1、“中茵皇冠國際”營(yíng)銷策略報(bào)告上海達(dá)觀 蘇州公司2005.03第1頁，共150頁。目錄：一、項(xiàng)目一期回顧與反思二、解讀蘇州的價(jià)值高度三、產(chǎn)品力價(jià)值強(qiáng)化建議四、項(xiàng)目二期的市場(chǎng)導(dǎo)入伍、豪宅價(jià)值典范的探索六、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉七、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路八、行銷階段及推廣策略九、業(yè)務(wù)策略要點(diǎn)第2頁，共150頁。一、項(xiàng)目一期回顧與反思第3頁，共150頁。第4頁，共150頁。中茵皇冠國際第5頁，共150頁。總平面圖二期一期總統(tǒng)樓新蘇酒店新蘇酒店二期香樟公園金雞湖第6頁，共150頁。開發(fā)企業(yè)：中茵地產(chǎn)中茵經(jīng)營(yíng)之路：用品牌創(chuàng)造未來！ 中茵文化解讀：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)階段就是文化的競(jìng)爭(zhēng)。 中茵將文化融入企業(yè)品牌力量之中，以

2、在高階競(jìng)爭(zhēng)中決勝市場(chǎng)；地產(chǎn)品牌力量源于項(xiàng)目的積累，文化則是中茵項(xiàng)目的必備要素。第7頁，共150頁。為了塑造項(xiàng)目?jī)r(jià)值高度，企業(yè)的用心所在：發(fā)現(xiàn)中國最大城市湖泊公園的領(lǐng)地價(jià)值；整體購入新蘇酒店、總統(tǒng)樓，以五星級(jí)酒店配套的尊貴、世界元首比鄰而居的榮耀支持項(xiàng)目的價(jià)值高度；集合國際高端團(tuán)隊(duì)的組合力量打造本案。洲際酒店集團(tuán)品牌導(dǎo)入加拿大A.A.I國際建筑事務(wù)所美國MBC太合景觀設(shè)計(jì)CBRE世邦魏理仕物業(yè)管家第8頁，共150頁。首期126套全套精裝修服務(wù)公寓 ，針對(duì)投資客，于上海推廣，高價(jià)營(yíng)銷，吸引大上海經(jīng)濟(jì)圈眼球。兩種主力戶型：一室一廳一衛(wèi)： 93.28 總價(jià)140萬左右 （已售罄）二室二廳二衛(wèi)：142.

3、61 總價(jià)215萬左右 （余數(shù)套低層房屋）一期高級(jí)服務(wù)公寓投資型產(chǎn)品 【a.相對(duì)高總價(jià)、b.缺乏景觀視野的支撐】第9頁，共150頁。酒店式公寓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者擁有70年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，前5年每年穩(wěn)定8.5投資回報(bào)。15800元/ 1（3.55） 15800元/ 82.5 13000元/ 折合單價(jià)(以保守投資回報(bào)每年5計(jì)算，與本案高回報(bào)率落差3.5)第10頁，共150頁?？蛻舻赜驑?gòu)成40：蘇州人與新蘇州人30：上海區(qū)域人士20：華僑、海外華人10：外籍人士 【涉外人士以亞洲范疇為主，尚未真正達(dá)成 世界影響 的地位】 蘇州區(qū)域客戶的比例達(dá)到40，加強(qiáng)了我們對(duì)區(qū)域購買力的信心。同時(shí)，我們要?jiǎng)?chuàng)造更高的價(jià)值層

4、面，以堅(jiān)定區(qū)域客戶的購買信心。第11頁，共150頁。新價(jià)值高度的目標(biāo)反思：我們?nèi)绾卧谑澜绶秶鷥?nèi)代表中國？除卻擁有的外在環(huán)境資源價(jià)值之外， 在自身產(chǎn)品力層面上如何達(dá)成代表中國的價(jià)值高度？我們從地域的價(jià)值思考開始解讀蘇州第12頁，共150頁。二、解讀蘇州的價(jià)值高度第13頁，共150頁。世界的蘇州 尋找世界對(duì)中國的感質(zhì)第14頁，共150頁。在紐約中央公園旁，發(fā)現(xiàn)被珍藏的中國紐約大都會(huì)博物館是美國最大的博物館，背依紐約中央公園，鬧中取靜，環(huán)境幽雅。 博物館的中國園林于明軒1980年4月竣工。它是以 蘇州“網(wǎng)師園”為藍(lán)本而建造的，占地400平方米。因以明代建筑風(fēng)格為基調(diào)，故名為“明軒”。作為代表中國傳統(tǒng)

5、文化、民族特色的永久性珍品，所產(chǎn)生的政治意義和深遠(yuǎn)影響是無法估量的，時(shí)至今日，仍為世人所矚目。它也是中國園林走向海外的開山之作。第15頁，共150頁。“中國花園在哪里？” 這是來自紐約大都會(huì)博物館內(nèi)世界各地游客最多的聲音，因?yàn)橹袊奶K州園林被仿建在博物館的主樓二層的北廳之中。這是博物館內(nèi)最受歡迎的展區(qū)之一，為了避免人潮蜂擁，博物館采用專門路線入園，定時(shí)電梯控制人數(shù) 。聽，來自世界的聲音：中國花園在蘇州！第16頁，共150頁。發(fā)現(xiàn)世界對(duì)中國的感質(zhì)蘇州園林蘇州古典園林的歷史可上溯至公元前6世紀(jì)春秋時(shí)吳王的園囿，私家園林最早見于記載的是東晉（4世紀(jì)）的辟疆園，歷代造園興盛，名園日多。明清時(shí)期，蘇州成

6、為中國最繁華的地區(qū)，私家園林遍布古城內(nèi)外。1618世紀(jì)全盛時(shí)期，蘇州有園林200余處，現(xiàn)在保存尚好的有數(shù)十處，并因此使蘇州素有“人間天堂”的美譽(yù)。 第17頁，共150頁。私家園林中國園林在其發(fā)展過程中，形成了包括皇家園林和私家園林在內(nèi)的兩大系列，前者集中在北京一帶，后者則以蘇州為代表。由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化地位和自然、地理?xiàng)l件的差異，兩者在規(guī)模、布局、體量、風(fēng)格、色彩等方面有明顯差別皇家園林以宏大、嚴(yán)整、堂皇、濃麗稱勝，而蘇州私家園林則以小巧、自由、精致、淡雅、寫意見長(zhǎng)，更注意文化和藝術(shù)的和諧統(tǒng)一。 第18頁，共150頁。蘇州古典園林的重要特色之一，是它不僅是歷史文化的產(chǎn)物，同時(shí)也是中國傳統(tǒng)思想

7、文化的載體。表現(xiàn)在園林廳堂的命名、匾額、楹取、書條石、雕刻、裝飾，以及花木寓意、疊石寄情等，不僅是點(diǎn)綴園林的精美藝術(shù)品，同時(shí)儲(chǔ)存了大量的歷史、文化、思想和科學(xué)信息、物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容都極其深廣。 古典園林第19頁，共150頁。蘇州園林是地域乃至中國文化與藝術(shù)的載體第20頁，共150頁。尋找蘇州的文化與藝術(shù)：歷史與現(xiàn)代第21頁，共150頁。歷史傳承第22頁，共150頁。歷史傳承之：水居文化蘇州人愛水親水，臨水而居，也許更體現(xiàn)了人的天性。 水居意境，不是單層平面的自然再現(xiàn)，而是一個(gè)境界層次的創(chuàng)構(gòu)，是水、居、人這三個(gè)主要審美意象的詩意組合，是對(duì)物、情、意這三個(gè)主要審美元素相互融合的藝術(shù)境界的感悟。

