1、保利拉菲公館開盤報告2012年12月2日項目概況所在區(qū)域西新區(qū)售樓電話81506666具體位置越野路與紅領(lǐng)巾路交會處開發(fā)公司 長春保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積161000物業(yè)公司未定建筑面積419000容 積 率2.1綠 化 率36%開工時間2012年6月建筑類型高層為主、小高、多層為輔首期開盤時間2012年11月25日項目規(guī)劃將建多層、小高層和高層住宅，共有35棟樓組成。項目整體戶型面積區(qū)間40-150平米，在西環(huán)城路一側(cè)還規(guī)劃1棟50-60平米公寓,1棟幼兒園及1棟3000平米會所。 營銷推廣節(jié)奏2012.8.42012.11.12012.11.25臨售開放售樓處開放暨認(rèn)籌儀式開盤起勢宣

2、傳期集中蓄客期保利拉菲公館在推廣方面采用：線上宣傳+線下推廣強(qiáng)銷期宣傳主要圍繞開發(fā)商品牌、項目品牌進(jìn)行。圍擋宣傳主要圍繞樣板間開放和認(rèn)籌活動。硬廣宣傳主要開盤活動。短信+電話蓄客1352組，認(rèn)籌386組。到訪264組，認(rèn)購153組。保利拉菲公館認(rèn)籌轉(zhuǎn)化3.5:1，日均認(rèn)籌26組，認(rèn)購到訪率68%，超過其他同類項目。報廣房地產(chǎn)報，東亞經(jīng)貿(mào)、城市晚報、新文化報戶外項目周邊圍擋活動2012.11.1認(rèn)籌活動2012.11.25開盤活動營銷宣傳保利拉菲公館僅在認(rèn)籌前做過報廣，在開盤前沒有媒體出街。2012.11.1圍擋位置西新區(qū)越野路與紅領(lǐng)巾路交會處交通狀況14路、151路、153路、235路、280

3、路、289路等金融配套中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、中國工商銀行、長春市商業(yè)銀行教育配套重點：一汽實驗小學(xué)、87中中小學(xué)部、11高；普通：啟蒙幼兒園 (同心路)、愛心雙語幼兒園、長春工業(yè)技術(shù)學(xué)校皓月大路分校、商業(yè)高等?？?、綠園小學(xué)、規(guī)劃幼兒園醫(yī)療配套一汽總醫(yī)院吉林大學(xué)第四醫(yī)院、綠園區(qū)醫(yī)院， 綠園中醫(yī)院， 一汽職工醫(yī)院、保利拉菲公館處于西新區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷，被稱為“汽車廠區(qū)最好的一塊地”。區(qū)位5分鐘車程15分鐘車程4分鐘車程10分鐘車程800米100米產(chǎn)品-項目規(guī)模占地16.1萬平建筑面積約41.9萬平綠化率35.6%容積率2.1保利拉菲公館占地面積僅16.1萬，而建筑面積41

4、.9萬，容積率較低為2.1（不含地下車庫、車位），低密度將優(yōu)化社區(qū)的景觀環(huán)境、居住環(huán)境，從而提升了項目整體檔次；產(chǎn)品-規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計上海天華建筑設(shè)計有限公司產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)、公寓、住宅；建筑形態(tài)多層、小高、高層；總體量2500戶住宅戶型95、140、145、154（首推）；上海天華建筑設(shè)計有限公司是國內(nèi)著名的建筑設(shè)計公司之一，曾設(shè)計蘇州萬科第五園、上海華潤橡樹灣、沈陽萬科柏翠園、沈陽華潤悅府等；保利拉菲公館產(chǎn)品種類較豐富，包含了住宅、公寓、商業(yè)，。A7A1A2E1E2E3A9備注：E1（18F）、E2（14F）、E3（12F）、A1（6F）、A2（6F）、 A7（7F）、A9（5F）產(chǎn)品-建筑風(fēng)

5、格建筑風(fēng)格為法式，建筑細(xì)節(jié)以精雕細(xì)琢，外立面采用花崗巖和真石漆，凸顯尊貴、大氣。產(chǎn)品-戶型主力產(chǎn)品145+154次主力戶型95、140贈送面積除高層140無贈送，其余戶型均有贈送保利拉菲公館產(chǎn)品類型較豐富；以145和154為主力戶型；95、145、154均有贈送空間；戶型優(yōu)劣勢分析（高層）：優(yōu)勢：多功能小三居，全明戶型；4.2米大開間客廳銜接陽臺；主臥3.5米開間，贈送飄窗。劣勢：不能達(dá)到完全動靜分區(qū)；室內(nèi)南北兩個臥室間，通風(fēng)較差；入戶直接面對衛(wèi)生間私密性較差。三室兩廳一衛(wèi)/95三室兩廳兩衛(wèi)/145優(yōu)勢：南北通透，全明戶型；三重陽臺設(shè)計；主臥套房設(shè)計；4.2米大開間客廳。劣勢：儲藏室遮擋客廳采

