1、芭不知道大家頒有沒有看過窮埃爸爸富爸爸這伴本書，雖然寫的挨不怎么樣，純粹佰是一商業(yè)運(yùn)作，案但也的確包含了哀一些財(cái)務(wù)知識(shí)。跋雖然十分淺薄，般但這卻是在長期拔農(nóng)業(yè)社會(huì)和計(jì)劃巴經(jīng)濟(jì)成長下的中案國老百姓最缺乏板的。板既然在房地搬產(chǎn)專欄里，那我佰就拋開股票，專擺談房地產(chǎn)。胺先說房?jī)r(jià)（敖市場(chǎng)價(jià)值）：你柏知道你買一套房瓣子付出的成本和耙房?jī)r(jià)的關(guān)系嗎？昂房?jī)r(jià)是一個(gè)時(shí)點(diǎn)唉數(shù)，是靜態(tài)值。把而你購房付出的跋成本卻是動(dòng)態(tài)的俺。舉個(gè)簡(jiǎn)單例子佰加以說明：你購罷買房子，房?jī)r(jià)1罷00萬，首付3笆成，貸款70萬爸，期限20年。絆當(dāng)你完成此筆交柏易的時(shí)候，所有傲的都是靜態(tài)的，佰包括你的初期貸般款利率。這二十安年，你能確保貸哀款利

2、率不發(fā)生變昂動(dòng)嗎？在過去1敖0年，中國的平暗均貸款利率是8傲%（已剔除硬著壩陸實(shí)行的高利率笆影響）。而我們挨買房的同志，初巴期貸款利率大都百是5.04%。癌相差3個(gè)點(diǎn)，這矮三個(gè)點(diǎn)意味著什挨么？意味著你必啊須多付出30%百的資金成本。換扮句話說，你實(shí)際伴上花了130萬辦買了一套100俺萬的房子。（說安明一點(diǎn)，首付的暗是機(jī)會(huì)成本，因矮為基準(zhǔn)利率上漲胺，存貸款利率會(huì)叭同時(shí)上調(diào)）。斑再說房?jī)r(jià)（絆實(shí)際價(jià)值）：看霸完上一段，有朋盎友說，房?jī)r(jià)會(huì)長斑啊，房產(chǎn)是不動(dòng)昂產(chǎn)，是保值工具芭啊等等。那我先懊問一句，你知道絆什么叫不動(dòng)產(chǎn)嗎捌？不動(dòng)產(chǎn)就是地敖理位置不可移動(dòng)芭的資產(chǎn)！而不熬是如一些所謂的扒專家鼓吹的保值挨工具

3、。學(xué)財(cái)務(wù)的伴都知道，房產(chǎn)和安地產(chǎn)是兩回事，八房產(chǎn)（即地面上扒的建筑物）是固翱定資產(chǎn)，是要提埃折舊的，是隨著挨時(shí)間不斷貶值的辦。地產(chǎn)（即土地艾使用權(quán)），是無把形資產(chǎn)，是實(shí)行傲攤銷的，談可以皚通過評(píng)估和交易氨重新恢復(fù)的。所傲以說真正增值的案是地產(chǎn)那部分。昂你知道70年后搬你要交多少錢來伴支付土地使用費(fèi)柏嗎？瓣（下班了，笆待續(xù)）好。繼續(xù)。藹由于我們現(xiàn)哎在制度上的缺陷巴，我們購買的房敖地產(chǎn)（請(qǐng)注意，搬現(xiàn)在社會(huì)上所討澳論的是房地產(chǎn)泡巴沫，而不是房產(chǎn)芭泡沫或地產(chǎn)泡沫吧），我們的資產(chǎn)暗具有不可分割性背，即我們不能單扒獨(dú)處置我們的房胺產(chǎn)或地產(chǎn)。我實(shí)把際上想說明什么稗呢？我想說明的佰是，我們購入或邦投資的所謂房

4、地昂產(chǎn)和西方許多國般家的房地產(chǎn)有本芭質(zhì)區(qū)別，其實(shí)我澳們購買的只是該昂住房的70年的班使用權(quán)，和所有昂權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別稗。簡(jiǎn)單的說，你柏能把自己的那部哀分地產(chǎn)（無形資般產(chǎn)，土地使用權(quán)爸）轉(zhuǎn)讓嗎？你能跋把自己家的墻拆八掉賣錢嗎？由于岸在制度上存在缺靶陷和不完整，你哎花一百萬買的該暗住房產(chǎn)權(quán)證的價(jià)奧值其實(shí)就是該住捌房70年使用權(quán)巴的價(jià)值。產(chǎn)權(quán)房襖和非產(chǎn)權(quán)房的性哀質(zhì)就其本質(zhì)是一瓣樣的。鞍因?yàn)閺耐顿Y背學(xué)的角度來說，壩你擁有該住房的版產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的耙收益權(quán)是一致的百。比如說，你出捌租該房產(chǎn)，你的稗租金收入不會(huì)因般為不是產(chǎn)權(quán)房而奧減少。只要不轉(zhuǎn)鞍讓，NPV（凈敗現(xiàn)值）是相同的襖。岸好，現(xiàn)在我癌們基本上對(duì)我們拜

5、的房子有了些基壩本的概念了。下壩面我們就談?wù)劗?dāng)佰外部環(huán)境變化（拔宏觀經(jīng)濟(jì)，政府哀政策等）對(duì)我們按房子（普通老百芭姓最大的資產(chǎn)）捌的影響。扮由于不知道耙論壇上的朋友經(jīng)岸濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)安怎樣，所以我也哀有點(diǎn)猶豫該怎么胺繼續(xù)寫。稗要徹底寫清佰楚，涉及的面太氨廣。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)癌、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、背制度經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨骯幣銀行學(xué)、投資暗銀行學(xué)、會(huì)計(jì)、敖國際貿(mào)易等事牽把扯在一起的，主罷要的原因就是，拌房地產(chǎn)本身就是案一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)辦，再加上我國一矮向政治、經(jīng)濟(jì)不拌分家，就更為復(fù)壩雜。這也就是世柏界上有這么多經(jīng)挨濟(jì)學(xué)家和專家存氨在，還是無法避佰免美國、日本和拜東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)傲的原因了。哀從根本上說氨，房地產(chǎn)問題歷巴來就

6、是一個(gè)金融拜問題，其本質(zhì)是矮金融，其形式是瓣產(chǎn)業(yè)。從美國房壩地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史耙就可以看出（圖捌書館有美國經(jīng)濟(jì)傲發(fā)展史這本書）扳。奧下面，我將背從利率、匯率、按通貨膨脹率、收板入、制度等幾方芭面談房地產(chǎn)投資擺的影響因素。襖先講一個(gè)概敖念，根據(jù)資本論拜（這是所有經(jīng)濟(jì)百學(xué)的基礎(chǔ)，希望哎大家能學(xué)好，否奧則就沒有研究的擺基礎(chǔ)和立足點(diǎn)了昂）的觀點(diǎn)，價(jià)格半的基礎(chǔ)是價(jià)值，壩價(jià)格不可能長時(shí)礙間偏離于價(jià)值，傲動(dòng)態(tài)來看（即把愛時(shí)間拉長），價(jià)安格的走勢(shì)和價(jià)值稗的走勢(shì)是平行的阿，靜態(tài)來看（即伴從一個(gè)時(shí)間點(diǎn)來叭看），價(jià)格是偏癌離價(jià)值的，是由擺供給關(guān)系來決定凹的。這個(gè)可以參稗照股票的走勢(shì)（澳不知道這里有多愛少人懂股票，有靶興

7、趣的看美國股敗市的發(fā)展）。巴利率、匯率骯、通脹率等一系阿列所謂目前所謂扒經(jīng)濟(jì)學(xué)家研究的艾東西，同時(shí)通過瓣改變供給雙方的扳力量來影響價(jià)格皚的。巴先說利率：挨利率、匯率、通皚脹率及政府的許巴多政策都是相互骯影響、相互關(guān)聯(lián)凹的，混在一起就礙沒法說清楚了。哎值得一樣一樣說哎。還是舉例說明熬：前面已經(jīng)說過霸，期限20年的柏貸款，利率每上伴漲一個(gè)百分點(diǎn)，扮等于成本增加1背0%。由于利率暗的上漲會(huì)直接導(dǎo)扮致購房成本的增案加，減少需求（跋大家學(xué)過微觀經(jīng)班濟(jì)學(xué)的人應(yīng)該知搬道剛性需求和彈罷性需求：比方說芭，我要結(jié)婚，女啊朋友說沒房子就奧不跟我結(jié)婚，而敖我特別愛她，不隘管房子多少錢，拌我都要買，這就按是剛性需求，一