8、其中，最有名的山塘街民居臨水而筑，平屋小樓家家枕河，顯示出蘇州最為典型的水巷風(fēng)情。詩曰：“君到姑蘇見，人家盡枕河，吳宮閑地少，水巷小橋多” 第23頁，共150頁。歷史傳承之：蘇繡工藝文化五彩繽紛、絢麗多彩的蘇繡，被人們譽(yù)為中國藝術(shù)寶庫中的一顆明珠。蘇繡的發(fā)源地在蘇州吳縣一帶，現(xiàn)已遍衍江蘇省的無錫、常州、揚(yáng)州、宿遷、東臺(tái)等地。江蘇土地肥沃,氣候溫和，蠶桑發(fā)達(dá)，盛產(chǎn)絲綢，自古以來就是錦繡之鄉(xiāng)。優(yōu)越的地理環(huán)境，絢麗豐富的錦緞，五光十色的花線，為蘇繡發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 蘇繡產(chǎn)品：雙面繡屏風(fēng)單面繡掛屏臺(tái)屏 蘇繡禮品系列 蘇繡服飾 第24頁，共150頁。歷史傳承之：茶文化蘇州茶文化發(fā)端于西漢，發(fā)展于東晉

9、南朝，極盛于唐宋，明清獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。茶文化涵蓋了選茶、蓄水、煮茶、茶具、環(huán)境、情趣等飲茶的全過程。茶道則是體現(xiàn)在茶事實(shí)踐中情趣、意境和精神。蘇州歷代茶書專著非常豐富，今存28種。有唐陸羽茶經(jīng)、宋葉濤臣述煮茶泉品、南宋審安老人茶具圖贊、明顧元慶茶譜、張謙德茶經(jīng)、清陳鑒虎丘茶經(jīng)刻注等蘇州名茶：虎丘茶又名白云茶，產(chǎn)于江蘇蘇州虎丘山; 洞庭碧螺春產(chǎn)于江蘇蘇州太湖洞庭山，屬炒青細(xì)嫩綠茶。 第25頁，共150頁。歷史傳承之：觀前街飲食文化長(zhǎng)期以來，“白相(蘇州方言：玩)觀前街”一直是蘇州市民津津樂道的一項(xiàng)休閑活動(dòng)。 而觀前街最具傳統(tǒng)的便是飲食文化。其中不少店鋪已逾百年歷史，世人僅聞其字號(hào)便足以將其經(jīng)營(yíng)特產(chǎn)、特

10、色聯(lián)系到一起，如采芝齋糖果、黃天源糕團(tuán)、松鶴樓 、得月樓等。如今觀前街已成為已飲食業(yè)為主的綜合步行街，成為著名旅游觀光景點(diǎn)。第26頁，共150頁。歷史傳承之：評(píng)彈語言文化評(píng)彈，又稱蘇州評(píng)彈、說書或南詞，是一門古老、優(yōu)美的說唱藝術(shù)。她起源于山明水秀的江南水鄉(xiāng)-蘇州，流行于富饒美麗的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。在四百多年前的明代，蘇州地區(qū)已經(jīng)有說書活動(dòng)。據(jù)吳縣志記載：“明清兩朝盛行彈詞、評(píng)話，二者絕然不同，而總名皆曰說書，發(fā)源于吳中。”吳語聲聲，里弄潺潺，似心靈的一灣溪水，生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴都是美妙的音符，彈出吳越文化的纏綿。第27頁，共150頁。現(xiàn)代文明第28頁，共150頁?，F(xiàn)代文明之：蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展 19

11、94年2曰26日。李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中國和新加坡兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年，5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土動(dòng)工。園區(qū)發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)具有國際競(jìng)爭(zhēng)力思高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化的新城區(qū)。第29頁，共150頁?，F(xiàn)代文明之：干將路城市雕塑時(shí)間軸在蘇州干將路西端的道路中央綠化帶上，有一座名為“蘇州之窗”的大型雕塑。這座8米高的雕塑，體現(xiàn)著一種濃郁的吳文化韻味。而這條干道向園區(qū)的進(jìn)程中，以城市歷史文化發(fā)展的歷程設(shè)置城市雕塑，讓我們走過歷史、見證蘇州的明天。第30頁，共150頁。現(xiàn)代文明之：左岸商業(yè)街舶來文化 在園區(qū)蘇惠路和星原路的交匯口，仿佛帶著賽納河藝術(shù)氣息

12、的左岸商業(yè)街，西餐廳(吧)林立，帶著前衛(wèi)與時(shí)尚的氣息，卻依舊是金雞湖那一抹的風(fēng)情。 第31頁，共150頁?，F(xiàn)代文明之：金雞湖城市公園旅游文化 處于姑蘇園林“外圈”的金雞湖比杭州西湖大一點(diǎn)八平方公里，是目前中國最大的城市湖泊公園，堪稱二十一世紀(jì)蘇州“人間新天堂”的象征，這里不僅能讓人感受到撲面而來的現(xiàn)代化氣息，而且能讓人領(lǐng)略到時(shí)尚、靚麗的迷人風(fēng)景。 第32頁，共150頁?，F(xiàn)代文明之：東方之門城市標(biāo)識(shí)的建立 金雞湖畔工業(yè)園的核心區(qū)將出現(xiàn)中國最高、面積最大的雙塔連體式門形建筑“東方之門”。該門分北樓、南樓兩部分，是一個(gè)外形為門的形狀的超高層建筑，總高278米，總建筑面積43萬平方米。據(jù)悉，工程預(yù)計(jì)在

13、2007年完成，建成后的“東方之門”將為蘇州市一大酒店，擁有標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量可達(dá)3500間。 第33頁，共150頁。 在現(xiàn)代文明快速發(fā)展的今天，只有真正尊重和傳承地域的傳統(tǒng)文化價(jià)值，才是一個(gè)城市的價(jià)值進(jìn)步；否則，發(fā)展就成了兩種價(jià)值此消彼漲的過程。關(guān)鍵字： 傳承 和諧第34頁，共150頁。傳統(tǒng)與文明的感質(zhì)之言第35頁，共150頁。蘇州，中國折服世界的名字。國際舞臺(tái)上爭(zhēng)取中國視聽站在西方文明的肩膀上看見蘇州的精神力道美國大都會(huì)博物館發(fā)現(xiàn)驚艷世界的蘇州園林國際級(jí)建築大師貝聿銘的蘇州博物館李光耀、泰國公主訪問中國欽定下榻的國賓樓2500年歷史，古典園林和文化列入世界遺產(chǎn)名錄聯(lián)合國第28屆世界遺產(chǎn)大會(huì)，200

