1、.：.；中山商貿(mào)城招商謀劃報(bào)告 目 錄 第一部分工程定位 一、工程分析 二、工程定位 第二部分市場運(yùn)營分區(qū) 一、市場運(yùn)營業(yè)態(tài)選擇 二、市場運(yùn)營分區(qū) 第三部分市場招商總戰(zhàn)略 一、租金戰(zhàn)略 二、招商政策戰(zhàn)略 三、招商執(zhí)行戰(zhàn)略 四、招商利益點(diǎn)整合 第四部分招商執(zhí)行方案 一、正式招商時間 二、招商任務(wù)安排 第五部分招商預(yù)備任務(wù) 一、政府支持 二、現(xiàn)場包裝 三、招商宣傳資料預(yù)備 四、戶外媒體運(yùn)用 五、相關(guān)文件 第一部分工程定位 一、工程分析 1、工程簡介 2、工程周邊環(huán)境 工程北面為高安市主要商業(yè)街中山路 工程東面為高安市到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要交通要道橋南路 工程南面、西面為住宅區(qū) 周邊商業(yè)配套情況： 高安城

2、南車站：位于橋南路，距本工程約200米，為高安市通往市外及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要中短車站，線路有：高安南昌，高安新余，高安樟樹，高安龍?zhí)?，高安楊圩，高安五橋，高安石腦，高安汪家，高安村前，高安大城，高安祥符。 公交線路：2路，南浦信息部涂家莊連錦橋人民醫(yī)院十字街牛場左橋加油站；3路，水果零售市場長途汽車站瑞西賓館勞動大廈人民醫(yī)院上游瓷廠。 銀行：工商銀行，位于中山路路，距本工程約50米；信譽(yù)協(xié)作社，位于中山路、朝陽路，距本工程約60米；建立銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本工程約700米。 郵局、電訊局：位于筠泉路，距本工程約800米。 綜合辦證營業(yè)大廳：位于筠泉路，距本工程約700米。 3、

3、工程優(yōu)勢分析 地段優(yōu)勢。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氣氛濃重。 規(guī)模優(yōu)勢。市場內(nèi)共有商鋪592間，一層商業(yè)面積約17500 M2，規(guī)模宏大，在高安市首屈一指，容易構(gòu)成商業(yè)聚集效應(yīng)。 規(guī)劃優(yōu)勢。雖然本市場在規(guī)劃方面存在一定缺乏，但其“商業(yè)步行街和“休閑廣場的規(guī)劃理念在高安市還是非常創(chuàng)新的，對零售商業(yè)的進(jìn)場運(yùn)營具有相當(dāng)?shù)奈Α?交通優(yōu)勢。工程臨近高安市城南的兩條主干道：橋南路和中山路，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性好，商業(yè)輻射城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城南客運(yùn)站。 4、工程優(yōu)勢分析 工程位于中山路東端，商業(yè)氣氛較之中山路西差，商業(yè)氣氛有所減弱，商業(yè)價值逐漸降低。 市場展現(xiàn)面缺乏。市場沿中山路方向被原有建筑阻撓，僅有一個18

4、米寬主入口和一個10.5米寬次入口與中山路連通；市場沿橋南路方向被商貿(mào)城新建的建筑阻撓，僅有一個16米寬主入口和一個11米寬次入口與橋南路相通，市場入口處也缺乏開揚(yáng)的廣場，市場展現(xiàn)面缺乏。 5、工程時機(jī)點(diǎn)分析 時機(jī)好。目前高安市內(nèi)僅有城南中山路構(gòu)成商圈，其他商業(yè)根本都是分散運(yùn)營。而中山路商圈目前尚未有一個大型的、運(yùn)營種類齊全的商業(yè)物業(yè)，本工程的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。 政府支持。本工程為高安市重點(diǎn)招商引資工程，市委、市政府高度注重，大力支持，工程被列為高安市2003年重點(diǎn)工程，并運(yùn)用一定的行政手段將：家用電器、炊具、太陽能熱水器、自行車、布匹、種子、農(nóng)膜、化肥、煙花爆竹等9個業(yè)態(tài)進(jìn)展“劃行