8、翱般情況下需求都哀是具有彈性的，傲而且在不同的價(jià)版格下，需求的彈白性也是不同的）啊，利率的上漲也暗會(huì)提高開發(fā)商的瓣成本，但由于市瓣場(chǎng)價(jià)格也上漲，扳開發(fā)商的利潤率拔會(huì)并不會(huì)明顯減罷少（即便減少，挨也遠(yuǎn)高于整個(gè)社盎會(huì)的平均行業(yè)利背潤率），大量的癌資本會(huì)用如房產(chǎn)啊開發(fā)，房地產(chǎn)開艾發(fā)的數(shù)量會(huì)增加笆，于是供給的力佰量會(huì)此消彼長，唉一旦突破臨界點(diǎn)挨，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)盎下跌（類似于股巴市的階段性高點(diǎn)把），重新尋求一凹種平衡。挨從歷史的經(jīng)般驗(yàn)來看，利率的敗上升對(duì)房?jī)r(jià)的上鞍漲具有致命性的盎打擊，這就是謝柏國忠講的為什么拜房產(chǎn)會(huì)破滅的原隘因，中央也為什拜么直至不愿加息癌或繼續(xù)加息的原岸因了。因?yàn)橹袊T的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)埃

9、展是銀行信貸資笆金支撐的。國家背一方面推遲提高頒利率，一方面假安借土地整頓減少爸土地供應(yīng)，目的八就是為了維持需癌求減少供應(yīng)，防拔止房地產(chǎn)崩潰或稗崩潰時(shí)間的到來盎。同時(shí)利用各種扳媒體發(fā)聲音唱多搬，就是維護(hù)需求罷方的信心。如2暗001年股市崩艾潰時(shí)，政府是最擺大的唱多力量一霸樣。好。繼續(xù)埃經(jīng)濟(jì)學(xué)的東澳西實(shí)在是太枯燥哀了，跟炒股票作礙基本面分析一樣皚，實(shí)在無味。調(diào)傲劑一下氣氛，把伴制度問題提到前板面來講。八二說制度：藹什么是制度？誰俺制定了制度？說班白了，制度就是扒一種權(quán)利，操控八價(jià)格的一種權(quán)利稗。我國的制度由唉于歷史的變遷和跋改革，仍存在著藹許多重大缺陷，隘不比微軟的操作百系統(tǒng)好多少，現(xiàn)佰在正在打

10、補(bǔ)丁。扒你知道上海有多哀少房產(chǎn)嗎？各種耙房產(chǎn)的性質(zhì)嗎？盎本專欄有個(gè)朋友疤貼了篇房產(chǎn)基翱礎(chǔ)概念要領(lǐng)，疤不錯(cuò)，值得看看扮。至于歷史的原芭因和政府的控制拜或當(dāng)初的制度制奧訂，大量的房產(chǎn)笆是不能上市交易斑的，這非常類似敖于股市中的非流案通股，我們現(xiàn)在扳買的商品房就類熬似于流通股，炒般股的同志都知道疤流通股的股價(jià)遠(yuǎn)藹遠(yuǎn)高于非流通股矮的價(jià)格，但卻享巴有同樣的收益權(quán)礙，這也是促使股懊市暴跌的重要原俺因之一吧。扮現(xiàn)在政府學(xué)扒乖了，逐步逐步哎的把原來不能流八通的房產(chǎn)（如售岸后公房）上市流壩通，就是不愿一霸下子擴(kuò)大供應(yīng)量叭，改變供給雙方凹的平衡。這當(dāng)然暗也充分利用了中扒國老百姓的消費(fèi)澳心理（房子總是熬要自己的，而

11、不辦愿去租房，這也板形成了房?jī)r(jià)和租安金倒掛的現(xiàn)象，哎這是西方人不能壩理解的）。稗炒股的朋友百應(yīng)該很容易理解熬這一原理。其他傲的朋友可能會(huì)有襖點(diǎn)困難。中國的唉房市和股市是如唉此的相近，并不搬是虛構(gòu)的。爸當(dāng)然，這只熬是制度影響房?jī)r(jià)扒的一個(gè)小小的方啊面，其它還有土耙地供給制度等等按。因?yàn)檎莆瞻玖酥贫戎朴喓托薨指牡臋?quán)利，因此愛他們也就掌握的扒定價(jià)或通過影響按供給來影響價(jià)格伴的權(quán)利，這其實(shí)霸是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)隘物和遺毒。但事百實(shí)證明，依靠行案政的力量來阻擋搬經(jīng)濟(jì)自身的運(yùn)行笆規(guī)律是行不通的拜。捌在此，我用挨索羅斯的一句話奧來結(jié)束此段：“拌繁榮早已耗盡了啊自身的力量，可捌是為了避免一次俺大蕭條，它的生斑命周

12、期被人為地半延長了?！?捌-喬治.索羅斯阿哦。對(duì)不起澳，制度這部分有靶點(diǎn)重了。其實(shí)我拜只想說明的是一班點(diǎn)，我們多花了胺幾十甚至上百萬盎的錢（即總成本胺超過總收益的那絆部分，用NPV般計(jì)算的結(jié)果），按獲得的僅僅是流白通權(quán)（這點(diǎn)和股挨市上流通股和非伴流通股的區(qū)別是哎一樣的），流通懊權(quán)的收益只能通巴過投機(jī)（即低買笆高賣實(shí)現(xiàn)），而班真正構(gòu)成股票和扮房產(chǎn)收益價(jià)值的挨收益權(quán)（每股收阿益和租金收入）擺流通股和非流通背股及產(chǎn)權(quán)房和非昂產(chǎn)權(quán)方式一致的耙。這也就是廣大絆股民至死也不知罷道會(huì)輸錢的原因瓣，說股市是大賭靶場(chǎng)其實(shí)也有很大愛的合理成分的。艾房市也一樣，因頒為房子和股票都?jí)纬闪舜蠹彝稒C(jī)的俺工具。吧問題1：樓

13、凹主很強(qiáng)呀，請(qǐng)問柏您說的“期限2霸0年的貸款，利鞍率每上漲一個(gè)百笆分點(diǎn)，等于成本昂增加10%”，頒這是咋算的？敖我是外行這敗樣算的：翱假如貸款1氨00萬，利率上拔調(diào)1，那么成隘本上升100拜11萬；成安本增加只有1捌呀？謝謝樓主！昂上樓的問題傲問得很好。因?yàn)榘雁y行采取的是復(fù)頒利制度。昂舉例：10岸0萬貸款，5%拔的貸款利率，期鞍限20年，用購啊房者用得最多的岸等額還款法，每襖月還款6600疤元，如果貸款利搬率上升至6%，爸你的還款額將為盎7165元。還壩款額增加8.6耙%；期限25年盎每月?lián)Q款額增加拌10.2%；期礙限30年，還款靶額增加12%。百為便于計(jì)算佰和說明，故取1伴0%。拌問題2：樓

14、奧主關(guān)于產(chǎn)權(quán)和非哀產(chǎn)權(quán)的房子用流敗通和非流通股票皚來做比喻，很精鞍彩，提高我的知把識(shí)面了。那么非拜產(chǎn)權(quán)的房子是那盎些類呢，如何購案買呢？這類房子襖可以出租嗎？礙本專欄有個(gè)按朋友貼了篇房柏產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)挨，樓上自己去背看看吧。阿要把這個(gè)問哎題回答完，等于阿要把我國建國后頒的歷史講一遍了耙。奧三說匯率：擺要把這個(gè)東西講矮清楚可真不容易扳。不知道大家對(duì)骯國際貿(mào)易的知識(shí)伴知道多少，因?yàn)榘讌R率的影響因素板挺多的，最根本半的當(dāng)然是購買力唉平價(jià)（不懂的話瓣自己去看書），啊第二個(gè)當(dāng)然就是背供給關(guān)系了。匯拜率用最簡(jiǎn)單的話辦來描述就是這個(gè)哀貨幣對(duì)另一種貨班幣的價(jià)格，當(dāng)然瓣也受供給關(guān)系影般響了。愛不知道大家八看過謝

15、國忠的文俺章沒有，此人了懊不起啊，敢說實(shí)吧話，和郎咸平一跋樣，是個(gè)敢于說藹真話的人。其實(shí)叭他們說的難道政盎府不知道，說得半不客氣點(diǎn)，關(guān)于稗國有資產(chǎn)流失，敖我比郎咸平知道藹得多得多了。只絆不過大家都不說凹而已，怕觸犯某艾些利益群體，自敗己吃不了兜著走癌。而且老百姓也懊不愿意聽真話，霸他們寧愿活在睡白夢(mèng)中（還記得魯笆迅在吶喊自序中敖的那個(gè)鐵屋子的巴故事嗎？）。記柏得我去銀廣夏考爸察回來的時(shí)候，扮告訴自己的同學(xué)芭，000557壩造假時(shí)，有誰相奧信啊？特別是我半剛說完，該股就案從25元漲到了俺歷史最高價(jià)37襖元，別人都說我壩神經(jīng)病。現(xiàn)在是襖多少呢？1.2靶元。我同學(xué)至今拔還持有。不好意疤思說得遠(yuǎn)了。哀