14、4年6月召開於此第36頁，共150頁。蘇州，亞洲硅谷新霸主。美國商業(yè)雜誌評(píng)選全球九大新興科技城市，亞洲區(qū)唯一入選！新加坡前總理李光耀考察中國各地，選址為新加坡工業(yè)區(qū)！2003年新增註冊(cè)外資124億美元，居中國第一！工業(yè)生產(chǎn)總值居全國第二，外資進(jìn)出口總額居全國第三，GDP繼上海、北京、廣州之後，居全國第四！全球五百大企業(yè)中80餘家設(shè)廠於此！臺(tái)灣前20家最大電子上市、上櫃公司，已有14家進(jìn)駐！臺(tái)資企業(yè)設(shè)廠近3000家，年產(chǎn)值超過140億美元！高科技產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過10億美元，名列中國富有之都！這些震懾人心的成就，都有一個(gè)共同的名字，蘇州！世界的焦點(diǎn)在中國，中國的驕傲在蘇州！第37頁，共150頁。蘇州

15、，中國文明的先行者。人才，蘇州最強(qiáng)有力的精神利器中國文人與文明的啟蒙基地詩人張繼、神醫(yī)華陀科學(xué)家祖沖之、陳括水滸傳的施耐庵西遊記的吳承恩顧愷之、米芾、倪瓚、唐寅、鄭板橋揚(yáng)州八怪物理學(xué)家周培源、數(shù)學(xué)家華羅庚徐霞客、顧炎武、徐悲鴻、朱自清建築師貝聿銘2500年中國文化的凱旋背後，都有一個(gè)共同的名字，蘇州第38頁，共150頁。蘇州，成功者藏鋒的第一居所。上有天堂，下有蘇杭上海的後花園城市綠地率達(dá)35%以上東部成片的湖泊、西部帶狀的丘陵太湖面積達(dá)200平方公里城市100多處園林20萬平米香樟林金雞湖巨幅水岸風(fēng)光高爾夫球場(chǎng)、遊樂園、植物園事業(yè)拼搏在上海，享受人生在蘇州成就於上海，成熟於蘇州企業(yè)家心中排名

16、第一，中國最適人居城市，蘇州。第39頁，共150頁。中茵，蘇州昂首中國的最大舵手立足蘇州，放眼中國，宏觀國際沒有偉大理想，何來偉大建築中茵在蘇州實(shí)現(xiàn)頂級(jí)豪宅做不到的理想超越競(jìng)爭(zhēng)者的眼界，將蘇州建築生態(tài)向前演進(jìn)榮獲2004年中國房地產(chǎn)十佳頂級(jí)金字品牌成功的桂冠，一直是中茵淩越自己的鞭策力量十年勝績(jī)，成就高超的建築眼光、見識(shí)和胸襟氣度建築應(yīng)該跳脫商品房的概念，成為被時(shí)代珍藏的創(chuàng)作當(dāng)建築從生活容器昇華為一種藝術(shù)收藏品建築生命才能歷久、無視歲月將蘇州城市風(fēng)貌推向中國高峰藝術(shù)、文化、時(shí)尚、科技、國際、生態(tài)、建築、生活發(fā)現(xiàn)可以這麼建築，可以這樣生活第40頁，共150頁。中茵，蘇州頂級(jí)建築的唯一封號(hào)?？匆姡?/p>

17、東方與西方的人文力量端莊中透著現(xiàn)代感，餘味無窮，與環(huán)境相扣宇宙觀的人文視角，根值中國土地上的西方建築獨(dú)享金雞湖畔賞景第一排，豁達(dá)氣韻大方落款全球最大洲際酒店集團(tuán)打造蘇州五星級(jí)建築代表作買下一座城中私人島嶼24小時(shí)南太平洋陽光海岸一週7天國外般度假享受2004年中國住宅十大名盤2004年中國房地產(chǎn)最佳豪宅規(guī)劃樓盤大好江山留待一流人物中茵皇冠國際，代表的不只是身份更是一種別人未曾企及的生活方式勝利者對(duì)人生的最高酬謝第41頁，共150頁。選擇了世界的蘇州，中茵在此走向世界！第42頁，共150頁。三、產(chǎn)品力價(jià)值強(qiáng)化建議第43頁，共150頁。超越蘇州： 讓產(chǎn)品力成為蘇州(中國)文化藝術(shù)的載體 讓本案產(chǎn)品

18、成為中國價(jià)值的代表第44頁，共150頁。園林景觀用 現(xiàn)代手法 詮釋蘇州園林的價(jià)值內(nèi)涵；園藝小品的藝術(shù)文化內(nèi)涵（蘇州乃至中國藝術(shù)家主題雕塑作品）第45頁，共150頁。樓宇公共空間的文化藝術(shù) 樓宇大堂：將每棟建筑的首層大堂與架空部分營(yíng)建為不同類型文化的藝術(shù)殿堂（評(píng)彈、茶文化等）電梯轎廂門廳：高價(jià)值藝術(shù)展廳（蘇繡等）第46頁，共150頁。室內(nèi)裝修精裝修專題考量，成就文化藝術(shù)的 現(xiàn)代演義場(chǎng) 。第47頁，共150頁。升華至中國藝術(shù)高度： 藝術(shù)品收藏館的營(yíng)建第48頁，共150頁。藝術(shù)殿堂于豪宅的價(jià)值文化藝術(shù)向來是伴隨著物質(zhì)基礎(chǔ)的精神需求。紐約中央公園公園內(nèi)有動(dòng)物園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、美術(shù)館、劇院等各種設(shè)施；有茂密的

19、樹林、湖泊和草坪，甚至還有農(nóng)場(chǎng)和牧場(chǎng)。第5大道上的許多美術(shù)館都設(shè)于百萬富豪的宅邸內(nèi)，這些美術(shù)館和豪宅、公園一起，共同構(gòu)成了美國上東區(qū)上層社會(huì)的生活。第49頁，共150頁。我們擁有：豪 宅 “中茵皇冠國際”公 園 中國最大的城市湖泊公園美術(shù)館 缺乏！藝術(shù)升華策略：營(yíng)建美術(shù)館 中方美術(shù)藏品 + 西方室內(nèi)設(shè)計(jì)西方設(shè)計(jì)大師如何詮釋中國美術(shù)大師的意境？中西文化氣息的碰撞將成就怎樣的藝術(shù)火花？ 形成國際意義的藝術(shù)高度話題，提升本案內(nèi)在價(jià)值。第50頁，共150頁。“古根漢姆博物館”案例：一個(gè)城市的復(fù)興計(jì)劃1991年，西班牙北部城市市政府與古根海姆基金會(huì)共同做出了一項(xiàng)對(duì)出于困境中的畢爾巴鄂市城市未來發(fā)展影響極

20、為深遠(yuǎn)的決定：邀請(qǐng)美國建筑大師弗蘭克蓋里為該市即將興建的古根海姆博物館進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，寄希望于歐洲眾多藝術(shù)愛好者的“文化苦旅”。古根海姆博物館極大地提升了畢爾巴鄂市的文化品格，1997年落成開幕后，它迅速成為歐洲最負(fù)盛名的建筑圣地與藝術(shù)殿堂，一時(shí)間冠蓋云集，游客如織，成為歐洲文化界人必躬逢之盛。畢爾巴鄂一夜間成為歐洲家喻戶曉之城、一個(gè)新的旅游熱點(diǎn)。古根海姆基金會(huì)創(chuàng)造了現(xiàn)代文化奇跡，為博物館界留下了一個(gè)不脛而走的神話，與畢市政府形成“雙贏”。一座建筑可以改變一個(gè)城市，一個(gè)大片區(qū)可以使一座城市復(fù)活，文化與建筑的魅力可以突出一座城市，使之享譽(yù)全球。第51頁，共150頁。文化與建筑可以改觀一座城市，況乎

