1、第15頁共15頁2022年關(guān)于審批“三舊”改造方案的請(qǐng)示范文三舊改造專題研究摘要。我國經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地

2、”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。關(guān)鍵詞：三舊改造六本木新城三方共贏一、前言_年，國家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠-_三角洲地區(qū)及_省試行?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。二、三舊改造的優(yōu)勢1、三舊改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡?，F(xiàn)在很多用地要求占補(bǔ)平衡，三舊用地改造則不用占補(bǔ)平衡。4、地_府_可以獲得土地出

3、讓收入。按照_%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外_%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入三舊改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。三、三舊改造的模式(一)政府主導(dǎo)模式政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：1.政府主導(dǎo)新建型。(1)政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；(2)根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市

4、發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；(3)政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為_提供全面的社會(huì)保障。2.政府主導(dǎo)更新型。(1)政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；(2)允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。3.政府主導(dǎo)改建型：(1)政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；(2)政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；(3)政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。4.政府主導(dǎo)整治型。(1)編制專門的保護(hù)規(guī)劃

5、，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；(2)成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；(3)疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。(二)政府與市場合作模式政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：1.政府與市場合作新建型。(1)“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；(2)政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過渡安置。2.政府與市場合作更新型。(1)采用bot等模式，

6、政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；(2)引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。3.政府與市場合作改建型。(1)政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；(2)合理制定開發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。(三)_主導(dǎo)模式由村_成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用_主導(dǎo)的公益型改造或者_(dá)成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下：1._主導(dǎo)新建型。(1)_利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；(2)對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；

7、(3)政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。2._主導(dǎo)改建型。(1)在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村_統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房(合法補(bǔ)償面積部分)作價(jià)入股籌集改造資金；(2)村民參與整個(gè)開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。3._主導(dǎo)整治型。(1)編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；(2)_提供資金進(jìn)行改造整治；(3)提倡公眾參與，尊重村民意愿。(四)_與市場合作模式村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村_提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村_收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房

8、改造，具體策略如下：1._與市場合作新建型：(1)拆遷資金主要市場，由村_與開發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；(2)村_以土地入股的形式，與開發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；(3)改造后部分鋪位無償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2._與市場合作更新型。(1)引入市場投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；(2)利用_經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3._與市場合作改建型。(1)以_土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤分紅；(2)不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。四、三

9、舊改造的實(shí)施與_程序“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開發(fā)”，通過進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。其具體的_管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利

10、益與共享價(jià)值增值的過程。五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制1、國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場運(yùn)作、三方共贏”三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對(duì)其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了營利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物

11、質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而6最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過引入市場資本_億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。2、_建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”_建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為_建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國

12、有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過村_自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村_的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出_多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)_夏西國際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村_經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同_價(jià)值增值的市場主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”bot模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有_年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更

13、新改造的實(shí)為村_以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將_項(xiàng)目經(jīng)營的利潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。概括而言，_建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村_本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為

14、國有土地后，市場運(yùn)作，即類同于國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。六、個(gè)案分析六本木新城改造六本木新城，原本是東京破舊的老城區(qū)，低矮的木制房屋鱗次櫛比，街道狹窄得連消防車都無法通過，而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過_年時(shí)間、_多輪與原業(yè)主的談判，最終促成這一地區(qū)的再開發(fā)，使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體，在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和8創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的，一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化，另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立，城市環(huán)境得到改善和美化，還成

15、為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。由于日本承認(rèn)土地私有，六本木新城在拆遷中要面對(duì)_多位產(chǎn)權(quán)所有者，雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境，與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致，但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，使得“大家都想做，大家又都受益”這是個(gè)難題。六本木的開發(fā)商為解決這個(gè)難題，靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償，由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房，按協(xié)議換算辦法，用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司，讓那些不愿要錢，也不愿要新房的，以土地折價(jià)入股，一起_土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合，原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢，一部分用來換新房，一

16、部分所有權(quán)入股。四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人_的典范地位。而為了這種多方共贏，六本木的開發(fā)商也花費(fèi)了_年的時(shí)間，與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”，經(jīng)過了_多輪談判，雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊極大小小的改造規(guī)劃中，都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目，給六本木新城留有建設(shè)空間?！芭f城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn)，而利益雙方合作的達(dá)成，需要一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過程要由市場來推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上，一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色，充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判，也就是市場推動(dòng)下，博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過程。