16、話說回來，啊為什么要說謝國笆忠呢，他有篇文板章說萬億游資炒胺作人民幣升值。罷我國的那些專家挨和所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家澳（某些利益團(tuán)體搬的代言人）就大懊批特批。也不想背想，像謝國忠這唉樣的人如果沒有懊根據(jù)的話會(huì)亂說案話嗎？他可不是辦那些卑鄙的中國敖經(jīng)濟(jì)學(xué)家。大家邦如果有興趣可以隘到中國人民銀行挨的網(wǎng)站上看看，靶查黃金和外匯胺儲(chǔ)備報(bào)表，5跋年來中國外匯儲(chǔ)挨備的增長。幾千捌億美元啊！擺為什么會(huì)爆發(fā)式爸增長呢？叭這就要從固扒定匯率制和浮動(dòng)斑匯率制說起了。把這方面大家看看哀索羅斯進(jìn)攻英鎊靶和97東南亞金哎融危機(jī)，就會(huì)有哎感性的認(rèn)識(shí)了。埃這里我就說得通背俗易懂些吧，固傲定匯率就是計(jì)劃熬經(jīng)濟(jì)，由權(quán)力部瓣門行政定價(jià)，浮

17、瓣動(dòng)匯率就是市場(chǎng)敗經(jīng)濟(jì)，由供給關(guān)頒系市場(chǎng)定價(jià)，當(dāng)愛影響匯率變動(dòng)的唉基礎(chǔ)（即購買力辦平價(jià)）發(fā)生變動(dòng)瓣時(shí)，浮動(dòng)匯率制啊通過市場(chǎng)具有自敖動(dòng)修復(fù)功能，而搬固定匯率制沒有昂。也就是匯率由岸于行政干預(yù)嚴(yán)重愛脫離購買力平價(jià)案的基礎(chǔ)，這就成凹為危機(jī)爆發(fā)的原艾動(dòng)力。頒是不是有點(diǎn)襖難懂??？辦這就是固定礙匯率制度性缺陷擺。當(dāng)然浮動(dòng)匯率扳制也有缺陷（兩懊者的區(qū)別和演變巴歷史大家去看書斑，這里就不說了板）?，F(xiàn)在，全世背界都知道人民幣凹價(jià)值被低估了，阿人民幣應(yīng)該升值哎，當(dāng)然應(yīng)該是針搬對(duì)美元升值。不哀說理論了，說了班很多人也不明白吧，還是舉個(gè)例子哎吧。大家都應(yīng)該瓣知道什么是價(jià)格埃雙軌制吧？改革絆開放初期，我國挨就是價(jià)格雙軌

18、制芭，分計(jì)劃內(nèi)的和阿計(jì)劃外的，倒?fàn)敯憔褪悄菚r(shí)候產(chǎn)生凹的。說白了就是挨投機(jī)倒把。固定敗匯率制的一個(gè)結(jié)氨果就是價(jià)格雙軌鞍制。比如說：上辦海的一棟房子，柏人民幣100萬巴，用美元買呢？伴就是12萬。這耙是在現(xiàn)有的固定皚匯率制下，如果頒用購買力平價(jià)呢熬？假設(shè)購買力平罷價(jià)是4：1的話拌，如果用真實(shí)美隘元買的話，就應(yīng)叭該是25萬美元擺，中國實(shí)行外匯罷管制，針對(duì)合法埃的外匯，國家必啊須無條件兌換。哀其結(jié)果就是，老把外用12萬美元頒的東西買了價(jià)值昂25萬美元的東八西。這時(shí)候大家霸都要問：房子還皚是那房子，那差柏價(jià)13萬美元究胺竟來自于什么呢皚？我現(xiàn)在就回答挨大家：來自于我阿們的外匯儲(chǔ)備。癌我們外匯儲(chǔ)備的叭含金

19、量被大大的凹稀釋了，這五年佰內(nèi)黃金價(jià)格漲了胺多少（我記得最跋低的時(shí)候是70霸多塊/克，現(xiàn)在熬要140/克了埃吧？），石油價(jià)矮格漲了多少你知懊道嗎？（以前好半像一直徘徊在2矮0美元/桶，現(xiàn)挨在呢？50美元百），如果我們的阿外匯儲(chǔ)備不用美佰元而用石油或黃暗金的話來儲(chǔ)備，矮我們的外匯儲(chǔ)備叭是增長了還是減埃少了呢？大家自半己去算算吧。靶經(jīng)過一個(gè)晚鞍上，有心的朋友傲可能去中國人民昂銀行網(wǎng)站上把那絆些數(shù)據(jù)看過了，敖心里應(yīng)該有底了八吧。00年底比頒99年底增長了班多少啊？7.0啊5%，1656哎億美元。05年板底筆04年底增把長了多少??？5邦1.25%，6艾099億?？磥戆宋覀兘▏?2年爸（含改革開放2氨0

20、年）的外匯儲(chǔ)啊備增長只相當(dāng)于愛04年一年增長擺啊。（01年底拔，2122億元癌，04年增長2藹067億元。）凹這是多么大的成白就??！翱這速度用不了1艾0年，中國是世熬界上最富裕的國捌家。扮你知道為什跋么嗎？你們不知巴道，也不會(huì)知道吧，政府也不會(huì)告頒訴你們，經(jīng)濟(jì)學(xué)癌家更不會(huì)。但我笆會(huì)。昂老百姓都是按窮人，為什么窮邦??？因?yàn)闊o知。爸為什么無知??？礙因?yàn)閼卸?，不學(xué)敖習(xí)。還是我來告八訴大家答案吧。芭第一個(gè)原因傲：就是加入WT暗O后，我國的出隘口的確很快，0斑4年順差有3百盎億。（商務(wù)部數(shù)頒據(jù)）百第二個(gè)原因阿：就是我們的商擺務(wù)部長，要擴(kuò)大埃FDI，（只顧把個(gè)人政績(jī)，不顧吧國家利益，痛心罷啊。）還有就是半

21、QFII等資金癌。這兩塊有60板0多億。（商務(wù)安部數(shù)據(jù)）佰第三個(gè)原因按：強(qiáng)勢(shì)美元不再骯，美元貶值，投矮機(jī)資本進(jìn)入中國稗套利和套匯。這礙主要有兩大塊：矮第一塊就是大家愛知道的海外進(jìn)入阿的游資（合法的爸與不合法的，具八體因?yàn)槊舾?，在巴此就不說了），阿第二塊就是以前熬外商投資進(jìn)入后柏項(xiàng)目產(chǎn)生的合法按利潤（以前外商懊會(huì)把在中國賺的暗人民幣換成外匯半，匯回國內(nèi)，現(xiàn)藹在不了。通過繼白續(xù)投資，一方面礙可以抵扣所得稅哎，一方面還可以氨繼續(xù)合法套匯、絆套利）。這兩塊拌就是一千多億。壩這還僅僅是吧國家儲(chǔ)備，還不胺包括大量的民間唉外匯儲(chǔ)備。至今扮你還懷疑謝國忠巴的萬億游資嗎？隘好?，F(xiàn)在終斑于把是否有游資藹和大致游資

22、數(shù)量岸說清楚了。下面哀就談?wù)?，游資是絆怎樣影響房地產(chǎn)艾的。瓣不知道諸位邦有多少炒股的。皚因?yàn)楣善笔亲詈冒榈耐顿Y入門方法佰，大家如果懂股礙票的話，下面的絆分析大家也就容埃易懂得多。因?yàn)榈K房地產(chǎn)市場(chǎng)也是骯個(gè)投資市場(chǎng)，也唉可以吸納和釋放皚資本。半國外資本來襖中國套匯（由于巴國內(nèi)儲(chǔ)蓄利息已靶經(jīng)低于美國聯(lián)邦伴基金利率了，所邦以說套利基本不版存在了），他要安選擇什么對(duì)象（矮即什么樣的資產(chǎn)傲）呢？一般有幾搬個(gè)原則，流動(dòng)性扮、收益性是重要扳原則。參照東南藹亞，資金在危機(jī)疤爆發(fā)前期大量進(jìn)扮入房地產(chǎn)業(yè)。所疤以說房地產(chǎn)是個(gè)啊很好的載體。百由于制度性扳的問題，外資在芭我國的投資渠道礙并不多，外資能挨合法進(jìn)入的渠道巴也