21、一個(gè)項(xiàng)目！城市項(xiàng)目第52頁，共150頁。大師力量于豪宅的價(jià)值豪宅的設(shè)計(jì)者通常非大師莫屬，因?yàn)楹勒漠a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)并非普通的商品范疇，而應(yīng)該是作品范疇。而對(duì)于地產(chǎn)作品而言，通常是是不可復(fù)制的，出于大師的手筆，保值、增值空間。對(duì)于行銷價(jià)值而言，大師除了可以增強(qiáng)項(xiàng)目形象價(jià)值之外，還具有高度價(jià)值的新聞傳播效應(yīng)，不可估量。第53頁，共150頁。中西大師在中茵美術(shù)館，穿越時(shí)空的價(jià)值探索中方：美術(shù)大師 張大千美術(shù)館主力藏品作者張大千（） 名愛，號(hào)大千，四川內(nèi)江人。自幼隨母學(xué)畫，一九一七年與兄善同赴日本京都 ，學(xué)習(xí)繪畫及織染工藝一九一九年返上海，拜會(huì)農(nóng)髯、李梅庵為師，學(xué)習(xí)詩文書 畫。一九二七年始遍游名山大川，曾游黃

22、山數(shù)次一九二九年任第一屆全國美展干 事，一九三三年任南京國立中央大學(xué)藝術(shù)系教授一年。一九四一年至四三年間赴敦 煌，臨摹敦煌壁畫。一九四九年到香港。五零年赴印度展覽，僑居大吉嶺年余。一 九五二年移居阿根廷，五三年居巴西，六九年居美國，至七七年回臺(tái)灣定居，建摩 耶精舍。八三年卒，是為中國現(xiàn)代最重要畫家之一 第54頁，共150頁。張氏精鑒別，富收藏，曾出版大風(fēng)堂名跡集四冊(cè)。詩文亦精妙。仍以書畫 用力最深，于山水、花卉、人物無不精擅，畫藝蜚聲國際。早年專注于傳統(tǒng)筆墨， 于石濤尤見功力，其作足可亂真。赴敦煌臨摹戰(zhàn)斗畫后，畫風(fēng)轉(zhuǎn)呈豐麗細(xì)潤(rùn)，嗣后 成立一己風(fēng)格，氣韻高雅，筆精墨妙，深得文人畫神髓。晚年畫風(fēng)再

23、變，好用青綠 及水墨作大潑墨，蒼莽不羈，淋漓盡致。 第55頁，共150頁。西方：設(shè)計(jì)大師 海特美術(shù)館室內(nèi)設(shè)計(jì)師讓菲利浦海特這個(gè)名字或許很多業(yè)外的人士不知道是誰，但一說到中國最高建筑金茂大廈的凱悅大酒店那可能會(huì)很多人知道。他就是這家世界上最高的酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師，其設(shè)計(jì)被譽(yù)為“中國建筑傳統(tǒng)風(fēng)格的21世紀(jì)版”。 第56頁，共150頁。海特大師主要作品毛里求斯攝政凱悅酒店（theHyattRegencyMauritius）【建筑設(shè)計(jì) 】曼谷Erawan凱悅大酒店（GrandHyattErawan）【建筑設(shè)計(jì) 】澳大利亞佩斯攝政凱悅大酒店（HyattRegencPerth）【翻新設(shè)計(jì) 】上海金茂凱悅大酒

24、店【室內(nèi)設(shè)計(jì)】 BLD曼谷辦公大樓 【建筑設(shè)計(jì) 】第57頁，共150頁。歷史與現(xiàn)代，穿越時(shí)空的對(duì)話“最貧乏而無益的，莫過于被現(xiàn)代性蠱惑糾纏，并且刻意忘記歷史。古代文明留傳給我們的浩瀚遺產(chǎn)乃是建筑與設(shè)計(jì)最堪彪炳的地方之一。這是古今之間的一種活生生的對(duì)話。但我們所要傳達(dá)的訊息不應(yīng)是描摹設(shè)計(jì)發(fā)展的歷史，而是一種遠(yuǎn)為深切的領(lǐng)悟：只要我們可以想到的東西，沒有什么是建造不出來的。” 讓菲利浦海特 第58頁，共150頁。與時(shí)代接軌：智能豪宅第59頁，共150頁。媲美比爾蓋茨的智能豪宅體驗(yàn)比爾蓋茨，世界科技首富，其居所則是現(xiàn)代智能技術(shù)的最高代表，與之媲美，自然彰顯價(jià)值。智能豪宅的根本是隨心所欲的高度人性化設(shè)計(jì)

25、，這是現(xiàn)代豪宅的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，在國內(nèi)更是前沿代表，這也使本案成為代表中國的國際化豪宅。 不能忽略豪宅的時(shí)代前沿價(jià)值第60頁，共150頁。四、項(xiàng)目二期的市場(chǎng)導(dǎo)入第61頁，共150頁。整體鳥瞰效果圖與局部人視點(diǎn)效果圖第62頁，共150頁。二期產(chǎn)品主力戶型面積配比其中，設(shè)置9套600700頂層躍式大面積戶型。第63頁，共150頁。自住型產(chǎn)品本地客戶須50以上才能決勝市場(chǎng)建立項(xiàng)目的世界價(jià)值高度，堅(jiān)定本地客戶的購買信心。以310萬370萬440萬為主力總價(jià)的自住型產(chǎn)品為主,同時(shí)也具備稀缺景觀豪宅的投資價(jià)值第64頁，共150頁。價(jià)格與價(jià)值的重新考量一期折合價(jià)位 二期預(yù)期價(jià)位 13000元/ 16000元/ V

26、S 如何拉升價(jià)值高度來彌補(bǔ)價(jià)格的落差？！第65頁，共150頁。五、豪宅價(jià)值典范的探索第66頁，共150頁。紫禁城，世界最頂級(jí)的豪宅典范。第67頁，共150頁。從紫禁城的選址可以看出，占據(jù)城市縱橫中軸交匯的核心地位，兼具“獨(dú)一無二”與“不可再生”之地勢(shì)。豪宅，首先是豪宅的地段。伍、紫禁城，中國最頂級(jí)的豪宅典范。第68頁，共150頁。紫禁城自身以居住、會(huì)客功能為主，而繁華商業(yè)服務(wù)設(shè)施遍布其四周，王室大臣居于其鄰近之處，共同構(gòu)成了高崇的京都生活。完善的高品質(zhì)生活配套設(shè)施，是豪宅生活的必要條件。伍、紫禁城，中國最頂級(jí)的豪宅典范。第69頁，共150頁。紫禁城號(hào)稱建屋九千九百九十九間，其宏偉大殿的三維尺度

