1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)分析六市一省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告2002-09-03中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)由建設(shè)部提議，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)”近期于上海召開(kāi)。來(lái)自北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州6個(gè)城市及浙江省房協(xié)的主要負(fù)責(zé)人及部分企業(yè)家、專(zhuān)家出席了會(huì)議。上述城市（?。┦俏覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)和熱點(diǎn)地區(qū)，對(duì)其進(jìn)行深入分析具有典型意義。由于區(qū)域不同，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)不同，房改的進(jìn)程不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)也存在差異。此次分析會(huì)重點(diǎn)就各地房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些值得關(guān)注的問(wèn)題以及今后發(fā)展的態(tài)勢(shì)進(jìn)行了為深入的研討，對(duì)引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

2、有著非常積極的意義。 一、六市一一省房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近期發(fā)發(fā)展情況況 1、房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量量繼續(xù)呈呈高位增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì) 首先是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資繼繼續(xù)保持持較快增增長(zhǎng)幅度度 今年1至55月，上上海、北北京、浙浙江、杭杭州房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資的的增長(zhǎng)幅幅度超過(guò)過(guò)了400。上上海完成成開(kāi)發(fā)投投資2880.55億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)58.2；北京完完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資2253.9億元元，同比比增長(zhǎng)442；杭州完完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資440.557億元元，同比比增長(zhǎng)441.66；浙浙江完成成開(kāi)發(fā)投投資1998.66億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)40.6。天天津一季季度完成成開(kāi)發(fā)投投資200.3億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)20；重慶慶完成開(kāi)開(kāi)發(fā)投資

3、資57.29億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)19；廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資保持持了100多年快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，1至至5月完完成開(kāi)發(fā)發(fā)投資1118.5億元元，同比比增長(zhǎng)55.977。 其次是房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)力度繼繼續(xù)加大大 2002年年1至55月，北北京房地地產(chǎn)開(kāi)復(fù)復(fù)工面積積4，6680萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)331.77，其其中住宅宅開(kāi)復(fù)工工面積33，4441萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)36.2；天津一一季度房房地產(chǎn)施施工面積積1，1182萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)110.66，其其中新開(kāi)開(kāi)工面積積1511萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)19；重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積2，6643.81萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)332，其其中住

4、宅宅面積22，5008.33萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)32.3。上上海、浙浙江、廣廣州、杭杭州房地地產(chǎn)施工工面積和和新開(kāi)工工面積都都在上一一年高速速發(fā)展的的基礎(chǔ)上上，今年年1至55月穩(wěn)步步上升，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)10以?xún)?nèi)。 再次是商品品房竣工工面積總總體呈現(xiàn)現(xiàn)增長(zhǎng)，六六市一省省有升有有降 1至5月，上上海商品品房竣工工面積達(dá)達(dá)到3447.004萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)58.2，其其中住宅宅竣工面面積3001.775萬(wàn)平平方米；北京商商品房竣竣工面積積1755.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)119.44，其其中住宅宅竣工面面積1449萬(wàn)平平方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)37.4；天津一一季度商商品房竣竣工面積積96萬(wàn)萬(wàn)

5、平方米米，比去去年同期期減少331萬(wàn)平平方米，占占年度竣竣工計(jì)劃劃的111.6；重慶慶商品房房竣工面面積899.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降223.11，其其中住宅宅竣工面面積711.599萬(wàn)平方方米，同同比下降降6.77。 2、商品房房銷(xiāo)售總總體保持持快速增增長(zhǎng)，但但六市一一省差異異大 1至5月，北北京商品品房銷(xiāo)售售面積達(dá)達(dá)到2112萬(wàn)平平方米。北北京呈現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)，而而且銷(xiāo)售售面積的的增長(zhǎng)大大于銷(xiāo)售售額的增增長(zhǎng)比率率。 上海商品房房銷(xiāo)售面面積達(dá)到到4500.1萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)88.9，仍然然處于平平穩(wěn)上升升的階段段。上海海從19999年年至20002年年5月商商品住宅宅銷(xiāo)售

6、量量連續(xù)33年多超超過(guò)竣工工量。 浙江省近幾幾年商品品房銷(xiāo)售售面積和和銷(xiāo)售額額一直保保持在220左左右的增增長(zhǎng)幅度度。今年年1至55月，全全省商品品房銷(xiāo)售售面積達(dá)達(dá)到3441.66萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售額669億元元，同比比增長(zhǎng)分分別為33.1和9.6。杭杭州今年年1至55月，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積51.01萬(wàn)萬(wàn)平方米米，占全全省商品品房銷(xiāo)售售面積的的15左右。 廣州商品房房銷(xiāo)售面面積達(dá)到到3466.866萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)3.332，銷(xiāo)銷(xiāo)售金額額1588.222億元，同同比下降降0.224。在在商品房房銷(xiāo)售方方面，現(xiàn)現(xiàn)房交易易增速大大于期房房交易?，F(xiàn)現(xiàn)房交易易面積已已占總銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積的400