23、就那些。上海班的朋友應(yīng)該知道絆上海以前有外銷盎房和內(nèi)銷房之分靶吧？那是什么呢熬？那就是價(jià)格雙癌軌制，專門應(yīng)對(duì)隘固定匯率制導(dǎo)致懊的貨幣雙軌制投般機(jī)的一個(gè)防火墻絆，兩個(gè)雙軌制作拜用正好抵消。是邦對(duì)老百姓的一個(gè)安保護(hù)，后來說什懊么和國際接軌（辦每次一接軌，我傲們的老百姓福利按就要降一截，比皚如說醫(yī)療保險(xiǎn)、吧失業(yè)保障、教育凹并軌，還有廁所哀收費(fèi)和停車費(fèi)與斑國際接軌等等，霸算是為地方政府啊業(yè)績(jī)作貢獻(xiàn)吧）哀，取消了外銷房盎，這就給投機(jī)資癌本帶來了機(jī)會(huì)，耙也就苦了老百姓般了。國外人士可唉以名正言順的外哀幣換成人民幣在般國內(nèi)購房了，多版么好的渠道啊。奧我們的地方政府案短視啊。捌剛才講的是傲資金渠道問題。佰下面

24、就用股市的疤例子來講一下利擺用房市投機(jī)操作叭套匯的原理。背流通股：對(duì)邦應(yīng)的是商品房（骯實(shí)實(shí)在在的房子吧，現(xiàn)房或期房，傲由于現(xiàn)在期房限耙轉(zhuǎn)，等于新股上斑市加了個(gè)鎖定期奧）懊上市公司：傲對(duì)應(yīng)的是中國的安各大城市（比如藹說上海，就是武哀鋼；溫州就是海拌虹控股，蘇州就鞍是上海梅林等）板。案大盤股，小笆盤股：上海就是背大盤股，溫州、爸蘇州就是小盤股罷。大盤股適合大捌資金的進(jìn)出，小絆盤股適合小資金啊進(jìn)出。骯大家都知道鞍，股價(jià)的上漲是皚資金推動(dòng)型的。骯上海房地產(chǎn)市場(chǎng)扮作為全國房地產(chǎn)拜市場(chǎng)的一個(gè)組成班部分，為什么上耙海會(huì)成為游資的擺首選呢？為什么霸謝國忠說上海的笆房產(chǎn)泡沫居全國艾之首呢（而根據(jù)疤公布的數(shù)據(jù)，上

25、胺海并不是最高的扮，數(shù)據(jù)發(fā)布受政版府控制）？因上哎海的購買力全國昂最高，推高房?jī)r(jià)暗的資金充沛，支懊撐力比較強(qiáng)，承班接力也強(qiáng)。同時(shí)佰，上海人投機(jī)的暗心態(tài)全國最重，跋國外資本在退出百時(shí)比較容易找到哎下家，而且政府案為政績(jī)做多意愿靶強(qiáng)烈，作為金融凹城市，資金流動(dòng)唉性非常好，非常艾適合大資金的運(yùn)熬作，所以我把它半比作武鋼。炒股絆的人都知道，大凹資金進(jìn)入一個(gè)小胺盤股是很難全身板而退的。相比之白下，北京、廣州疤、深圳的要比上壩海小多了，因?yàn)閵W他們整體運(yùn)作的扒環(huán)境不如上海。凹西部城市就更不按行了（盤子太小罷，太容易推高，百上去就下不來了澳，購買力小，承柏接力低，出不了奧貨），這種地方耙游資是不會(huì)去的凹。熬問

26、題3：游背資是規(guī)模龐大的爸追求短期利益的把資金，至于長期背投資和投資收益唉不應(yīng)算入游資范背疇。還有游資的翱慣用手段是通過襖跨市場(chǎng)的炒作行搬為，最終迫使政岸府做出有利于他岸們獲利的決策。礙所以，如果游資礙對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，哎不會(huì)僅限于房地柏產(chǎn)業(yè)。襖樓上的朋友邦，學(xué)習(xí)要全面。耙以后此類問題就俺不回答了。叭第一：游資襖對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影愛響，我沒這樣說八。游資利用的是班現(xiàn)有制度的錯(cuò)誤百進(jìn)行投機(jī)賺錢，凹對(duì)錯(cuò)誤的制度有扒糾錯(cuò)功能。如9般7東南亞金融危斑機(jī)。游資是個(gè)中奧性詞（無好壞之唉分）。靶第二：房地斑產(chǎn)只是一個(gè)方面愛，不是全部，拿癌他做例子是因?yàn)榘驹谶@個(gè)板塊，房皚地產(chǎn)的關(guān)注度高奧，而且影響最大哎。胺第三：學(xué)習(xí)

27、按要學(xué)透徹，不要斑一知片解，會(huì)計(jì)藹科目上的長期投爸資和投資收益與罷投資學(xué)上的概念翱是兩回事。如企班業(yè)持有的上市公半司流通股權(quán)，即藹便超過一年，也罷是短期投資。投澳資和投機(jī)的區(qū)分礙在于目標(biāo)，而不礙在于持有時(shí)間。版不舉例說明了，唉自己去看書吧。骯吃完飯了，岸繼續(xù)。拔講到匯率的跋因素了，怎么來安用個(gè)生動(dòng)點(diǎn)的案板例來說明這東西啊呢？我吃飯的時(shí)疤候一直在想。我瓣覺得還是用香港罷來說明吧。班98年，香壩港政府和內(nèi)地政版府聯(lián)手對(duì)抗游資伴，等于變相用內(nèi)埃地老百姓的錢向班香港老百姓每人傲發(fā)了個(gè)大紅包（胺多少錢我不知道哀，政府也沒公布笆，也許怕引起眾唉怒吧，為了政治昂影響。）自此之愛后，港元由于沒岸有經(jīng)歷大幅貶值

28、昂，就一直被高估背，高估的比例大巴致是多少呢？我扒覺得大概是10叭0%。（就是說拜，由于港元和人背民幣都和美元掛罷鉤，是相對(duì)的固鞍定匯率，按購買板力平價(jià)的話，估柏計(jì)應(yīng)該是1塊人擺民幣換2塊港元阿，估算的基礎(chǔ)是稗用A股和H股的柏股價(jià)比，因?yàn)樗銈兊氖找鏅?quán)按同伴股同權(quán)且又都流壩通應(yīng)該是一樣的阿。那些爛人說A唉股股價(jià)嚴(yán)重高估芭是別有用心的，佰當(dāng)然不排除我國般的證券市場(chǎng)在制靶度安排上的確有藹問題，但風(fēng)險(xiǎn)折鞍價(jià)絕對(duì)沒有那么敖厲害。這兒不談半股市，要談以后佰談。）由于港幣板高估，所以港股巴大漲也就順理成半章。在上海，那阿么多香港人投資哎房產(chǎn)為的是什么哎呢？那就是利用頒貨幣的價(jià)格雙軌叭制投機(jī)倒把，眼斑睛盯的

29、是我們的癌外匯儲(chǔ)備。看看搬東南亞和阿根廷隘吧。政府通過C岸EPA來提升香翱港本地經(jīng)濟(jì)，意百圖之一就是要減吧少購買力平價(jià)的艾差距。中央政府背睿智啊，地方政稗府愚昧啊。同理安，臺(tái)資、澳資、搬外籍華人到國內(nèi)襖投資房產(chǎn)的意圖耙是一致的。這也岸就是在上海，你隘看到為什么那么盎多華人在買那些熬高價(jià)房產(chǎn)了，因般為他們不怕。可哎惜我沒這個(gè)渠道岸，否則我也會(huì)這把么做的。他們都跋是依附在我們外隘匯儲(chǔ)備上的吸血瓣蟲。捌太復(fù)雜了。班就講這些吧，以藹后有空再講。霸下面將就通板脹率作一說明。氨四說通貨膨熬脹率：有許多朋傲友會(huì)提出我的收拜入會(huì)增長啊，并襖舉出10年前父巴母輩的收入變化白來證明。意思是扮我等于在用現(xiàn)在鞍的收入

30、買10年傲前的房子，當(dāng)初般房子多便宜啊。埃有這種想法的人耙根本不了解中國白的歷史，至少不跋了解中國改革開半放的歷史，不知哀道計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市罷場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別，白也不知道價(jià)格雙俺軌制是怎么回事胺。（這話說起來挨長了，說了很多岸人也未必明白）礙。跋還是舉個(gè)小阿例子吧：通貨膨絆脹大家都知道是敖怎么回事，最直阿觀的就是物價(jià)上藹漲。物價(jià)上漲的啊對(duì)老百姓最直接罷的結(jié)果就是手中耙貨幣變相貶值（唉如我國的外匯儲(chǔ)氨備不停的在貶值癌一樣，這里干脆柏說清楚外匯儲(chǔ)備懊為什么會(huì)貶值，跋外匯要來干什么扳？就是用來買國拌外的商品，用來佰進(jìn)口。所以我們版外匯儲(chǔ)備的價(jià)值捌可以用每年進(jìn)口拌貨物的加權(quán)平均藹價(jià)格來衡量，鐵安礦石、石油、銅

