1、寫字樓的投資機(jī)會與風(fēng)險1253012 李文秀寫字樓寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。上海著名寫字樓金茂大廈上海環(huán)球金融中心竣工于1999年，曾經(jīng)是中國大陸最高的大樓上海著名寫字樓恒隆廣場上海中心大廈建成于2001年，建成時是中國上海浦西地區(qū)的第一高樓中國第一高樓及世界第三高樓在經(jīng)歷了2013年第四季度活躍的市場表現(xiàn)過后，上海寫字樓投資市場在一季度表現(xiàn)較為平靜，僅實(shí)現(xiàn)四棟重要整棟交易，總成交金額約為78億元人民幣。國內(nèi)買家依然是推動寫字樓投資市場需求的主

2、要動力，而國際投資者卻因?yàn)樨泿棚L(fēng)險、低回報(bào)率和疲軟的經(jīng)濟(jì)形勢而保持謹(jǐn)慎。一部分投資者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)和物流園區(qū)以期獲得更高回報(bào)和增值空間。 由于租金和回報(bào)率（毛收益率略微高于5%）基本持平，資本價值保持穩(wěn)定。上海寫字樓的投資市場 另外，虹橋協(xié)信中心和虹橋綠谷項(xiàng)目也將于今年入市。在12個預(yù)計(jì)今年入市的非核心項(xiàng)目中，只有一個項(xiàng)目位于浦東，占總建筑面積的9%。 盡管經(jīng)濟(jì)增速正在放緩，改革和相關(guān)激勵政策仍有可能帶動寫字樓市場的需求。隨著私有銀行的出現(xiàn)以及民營企業(yè)融資渠道的過大，國有企業(yè)有可能會流失一部分市場份額。與此同時，一些產(chǎn)業(yè)在自貿(mào)區(qū)對外資的開放，例如電信產(chǎn)業(yè)，將會提升本土公司的競爭力并刺激其在經(jīng)營模

3、式和發(fā)展戰(zhàn)略上的創(chuàng)新。在投資市場方面，由于投資者受到高融資成本和緩慢的增長速度影響，回報(bào)率預(yù)期將保持穩(wěn)定。國內(nèi)買家用于長期自持和資產(chǎn)保值目的而進(jìn)行的交易活動將可能持續(xù)。另外，2010年三月政府曾宣布主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)業(yè)的大型國企應(yīng)當(dāng)適時退出房地產(chǎn)市場，而如今這一計(jì)劃正在落實(shí)。據(jù)近期報(bào)道，截至三月底，75家大型國企已將高達(dá)100億元人民幣市值的房地產(chǎn)資產(chǎn)掛牌轉(zhuǎn)讓。政府此舉的目的在于使大型國企回歸其核心職能。而這也會為那些敏銳的投資者提供投資機(jī)會。上半年僅簽約88萬平 環(huán)比下跌45.37%上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014上半年上海寫字樓簽約套數(shù)同環(huán)比均有下跌，環(huán)比下跌41.56%，同比亦跌18.1

4、5%；簽約面積方面，環(huán)比大跌，跌幅達(dá)45.37%，近乎腰斬，同比亦下跌7.77%。從單月市場來看，2014上半年月度成交量大多處于15萬方以下，僅在5月受到單個項(xiàng)目的拉動，當(dāng)月成交量突破25萬方，達(dá)到2013年以來第三高位。從上圖來看，2014上半年上海寫字樓市場雖相較于2013年呈回落態(tài)勢，但整體好于2012年同期，市場近期傳出的崩盤論，目前還言之過早。高端商住拉升 上半年成交總額同比漲近1成上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014上半年上海寫字樓簽約均價同環(huán)比均上漲逾1成，其中，同比漲幅18.08%，環(huán)比漲幅14.95%。由于成交量環(huán)比大幅下跌，使得成交總額環(huán)比出現(xiàn)37.2%的跌幅，但同比卻呈上漲態(tài)勢，漲幅8.91%。從圖表中可以看出，2014年1-6月上海寫字樓的成交均價均在19000元/平以上，5月時漲至35817元/平，為2011年以來月度最高點(diǎn)。從各區(qū)縣來看，6月上海共計(jì)8個區(qū)縣有新的寫字樓取得預(yù)售或銷售資格，其中，閔行區(qū)以3.97萬方的新增供應(yīng)量居首，寶山以逾2.35萬方的供應(yīng)量位居次位。從區(qū)域去化來看，由于松江區(qū)自身庫存基數(shù)小，加之6月簽約量在區(qū)