17、當(dāng)然，有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場的推動(dòng)下很難達(dá)到?！斑@時(shí)候，政府就要提供把蛋糕做大的條件，讓雙方都吃飽?！痹诹灸卷?xiàng)目開發(fā)過程中，東京都政府確實(shí)通過征求民意等辦法，反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式，不斷修改開發(fā)計(jì)劃，甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上，以照顧開發(fā)商的利益。七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)(一)難題1、拆遷改造問題：舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營個(gè)體，無法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問題。2、開發(fā)定位問題：三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。3、開發(fā)模

18、式問題：三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。(二)潛在風(fēng)險(xiǎn)1、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本，可能

19、造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。3、市場風(fēng)險(xiǎn)：舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房價(jià)的提升，市場壓力將極大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于_時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。八、結(jié)論由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享

20、土地價(jià)值升值的過程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而“三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-

21、開發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā)12商經(jīng)營收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在_建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村_物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。2022年關(guān)于審批“三舊”改造方案的請(qǐng)示范文（二）_省專職消防隊(duì)滅火救援_指揮要?jiǎng)t(試行)第一條為進(jìn)一步規(guī)范專職消防隊(duì)滅火救援_指揮程序，根據(jù)_消防法、公安消防_執(zhí)勤戰(zhàn)斗條令等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定要求，立足全省專職消防隊(duì)實(shí)際，制定本要?jiǎng)t。第二條專職消防

22、隊(duì)必須遵循“救人第一、科學(xué)施救”的指導(dǎo)思想，快速反應(yīng)，快速調(diào)派力量，正確判斷災(zāi)情，科學(xué)決策，及時(shí)采取有效措施營救人員，控制災(zāi)情發(fā)展，最大限度地減少事故危害。第三條專職消防隊(duì)必須按照“統(tǒng)一指揮、逐級(jí)指揮”的原則實(shí)施_指揮，緊急情況下可實(shí)施越級(jí)指揮，接受指揮者應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決執(zhí)行命令并及時(shí)向直接上級(jí)指揮員報(bào)告。第四條專職消防隊(duì)_指揮程序是搜集掌握現(xiàn)場情況，做出準(zhǔn)確分析判斷，確定總體作戰(zhàn)方案，下達(dá)作戰(zhàn)指令，并根據(jù)現(xiàn)場情況變化，適時(shí)調(diào)整力量部署。第五條專職消防隊(duì)各級(jí)指揮員的指揮任務(wù)是_搜集、掌握、上報(bào)現(xiàn)場情況，確定火災(zāi)撲救和搶險(xiǎn)救援技、戰(zhàn)術(shù)措施，部署作戰(zhàn)任務(wù)，檢查督促滅火救援任務(wù)的完成。第六條專職消防隊(duì)要健全

23、學(xué)習(xí)、培訓(xùn)機(jī)制，落實(shí)指揮員崗位資格證制度，不斷提高各級(jí)指揮員綜合素質(zhì)，努力打造指揮科1學(xué)、信息暢通、行動(dòng)有序的滅火救援_指揮體系。第七條專職消防隊(duì)獨(dú)立作戰(zhàn)時(shí)，通常由本單位指揮員實(shí)施指揮；兩個(gè)以上專職消防隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)時(shí)，實(shí)施屬地指揮；有直接隸屬關(guān)系的多個(gè)(級(jí))專職消防隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)時(shí)，實(shí)施逐級(jí)指揮；專職消防隊(duì)與公安消防隊(duì)協(xié)同作戰(zhàn)時(shí)，由公安消防隊(duì)最高指揮員實(shí)施統(tǒng)一指揮。第八條_個(gè)以上專職消防隊(duì)或與其他社會(huì)聯(lián)動(dòng)單位協(xié)同作戰(zhàn)時(shí)，應(yīng)成立地方人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的現(xiàn)場指揮部，專職消防隊(duì)指揮員參與_指揮工作?，F(xiàn)場指揮部應(yīng)當(dāng)設(shè)在臨近現(xiàn)場、便于觀察、便于指揮、比較安全的地點(diǎn)，并設(shè)置明顯的標(biāo)志；現(xiàn)場指揮部一般由指揮員及其相關(guān)人