7、.1。 天津一季度度商品房房上市量量64萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降118；商品房房銷(xiāo)售面面積988萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售額224.99億元，分分別同比比下降334和和31。 重慶1至55月，現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售售面積774.778萬(wàn)平平方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售額111.552億元元，同比比下降分分別為220.88和333.66，期期房銷(xiāo)售售1700.266萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售額333.881億元元，同比比下降分分別為117.44和330.11。 3、商品房房?jī)r(jià)格總總體平穩(wěn)穩(wěn)，不同同地區(qū)表表現(xiàn)不同同 上海近年來(lái)來(lái)的商品品房?jī)r(jià)格格呈穩(wěn)中中有升的的走勢(shì)。220011年，商商品房和和商品住住宅每平平方米的的平均價(jià)價(jià)格為33，866

8、6元和和3，6670元元，均比比上年增增長(zhǎng)8。今年年一季度度，商品品房銷(xiāo)售售價(jià)格比比去年同同期上漲漲5.77，其其中新建建商品住住宅上漲漲5.99。上上海的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格還有有上升的的空間。 浙江省商品品房?jī)r(jià)格格從20001年年開(kāi)始穩(wěn)穩(wěn)步上升升，每平平方米的的平均價(jià)價(jià)格為11，9779元，商商品住宅宅的價(jià)格格為1，8820元元。今年年1至55月，商商品房平平均價(jià)格格為2，0023元元，商品品住宅的的價(jià)格為為1，8808.6元。 天津20001年陸陸續(xù)出臺(tái)臺(tái)了一些些導(dǎo)致建建房成本本增加的的政策（如如土地出出讓金的的提高），今今年一季季度受這這些政策策的影響響，全市市商品房房平均銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格每平方

9、方米2，5540元元，比去去年同期期上漲1120元元，漲幅幅達(dá)到55。 北京20001年商商品住宅宅平均價(jià)價(jià)格每平平方米44，7116元，仍仍維持在在較高水水平，但但基本保保持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。近近期，商商品住宅宅價(jià)格既既不會(huì)出出現(xiàn)人們們所期待待的大幅幅度回落落，也不不會(huì)有多多大漲幅幅。 廣州近幾年年商品房房?jī)r(jià)格一一直穩(wěn)中中有降，119988年，商商品房平平均價(jià)格格每平方方米5，1100元元，19999年年4，9960元元，20000年年4，4480元元，20001年年4，1183元元。 重慶近幾年年商品房房?jī)r(jià)格一一直保持持了較為為平穩(wěn)的的態(tài)勢(shì)，但但今年11至5月月，重慶慶主城區(qū)區(qū)商品房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格

10、出現(xiàn)現(xiàn)回落。商商品房平平均銷(xiāo)售售價(jià)格每每平方米米1，8850元元，與去去年同期期相比下下降155.6。 4、房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和消費(fèi)主主體進(jìn)一一步發(fā)展展變化 從投資主體體看，已已由國(guó)家家單一投投資向國(guó)國(guó)有、民民營(yíng)、外外商等多多投資主主體并重重格局方方向發(fā)展展。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較快、市市場(chǎng)化程程度較高高的上海海、廣州州、杭州州及浙江江省，民民營(yíng)和外外商企業(yè)業(yè)投資已已占全市市（省）房房地產(chǎn)投投資的半半壁江山山。上海海20001年民民營(yíng)和外外商房地地產(chǎn)投資資企業(yè)的的注冊(cè)資資本已占占到全市市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)總總資本的的45.5；廣州220022年1至至5月民民營(yíng)企業(yè)業(yè)完成房房地產(chǎn)投投資711.799億元，同同比增

11、長(zhǎng)長(zhǎng)25.8。北北京、天天津、重重慶民企企業(yè)投資資的數(shù)量量也在增增加。 從消費(fèi)主體體看，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房的比重重已達(dá)990以以上。今今年1至至5月，上上海個(gè)人人購(gòu)買(mǎi)商商品房和和商品住住宅的比比重分別別為955.9和988.1；北京京個(gè)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品住宅達(dá)達(dá)到922.5；浙江江為988.7；天津津?yàn)?88.9；重慶慶為977.6。同時(shí)時(shí)，消費(fèi)費(fèi)主體也也在逐步步擴(kuò)大，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展較快的的地區(qū)，外外省市和和境外人人士到本本地區(qū)購(gòu)購(gòu)房的數(shù)數(shù)量不斷斷增加。上上海20000年年外省市市和境外外人士購(gòu)購(gòu)房占商商品房預(yù)預(yù)售總套套數(shù)的111.33，今今年1至至5月，已已達(dá)255左右右；浙江江外省市市和境外外