6、光，通透性不夠。戶型優(yōu)劣勢分析（高層）：戶型優(yōu)劣勢分析（洋房）：三室兩廳兩衛(wèi)/140優(yōu)勢：經(jīng)典三居，南北通透，分區(qū)合理；主臥套房設(shè)計，贈送飄窗；7.6米全景陽臺。劣勢：開敞陽臺連接客廳和臥室，私密性低。四室兩廳兩衛(wèi)/150優(yōu)勢：戶型方正，南北通透；臥室均贈送飄窗；4.2米大開間客廳銜接陽臺。劣勢：儲藏室遮擋客廳采光，通透性不夠。戶型優(yōu)劣勢分析（洋房）：戶型特點1、戶型較方正2、除140戶型，其他戶型均有贈送空間優(yōu)勢1、各功能區(qū)較完備2、各空間開間較大劣勢1、儲藏室遮擋客廳采光，通透性不夠；2、生活動線考慮復(fù)雜、實用性差。保利拉菲公館95戶型不能完全的動靜分區(qū)，除140戶型，其他戶型均有贈送空間

7、，這是長春保利產(chǎn)品唯一有贈送空間的產(chǎn)品。外立面花崗巖+真石漆安防周界防范系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)窗德國柯梅令三玻塑鋼窗電梯品牌德國蒂森五金配件德國柯梅令可視對講冠林門群升鋼木裝甲門產(chǎn)品-合作品牌保利拉菲公館與國內(nèi)和國際的知名品牌合作，采用中高檔材料，以提高其產(chǎn)品力。可視對講展示周界防范系統(tǒng)展示窗材展示防盜門展示外立面材質(zhì)展示產(chǎn)品-園林設(shè)計保利拉菲公館園林設(shè)計以兩軸三心分布，“兩軸”為兩條主景觀軸，“三心”是項目內(nèi)的三處園林景觀，將整個小區(qū)內(nèi)的園林景致最大程度的呈現(xiàn)出來；景觀-示范區(qū)園林上海易亞源境知名度較高，曾規(guī)劃設(shè)計海上五月花、綠地國際花都、萬科新里程、華潤太湖國際、水

8、墨三十度等；景觀大道兩旁的原生高大的黑松，極具儀仗感。園林規(guī)劃上海易亞源境園林風(fēng)格法式特色景觀疊水景觀、景觀小品、景觀大道、五重園林（草坪、鮮花、低矮灌木、喬木、原生黑松）品牌發(fā)展商：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn) 企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 企業(yè) 。進(jìn)入長春市場較早，在本地市場中有較高的口碑。物 業(yè)：保利物業(yè)具有國家物業(yè)管理一級資質(zhì)， 因保利地產(chǎn)進(jìn)駐長春多年，對長春 市居民生活習(xí)慣較為了解，口碑較好。保利從發(fā)展商品牌到物業(yè)品牌，在長春市場上都有很多跟隨者，口碑較好；展示-售樓處3D宣傳LED的擺放位置不當(dāng)，因有玄關(guān)的遮擋

9、，不能起到直接宣傳項目的作用。項目沙盤洗手間更衣室休息區(qū)水吧壁掛式區(qū)位圖洽談區(qū)接待臺戶型模型展示 接待動線項目用料展示入口獸首展示3D宣傳LED保利地產(chǎn)發(fā)展史保利形象展示玄關(guān)售樓處配置分析1、項目沙盤2、3D宣傳片3、區(qū)位圖4、獸首展示5、保利地產(chǎn)發(fā)展史6、DM、戶型單頁9、榮譽(yù)獎牌展示展示-展示手段從展示手段上看，保利拉菲公館展示較少，不能很好的展示項目高端形象。3D宣傳片展示保利地產(chǎn)形象展示獸獸展示保利地產(chǎn)發(fā)展史展示展示-樣板間茶幾上的咖啡杯餐桌上的碟子臥室床上的花束床頭柜保利拉菲公館樣板間在生活細(xì)節(jié)上把控不足，只具有展示的作用，不能讓到訪者感受居家的氛圍，例如茶幾上的咖啡杯沒有咖啡，臥室

