1、新店拓展2021/7/131新店拓展2021/7/131選址的重要性（important)第一看位置 ！第二看位置！第三還是位置 ！我們的手機(jī)銷售95%以上是以店鋪形式銷售，門店位置選擇自然成為一個(gè)關(guān)鍵的戰(zhàn)略決策問題2021/7/132選址的重要性（important)第一看位置 ！第二看一、選址的決策過程復(fù)雜，成本高，一旦 選定不易變動(dòng)，位置特點(diǎn)對(duì)企業(yè)整體戰(zhàn) 略影響較大商店位置好 ， 即使戰(zhàn)略組合一般，也易獲得成功商店位置不好，經(jīng)營(yíng)者再有能力也往往難以彌補(bǔ)這一缺陷如： 不要在丁字路口中央處找店，沒有安全感； 2021/7/133一、選址的決策過程復(fù)雜，成本高，一旦 選定不易變動(dòng)，位置特點(diǎn)二、

2、商店位置的選擇是一個(gè)綜合決策問題， 需要考慮很多因素2021/7/134二、商店位置的選擇是一個(gè)綜合決策問題， 店門口有大樹、電桿、變壓器，則有問題； 店門口如有高臺(tái)階，臺(tái)階應(yīng)少于3個(gè)； a.大商場(chǎng)的店招一定要在室外或門口一層； b. 在大商場(chǎng)開店要選一層內(nèi)的或二至五層， 租金比例10：6：4：3：2 依次遞減；店門口要有象麥當(dāng)勞或肯得基店的亞克力門頭，白天也應(yīng)亮燈；2021/7/135 店門口有大樹、電桿、變壓器，則有問題；2021/7/13城鄉(xiāng)結(jié)合部處有些亂，應(yīng)在相對(duì)繁華的地段找店，可以找有一大排大門面的地方；找一幢大樓，下面有一大排門面，先裝修一下，然后分租出去；旺鋪不怕租金貴；好貓不找

3、死老鼠：如：應(yīng)學(xué)習(xí)證券公司長(zhǎng)門面、飯店寬的門面、布料店、書店等；搶門面：一個(gè)月或半個(gè)月的好處（租金）； 2021/7/136城鄉(xiāng)結(jié)合部處有些亂，應(yīng)在相對(duì)繁華的地段找店，可以找有一大排大商店附近商店的特點(diǎn)周邊人群的規(guī)模和特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)水平交通便利停車位法律條文人口變動(dòng)趨勢(shì)合同期限810年租金年增5% 最高增長(zhǎng)率GDP增長(zhǎng)率房產(chǎn)成本2021/7/137商店附近商店的特點(diǎn)周邊人群的競(jìng)爭(zhēng)水平交通便利法律條文人口變動(dòng)三、商店選址資金投入大，且長(zhǎng)期被占用。支付租金：押2付1，個(gè)別店可以考慮轉(zhuǎn)讓費(fèi)裝修：門頭 + 背景板 + 配件區(qū) + 圖鈴區(qū) + 上網(wǎng)區(qū) + 空調(diào) +收銀臺(tái) + 柜臺(tái)5節(jié) + 功能吊牌10個(gè) +

4、基礎(chǔ)裝飾固定資產(chǎn)投入：LCD + 音響 + DVD + 功放 + 2-6臺(tái)電腦2021/7/138三、商店選址資金投入大，且長(zhǎng)期被占用。支付租金：2021/7付房租原則: 月房租毛利/月 1/3 f.g. 面積：150-180m，月租則為1.51.8萬(wàn)； 面積：200-300m，月租則為9萬(wàn) 1/3=3萬(wàn)左右面積500-1000m的大店，毛利略低于租金3倍也可考慮2021/7/139付房租原則: 月房租毛利/月 1/3 f.g. 面積： 計(jì)算過路行人N人 12 10小時(shí) N指路過店門口的行人，每五分鐘數(shù)人,每天按10小時(shí)計(jì)算，最好在上午11至11：30和下午3至3：30之間數(shù)人，12指每5分鐘