31、靶礦等等價(jià)格的上安漲，我國04年埃外匯儲(chǔ)備增長了版50%多，但其襖價(jià)值上漲了多少癌呢？）。中國物搬價(jià)的上漲的原因凹是什么呢？一方啊面源自于維持溫頒和的通貨膨脹有熬助于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定皚持續(xù)發(fā)展（見宏版觀經(jīng)濟(jì)學(xué)），另俺一方面是我國的挨貨幣投入量在不扳斷的加大，遠(yuǎn)大伴于經(jīng)濟(jì)增長的速把度（有一部分是埃用于由于外資的絆涌入，國家必須版無條件兌換）。板好，這應(yīng)該就把巴通貨膨脹的概念邦和原因講清楚了斑，還不清楚地自柏己去看書。罷那下面就來罷說影響，說通貨案膨脹就不得不說襖收入。大家可以艾問一下自己的父皚母和回想一下過埃去，改革開放前艾20年收入的增矮長速度快呢還是頒這三年速度增長霸快?。繛槭裁茨匕?？其原因就是通

32、盎貨膨脹率和收入半增長率是非相關(guān)伴的或者說是相關(guān)案性非常低的，在癌某些條件下是負(fù)疤相關(guān)的（有興趣唉的同志可以去看敗產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)八展經(jīng)濟(jì)學(xué)和區(qū)域鞍經(jīng)濟(jì)學(xué)）。氨這時(shí)候有朋壩友就會(huì)質(zhì)疑：你頒前面還說人民幣阿被低估，現(xiàn)在又?jǐn)≌f人民幣由于通翱貨膨脹和物價(jià)上澳漲在貶值，這不鞍是自相矛盾嗎？岸能問這個(gè)問題的斑同志是個(gè)好同志敗。瓣因?yàn)榻?jīng)濟(jì)有愛其自然規(guī)律，是伴不受人為的影響霸的，人民幣對(duì)內(nèi)敖的貶值，這就是斑對(duì)固定匯率制的絆自然修復(fù)，逐步斑縮小購買力平價(jià)笆的差距。舉例說瓣明：由于原材料百價(jià)格上漲，國內(nèi)巴物價(jià)上漲導(dǎo)致勞安動(dòng)力成本上升，伴中國的產(chǎn)品成本皚也將隨之而提高板，成本的提高不笆利于出口，外匯稗收入減少，國家

33、傲兌付外匯的壓力辦也就慢慢變小，稗人民幣升值的壓敗力也就降低，慢吧慢的會(huì)回歸到應(yīng)胺有水平，但這個(gè)擺周期實(shí)在太長，凹這就是固定匯率罷制的最大缺陷；矮浮動(dòng)匯率制由于半隨時(shí)有市場(chǎng)調(diào)節(jié)柏，其周期要短的笆多。叭那通貨膨脹鞍對(duì)房地產(chǎn)的影響霸呢？翻開歷史，癌由于貨幣對(duì)內(nèi)變澳相貶值，且由于絆房地產(chǎn)具有使用凹價(jià)值和投資價(jià)值案的雙重屬性，于扳是房地產(chǎn)就成為凹閑散貨幣避險(xiǎn)的熬歸宿，但這歸宿唉是否有效呢？歷背史證明，這是無版效的。（這跟消礙費(fèi)心理學(xué)有一定艾關(guān)系）。同時(shí)由愛于通貨膨脹率的靶上升（說明一點(diǎn)扒，我國統(tǒng)計(jì)局的哀數(shù)據(jù)是不可信的壩，數(shù)據(jù)的發(fā)布有癌政治目的），存罷款利率的下降，笆中國的名義利率伴實(shí)際為零或?yàn)樨?fù)傲，相

34、當(dāng)于什么呢板？這相當(dāng)于日本扳現(xiàn)在的貨幣政策絆。由于老百姓投拌資渠道的缺乏（艾實(shí)際上缺乏的是啊安全的投資渠道爸），股市、期市斑風(fēng)險(xiǎn)都太高（關(guān)奧鍵是太黑暗），拌老百姓不愿意，氨于是乎，房市就奧成了中國老百姓昂的一個(gè)投資渠道懊。這叫“擠出效把應(yīng)”，有人也許捌聽說過。百這也是增加扮需求的一個(gè)重要奧因素。擺好了。有了半這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基瓣礎(chǔ)，那我們就有矮資格來討論當(dāng)今搬房地產(chǎn)價(jià)格的合耙理性和如何進(jìn)行稗投資了。靶現(xiàn)在我們來板羅列一下影響需擺求的因素：1、阿低利率（我們目搬前購買房產(chǎn)感覺芭上價(jià)格是比較低阿的，主要是由于般每月的還款額并邦不算高，具有一凹定的欺騙性）；挨2、高匯率（人半民幣的高估促使埃了海外游資的

35、流盎入，進(jìn)入房市進(jìn)疤行套匯）；3、搬消費(fèi)心理（中國稗人寧愿拋棄低廉鞍的租金不去租房安，而去買房，投靶資學(xué)上是講不通捌的，只能用文化板和消費(fèi)性理學(xué)加搬以解釋）；4、辦通貨膨脹率的上扮升，致使名義利扒率下降，擠出存爸款進(jìn)入房市進(jìn)行唉投機(jī)。5、信貸班政策（政府鼓勵(lì)壩消費(fèi)信貸，住房靶公積金等）；6班、人口分布（中疤國大量的適齡青佰年需要結(jié)婚，要哎購房，有興趣請(qǐng)按去國家或當(dāng)?shù)卣[府統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查辦）。7、投機(jī)的笆存在（只要任何般商品上漲，都能搬產(chǎn)生投機(jī)分子，叭謀取利差）。8翱、其他白這些因素都伴是長期存在了3愛、4年了，在未盎來還會(huì)產(chǎn)生一定把的影響，至于影氨響還會(huì)有多大，埃第一要看政策走笆勢(shì)，第二要看經(jīng)伴

36、濟(jì)走勢(shì)了。從政邦策走勢(shì)來看，銀挨行信貸政策、利霸率都已經(jīng)發(fā)生了艾變化。投機(jī)的因疤素，只要獲利空邦間減少、風(fēng)險(xiǎn)隨唉著房?jī)r(jià)的上漲加胺大，會(huì)很快降低把的。只有心理的辦因素會(huì)長期存在澳。哎再來羅列一扮下影響供給的因熬素：1、制度的鞍缺陷（大量的房啊產(chǎn)不能上市流通扳交易，不能滿足柏交易，只能滿足拌租賃）；2、土靶地供應(yīng)（新的土霸地政策不要我再阿多說了吧？減少岸）；3、房地產(chǎn)辦開發(fā)難度（房地俺產(chǎn)開發(fā)商資本金板比例的提高和貸罷款利率的提高，氨會(huì)增加房地產(chǎn)開哎發(fā)商的成本和風(fēng)辦險(xiǎn)，一些房地產(chǎn)罷開發(fā)商會(huì)退出，按如上海的陽光集敗團(tuán)，老板的兒子靶是我初中同學(xué)，百開始不做房地產(chǎn)擺，去造船了）。般這些因素將班在未來幾年發(fā)

37、揮搬重大作用。影響澳有多大？要走一懊步看一步了。版看完這些，愛大家是不是會(huì)問搬我，你說了這么般多，到底是看漲捌還是看跌啊？阿問題:4精巴彩，學(xué)到很多東阿西。通貨膨脹對(duì)暗房地產(chǎn)的影響呢辦？翻開歷史，由敗于貨幣對(duì)內(nèi)變相愛貶值，且由于房背地產(chǎn)具有使用價(jià)瓣值和投資價(jià)值的扒雙重屬性，于是埃房地產(chǎn)就成為閑傲散貨幣避險(xiǎn)的歸挨宿，但這歸宿是板否有效呢？歷史凹證明，這是無效佰的。哀可不可以說芭明為什么是無效懊的呢？襖說不回答問稗題，一方面原本奧想全部說完了在阿回答問題的，另隘一方面由于朋友敖們的水平參差不暗同，很難用教科艾書上的東西來說氨明，怕一下子回搬答不清楚，反而柏誤導(dǎo)了各位，誤柏人子弟?，F(xiàn)在還盎是先回答一

38、下s笆exjh的問題白吧。斑那通貨膨脹鞍對(duì)房地產(chǎn)的影響捌呢？翻開歷史，骯由于貨幣對(duì)內(nèi)變擺相貶值，且由于翱房地產(chǎn)具有使用岸價(jià)值和投資價(jià)值吧的雙重屬性，于班是房地產(chǎn)就成為胺閑散貨幣避險(xiǎn)的板歸宿，但這歸宿佰是否有效呢？歷骯史證明，這是無岸效的。挨可不可以說扳明為什么是無效俺的呢？胺其實(shí)如果拋伴開經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就哀股價(jià)和通貨膨脹壩而言，股票在短拔期內(nèi)是具有一定罷避險(xiǎn)功能的，看板看04年許多上挨市公司的收益大案家也許會(huì)明白這白個(gè)問題，因?yàn)槌蓧伪旧仙耐瑫r(shí)，艾商品的價(jià)格上漲八幅度更快，產(chǎn)能阿會(huì)迅速滿足，價(jià)凹格也迅速提高，啊利潤也會(huì)快速增凹長。但這種增長翱會(huì)持久嗎？答案邦顯然是否定的，辦因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展是暗周期性的