10、床上不應(yīng)放置花束，餐桌上的碟子沒有放置糕點，床頭柜沒有放置飲水杯等。開盤概況開盤時間2012年11月25日上午9:00開盤地點華天大酒店預(yù)約客戶386組現(xiàn)場活動認(rèn)籌客戶到訪即送金龍魚色拉油（5L）一桶推出貨源洋房：A1、A2、A7、A9；高層：E1、E2、E3；價格洋房：8989元/；高層：7497元/；推出總面積約30960推出總套數(shù)258套認(rèn)籌客戶到訪即送金龍魚色拉油（5L），贈送禮品的檔次較低，與項目的高端形象相悖。開盤流程簡介入場登錄入場登錄時間為7:00-9：00，憑身份證、認(rèn)籌單、定金單、選房卡（缺一不可）方可入場。現(xiàn)場設(shè)置兩處登錄口，在工作人員引導(dǎo)下在登錄口隨機(jī)排隊登陸；經(jīng)工作人

11、員核對信息無誤后，方可進(jìn)入。公示9:00開始進(jìn)行搖號前的公示，并啟動搖號程序搖號9:05搖號正式開始，搖號號碼為選房卡編號，每次搖出5組號碼，每組搖出的客戶均需憑身份證、認(rèn)籌單、定金單、選房卡到中簽確認(rèn)處登記以確認(rèn)身份，準(zhǔn)備選房。（主持人念號五聲無人應(yīng)帶則視為自動自動放棄）選房依據(jù)排隊順序，一次進(jìn)入選房區(qū)；進(jìn)入選房區(qū)后，按照認(rèn)購樓棟號A1-A2、A7-A9、E1-E2、E3排隊選房，先選先得。選定后，將定金單交給工作人員，標(biāo)注房源號，蓋轉(zhuǎn)定金章選房成功選房不成功在工作人員指引下，進(jìn)入對應(yīng)樓棟簽約區(qū)簽定保利拉菲公館認(rèn)購書客戶將認(rèn)購書客戶聯(lián)、定金數(shù)據(jù)交至復(fù)核區(qū)審核；景審核無誤后，視為認(rèn)購流程完成。

12、客戶留存認(rèn)購書客戶聯(lián)、定金收據(jù)在工作人員引領(lǐng)下離開現(xiàn)場并領(lǐng)取金龍魚油一桶開盤現(xiàn)場情況搖號之前主持人邀請現(xiàn)場購房人員進(jìn)行驗號等待區(qū)開盤現(xiàn)場情況選房區(qū)開盤現(xiàn)場情況現(xiàn)場指示系統(tǒng)及選房卡開盤現(xiàn)場情況現(xiàn)場為搖號認(rèn)籌組數(shù)386到訪組數(shù)264到訪率率68%推出套數(shù)258成交套數(shù)153銷售率60%盡管銷售場面較為火爆，但現(xiàn)場操控的出現(xiàn)問題，實際的銷售率較低，僅為60%。開盤活動現(xiàn)場總結(jié)銷售節(jié)奏控制不好，現(xiàn)場主持人暢號節(jié)奏過快，使中簽客戶多集中在選房驗證處滯留時間過長。現(xiàn)場踢客人員對選房客戶的購房意向了解不足，不能快速指導(dǎo)客戶購買意向房源，使多數(shù)客戶集中在選房區(qū)，占位不選房，影響其他客戶選房?，F(xiàn)場踢客人員較少，

13、無法及時的推近銷售節(jié)奏，影響現(xiàn)場銷售，致使部分客戶流失。開盤推售情況此次開盤推出4棟洋房產(chǎn)品和3棟高層產(chǎn)品，分別為圖中：A1#、A2#、A7#、A8#、E1#、E2#、E3#，面積區(qū)間為95-154，共計房源258套。此次開盤7棟底商未推，其中A2棟中2、3單元中頂層產(chǎn)品未推，A9棟中躍層產(chǎn)品未推A7A1A2E1E2E3A9具體推售售情況（截止2012年11月25日11：30）E1E2E3一單元二單元一單元二單元一單元二單元三單元推出34套34套12套12套20套20套20套面積148+9595+14895+95154+9999+9999+154銷售96：15套96：15套12套11套99：9