5、歸市劃入本市場一致運(yùn)營。 6、工程要挾點(diǎn)分析 前期遺留負(fù)面影響。本工程前期的操作失誤，在市場上留下了一定的負(fù)面影響負(fù)面影響程度如何，能否容易消除？。 工程進(jìn)度。本工程前期工程進(jìn)度緩慢，一方面浪費(fèi)了前期的宣傳推行效果，讓客戶對開發(fā)商信息產(chǎn)生疑心，對工程產(chǎn)生負(fù)面；另一方面被競爭對手侵占了先機(jī)。 競爭要挾。目前本工程最大的競爭對手為同片區(qū)的“錦江外灘商業(yè)街，該工程規(guī)模與本工程相當(dāng)，位置稍次與本工程，但工程進(jìn)度遠(yuǎn)快于本工程，目前主體工程已根本完成，12月試營業(yè)，元月1日正式開業(yè)。 周邊失敗案例。與工程一街之隔的朝陽門商貿(mào)廣場的“死火給地域不大的高安市商家和投資者留下了較大的“陰影，也給本市場的招商、銷

6、售添加了一定的難度。 商業(yè)容量。經(jīng)過市場調(diào)查，高安市主要地段的商戶數(shù)量為戶，中山路周邊商圈包括中山路、勝利路、筠泉路、橋南路商戶數(shù)量為戶，商戶數(shù)量有限，本市場和“錦江外灘商鋪的相續(xù)落成，同一地段新添加商鋪數(shù)量近1200間，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場競爭猛烈程度勢必到達(dá)“他死我活的境地。 對策如何放大優(yōu)、勢抓住機(jī)遇，減弱優(yōu)勢、躲避要挾： 突出市場的地理位置，以高安市的“黃金商圈的商業(yè)制高點(diǎn)來提升市場的商業(yè)價值； 突出市場的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購物公園來定位市場的運(yùn)營種類、運(yùn)營環(huán)境和運(yùn)營規(guī)模； 突出市場的交通優(yōu)勢，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金信道交匯處來定義市場的交通環(huán)境； 在工商、稅務(wù)等方面竟能夠多的

7、爭取市政府更多的支持。爭取讓市政府以公告方式書面發(fā)布對市場的支持； 加快工程進(jìn)度，樹立市場開業(yè)“倒計(jì)時牌，加強(qiáng)客戶對市場的自信心； 合理的業(yè)態(tài)定位和運(yùn)營分區(qū)； 制定足以打擊競爭對手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商戰(zhàn)略，消除客戶疑慮，不給予競爭對手還擊時機(jī)，到達(dá)快速招商的目的； 制定能確保市場興隆、繼續(xù)運(yùn)營的市場運(yùn)營措施。 二、工程定位 1、市場運(yùn)營業(yè)態(tài)定位 本市場規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場情況，定位為任何一個目前市政府對本工程規(guī)定的單一業(yè)態(tài)根本上都不能夠填滿市場，或不能完全實(shí)現(xiàn)工程的商業(yè)價值。為了便于市場的快速啟動和實(shí)現(xiàn)工程商業(yè)價值最大化，我們建議本市場定位為一個多種業(yè)態(tài)并存的

8、綜合性市場。 2、招商對象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)開展程度和我們以往市場招商閱歷，本市場的招商對象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富有鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。 3、市場運(yùn)營檔次定位 就實(shí)現(xiàn)商鋪價值，普通是高、中檔的商品易于接受較高的租金、近而提升了商鋪的價值，理想形狀下我們都情愿將市場內(nèi)運(yùn)營的商品定位為中、高檔商品。 但經(jīng)過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)程度比較落后，市場上運(yùn)營的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場，運(yùn)營高檔商品的商戶數(shù)量也非常有限。 因此，對于本市場商品檔次定位我們以為：以中擋商品為主，但仍需