋的是沒有經(jīng)過授權(quán)或合法成立的項(xiàng)目部、采購部、辦事處、業(yè)務(wù)部等部門的章。注：強(qiáng)調(diào)合同蓋章盡量讓對(duì)方蓋公司的公章或合同專用章合同盡量蓋章后再由對(duì)方負(fù)責(zé)人簽字而且必須讓對(duì)以方委托代理人或授權(quán)代人名義表簽字，這個(gè)簽字很有用，在以后合同履行中由其簽署的文件對(duì)事實(shí)的認(rèn)定會(huì)起到很大的佐證作用。結(jié)論：合同主體盡量規(guī)范，如是公司部門的話盡量有公司授權(quán)，加蓋公章并取得原件，并有對(duì)方受委托人（或授權(quán)代表簽字）。5第5頁，共19頁。2、合同的履行地點(diǎn)的問題工程合同 寫明工程所在地的地點(diǎn) 采購合同或代加工合同 寫明交貨地點(diǎn)（一般建議寫工程所在地），如合同不做明確約定的話一般由被告住所地或

4、合同履行地法院管轄，交貨地點(diǎn)就是合同履行地，因此在采購合同約定了工程所在地交貨就是約定了由我們所在地法院管轄。 6第6頁，共19頁。3、工期的問題開工日期 開工，是指承包人進(jìn)場(chǎng)開始施工。關(guān)于開工的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)事人有約定的從約定，沒約定的一般以承包人的機(jī)器、設(shè)備、人員進(jìn)場(chǎng)施工為標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)踐中，當(dāng)事人就開工時(shí)間經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議，在此情形下開工日期的確定一般按以下原則：第一、承包人有證據(jù)證明實(shí)際開工日期的以該日期為準(zhǔn)，這里的證據(jù)可以是發(fā)包人發(fā)出的通知、工程監(jiān)理的記錄、當(dāng)事人的會(huì)議紀(jì)要、施工許可證等；第二、當(dāng)事人無證據(jù)證明實(shí)際開工日期，但有開工報(bào)告（對(duì)方簽發(fā)或簽收的）以開工報(bào)告為準(zhǔn)；第三，無證據(jù)證明實(shí)際施工日期的

5、也無開工報(bào)告的，以合同約定的開工日為準(zhǔn)。注：因?yàn)殚_工日期的確定直接影響到工期，所以應(yīng)盡量取得開工日的證據(jù)。7第7頁，共19頁。3、工期的問題竣工日期 竣工日期，法律意義上的竣工日期指竣工驗(yàn)收合格，但結(jié)合我們的行業(yè)特點(diǎn)，我們施工完工后整體工程可能還沒有完成，尚不能驗(yàn)收。因此合同工期的約定可以約定“完工日期”而不是“竣工日期”，但這樣約定可能會(huì)碰到業(yè)主不同意的情況。確定竣工日期的方法有幾種：雙方以竣工登記表、協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、往來函等確認(rèn)的竣工日期；承包人已經(jīng)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、發(fā)包人拖延驗(yàn)收的，以承包人提交驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為竣工日期。這點(diǎn)要求我們完工后立即提交竣工資料并想法讓對(duì)方簽收，如不能簽收就用EM

6、S郵寄（并公證）一份給對(duì)方。注：結(jié)合我們行業(yè)的施工特點(diǎn)，一般約定“合同范圍內(nèi)的工程完工且經(jīng)專業(yè)驗(yàn)收合格”；避免約定：“完工并驗(yàn)收合格”為竣工日期，因?yàn)槭欠裉嵴?qǐng)驗(yàn)收的主動(dòng)權(quán)往往不在我們手里，我們無法控制提請(qǐng)驗(yàn)收的日期。8第8頁，共19頁。3、工期的問題工期延誤 對(duì)于因某些原因（發(fā)包人未按約定提供圖紙及開工條件、未按約定支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款、設(shè)計(jì)變更、工程量增加、及水電供應(yīng)不足、不可抗力等）造成工期延誤的，合同一般都是約定經(jīng)工程師確認(rèn)或經(jīng)發(fā)包方確認(rèn)，對(duì)于這個(gè)地方最好加上約定“發(fā)包方收到承包方通知文件后3日（可以視情況約定時(shí)間）內(nèi)不做答復(fù)的視為認(rèn)可”這時(shí)當(dāng)發(fā)生這些事實(shí)時(shí)應(yīng)及時(shí)提交通知文件。9第9頁