39、，消費(fèi)愛是有價(jià)格彈性（岸價(jià)格彈性請(qǐng)看微愛觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）的，拔但價(jià)格上漲到一胺定程度，會(huì)出現(xiàn)暗拐點(diǎn)，需求（實(shí)佰際消費(fèi)量）會(huì)大板幅下跌，商品的隘價(jià)值就無法實(shí)現(xiàn)昂（看資本論，生艾產(chǎn)過程是創(chuàng)造價(jià)班值，消費(fèi)過程是巴價(jià)值實(shí)現(xiàn)），由安于生產(chǎn)具有計(jì)劃扮性很難迅速減少氨，就會(huì)出現(xiàn)供過安于求，價(jià)格就會(huì)礙迅速下挫，生產(chǎn)壩企業(yè)的利潤也會(huì)襖迅速減少。股票凹價(jià)格也會(huì)下跌。扒（看看中國轎車佰市場(chǎng)和上海汽車翱的走勢(shì)）。邦房子呢？其拔實(shí)也是一回事，拔當(dāng)然要比股票復(fù)柏雜許多。敖我想還是用皚一個(gè)相似的實(shí)際半案例來說明吧。百炒股的同志大家跋都知道德隆吧？版知道他的三駕馬搬車吧。翻開湘火版炬的股價(jià)走勢(shì)，壩堅(jiān)挺啊，湘火炬叭的基本面也好啊罷。

40、但為什么會(huì)崩埃盤呢？德隆為什鞍么會(huì)破產(chǎn)呢？當(dāng)八然原因很多，說鞍白了就是價(jià)格與板價(jià)值的長期背離稗，就像按著的彈罷簧，一旦外部作澳用力發(fā)生變化，皚他就會(huì)反彈。當(dāng)骯大量的資金進(jìn)入芭房產(chǎn)尋求庇護(hù)的氨同時(shí)，也在慢慢芭失去庇護(hù)，環(huán)境八在變，而且變得邦很快，等你發(fā)覺挨的時(shí)候，按在彈盎簧上的那只手已案經(jīng)沒了。案由于下班時(shí)爸間到了，回答了哎一半?，F(xiàn)在繼續(xù)襖回答這個(gè)問題。襖有些問題必須講翱清楚，心中有疑巴惑必然導(dǎo)致決策版和判斷偏差。礙剛才舉了德按隆三駕馬車的例笆子。為什么要舉搬這個(gè)例子呢？其翱實(shí)就是為了說明暗資產(chǎn)流動(dòng)性這個(gè)哎概念。德隆手上八的股票在崩盤前懊，以新疆屯河為皚例，還權(quán)價(jià)格最癌高是187元左笆右，目前還

41、權(quán)價(jià)扳格為15元。下襖跌幅度在90%愛以上。為什么會(huì)吧崩盤呢？由于其傲高度持倉，其實(shí)凹也就是其資產(chǎn)失唉去了流動(dòng)性，為拌了重新獲得流動(dòng)爸性，它必須因此皚付出成本，進(jìn)行熬降價(jià)，因?yàn)樗职嬷械墓善辈豢赡馨奕堪串?dāng)時(shí)的市斑價(jià)變現(xiàn)。目前很啊多基金也面臨這奧種問題，這也進(jìn)辦一步說明了為什邦么許多資金喜歡俺在上海投資炒作懊，其實(shí)也就因?yàn)榘稚虾Ｊ谴蟊P股，啊換收率比較好，挨變現(xiàn)能力較強(qiáng)。伴那我們手中拔的房子呢？變現(xiàn)澳能力有多強(qiáng)呢？板政策環(huán)境發(fā)生突扮變，大家都想變傲現(xiàn)的時(shí)候，變現(xiàn)唉是極為困難的。背一套房子變現(xiàn)需埃要幾個(gè)月吧？藹現(xiàn)在再來說礙明，為什么通貨壩膨脹時(shí)，房地產(chǎn)哎不能成為避險(xiǎn)的盎工具。大家經(jīng)過扒去年都應(yīng)該知

42、道扮，現(xiàn)在政府考慮斑是否加息是討論背得最多的是什么安呢？是CPI（礙物價(jià)指數(shù)）。哀有了前邊對(duì)斑利率和通貨膨脹奧率學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)，啊我們就不難明白絆這個(gè)道理了。利班率上漲一個(gè)百分哀點(diǎn)，我們每月的扳還款數(shù)要增加1斑0%，物價(jià)指數(shù)稗增長5%（去年扮經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府埃官員討論是否加懊息，就是CPI斑是否高于5%為岸判斷的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)扳，注意：我們研襖究CPI的時(shí)候叭一定要清楚的知藹道構(gòu)成這個(gè)指標(biāo)藹的組成部分是那昂些），我們每個(gè)巴月因?yàn)椴衩子望}俺醬醋茶、水電煤頒（維持基本的正板常生活）的費(fèi)用板將增加5%。你鞍知道我們每個(gè)季吧度的CPI用的扳是同比還是環(huán)比哀嗎？所以你會(huì)發(fā)澳現(xiàn)利率和通貨膨凹脹率竟然是同步胺上漲的。它

43、不停佰的在擠縮你的收扳入，你每個(gè)月的頒現(xiàn)金流出在不知吧不覺中不停的增藹大，我不知道大熬家的收入有多高愛，是不是還有存昂款，收入是否穩(wěn)瓣定，但我知道，拔一旦每個(gè)月的現(xiàn)壩金流為負(fù)，大家霸賬面上可能有幾癌百萬，但卻無法扮還款。對(duì)于企業(yè)敖這就叫做破產(chǎn)（拌企業(yè)破產(chǎn)有兩種搬，一種是資不抵?jǐn)[債，還有一種就霸是資金無以為繼笆）。德隆的破產(chǎn)瓣就是例子。到時(shí)啊候，由于房地產(chǎn)伴具有資產(chǎn)不可分霸割性，你能賣掉瓣一平方米、拆下藹幾塊磚去換大米凹嗎？你唯一可做絆的就是賣房，為傲了能快速脫手，敗你必須折價(jià)。當(dāng)熬很多人開始拋售奧的時(shí)候，折價(jià)必疤須很高才能脫手矮了，房?jī)r(jià)也就開昂始下跌，下跌過礙程和原理與股票愛一樣，就不再多霸說

44、了。百現(xiàn)在大家應(yīng)板該知道為什么謝挨國忠說利率上漲氨對(duì)房地產(chǎn)具有致靶命打擊了吧。大啊家也應(yīng)該理解政傲府遲遲不肯加息斑的原因了吧？去俺年的小幅加息只阿是一個(gè)信號(hào)，是礙象征性的，告訴襖大家，要注意風(fēng)背險(xiǎn)，不要執(zhí)迷不壩悟，也給了大家氨一段時(shí)間緩沖，愛一個(gè)機(jī)會(huì)。是否霸珍惜，那別人就岸沒法管了。版同時(shí)，由于般物價(jià)的上漲，居拜民收入必須花更案多的錢來維持生辦活，同時(shí)也漸漸芭降低了有購房需哎求居民的購買力扒（經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱有澳效需求降低）。懊維持房?jī)r(jià)的支撐板力也會(huì)下降，同扮時(shí)由于預(yù)期發(fā)生襖改變（跟股票一奧樣，買漲不買跌?。?，到時(shí)候很難案控制。房?jī)r(jià)下跌罷太快，會(huì)產(chǎn)生社澳會(huì)動(dòng)蕩，這也是按中央政府十分謹(jǐn)案慎的原因。但地

45、挨方政府為了自身拔政績(jī)，好像并不爸領(lǐng)會(huì)。斑今天晚上先傲把這個(gè)問題回答耙掉。安目前也就單稗個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)熬的影響也說得差癌不多了。挨明天將就多安種因素綜合在一佰起對(duì)房地產(chǎn)的影胺響作一分析，并癌作出最終判斷，敗和提出理財(cái)建議板。擺一起床就能襖看到朋友會(huì)的評(píng)絆論深感欣慰。笆其實(shí)短短幾絆幅帖子要把很多敖東西講清楚十分敖困難。我回顧了矮前面發(fā)的帖子，敗感覺東一塊西一絆塊，不成體系，背還有很多錯(cuò)別字凹。沒辦法了，只八能將就了。暗前面我們講傲了這么多因素，佰但真正對(duì)房?jī)r(jià)上懊漲和決定房?jī)r(jià)最胺直接的東西是什板么呢？是韓市長拌講話還是其它？頒其實(shí)和股市一樣傲，是資金決定了拜價(jià)格。是資金的安對(duì)比力量決定了唉價(jià)格，前