27、為世人所景仰，殿前的寬闊廣場(chǎng)氣勢(shì)磅礴，彰顯如此的大戶生活。奢華尺度的大戶居住空間，是豪宅生活的特征之一。伍、紫禁城，中國最頂級(jí)的豪宅典范。第70頁，共150頁。紅墻黃瓦、金碧輝煌。試想為修建紫禁城，歷時(shí)N時(shí)日，集聚N位全國頂級(jí)工匠，舉國上貢最好的建筑材料，以天下之能量，建一座紫禁城。高檔的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)是豪宅的一貫作風(fēng)伍、紫禁城，中國最頂級(jí)的豪宅典范。第71頁，共150頁。紫禁城中宮女、太監(jiān)無數(shù)，大內(nèi)高手、御前侍衛(wèi)全天候服務(wù)，讓皇帝與后宮等人生活無憂，安心享受世間第一豪宅。完善先進(jìn)的物業(yè)、保全，是豪宅運(yùn)行的基礎(chǔ)。伍、紫禁城，中國最頂級(jí)的豪宅典范。第72頁，共150頁。 六、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第7

28、3頁，共150頁。如何來提煉“中茵國際”的項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，把項(xiàng)目產(chǎn)品拉升到世界范圍的高度，達(dá)到“中國矚目世界影響”的中國頂級(jí)豪宅的地位！陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第74頁，共150頁。地產(chǎn)行銷是在建築的基礎(chǔ)上，以生活及價(jià)值二個(gè)構(gòu)面建立及尋找其核心價(jià)值。所有策劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)執(zhí)行，均是圍繞著這兩個(gè)構(gòu)面尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力！陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第75頁，共150頁。塑造“中茵國際”項(xiàng)目更高的區(qū)域價(jià)值！陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第76頁，共150頁。從尋訪世界富人聚居區(qū)開始中茵國際，是否具備世界富人區(qū)的價(jià)值？陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第77頁，共150頁。 世界級(jí)的富人聚居區(qū)美國紐約的中央公園區(qū)、洛杉磯的比

29、佛利山莊、西雅圖的華盛頓湖畔、悉尼玫瑰灣、中國香港淺水灣、日本東京灣等。 依水而建、臨水而居； 直接建在城市公園、旅游風(fēng)景區(qū)和景觀帶、高爾夫球場(chǎng)旁。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第78頁，共150頁。 富人聚居區(qū)的重要特色大量的景觀綠地和自然資源被少數(shù)人享有，少數(shù)人擁有多數(shù)人的資源。-景觀資源的稀缺性與景觀環(huán)境占有率的角度。 城市中央公園豪宅片區(qū) 臨水豪宅片區(qū)陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第79頁，共150頁。紐約中央公園，面積達(dá)340萬平方米。紐約中央公園位于曼哈頓的中央，在它的周邊，分布著全世界最高尚的豪宅區(qū)。其中，最著名的就是位于中央公園東部的上東區(qū)Upper East Side，歷來被視為富豪與權(quán)貴的

30、象征。 城市中央公園，富人聚居區(qū)的磁鐵石。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第80頁，共150頁。紐約中央公園在建成后的15年里，曼哈頓地價(jià)增長(zhǎng)了1倍。公園周邊3個(gè)行政區(qū)本來位于房地產(chǎn)活躍地帶以北2.5英里，它們的地價(jià)卻增長(zhǎng)了9倍。幾乎沒有更好的例子來說明“以較少的投資獲取的生態(tài)景觀空間，在不久的將來可以帶來上百億的城市地價(jià)的增值”。 城市中央公園，富人聚居區(qū)的磁鐵石。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第81頁，共150頁。城市中，綠色空間周圍房地產(chǎn)的價(jià)格之所以上揚(yáng)，無外乎是利用了綠色的稀缺資源和人的欲望。房地產(chǎn)利用自建的綠色空間升值，并未占用公共資源，相反為城市整體提供了更多的綠色空間，無論這些空間是否被其他市民所

31、利用。公園周邊地產(chǎn)的升值顯然是利用了作為公共財(cái)富的綠色空間的資源價(jià)值。 城市中央公園，富人聚居區(qū)的磁鐵石。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第82頁，共150頁。由此可見，作為公共財(cái)富和稀缺資源的大面積綠色空間的確可以為其周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來額外的收益。只不過這只是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素之一。其他諸如區(qū)位、交通條件、社區(qū)服務(wù)設(shè)施水平等也都不同程度地影響著房地產(chǎn)的價(jià)值，大規(guī)模綠色公共空間給周邊房地產(chǎn)帶來的影響不可忽視。 城市中央公園，富人聚居區(qū)的磁鐵石。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第83頁，共150頁。倫敦海德公園巴黎凡爾賽花園臺(tái)灣的國父紀(jì)念館公園北京的朝陽公園這些知名的大型城市公園周邊，無不是世界上著名的高級(jí)住宅

32、區(qū)，公園周邊的地段無不隨著城市的發(fā)展的呈現(xiàn)“無價(jià)”增長(zhǎng)。 城市中央公園，富人聚居區(qū)的磁鐵石。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第84頁，共150頁。美國西北重鎮(zhèn)西雅圖，是個(gè)同時(shí)擁有海岸和湖岸的美麗城市，她的海港區(qū)從某種意義上講卻是商業(yè)和娛樂中心區(qū)；而內(nèi)陸湖華盛頓湖畔長(zhǎng)約18公里的帶狀地區(qū)，才是真正的富人聚居區(qū)，在這兒能夠同時(shí)擁有城市、公園、湖、河道，渾然一體。比爾蓋茨是喝著西雅圖的華盛頓湖湖水長(zhǎng)大的，“微軟帝國”的總部設(shè)于此，而比爾蓋茨的家，就安在西雅圖華盛頓湖畔。 世界臨水豪宅片區(qū)。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第85頁，共150頁。香港的淺水灣，景色秀麗，是港島著名的高級(jí)住宅區(qū)之一，區(qū)內(nèi)遍布豪華住宅，其中包括

33、香港巨商李嘉誠、包玉剛的豪華私宅。這些依山傍水的建筑，構(gòu)成了淺水灣獨(dú)特的景區(qū)，令人流連忘返。深圳的香密湖，廣州的二沙島，北京的溫榆合別墅區(qū)。世界上最著名的富人聚居區(qū)，除了有唯美的建筑群、幽雅的環(huán)境、富裕的人群外，無一例外都是沿水岸的住區(qū)。 世界臨水豪宅片區(qū)。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第86頁，共150頁。世界第四大科技園區(qū)稀有綠色景觀資源，300畝香樟林公園。世界第六大都市群唯一城市中心水域，740萬平方米金雞湖。中茵國際-在“城市中央公園”的“臨水豪宅片區(qū)”。城市中央湖區(qū)公園內(nèi)打造頂級(jí)居所，740萬平米廣闊湖區(qū)旁營(yíng)建傳世豪宅，中茵國際，區(qū)位價(jià)值遠(yuǎn)在全世界知名富人區(qū)之上。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第8