5、數(shù)一次人，1小時(shí)則有12個(gè)5分鐘 2021/7/1310 計(jì)算過路行人N人 12 10 a.小店：路過人約1萬(wàn)人/天 (注: 平均售價(jià)1500元/臺(tái)) 1.路過人成交率0.2%左右(各地區(qū)不同應(yīng)修改比率)，當(dāng)月該店銷量約1萬(wàn)人0.2%30天=600臺(tái) 600臺(tái)1500元/臺(tái)=90萬(wàn)(10至12)%毛利率=9萬(wàn)至10.8萬(wàn) 毛利2.按0.1%成交率: 300臺(tái)1500元/臺(tái)=45萬(wàn) (10至12)%毛利率=4.5至5.4萬(wàn) 毛利2021/7/1311 2021/7/1311 b.中店：400-600 m ，若平均按500 m計(jì)算 500 m 100元租金/ m月= 5萬(wàn) 500 m 60元租金/

6、 m月= 3萬(wàn)若0.2%的成交率，1.2至1.5萬(wàn)人/天 30天 0.2% =720至900臺(tái) 720至900臺(tái)1500元/臺(tái)=108至135萬(wàn)12%=12.96至16.2萬(wàn) (毛利潤(rùn)) 2021/7/13122021/7/1312c.大店：1000 m 若100元租金/ m月=10萬(wàn)-15萬(wàn) 若 60元租金/ m月=6萬(wàn)1. 在地級(jí)城市按0.2%的成交率算, 2萬(wàn)人/天 2萬(wàn)人 0.2% 30天=1200臺(tái) 1200臺(tái) 1500元/臺(tái)=180萬(wàn)12%=21.6萬(wàn) (毛利)Conclusion: 可考慮6萬(wàn)/月的房租。2. 在省級(jí)城市按 0.3%成交率算, 2萬(wàn)人 0.3% 30天=1800臺(tái)

7、 1800臺(tái) 1500元/臺(tái)=270萬(wàn) 12%=32萬(wàn)Conclusion: 可考慮10-15萬(wàn)/月的房租。 2021/7/13132021/7/1313d.測(cè)算時(shí)間: 分別上午11點(diǎn)、下午3-4點(diǎn)、6-7點(diǎn)測(cè)e. 地點(diǎn): （房租比例） 1層 : 2層 : 3層 : 4層 = 10元 : 6元 : 4元 : 3元成交率也需按照不同的樓層進(jìn)行折算，以1層的成交率為0.2%為例，其它樓層應(yīng)進(jìn)行如下的折算： 1層 : 2層 : 3層 : 4層 = 0.2% : 0.12% : 0.08% : 0.06%2021/7/13142021/7/1314四、商店位置必須與企業(yè)任務(wù)、宗旨和目標(biāo)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持一致

8、，也要和企業(yè)戰(zhàn)略組合（產(chǎn)品、價(jià)格、促銷）保持一致眼光利潤(rùn)：要看到未來的輕軌、地鐵、郊區(qū)的新建小區(qū)情況，要測(cè)到未來2-3年的情況。找各縣招商局（招商引資辦公室）幫忙找店。2021/7/1315四、商店位置必須與企業(yè)任務(wù)、宗旨和目標(biāo)市場(chǎng)長(zhǎng)期保持一致，也要商圈的分析 商圈是指經(jīng)營(yíng)某種產(chǎn)品或服務(wù)的某家或某類企業(yè)的顧客的地理區(qū)域2021/7/1316商圈的分析 2021/7/1316商圈的特點(diǎn)人口規(guī)模與特點(diǎn)：總規(guī)模與密度年齡分布受教育程度住房擁有率可支配收入總額人均可支配收入（可支配收入15%=交通和通訊費(fèi)）職業(yè)分布發(fā)展趨勢(shì)2021/7/1317商圈的特點(diǎn)人口規(guī)模與特點(diǎn)：2021/7/1317商圈的特點(diǎn)

9、人口規(guī)模與特點(diǎn)：總規(guī)模與密度總?cè)丝?0%普及率(50%換機(jī)率+12至15%復(fù)合增長(zhǎng)率)=手機(jī)市場(chǎng)總量/年按照人均AURP值100元/月計(jì)算：通訊消費(fèi)總量 = 手機(jī)市場(chǎng)總量/年100元/月12個(gè)月2021/7/1318商圈的特點(diǎn)人口規(guī)模與特點(diǎn)：2021/7/1318縣、鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)程度競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)分析短期與長(zhǎng)期趨勢(shì)市場(chǎng)飽和度步行街bbaaaacccc2021/7/1319縣、鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)程度競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量和規(guī)模步行街bbaaaacccc具體可選的商店位置供選擇的位置數(shù)量與類型便利性地區(qū)限制成本8-10米長(zhǎng)的店鎮(zhèn)： 0.5萬(wàn)/月一般縣：0.8-1萬(wàn)/月好縣： 1-1.5萬(wàn)/月2021/7