7、，共19頁。4、付款的約定問題 關(guān)于付款的約定，盡量約定明確，到哪一步付多少款。主要是避免一些附苛刻條件的約定，尤其是最后一筆款項(xiàng)，要有一個(gè)確定的日期，如不能確定具體時(shí)間的，應(yīng)加一個(gè)最長(zhǎng)付款界限，如“最遲不得遲于合同簽訂后【】年支付。預(yù)付款的約定 電力工程前期要采購大量的設(shè)備、材料，合同中可以約定甲方支付預(yù)付款后【】日內(nèi)進(jìn)場(chǎng)施工，以便把付款與工期進(jìn)行結(jié)合。進(jìn)度款的約定 可視工程的大小及預(yù)付款的比例確定是否支付進(jìn)度款。尾款的約定 合同可以約定，在工程完工后【】日內(nèi)支付工程尾款。注：具體約定視合同的主體及公司的強(qiáng)弱勢(shì)情況。10第10頁，共19頁。5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的問題 對(duì)于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，一般約定“合格”或

8、符合圖紙要求或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。避免約定高出國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橐皇沁_(dá)不到，二是如對(duì)方過高要求質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可能目的是為尋找借口挑質(zhì)量問題埋伏筆。合同法里的一個(gè)法律原則約定優(yōu)先，只要合同約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和禁止性規(guī)定即為有效。有人認(rèn)為質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)只要達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)就行了，不一定達(dá)到對(duì)方要求的比國標(biāo)還高的標(biāo)準(zhǔn)。這是不正確的。如合同約定了違約責(zé)任的話，雖然質(zhì)量達(dá)到了國家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品是合格的，但未達(dá)到到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，還是違約。施工中的設(shè)計(jì)變更和對(duì)于不符合質(zhì)量要求設(shè)計(jì)的提示問題;關(guān)于設(shè)計(jì)變更，必須由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，建筑企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計(jì)，即時(shí)是發(fā)包方要求修改，按嚴(yán)格講也應(yīng)該由設(shè)計(jì)單位出具變更，否則

9、施工單位對(duì)設(shè)計(jì)變更負(fù)責(zé)，至少是雙方過錯(cuò)。對(duì)于于不符合質(zhì)量要求的設(shè)計(jì)需提示。在施工中施工單位有義務(wù)提出來，至于發(fā)包方或業(yè)主改不改變，是他們的是，我們的義務(wù)是提醒。因此如發(fā)現(xiàn)某些設(shè)計(jì)不符合質(zhì)量要求是，應(yīng)取得向業(yè)主提示的證據(jù)，我們提示過了再有問題與我們無關(guān)，但如果不提示出現(xiàn)質(zhì)量問題，會(huì)認(rèn)定我們有過錯(cuò)。11第11頁，共19頁。6、工程量的問題 最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第十九條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)工程量有爭(zhēng)議的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認(rèn)。承包人能夠證明發(fā)包人同意其施工，但未能提供簽證文件證明工程量發(fā)生的，可以按照當(dāng)事人提供的其他證據(jù)確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的工程量。 注

10、：在施工過程中如出現(xiàn)了工程量比原先合同約定增加了的情況，需要及時(shí)通過簽證等證據(jù)來證實(shí)。12第12頁，共19頁。7、工地代表或項(xiàng)目經(jīng)理的約定和權(quán)限的問題 一般在合同里應(yīng)由明確人名和授權(quán)范圍，我們的合同一般都約定駐工地代表的授權(quán)書附后，但均未附后。 因此，在合同里可以在駐工地代表后對(duì)其權(quán)利作出約定：有權(quán)簽署各項(xiàng)通知文件、代表甲方接收各種資料及進(jìn)行竣工結(jié)算、接收竣工資料等等。13第13頁，共19頁。8、工程結(jié)算的問題 承接工程難，工程結(jié)算更難。如何解決結(jié)算難的問題建議從以下幾個(gè)方面改善。用好司法解釋第20條，爭(zhēng)取在施工合同中增加如下條款：“發(fā)包人應(yīng)在收到承包人提交的竣工結(jié)算文件之日起 日內(nèi)予以答復(fù)，