34、7頁，共150頁。世界級(jí)專屬富人聚居區(qū)。金雞湖-蘇州中央湖區(qū)富人區(qū)。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第88頁，共150頁。如何通過對(duì)9戶空中別墅的產(chǎn)品力塑造，把“中茵國際”產(chǎn)品本身的價(jià)值拉到國際頂級(jí)的高度；樹立“中茵國際”產(chǎn)品世界罕有的市場(chǎng)地位。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第89頁，共150頁。空中別墅是建在高層頂端、具有別墅形態(tài)、把繁華都市生活推向極致的住宅類型。 第一居所 稀缺性的城市黃金地段 擁有良好的視野、都市景觀環(huán)境空中別墅屬于頂級(jí)產(chǎn)品，其高端性與風(fēng)景區(qū)的高檔獨(dú)立式別墅相比毫不遜色，并對(duì)城市繁榮程度和周邊環(huán)境的依賴性也很強(qiáng)，居住品質(zhì)也非同一般，成為名符其實(shí)的少數(shù)派建筑。 陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第90

35、頁，共150頁。美國城市豪宅的標(biāo)志空中別墅在美國，令人景仰豪宅的不是低密度別墅，而是占據(jù)絕佳地段與景觀、建立在高層建筑頂端的空中別墅。當(dāng)整個(gè)城市都在你腳下的時(shí)候，當(dāng)你在城市上空俯瞰的瞬間，想必會(huì)產(chǎn)生出一種驕傲和壯志凌云感。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第91頁，共150頁。紐約曼哈頓的RitzCarlton大廈的33層35層頂樓，標(biāo)價(jià)4150萬美元，位于中央公園南側(cè)，可以鳥瞰整個(gè)公園的綠色美景。使用面積1萬平方英尺，還擁有600英尺的陽臺(tái)。 芝加哥黃金海岸的四季賓館的頂樓，標(biāo)價(jià)669.5萬美元，分為兩組套房，可以相通，有4個(gè)臥室，6個(gè)衛(wèi)生間，一個(gè)媒體娛樂中心。 拉斯維加斯的Turnberry大廈的39

36、層，標(biāo)價(jià)590萬美元，有5個(gè)臥室，7個(gè)衛(wèi)生間，使用面積1萬平方英尺。美國六大最昂貴“空中別墅”：陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第92頁，共150頁。西雅圖的Cristalla大廈頂樓，標(biāo)價(jià)300萬美元，有2個(gè)臥室，2個(gè)衛(wèi)生間，2個(gè)壁爐，使用面積2800平方英尺。 達(dá)拉斯Claridge酒店的18層頂樓，標(biāo)價(jià)295萬美元，使用面積5000平方英尺，有4個(gè)停車位，3個(gè)臥室，4個(gè)衛(wèi)生間。舊金山的Art Deco大廈的19層頂樓，標(biāo)價(jià)199.5萬美元，有3個(gè)臥室，一個(gè)大客廳，一個(gè)豪華宴會(huì)廳。 美國六大最昂貴“空中別墅”：陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第93頁，共150頁?！爸幸饑H” 9戶空中別墅，高居于建筑頂層，憑

37、借其自然景觀的唯美性、大戶空間的獨(dú)特性和地段的稀缺性，以世界罕有的公園湖畔空中大戶貴族生活，續(xù)寫著中國最頂級(jí)的世界富人區(qū)的居住傳奇！ 是基于城市財(cái)富基礎(chǔ)和上層文化的一種居住理想，是建筑、自然、城市氛圍的大融合，一個(gè)深具品味的豪宅符號(hào)，更是貴族生活品質(zhì)的極致展現(xiàn)。在大上海經(jīng)濟(jì)圈、中國，甚至世界范圍，中茵國際的9戶空中大戶，以豪闊的生活氣度融入天地造化，循著貴族生活的不凡尺度，在城市中心建筑繁華中的寧靜，成就城市之上的光榮夢(mèng)想！陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第94頁，共150頁。以建筑為基礎(chǔ)，講述“中茵國際”的豪宅大戶生活！陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第95頁，共150頁。感質(zhì)策劃-如何把產(chǎn)品描繪得質(zhì)指人心。不

38、僅僅講建筑的長(zhǎng)、寬、高，或者是一種概念；還要講建筑的厚度，空間中有了人的存在，建筑才有了厚度。將產(chǎn)品提煉后，賦予客戶感受力，扣人心弦的講述“中茵國際”的大戶生活故事。建筑的細(xì)節(jié)成就了空間，空間因?yàn)橛屑?xì)節(jié)，才有生活的味道，才有諸多劇場(chǎng)般的體驗(yàn)。 陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第96頁，共150頁。大戶生活-女主人的空間生活的、虛榮的、服務(wù)的、養(yǎng)生的、隱私的。中廚、西櫥，多個(gè)廚房的布置。 女主人不再是勞動(dòng)的女人家，而是美食家、生活家、藝術(shù)家、外交家。根據(jù)一天女主人的生活時(shí)間軸，規(guī)劃出早晨、中午、下午、晚上及夜間應(yīng)具備的完整細(xì)節(jié)。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第97頁，共150頁。大戶生活-女主人的空間生活的、虛榮

39、的、服務(wù)的、養(yǎng)生的、隱私的。早餐、下午茶、晚宴的不同餐廳空間。 陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第98頁，共150頁。大戶生活-女主人的空間生活的、虛榮的、服務(wù)的、養(yǎng)生的、隱私的。主臥衣帽間，20平米的更衣間。 陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第99頁，共150頁。大戶生活-女主人的空間生活的、虛榮的、服務(wù)的、養(yǎng)生的、隱私的。浴室、家庭spa。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第100頁，共150頁。大戶生活-男主人的空間炫耀的、社交的、大器的、休閑的電梯、玄關(guān)、客廳。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第101頁，共150頁。大戶生活-男主人的空間炫耀的、社交的、大器的、休閑的有如大英博物館的書房。品味展示：觀景、裝修風(fēng)格、燈光形象展示

40、：家庭博物館、珍藏室、家俱擺飾服務(wù)展示：不只滿足生活、更滿足心靈陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第102頁，共150頁。大戶生活-男主人的空間炫耀的、社交的、大器的、休閑的室內(nèi)的HI-Hi影音室、茶室、臺(tái)球室等滿足主人休閑的空間 陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第103頁，共150頁。頂級(jí)酒店和頂級(jí)豪宅結(jié)合在一起的生活是什么？陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第104頁，共150頁。全球著名酒店集團(tuán)與蘇州頂級(jí)豪宅的價(jià)值碰撞。-五星級(jí)酒店的配套設(shè)施是中茵國際的生活會(huì)館；-游艇俱樂部 。豪宅的國際身份標(biāo)簽。不是所有的富豪就可以擁有的游艇俱樂部；-鼎盛榮耀的元首等級(jí)禮遇。 李光耀、泰國公主、外國元首、中茵國際尊榮業(yè)主。如此榮耀，不

41、是每個(gè)富豪都可以擁有。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第105頁，共150頁。您的豪宅會(huì)館曾經(jīng)住著誰？現(xiàn)在、將來會(huì)住著誰？ 元首級(jí)外賓：新加坡總理、泰國公主等您的等級(jí)與元首是不是一樣？與元首專屬總統(tǒng)樓等量齊觀。 接待元首的等級(jí)（物業(yè)服務(wù)方向） 元首的居住空間（大戶空間規(guī)劃） 不僅僅是元首等級(jí)，而且是量身定做的貴族生活。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第106頁，共150頁。企業(yè)企圖心賦予項(xiàng)目的價(jià)值高度?？偛眯?、企業(yè)企圖心。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第107頁，共150頁。如何展現(xiàn)開發(fā)商的企圖心；如何賦予專案更高的價(jià)值。企業(yè)要把中茵塑造成為中國豪宅的未來范本的理想。價(jià)值成本開發(fā)商企圖心價(jià)格利潤(rùn)賦予專案價(jià)值的高低決定了專