46、面已開皚始我們就講了價(jià)澳格是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)安（是一個(gè)靜態(tài)值白），而時(shí)間具有跋一維性（即不可斑逆轉(zhuǎn)），在股市壩場(chǎng)由于交易信息疤充分，而且同一稗上市公司的流通吧股都具有同質(zhì)性案，因此，決定某凹一時(shí)點(diǎn)股票價(jià)格澳的根本原因就是扮當(dāng)時(shí)買入賣出資傲金力量對(duì)比的結(jié)柏果。說白了，就扳是資金力量的戰(zhàn)辦斗結(jié)果決定價(jià)格拔，前面說的各種皚因素都是通過影佰響資金面進(jìn)而影疤響房產(chǎn)價(jià)格的。百比如說，升稗息對(duì)用于購房的暗資金免得影響是暗負(fù)的，物價(jià)上漲邦對(duì)購房資金的影奧響也是負(fù)的，由癌于游資對(duì)政府升按值人民幣的預(yù)期扮開始減弱，開始靶流出，對(duì)資金面阿的影響也是負(fù)的把，新商品房的上八市（類似于上市班公司的增發(fā)和配邦股）對(duì)資金面的八影響

47、也是負(fù)的（搬要看到，在牛市板，新股上市大家爸都看作利好，在芭熊市，發(fā)新股都哀看作利空，大家佰可以想想為什么爸？想不通可以提稗問），收入的增盎加對(duì)購房資金面癌是正的，制度層傲面就有點(diǎn)復(fù)雜，氨要具體條款具體般分析。等等因素俺，他們影響資金翱面的力量隨時(shí)隨半地在發(fā)生變化，唉所以就增加了預(yù)耙測(cè)的難度。但股吧票高手，他們就伴有這種能力，能昂在最短的時(shí)間內(nèi)笆感受的這些資金罷力量的變化。并矮隨時(shí)作出投資決爸策。扒這種能力不壩僅需要理論指導(dǎo)拔，也需要實(shí)戰(zhàn)經(jīng)笆驗(yàn)，大家可以通般過炒股獲得（我藹是通過這種方法阿鍛煉的），具體搬就不說了。半下面我們來拜預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)。隘在預(yù)測(cè)之前爸，我們極有必要唉來解讀一下政策罷面。矮

48、大家都知道背謝國忠是一個(gè)大癌空頭，感覺他的靶預(yù)言也好像不準(zhǔn)盎。其實(shí)他對(duì)中國斑的情況的確也缺瓣乏足夠的了解，芭但這不等于他做皚出了錯(cuò)誤的判斷柏。就比如說，兩瓣個(gè)人下棋，我在斑走下一步棋之前百，把我所有的判班斷都告訴對(duì)手聽芭，對(duì)方還會(huì)照原安來的思路下嗎？暗因此政府作阿出各種決策都也扮不是空穴來風(fēng)的吧，也要希望獲得哀某種效果。盎政策1：升絆息，說白了就是胺從根本卡住資金阿面，外面說得也疤太多了，我也就懊不說了。安政策2：堅(jiān)笆決不升值，說白凹了就是不給游資罷人民幣升值的預(yù)稗期，打擊他們投骯機(jī)的信心。隘政策3：控礙制物價(jià)，包括三板農(nóng)問題，其目標(biāo)耙是為了什么??？叭擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)笆量，抑制農(nóng)產(chǎn)品邦價(jià)格，就是

49、防止隘老百姓基本生活哎支出增加啊。水鞍電煤死活不漲，疤也是這個(gè)原因啊百。大家可不要辜啊負(fù)了中央的美意般，我們黨了不起捌啊，我們的溫總疤理和胡主席也了愛不起啊，換了國辦民黨，才沒人管版老百姓的死活呢哎。巴政策4：銀版行控制住房貸款翱，注意這個(gè)政策霸是來自于央行的矮要求，而不是地癌方上的。地方上盎銀行要的是什么罷？銀行領(lǐng)導(dǎo)要的捌是政績(jī)，要的是案腐敗的溫床。住懊房貸款的盈利性唉多高??？利差3斑%。暴利啊！耙大家還記得銀行佰為什么要到處拉襖存款嗎？要發(fā)放把貸款必須要有足暗夠的儲(chǔ)蓄存款。霸為什么要到處把藹開發(fā)商的銷售時(shí)翱的房貸要放在自挨己的銀行辦嗎？癌因?yàn)楸┝Π?。就矮憑兩張單據(jù)（儲(chǔ)巴戶存折、住房貸凹款合

50、同），就能鞍賺取兩者的利差班，一百萬貸款，艾一年就是3萬，班有十萬戶，一年班就是30億，這背就是業(yè)績(jī)。還有癌一點(diǎn)，就是可以絆通過住房貸款的凹增加，來稀釋銀扮行以前的不良貸八款，降低不良貸啊款率，這就是領(lǐng)挨導(dǎo)的政績(jī)。至于挨問題，那是國家笆的事和中央政府絆的事，與地方無埃關(guān)。說遠(yuǎn)了，繼安續(xù)解讀這一政策八，大家都說，住藹房貸款這么好，岸銀行和老百姓雙拔得利，中央為什班么要控制啊？說昂白了，就是風(fēng)險(xiǎn)襖，中央政府看到跋了風(fēng)險(xiǎn)，以前可搬以把盈利放在第奧一位，現(xiàn)在必須稗把風(fēng)險(xiǎn)控制放在拌第一位了。大家稗認(rèn)為中央政府是瓣看多還是看空呢霸？暗政策5：加佰強(qiáng)土地管理，控俺制土地投放量，阿為什么??？難道捌僅僅是因?yàn)楸?/p>

51、護(hù)搬耕地、減少腐敗斑？還有一點(diǎn)，就拔是政府必須控制扒供應(yīng)量，使供應(yīng)安量和“有效需求敗”匹配起來，說伴白一點(diǎn)，就是政氨府認(rèn)為房?jī)r(jià)高了哀，高出老百姓承芭受范圍了，房子扒只有那些少數(shù)的盎既有需求又有錢叭人買得起了，房疤子是為那部分人埃造的。（昨天到隘一個(gè)朋友家里去擺玩，他在浦東剛艾裝修好一套別墅矮，正好說起房子翱的事，他告訴我斑，任志強(qiáng)向他報(bào)翱委屈，他的意思傲根媒體上登的完拔全是兩回事，是邦媒體斷章取義歪藹曲了他的意思，襖我想任志強(qiáng)的真疤實(shí)想法大概就是瓣我剛才說的意思熬）。最后有一點(diǎn)啊，就是政府也想愛通過控制度地供跋應(yīng)量來控制房?jī)r(jià)稗，防止房?jī)r(jià)快速扳下滑。如果政府昂不看空，他有必搬要這么狠嗎？爸政策6

52、：高暗院的司法解釋，岸高院的司法解釋胺早不出晚不出，胺為什么這時(shí)候出耙呢？難道5年前扳就沒有商品房嗎佰？說白了，就是按高院預(yù)測(cè)拖欠銀暗行住房貸款的案盎例會(huì)越來越多，擺這樣解釋主要是伴為了保障來百姓哀的基本生活權(quán)益叭，防止因住房問隘題引起社會(huì)動(dòng)蕩挨。高院難道不知吧道房地產(chǎn)市場(chǎng)是頒怎么回事？胺政策7：外翱匯政策，放松外版匯管制，其目標(biāo)艾就是要減少國家絆外匯儲(chǔ)備，鼓勵(lì)氨老百姓購匯就是巴希望老百姓能幫敗助國家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)鞍，共同來打擊游笆資。在匯率問題吧上，我是這樣判辦斷的，匯率問題霸已經(jīng)不僅僅是經(jīng)扒濟(jì)問題了，已經(jīng)叭是政治問題了，霸美國故意讓美元版貶值，就是擠壓敖人民幣升值，升疤值后再打壓人民襖幣，迫使人

53、民幣般大幅貶值，摧垮昂中國經(jīng)濟(jì)，這一吧招他在東南亞、笆南美、拉美國家昂屢試不爽，這次捌跟我國搞上了，襖所以我們一定要拌挺住，我也鼓勵(lì)熬大家儲(chǔ)備外匯，昂我們難受，美國拔放任美元貶值也把難受著呢，看誰背熬得過誰。國家扒出臺(tái)這些政策，拌就是為了避免升霸值，打擊游資。壩迫使這些游資知百難而退。（政府胺睿智啊，商務(wù)部八白癡啊。）案這一兩年的敖政策還有很多，盎大家慢慢去解讀凹吧。去解讀這些扮政策對(duì)資金面的阿影響包括制定這礙些政策的決策者骯的正式想法。你皚自己也應(yīng)該會(huì)有啊個(gè)判斷。稗那該怎么預(yù)拜測(cè)呢？伴炒股的朋友邦知道，預(yù)測(cè)的時(shí)岸間太長或太短都奧沒有實(shí)際操作意辦義。傲下面要說的艾是預(yù)測(cè)的價(jià)值和邦目標(biāo)。（為投資

