1、買賣業(yè)務務風險控控制正確認識識交易履履行方案案的個性性化基于民事事法律關關系的特特性，即即法無明明文禁止止即可為為，同一一宗房產產交易可可以衍化化出不同同的履行行方案，存在無無限種可可能。只要交易易行為不不違反法法律規(guī)定定，買賣賣雙方即即可按照照個人意意愿選擇擇履行方方案。適當的履履行方案案可以最最大限度度的縮短短辦理周周期、減減少交易易雙方的的成本支支出，起起到事半半功倍的的效果。只要我們們用心去去為交易易雙方著著想，一一定能夠夠找到更更好的解解決方案案。以時間換換空間提綱綱根據業(yè)務務進程進進行風險險分類根據風險險的成因因確定防防范措施施流程控制制風險1、根據據業(yè)務進進程進行行風險分分類合同

2、訂立立風險：1、法律律關系2、簽約約注意事事項合同履行行風險：1、權屬屬風險2、交易易資金風風險合同后風風險：擔擔保責任任的承擔擔1.1合合同訂立立風險：簽約注注意事項項相關法律律基礎知知識簽約時要要注意的的幾個要要素（馮馮總單獨獨講授）1.1.1相關關法律基基礎知識識法律關系系民事權利利能力、民事行行為能力力（婚姻與與繼承、未成年年人）委托代理理、授權權、公證證居間和擔擔保1.1.1.11法律關關系：權權利義務務民事法律律關系：法無明明文禁止止即可為為刑事法律律關系：法無明明文規(guī)定定不為罪罪行政法律律關系：法無授授權即為為禁止行業(yè)管理理規(guī)定：特殊要要求合同：以以書面形形式確定定雙方權權利義務

3、務合同的要要素：當當事人、標的1.1.1.22.1民民事權利利能力：誰有資資格做這這件事擬出售房房產的產產權人獲得產權權人有效效授權的的委托代代理人未成年人人的法定定代理人人限制民事事行為能能力、無無民事行行為能力力人的合合法監(jiān)護護人1.1.1.22.2民民事行為為能力：什么條條件下可可以做這這件事完全民事事行為能能力，即即18周周歲以上上及166周歲以以上不滿滿18周周歲，以以自己的的勞動收收入為主主要生活活來源的的(視同同)限制民事事行為能能力，即即10周周歲以上上未成年年人及不不能完全全辨認自自己行為為的精神神病人救濟途徑徑：法定定代理人人代理或或征得法法定代理理人同意意無民事行行為能力

4、力，即不不滿100周歲的的未成年年人及不不能辨認認自己行行為的精精神病人人救濟途徑徑：法定定代理人人代理1.1.1.22.3婚婚姻與繼繼承婚姻關系系存續(xù)期期間房產產的出售售配配偶同意意出售證證明離婚后房房產的出出售根據離離婚協(xié)議議/裁決決進行析析產，析析產后產產權人正正常出售售繼承房產產的出售售遺遺贈扶養(yǎng)養(yǎng)協(xié)議/遺贈遺囑繼繼承法法定繼承承，必須須辦理繼繼承公證證1.1.1.22.4未未成年人人售房不得損害害被監(jiān)護護人的利利益為原原則監(jiān)護人代代理并作作監(jiān)護公公證1.1.1.33委托代代理、授授權與公公證利害關系系人的委委托效力力如何認認定代理人的的身份、權利應應如何認認定什么情況況下需要要辦理公

5、公證1.1.1.33.1利利害關系系人的委委托效力力認定有效授權權須保證證委托真真實、合合法、有有效受托人應應當在授授權范圍圍內行使使代理權權超越代理理權、無無代理權權或代理理權終止止以后以以委托人人之名義義所簽署署的合同同，合同同效力待待定。委委托人追追認的，合同生生效；委委托人拒拒絕追認認的，合合同無效效。1.1.1.33.2代代理人身身份、權權利認定定代理人的的代理權權來源于于委托人人的授權權，是委委托人的的權利執(zhí)執(zhí)行人委托人可可基于個個人意愿愿撤銷委委托代理人為為惡意代代理行為為承擔法法律責任任代理人的的代理行行為所產產生的權權利、義義務由委委托人承承受沒有代理理權、超超越代理理權或代