42、案的銷售速度開發(fā)商的企圖心決定了可以賦予專案多少價(jià)值陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第108頁，共150頁。中茵發(fā)現(xiàn)金雞湖富人區(qū)價(jià)值。整合國際級(jí)地產(chǎn)組合陣容。不惜巨資，不計(jì)利潤(rùn)，只為打造心中的理想國。把中茵塑造成為中國豪宅的未來范本的理想。以企業(yè)引導(dǎo)中國地產(chǎn)的企圖心。將項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為企業(yè)品牌力量，實(shí)現(xiàn)雙重推廣價(jià)值。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第109頁，共150頁。外阜客戶的價(jià)值引導(dǎo)陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第110頁，共150頁。蘇州上海后花園地位的確定蘇州，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈副中心城市。接受上海經(jīng)濟(jì)輻射最近的城市。 “上有天堂，下有蘇杭”的地產(chǎn)價(jià)值論這兩個(gè)城市的居住環(huán)境應(yīng)該說是各有千秋的，都是人間居住的天堂。蘇州的

43、GDP超過杭州，但是蘇州的房?jī)r(jià)卻大大低于杭州。我們?cè)诳春昧撕贾莸臐摿Φ耐瑫r(shí)，也看好了蘇州，因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)是聯(lián)系在一起的。世界科技園區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值世界第四大科技園區(qū)蘇州中新科技園區(qū)的地產(chǎn)價(jià)值。陸、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉第111頁，共150頁。七、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第112頁，共150頁。全球造勢(shì) 上海推廣 震撼蘇州 世界范圍內(nèi)影響，中國最矚目地位柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第113頁，共150頁。世界的“中茵”【將“中茵”推向世界豪宅的價(jià)值舞臺(tái)】柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第114頁，共150頁。 海外推廣應(yīng)。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路輔助策略，營(yíng)造項(xiàng)目世界范圍影響的高度。尤其以星家坡、香港、臺(tái)灣的新聞事件

44、，造成墻外開花墻內(nèi)結(jié)果的效第115頁，共150頁。 上海推廣以公關(guān)、國際事件行銷，高度造勢(shì)，提高中茵國際在中國的豪宅地位及影響力。覆蓋長(zhǎng)三角區(qū)域的有效客戶，同時(shí)也是強(qiáng)劃本地客戶對(duì)項(xiàng)目地位的信心。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第116頁，共150頁。 蘇州推廣隱性營(yíng)銷，數(shù)據(jù)庫深耕經(jīng)營(yíng)蘇州富人群落。豪宅神秘效應(yīng)擴(kuò)散、口碑傳播，蘇州富人圈的長(zhǎng)久關(guān)注話題。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第117頁，共150頁。廣告企劃的方法極多，除了純廣告之外，是否有達(dá)到口碑目地的更好方式。影響輿論，永遠(yuǎn)是最成功的廣告之道。中茵國際如何能一出手就造成市場(chǎng)話題，除了媒體之外，必須運(yùn)用公關(guān)、事件行銷的力量。 海外推廣（世界影響）柒、項(xiàng)目整體營(yíng)

45、銷思路第118頁，共150頁。 海外推廣（世界影響）全球同步推廣，具備世界豪宅價(jià)值典范的蘇州大戶人家。在紐約、新加坡、香港，設(shè)立“中茵國際” 海外接待中心。中茵代表中國地產(chǎn)行走于世界，全球同步推廣將成為新聞熱點(diǎn)話題，達(dá)成【世界范圍內(nèi)影響，中國最矚目 】的效應(yīng) 。從新聞報(bào)道的角度，通過最廣泛的媒體，讓廣泛大眾了解。本地客戶將感受來自全球矚目的羨慕，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)識(shí)。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第119頁，共150頁。 海外推廣（世界影響）空中別墅蘇州大戶全球競(jìng)圖、世界大師們的九個(gè)方案通過對(duì)罕有9戶空中別墅世界競(jìng)圖的國際性事件，把“中茵國際”產(chǎn)品本身的價(jià)值拉到國際頂級(jí)的高度；樹立“中茵國際”產(chǎn)品世界罕

46、有的市場(chǎng)地位。同時(shí)9戶空中別墅的世界地位，可以賦予和影響片區(qū)內(nèi)其他相對(duì)較小平米數(shù)的產(chǎn)品無與倫比的豪宅價(jià)值！柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第120頁，共150頁。洲際酒店的行銷價(jià)值 海外推廣（世界影響）洲際酒店集團(tuán)是目前世界上最大的環(huán)球酒店公司之一。該集團(tuán)大約在一百個(gè)國家和地區(qū)擁有三千三百家酒店、五十一萬五千個(gè)房間，并為客戶提供全面專業(yè)的服務(wù)。世界旅游業(yè)組織預(yù)測(cè)，中國的國際旅游市場(chǎng)每年將有百分之八的增長(zhǎng)率。這是所有國家中最高的。以這樣的增長(zhǎng)率，在二0二0年以前，中國將是世界第一的旅游點(diǎn)。估計(jì)每年的房客量將達(dá)到一億三千七百萬。 這是對(duì)高端客戶群小眾范圍的鎖定經(jīng)營(yíng)方式，來自全球的高端旅客是我們感質(zhì)的目標(biāo)。柒、

47、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第121頁，共150頁。以公關(guān)、配合國際事件行銷，提高中茵國際在大上海區(qū)域（上海經(jīng)濟(jì)圈）的豪宅地位，確立中茵皇冠國際在長(zhǎng)三角區(qū)域的影響及地位。上海推廣（中國矚目）柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第122頁，共150頁。世界湖區(qū)豪宅價(jià)值論壇 紐約中央公園 香港淺水灣富人區(qū) 北京朝陽公園 世界級(jí)富人聚居區(qū)金雞湖-蘇州中央湖區(qū)富人區(qū)上海推廣（中國矚目）柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第123頁，共150頁。上海推廣（中國矚目）世界科技園區(qū)地產(chǎn)價(jià)值論壇 美國矽谷 臺(tái)灣新竹 日本築波 蘇州中新工業(yè)園區(qū) 世界級(jí)富人聚居區(qū)金雞湖-蘇州中央湖區(qū)富人區(qū)柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第124頁，共150頁。上海精品房展的高姿態(tài)亮相

48、國際人士、意見領(lǐng)袖證言臺(tái)灣、新加坡、日本等國際人士對(duì)中茵國際的關(guān)注，塑造項(xiàng)目可以代表世界水平的豪宅標(biāo)準(zhǔn)。臺(tái)灣記者團(tuán)考察蘇州金雞湖蘇州中央湖區(qū)富人區(qū)。中茵皇冠國際建築之旅。全國開發(fā)商中茵國際的學(xué)習(xí)考察之旅。上海推廣（中國矚目）柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第125頁，共150頁。 蘇州推廣數(shù)據(jù)庫行銷了解客源之所在，鎖定目標(biāo)及特定對(duì)象明確，有計(jì)畫、有策略的布局、經(jīng)營(yíng)與挖掘配合全球造勢(shì)、上海區(qū)域的事件行銷，在蘇州地區(qū)的推廣，以資料庫營(yíng)銷為主，塑造項(xiàng)目的神秘效應(yīng)，通過有效客戶的鎖定及深耕經(jīng)營(yíng)，完成項(xiàng)目的口碑傳播。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第126頁，共150頁。尋找蘇州的富人聚落，設(shè)定三萬筆名單可供深耕經(jīng)營(yíng)的客源。蘇