10、/1320具體可選的商店位置供選擇的位置數(shù)量與類型8-10米長(zhǎng)的店鎮(zhèn)：法律條例稅收：找招商局給包稅政策執(zhí)照：找招商局協(xié)調(diào)公司法最低工資保障：了解當(dāng)?shù)刈畹凸べY保障行政區(qū)域劃分2021/7/1321法律條例稅收：找招商局給包稅政策2021/7/1321對(duì)商店區(qū)位和店址的評(píng)價(jià)（7項(xiàng)）客流：行人的數(shù)量，行人的類型停車設(shè)施：停車場(chǎng)的數(shù)量與質(zhì)量 停車場(chǎng)到商店的距離交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性 靠近主要的交通路 2021/7/1322對(duì)商店區(qū)位和店址的評(píng)價(jià)（7項(xiàng)）客流：行人的數(shù)量，行人的類型2商店構(gòu)成：a商店數(shù)目和規(guī)模 b商店之間的互補(bǔ) c零售的均衡配置具體店址：a易見性（金角、銀邊、草肚皮） b區(qū)域內(nèi)

11、的布局 c營(yíng)業(yè)場(chǎng)地規(guī)模和形狀 d場(chǎng)地和建筑的狀況和使 用年限門店值錢門店還可以門店不值錢2021/7/1323商店構(gòu)成：a商店數(shù)目和規(guī)模門店值錢門店還可以門店不值錢202 占用條件 a自有或租用條件 b 營(yíng)運(yùn)和維護(hù)費(fèi)用 c 稅金：租金交易稅由房東支付 d 區(qū)域規(guī)劃的限制 e 自愿遵守的規(guī)則 全面評(píng)價(jià)： a 商店大體位置 b 具體店址 2021/7/1324 占用條件 a自有或租用條件2021/7/1324全面評(píng)價(jià) 商店大體位置 具體店址2021/7/1325全面評(píng)價(jià)2021/7/1325找店的位置：金角; 銀邊; 草肚皮(中間位置)不值錢 f.g. 集客能力強(qiáng)的商家(如:麥當(dāng)勞、肯德基等) 找

12、店的租金比：角：邊上：中間= 2：1：0.4門店值錢門店還可以門店不值錢（麥當(dāng)勞、肯德基）2021/7/1326找店的位置：金角; 銀邊; 草肚皮(中間位置)不值錢 門店值四、對(duì)店址的具體評(píng)估費(fèi)用成本：租金 + 員工工資 +市場(chǎng)推廣費(fèi)+稅+折舊和管理費(fèi)1.5萬(wàn)+ 50.15萬(wàn)+0.5萬(wàn) +0.5萬(wàn) + 0.5萬(wàn) = 3.75萬(wàn)可銷售的大體數(shù)量： X臺(tái)/月每臺(tái)所帶來的毛利潤(rùn) ：每臺(tái)約120元 X 120成本=B 2021/7/1327四、對(duì)店址的具體評(píng)估費(fèi)用成本：2021/7/1327五、對(duì)店址的租賃洽談事項(xiàng)1、位置、面積、使用2、租賃期限3、租金、負(fù)款方式4、店招、廣告位5、雙方的責(zé)任和權(quán)益6

13、、違約條款、違約金7、法律、仲裁有關(guān)房屋租賃合同請(qǐng)務(wù)必按照總部的合同范本來簽署，合同范本鏈接2021/7/1328五、對(duì)店址的租賃洽談事項(xiàng)1、位置、面積、使用有關(guān)房屋租賃合同六、開業(yè)籌備工作1、注冊(cè) 2、廠商、供應(yīng)商發(fā)布會(huì)3、招商、供貨渠道、運(yùn)營(yíng)商渠道4、裝修：亞克力、配件區(qū)、圖鈴區(qū)由總部統(tǒng)一弄5、招聘、培訓(xùn)：內(nèi)聘與外聘相結(jié)合，1個(gè)月培訓(xùn)6、開業(yè)渠道方案、廣告7、開業(yè)日期：寧可延長(zhǎng)準(zhǔn)備期也不要匆忙開店獨(dú)立公司分公司2021/7/1329六、開業(yè)籌備工作1、注冊(cè) 店招展示（諸暨2店）店招展示（永康）2021/7/1330店招展示（諸暨2店）店招展示（永康）2021/7/1330專 區(qū) 展 示專