11、如逾期，視為認(rèn)可承包人提出竣工結(jié)算文件?！蔽赐瓿山Y(jié)算的工程，重新制作竣工結(jié)算報(bào)告和完整的結(jié)算資料交發(fā)包人審核。發(fā)包人不簽收的，采用以上介紹的公證送達(dá)等方式送達(dá)對(duì)方。 注：采用公證送達(dá)的好處有兩個(gè)，一是借助公證處的公信力，有力地證明結(jié)算資料已經(jīng)送達(dá)給發(fā)包人；二是在發(fā)包人拒收的情況下可以采取留置送達(dá)，即在公證人員的監(jiān)督下，將結(jié)算資料直接留給發(fā)包人，視為已經(jīng)送達(dá)?？⒐そY(jié)算報(bào)告和完整的結(jié)算資料送達(dá)后，合同約定有審核時(shí)間的，在審核期限屆滿時(shí)如果對(duì)方未予答復(fù)即可向發(fā)包人發(fā)催款函，要求其付款；合同未約定審核時(shí)間的，按照工程竣工結(jié)算報(bào)告金額與暫行辦法規(guī)定對(duì)應(yīng)的審核時(shí)間向發(fā)包人發(fā)催款函。以上函件也必須經(jīng)發(fā)包人簽

12、收或通過公證送達(dá)等方式予以通知對(duì)方。14第14頁，共19頁。9、工程結(jié)算的問題 承接工程難，工程結(jié)算更難。如何解決結(jié)算難的問題建議從以下幾個(gè)方面改善。用好司法解釋第20條，爭(zhēng)取在施工合同中增加如下條款：“發(fā)包人應(yīng)在收到承包人提交的竣工結(jié)算文件之日起 日內(nèi)予以答復(fù)，如逾期，視為認(rèn)可承包人提出竣工結(jié)算文件。”未完成結(jié)算的工程，重新制作竣工結(jié)算報(bào)告和完整的結(jié)算資料交發(fā)包人審核。發(fā)包人不簽收的，采用以上介紹的公證送達(dá)等方式送達(dá)對(duì)方。竣工結(jié)算報(bào)告和完整的結(jié)算資料送達(dá)后，合同約定有審核時(shí)間的，在審核期限屆滿時(shí)如果對(duì)方未予答復(fù)即可向發(fā)包人發(fā)催款函，要求其付款；合同未約定審核時(shí)間的，按照工程竣工結(jié)算報(bào)告金額與

13、暫行辦法規(guī)定對(duì)應(yīng)的審核時(shí)間向發(fā)包人發(fā)催款函。以上函件也必須經(jīng)發(fā)包人簽收或通過公證送達(dá)等方式予以通知對(duì)方。15第15頁，共19頁。10、違約條款的問題禁止無上限的違約金和無法確定的違約金； 對(duì)于承包人違約金的約定必須是我們可以接受的范圍，如我們認(rèn)為自己無法接受，則不能約定。違約責(zé)任的對(duì)等原則 如對(duì)我們違約要求非常嚴(yán)格的話，也應(yīng)爭(zhēng)取對(duì)發(fā)包方違約責(zé)任做對(duì)等的約定注意：有的合同約定，發(fā)包人承擔(dān)的違約責(zé)任僅僅是逾期支付工程款的利息，除此之外不承擔(dān)其他違約責(zé)任。至少要求承擔(dān)如不能按期付款停工、工期損失的責(zé)任。16第16頁，共19頁。11、爭(zhēng)議解決條款的問題爭(zhēng)議解決的方式由兩種：仲裁和訴訟。 按目前的司法實(shí)

14、踐，仲裁對(duì)質(zhì)量要求非常嚴(yán)格，對(duì)證據(jù)的要求也非常嚴(yán)格，且仲裁員自己無權(quán)調(diào)查取證，還是一裁終局，沒有上訴機(jī)會(huì)。因此對(duì)選擇仲裁的對(duì)施工單位不利。還是選擇訴訟解決。17第17頁，共19頁。12、保修期和保修金歸還期限的問題一般最好不約定質(zhì)保期滿“無質(zhì)量問題”歸還，可以約定“保修金歸還期限為自工程完工之日起一年后（或保修期滿）7日內(nèi)將保修金一次性返還承包人”。我們做質(zhì)量保修條款約定時(shí)，避免約定的質(zhì)量保修期超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，更避免終身保修字樣的出現(xiàn)，如一定要超過國家規(guī)定的保修期仍由我們維修的話，必須約定費(fèi)用全部由發(fā)包方承擔(dān)。18第18頁，共19頁。合同履行中注意的問題 合同履行中的問題，一是我們按合同約定的程序履行提交資料、報(bào)告等義務(wù)并取得提交的證據(jù)；二是當(dāng)對(duì)方違約時(shí)及時(shí)履行通知、催告手續(xù)。出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更、改變材料、增減工程量、不可抗力引起停工等等均需通知催告。證據(jù)原件