49、州最TOP的20個(gè)公寓(群)蘇州最TOP的20個(gè)別墅(群)蘇州最TOP車(奔馳、寶馬等)的車主蘇州注冊(cè)資金1000萬以上的企業(yè)主（a、園區(qū)；b、老區(qū)；c、新區(qū)）工業(yè)園區(qū)1400家企業(yè)領(lǐng)袖50家500強(qiáng)企業(yè)駐蘇領(lǐng)袖 蘇州推廣柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第127頁，共150頁。 蘇州推廣系列DM詳解“上海經(jīng)濟(jì)圈金雞湖蘇州中央湖區(qū)富人區(qū)-中茵皇冠國際”的產(chǎn)品力價(jià)值。配合國際事件的推廣，把中茵國際在大上海區(qū)域的豪宅地位及世界范圍的影響通過DM的詳細(xì)解讀傳達(dá)給蘇州的有效客戶群。蘇州大戶人家的故事。故事永遠(yuǎn)是說服消費(fèi)者的最好方法。 -蘇州的大戶生活如何過，中茵國際的大戶生活是什么。柒、項(xiàng)目整體營(yíng)銷思路第128頁，

50、共150頁。八、行銷階段及推廣策略第129頁，共150頁。第一階段：醞釀引導(dǎo)期月目 標(biāo)：以全球推廣、上海造勢(shì)為主，成就項(xiàng)目世界范圍內(nèi)的影響和中國的矚目效應(yīng)，奠定本案的高度基石。創(chuàng)造蘇州富人群落的話題討論和不斷的蘇州市場(chǎng)話題。積累有效客源，完成新客戶的開發(fā)積累；及引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！并且營(yíng)造豪宅的神秘效應(yīng)。捌、行銷階段及推廣策略第130頁，共150頁。全球推廣第一站新加坡海外推廣，號(hào)樓。（月日）世界湖區(qū)豪宅價(jià)值論壇（月日） 及世界大師們的九個(gè)方案空中別墅蘇州大戶全球競(jìng)圖新聞發(fā)布會(huì)。第一波郵寄，大戶人家的故事。萬筆。（月日）大量新聞軟宣對(duì)事件的聚焦報(bào)道。海外推廣中英雙語DM發(fā)現(xiàn)蘇州制作。

51、（4月10日前）上海區(qū)域小眾媒體鎖定。機(jī)場(chǎng)媒介鎖定本階段主要營(yíng)銷動(dòng)作捌、行銷階段及推廣策略第131頁，共150頁。機(jī)場(chǎng)媒介封鎖中茵國際在媒介推廣上，機(jī)場(chǎng)媒介是需要重點(diǎn)鎖定的媒體，對(duì)浦東、虹橋機(jī)場(chǎng)的有效封鎖尤其重要。 浦東機(jī)場(chǎng)（對(duì)國外投資客的封鎖） 虹橋機(jī)場(chǎng)（對(duì)國內(nèi)投資客的封鎖） 機(jī)上MG、機(jī)票票封、機(jī)場(chǎng)內(nèi)看板。本階段主要營(yíng)銷動(dòng)作捌、行銷階段及推廣策略第132頁，共150頁。策略方向與重點(diǎn)中茵國際，世界級(jí)富人區(qū)的價(jià)值闡述。中茵國際，9戶稀有空中別墅世界地位的建立。全球競(jìng)圖事件的輿論擴(kuò)大化。全球推廣，新聞?shì)浾撛靹?shì)。新聞報(bào)道、意見領(lǐng)袖證言通過最廣泛的媒體，造成市場(chǎng)的矚目話題。鎖定蘇州客源目標(biāo)對(duì)象，引

52、起區(qū)外客源的好奇關(guān)注。捌、行銷階段及推廣策略第133頁，共150頁。第二階段：內(nèi)部認(rèn)購期月目標(biāo)：在月的醞釀引導(dǎo)中，已經(jīng)從全球推廣、上海造勢(shì)的推廣中，樹立了項(xiàng)目足夠高的世界高度和國際地位，口碑得以在蘇州富人聚落和上海地區(qū)陸續(xù)傳播。因此，這一期間的重點(diǎn)是配合樣板間的開放，邀請(qǐng)?jiān)?jīng)來訪、來電的客戶參加項(xiàng)目說明會(huì)及參觀樣板間。繼續(xù)全球推廣、上海造勢(shì)的充分影響；渲染項(xiàng)目形象，形成相當(dāng)強(qiáng)烈的輿論關(guān)注和購買興趣，産生緊張的購買壓力，同時(shí)業(yè)務(wù)現(xiàn)場(chǎng)開始接受預(yù)定。捌、行銷階段及推廣策略第134頁，共150頁。樓樣板間開放（月底）蘇州大戶生活00m2空間運(yùn)用方式的研討論壇內(nèi)部認(rèn)購酒會(huì)及項(xiàng)目產(chǎn)品說明會(huì)（月初）上海房展

53、，產(chǎn)品亮相。（月日月日）邀請(qǐng)新加坡媒體記者及房地產(chǎn)行業(yè)考察團(tuán)中茵蘇州之旅。臺(tái)灣記者團(tuán)中茵蘇州之旅。第二波郵寄，大戶人家的故事。萬筆。（月日） 本階段主要營(yíng)銷動(dòng)作捌、行銷階段及推廣策略第135頁，共150頁。策略方向與重點(diǎn)以樓產(chǎn)品為基礎(chǔ)，大戶生活產(chǎn)品力闡述。空中別墅、全球競(jìng)圖，事件過程持續(xù)聚焦報(bào)道。中茵國際引起新加坡業(yè)內(nèi)同行參觀學(xué)習(xí)，成為世界豪宅典范的輿論擴(kuò)散。全球推廣，新加坡熱銷氛圍擴(kuò)散，通過、新聞等渠道傳播。新聞報(bào)道、意見領(lǐng)袖證言通過最廣泛的媒體，造成市場(chǎng)的矚目話題。上海房展，矚目效應(yīng)擴(kuò)散。鎖定蘇州客源目標(biāo)對(duì)象，引起本土客源的好奇關(guān)注。捌、行銷階段及推廣策略第136頁，共150頁。策略方向與重點(diǎn)元首級(jí)神秘豪宅體驗(yàn)，樣板間預(yù)約參觀。豪宅，自然是少數(shù)人的豪宅。采用預(yù)約并鑒定身份的方式確定來訪客戶，限定時(shí)間內(nèi)專業(yè)團(tuán)隊(duì)為一位來訪者獨(dú)立服務(wù)，將享受名副其實(shí)的元首級(jí)禮遇，尊崇之至。同時(shí)，産生緊張的購買壓力，神秘?cái)U(kuò)散效應(yīng)，帶