14、區(qū) 展 示2021/7/1331專 區(qū) 展 示專 區(qū) 展 示2021/7/1331七、各地門店案例（1）不好 ？西安街 道OK 好！2021/7/1332七、各地門店案例（1）不好 ？西安街 道OK 好！2七、各地門店案例（2）四川北路附近上海燒烤店不錯(cuò)長(zhǎng)門面2021/7/1333七、各地門店案例（2）四川北路附近上海燒烤店不錯(cuò)長(zhǎng)門面202七、各地門店案例（3）迪信通六里橋北京門面長(zhǎng) OK！國(guó)美2021/7/1334七、各地門店案例（3）迪信通六里橋北京門面長(zhǎng) OK！國(guó)美2七、各地門店案例（4）附帶二層湖北小門口5級(jí)臺(tái)階失敗的店2021/7/1335七、各地門店案例（4）附帶二層湖北小門口5級(jí)

15、臺(tái)階失敗的店20七、各地門店案例（5）大肚店溫州門口我們公司搶了2個(gè)眼睛店2021/7/1336七、各地門店案例（5）大肚店溫州門口我們公司搶了2個(gè)眼睛店2七、各地門店案例（6）二樓特長(zhǎng)門店寧波OK2021/7/1337七、各地門店案例（6）二樓特長(zhǎng)門店寧波OK2021/7/13七、各地門店案例（7）大天井的地下店，進(jìn)門就能下電梯合肥成功！2021/7/1338七、各地門店案例（7）大天井的地下店，進(jìn)門就能下電梯合肥成功七、各地門店案例（8）麥購(gòu)店五層，失??！該店地下一層無天井，人流少，沒開天津2021/7/1339七、各地門店案例（8）麥購(gòu)店五層，失??！天津2021/7/1七、各地門店案例（

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17、例（12）王府井百貨 一 層重慶靠得太后，一般七、各地門店案例（13）星沙店： 約10米長(zhǎng)，通城商業(yè)廣場(chǎng)里面， 租金便宜。百腦匯 五層寧鄉(xiāng)店（這是1個(gè)開在縣里的店） 門面好，但偏離了中心商圈50米 門口有幾棵砍不掉的大樹 長(zhǎng)沙分公司從該店得出的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是： 縣里開店不在中心商圈的就不開！長(zhǎng)沙失敗！失敗！成功！2021/7/1344七、各地門店案例（13）星沙店： 約10米長(zhǎng)，通城七、各地門店案例（14）成都？問題店旗艦店2021/7/1345七、各地門店案例（14）成都？問題店旗艦店2021/7/13七、各地門店案例（15）迪信通步行街 成功店沈陽(yáng)屈臣氏2021/7/1346七、各地門店案例（

18、15）迪信通步行街 成功店沈陽(yáng)屈臣氏2七、各地門店案例（16）迪信通沃爾瑪失敗，遠(yuǎn)離步行街哈爾濱街 道步行街2021/7/1347七、各地門店案例（16）迪沃失敗，遠(yuǎn)離步行街哈爾濱街 七、各地門店案例（17）南京東路店（圣德娜）上海問題店！2021/7/1348七、各地門店案例（17）南京東路店（圣德娜）上海問題店！20七、各地門店案例（18）南方休閑廣場(chǎng)店人流少上海失敗店！2021/7/1349七、各地門店案例（18）南方休閑廣場(chǎng)店上海失敗店！2021/七、各地門店案例（19）金山店 客觀缺點(diǎn)： 門頭不太長(zhǎng)（7m左右），還有不讓砍的大樹遮擋； 所在街道兩邊不遠(yuǎn)處各有協(xié)亨的1個(gè)店進(jìn)行夾擊 主動(dòng)營(yíng)銷： 門口有大電視放大片營(yíng)造人氣氛圍，另發(fā)DM單頁(yè)， 主動(dòng)公關(guān)企事業(yè)單位、周邊富裕的漁民上海成功