14、套99：19套99：7套148：4套148：2套154：4套154：1套銷售均價775175007321銷售率96：88%100%92%99：88%148：12%154：25%總推出合計68套24套60套總銷售合計36套23套40套總銷售率53%96%67%備注：E1一層為商業(yè)，不售，E2一二層為商業(yè)不售，E3一二層為商業(yè)不售；具體推售售情況（截止2012年11月25日11：:30）A1A2A7A9一單元二單元三單元一單元二單元三單元一單元二單元三單元一單元二單元三單元推出10套10套10套10套8套8套10套10套10套8套8套4套面積144+139135+135139+144139+144

15、135+135139+144146+141139+139141+146146+141139+139141+146銷售139：3套135：4套139：3套139：4套135：5套139：3套141：4套139：8套141：4套141：1套139：2套141：1套144：2套144：1套144：4套144：1套146：4套146：0套146：0套146：0套成交均價9030922787688936銷售率135：40%135：63%139：80%139：25%139：60%139：50%141：80%141：33%144：30%144：35%146：40%144：0%總推出合計30套26套30套20

16、套總銷售合計13套17套20套4套總銷售率43%65%67%20%備注：A1六層不售，A2六層不售、一二單元五層不售，A7一為車庫、七層不售；A9五層不售，三單元三、四層不售；總結(jié)推售原則，按照前期蓄客的需求推出3棟高層和4棟洋房產(chǎn)品。樓棟價值分析，高層，因E1毗鄰主景觀軸，因此價格最高，E2距離園區(qū)主景觀較近，價格次之，E3距離園區(qū)主景觀較遠(yuǎn)，價格最低；價格：E1E2E3；E1E2E3售樓處規(guī) 劃 路主景觀軸售樓處A1A2規(guī) 劃 路售樓處A7A9地下車庫入口洋房，因A1和A2戶型格局相同，故分為一類，A2東側(cè)在后期將建大型景觀廣場，因此價格較高，價格：A2A1;洋房，因A7和A9戶型格局相同

17、，故分為一類，A9距離主景觀較近，價格較高，而A7距離主景觀較遠(yuǎn)，因此價格較低，價格：A9A7;從實際的銷售數(shù)據(jù)來看，高層：E1的銷售率53%，E2的銷售率是96%，E3的銷售率是67%，其推售策略是比較成功的；洋房：A2的銷售率是65%，A1的銷售率是43%，A9的銷售率是20%，A7的銷售率是67%，其推售效果與預(yù)期相差較大。推售策略：高層：以E1為價格標(biāo)桿，通過E1來擠壓位置相對較差的E2（景觀視野較差），再用E2來擠壓位置最差的E3；洋房：以A2為價格標(biāo)桿，通過A2來擠壓位置相對較差的A1，另再用A9來擠壓位置相對較差的A7（景觀視野較差），來拉動位置相對較差的樓棟銷售。各面積段去化從

18、此次開盤銷售面積段去化分析來看：95三室產(chǎn)品占此次整體銷售的58%，其次是140產(chǎn)品，占整體的27%，145-150產(chǎn)品分別占此次整體銷售的8%和7%.產(chǎn)品配比及產(chǎn)品需求分析此次開盤推出258套房源，其中95產(chǎn)品共推出98套，占整體的38%，140產(chǎn)品共推出71套，占總體的27%，145產(chǎn)品共推出37套，占總體的14%，150產(chǎn)品共推出52套，占總體的21%.成交客戶分析依據(jù)現(xiàn)場到訪客戶所乘車輛作為客戶層次分析標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)場停車數(shù)量約120輛，其中中高檔車較多（邁騰、馬自達(dá)6、大眾甲殼蟲、途觀、帕薩特、豐田凱美瑞、奧迪、路虎、豐田霸道、寶馬、奔馳等）。到訪客戶多駕駛一汽大眾車，所乘汽車的總價在15萬以上，個人資產(chǎn)約在150萬以上，并且多為一汽職工。開盤優(yōu)惠信息介紹優(yōu)惠方面：認(rèn)籌客戶，110平以上2萬抵4萬，110平以下2萬抵3萬；汽車廠職工，110平以上優(yōu)惠1萬5千元，110平以下優(yōu)惠1萬元；誠意登記優(yōu)惠，凡到售樓處填寫誠意登記卡的客戶，110平以上優(yōu)惠8千元，110平以下優(yōu)惠5千元；一次性付款98折，按揭99折，3日簽約額外優(yōu)惠99折；開盤當(dāng)天到訪客戶贈豆油一桶。價格方面：此次開盤高層均價7497元/，洋房均價8989元/。總結(jié)單價過高，保利拉菲公館高層的均價7497