54、般決策作基礎(chǔ)）澳舉個(gè)例子：辦一個(gè)股票或一個(gè)挨房子，從1塊錢岸漲到了100塊版，在這上升的過案程中，任何時(shí)間敖以任何價(jià)位買進(jìn)翱都是正確的，因八為他都有獲利的岸空間；當(dāng)這個(gè)股背票從100快跌安倒1塊錢的時(shí)候邦，你在任何時(shí)間柏以任何價(jià)位賣出敗也都是正確的，辦因?yàn)槟銣p少了虧跋損。但就整個(gè)操拌作過程而言，你罷對(duì)還是錯(cuò)呢？其藹實(shí)你永遠(yuǎn)都是錯(cuò)藹的，因?yàn)槟銢]有頒做到最優(yōu)方案（礙最優(yōu)方案就是1啊元買入100元岸買出），你也很扮難做到最差方案癌（就是100元氨買入1元買出）挨，你做到的都是愛次優(yōu)方案，有些板人賺錢了，有些俺人虧了，有的多扮，有的少。導(dǎo)致骯這樣的關(guān)鍵是什哎么呢？因?yàn)樗腊策h(yuǎn)沒法準(zhǔn)確的預(yù)胺測(cè)到拐點(diǎn)，就

55、是盎拐點(diǎn)在什么時(shí)候按什么價(jià)位發(fā)生。佰其實(shí)要做到這一佰點(diǎn)完全是不可能霸的，因?yàn)槟阋彩前高@個(gè)市場(chǎng)的一分艾子，你也會(huì)對(duì)這礙個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生作用拜，這就要講一個(gè)板合力和趨勢(shì)的概氨念了。所以我們俺沒必要去準(zhǔn)確的骯預(yù)測(cè)未來，我們扳只要知道趨勢(shì)就挨可以了。因?yàn)樵谔@你試圖準(zhǔn)確預(yù)測(cè)霸拐點(diǎn)的時(shí)候，影隘響這個(gè)拐點(diǎn)的因叭素也在發(fā)生變化隘。是不是有點(diǎn)抽盎象??？學(xué)過高等把數(shù)學(xué)或哲學(xué)的朋藹友應(yīng)該很容易理挨解這個(gè)問題，不癌理解的朋友沒事挨就多看看太極圖扳吧。霸除非你有足愛夠的力量來控制版市場(chǎng)，但好像這拜樣做不到，所以板德隆失敗了。稗從政策的走敖勢(shì)來看，顯然力暗量在逐步從多方傲向空方轉(zhuǎn)變，雙鞍方力量正在此消絆彼長的過程中，啊現(xiàn)在在什

56、么程度阿呢？如果以剛才班那個(gè)例子作為范般圍的話，現(xiàn)在就罷應(yīng)該是在八、九壩十元了。至于1跋00元什么時(shí)候俺到來，到達(dá)10罷0元還需要多少盎時(shí)間，在100凹元價(jià)位上會(huì)維持捌多久，對(duì)于空倉昂的朋友來說是沒敗有任何意義的。盎股市上很多散戶哀就是這樣，耐不耙住寂寞，一年四笆季都是滿倉，沒懊有股票就難受，背不怕套牢怕踏空艾，這種人不虧才扒怪。因此從投資絆證券的角度來說癌，就是要等待一埃個(gè)好的買入機(jī)會(huì)暗。阿剛才用證券拔來形容房地產(chǎn)，壩基本原理是一樣皚的，但也有很大八的不同點(diǎn)，就是癌房子有使用價(jià)值扒，證券沒有。證擺券的漲跌比較頻笆繁，大大小小的八周期比較多，相安對(duì)較短，人們也佰許有很多機(jī)會(huì)。頒而房子的漲跌周皚

57、期就很長，人活胺一輩子也經(jīng)歷不頒了幾次，主要要擺跟本國的經(jīng)濟(jì)周啊期匹配起來，先靶對(duì)而言機(jī)會(huì)就比百較少。失去了就柏沒必要再去強(qiáng)求瓣了。率性而為吧佰。骯我的判斷，百我跟辦公室的同俺事聊過，那就是捌長期看空的，但扒關(guān)鍵還要看政策跋的走勢(shì)和相應(yīng)政癌策的出臺(tái)，因?yàn)榘嗾邲Q定了拐點(diǎn)疤到來的時(shí)間。在骯目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境翱和政策基礎(chǔ)條件瓣下，如果今后再昂也沒有任何新的佰政策出臺(tái)且經(jīng)濟(jì)拜不崩潰，自我修耙復(fù)將是緩慢的，搬拐點(diǎn)的到來可能靶是緩慢的，需要案3年左右時(shí)間。岸如果政府加息，岸而且是大幅加息埃，那么拐點(diǎn)的到班來將是指日可待隘的（如當(dāng)初海南扒房地產(chǎn)的破滅）半。因此，我們預(yù)案測(cè)房市，就必須鞍關(guān)注政策的導(dǎo)向靶。爸從目

58、前的情按況來看，由于受哎到各種所謂經(jīng)濟(jì)案學(xué)家和政府部門笆個(gè)體利益的考慮癌，現(xiàn)在的氛圍很伴混沌，政策的出礙臺(tái)具有相當(dāng)?shù)拇蟀牟淮_定性，在暗這點(diǎn)我們要好好百向美國學(xué)習(xí)。扮說到現(xiàn)在，澳有一點(diǎn)是肯定的礙，別的不說，上啊海的房地產(chǎn)肯定疤的泡沫大大的，擺肯定是在歷史高皚位，會(huì)不會(huì)再創(chuàng)半新高，我想這只阿對(duì)那些做超短線芭的人有用，對(duì)于百廣大要長期投資哀（也就是自?。┌叩娜藖碚f，沒什芭么價(jià)值。至于拐岸點(diǎn)什么時(shí)候到來暗，是不確定的，礙選擇自住的朋友氨面對(duì)的是時(shí)間的敖損失（比如說準(zhǔn)百備買房結(jié)婚的朋皚友，為了獲取時(shí)百間，在財(cái)務(wù)上損半失一點(diǎn)也可能是伴在所不惜的），捌因此每個(gè)人要根拔據(jù)自己實(shí)際情況哎來選擇買房的時(shí)扒機(jī)和方

59、式。白下面向需要暗購房的朋友和剛懊畢業(yè)的大學(xué)生推俺薦幾種房產(chǎn)投資笆方式。扳問題5:我柏想知道芭1.現(xiàn)在的版房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，版那么為什么“在皚目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境吧和政策基礎(chǔ)條件半下，如果今后再背也沒有任何新的艾政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)拜部崩潰，自我修疤復(fù)將是緩慢的，罷拐點(diǎn)的到來可能壩是緩慢的，需要安3年左右時(shí)間”扒？敗2.你說謝芭對(duì)中國的情況缺埃乏足夠的了解,盎那么他在這種情翱況下做出判斷是佰不是意味著他在俺下棋?如果是的靶話,那么他又在跋跟誰下呢?他有懊到底想干什么呢骯?拔先解答12搬3451那位朋扒友的疑惑吧。邦之所以有三爸年的判斷，是建八立在經(jīng)濟(jì)和政策背環(huán)境沒有變化的擺基礎(chǔ)上，通過經(jīng)扒濟(jì)規(guī)律自然發(fā)展懊，事

60、實(shí)上是做不昂到的，政府的政耙策會(huì)源源不斷地拔出來、或多或少阿的影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)吧展。前面我引用拔了索洛斯的一句半名言“繁榮早已哎耗盡了自身的力伴量，可是為了避愛免一次大蕭條，鞍它的生命周期被礙人為地延長了。懊”就是在想說明絆這種人為的因素澳和傾向。三年的罷這數(shù)字的出處，頒主要考慮的是各班種周期性因素的安綜合影響，比如懊說利率、通貨膨巴脹率的演變周期胺不是同步的，有拌同步的也有反向挨的，在利率提高稗初期，這基本上癌是一致的，后期斑可能相反也可能按一致（主要還是伴受政策宏觀政策挨的影響）。比如澳說生產(chǎn)周期、產(chǎn)拔品周期等，還要絆受新技術(shù)運(yùn)用的澳影響，這是比較巴復(fù)雜的，很難一捌下子說清楚，這半里就不說了，