6、代理權終終止以后后以委托托人的名名義訂立立的合同同，合同同效力待待定，被被代理人人未追認認的，合合同無效效，由此此產生的的后果由由行為人人承擔1.1.1.33.3什什么情況況下需要要辦理公公證買賣雙方方或一方方不能親親自辦理理的,可可以辦理理委托公公證買受方為為二人以以上的，可以辦辦理份額額公證，夫妻關關系也可可以不辦辦理未成年人人、限制制民事行行為能力力人及無無民事行行為能力力人的，可以辦辦理監(jiān)護護公證繼承房產產出售的的，可以以辦理繼繼承公證證1.1.1.44居間和和擔保居間方的的權利義義務擔保人承承擔的義義務1.1.1.44.1居居間方的的權利義義務向委托人人報告訂訂立合同同的機會會或提供

7、供訂立合合同的媒媒介服務務如實向委委托人報報告交易易信息的的義務按照約定定收取居居間報酬酬未促成交交易的，無權要要求支付付報酬，但有權權要求委委托人支支付提供供居間所所發(fā)生的的必要費費用居間服務務的結點點買買賣雙方方簽署買買賣合同同1.1.1.44.2擔擔保人承承擔的義義務擔保方式式：一般般擔保與與連帶保保證責任任擔保擔保范圍圍：擔保保權項下下的全部部債務，包括但但不限于于主債權權及利息息、違約約金、損損害賠償償金和實實現債權權的費用用債務人（被擔保保人）不不履行或或不能履履行義務務時，擔擔保人依依照擔保保合同承承擔擔保保責任，保證債債權人實實現債權權擔保人履履行了擔擔保義務務，即取取得債權權

8、人地位位，在擔擔保范圍圍內享有有追償權權1.2合合同履行行的風險險權屬風險險交易資金金風險1.2.1合同同履行風風險：權權屬風險險房屋交易易的特性性：登記記是所有有權取得得的證明明登記流程程：提交交資料-審查-受理申申請-復復審-確確認權利利-制作作產權證證-核發(fā)發(fā)產權證證現實情況況：時滯滯性意外：核核發(fā)前被被查封解決方案案：加急急出本見見新本本付清購購房款1.2.2合同同履行風風險:交交易資金金風險動產：物物的轉移移代表權權利轉移移傳統(tǒng)交易易模式：一手交交錢一手手交貨不動產：登記為為所有權權生效要要件交易模式式：給付付對價、物業(yè)交交割、核核發(fā)產權權證1.3合合同后風風險居間合同同后,擔擔保合

9、同同中擔保責任任的解除除1.3.1居間間合同后后，擔保保合同中中為客戶商商業(yè)貸款款向貸款款銀行提提供階段段性擔保保為客戶公公積金貸貸款向公公積金擔擔保中心心提供階階段性反反擔保為客戶代代業(yè)主墊墊資提前前還款提提供全程程擔保個人贖樓樓貸款中中，為客客戶貸款款向貸款款銀行提提供全程程擔保1.3.2擔保保責任的的解除客戶商業(yè)業(yè)貸款：自銀行行放款至至他項權權證返回回銀行客戶公積積金貸款款：自買買賣雙方方過戶至至房產證證交付擔擔保中心心客戶代業(yè)業(yè)主墊資資提前還還款：自自客戶代代為墊資資還款至至提交過過戶登記記2、根據據風險成成因確定定防范措措施合同訂立立的風險險：簽約約前的審審查內容容合同履行行的風險險：確定定交易履履行方案案相相關流程程的先后后順序單筆買賣賣業(yè)務的的終止符符：物業(yè)業(yè)交驗/核發(fā)產產權證/賣方收收取房款款涉貸業(yè)務務的終止止符：他他項權利利證2.1合合同訂立立的風險險：簽約約前的審審查內容容契約當事事人信息息核查擬出售房房屋權屬屬狀況2.1.1契約約當事人人信息核核查產權人本本人證件核核實合法受托托人委托書書及/或或委托公公證書當事人的的權利能能力和行行為能力力產產權證、身份證證件及通通過溝通通的初步步判斷共有權人人的處分分意見共有有權人信信息核實實、能夠夠出具同同