12、人士購(gòu)購(gòu)房已達(dá)達(dá)到333.3，廣州州和北京京的數(shù)字字也在增增加。 5、二手房房市場(chǎng)日日趨活躍躍，交易易量加速速增長(zhǎng) 上海20001年二二手房市市場(chǎng)交易易突破11，0000萬(wàn)平平方米，220022年1至至5月，超超過(guò)6000萬(wàn)平平方米，呈呈現(xiàn)很強(qiáng)強(qiáng)的發(fā)展展后勁。二二手房交交易增長(zhǎng)長(zhǎng)速度已已超過(guò)商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售的增增長(zhǎng)速度度。 廣州二手房房市場(chǎng)交交易連年年大幅度度增長(zhǎng)。220011年二手手房交易易2233萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)77.7，占占整個(gè)市市場(chǎng)比重重的299.444。220022年1至至5月，二二手房市市場(chǎng)交易易1099.211萬(wàn)平方方米，占占整個(gè)市市場(chǎng)比重重52.25。 杭州二手房房市場(chǎng)交

13、交易量近近幾年一一直呈穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢(shì)，二二手房?jī)r(jià)價(jià)隨新建建商品房房售價(jià)水水漲船高高。20001年年二手房房市場(chǎng)交交易466.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，年初初成交價(jià)價(jià)每平方方米2，8838元元，今年年一季度度二手房房均價(jià)已已升至每每平方米米3，5546元元。市場(chǎng)場(chǎng)上呈現(xiàn)現(xiàn)商品房房、二手手房齊頭頭并進(jìn)的的勢(shì)頭。 重慶主城區(qū)區(qū)二手房房成交面面積和金金額較去去年同期期均出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度的增長(zhǎng)長(zhǎng)。今年年1至55月，二二手房市市場(chǎng)交易易71.81萬(wàn)萬(wàn)平方米米，交易易金額55.9億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30.6和和19.9。 天津二手房房交易和和公房置置換繼續(xù)續(xù)保持增增長(zhǎng)。今今年一季季度二手手房交易易面積335萬(wàn)平平方米

14、，成成交金額額4.11億元，分分別比去去年同期期增長(zhǎng)224和和36。 二、對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)的分分析 總體上看，近近幾年我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)正正處在一一個(gè)快速速發(fā)展的的階段，全全國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)繼繼續(xù)保持持供求兩兩旺態(tài)勢(shì)勢(shì)。在我我國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)買(mǎi)方市場(chǎng)場(chǎng)后判斷斷市場(chǎng)形形勢(shì)，研研究供求求關(guān)系時(shí)時(shí)，決定定因素是是需求。在在考察需需求時(shí)，在在投資需需求與消消費(fèi)需求求之間，消消費(fèi)需求求是關(guān)鍵鍵。根據(jù)據(jù)這樣的的推理，六六市一省省的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展情情況分別別如下： （一）上海海市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、上海房房地產(chǎn)市市場(chǎng)處于于高位運(yùn)運(yùn)行、長(zhǎng)長(zhǎng)平臺(tái)、穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的態(tài)

15、勢(shì)勢(shì)，其發(fā)發(fā)展是健健康的 （1）房地地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)的的規(guī)模適適度。220011年上海海經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)速度度為100.2，連續(xù)續(xù)10年年保持兩兩位數(shù)的的增長(zhǎng)速速度。上上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)健康快快速持續(xù)續(xù)發(fā)展，是是房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的內(nèi)在動(dòng)動(dòng)力。220011年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資6630.73億億元，占占全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資的300.3，拉動(dòng)動(dòng)固定資資產(chǎn)投資資增長(zhǎng)22.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。20000年年、20001年年房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)分別為為9.99和111.44，這這一增長(zhǎng)長(zhǎng)速度與與上海經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平是是相適應(yīng)應(yīng)的。（22）住房房消費(fèi)保保持較高高的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。220011年新建建商品房房銷(xiāo)售面面積比去去年

16、增長(zhǎng)長(zhǎng)15，其中中商品住住宅銷(xiāo)售售面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)16.3。今今年1至至5月，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積同比增增長(zhǎng)7.4，其其中住宅宅面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)8.99。（33）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨趨于合理理。新建建商品房房供求關(guān)關(guān)系基本本平衡，220000年和220011年新建建商品房房竣工面面積與銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積之比為為1.006：11、0.99：1，今今年1至至5月為為0.777：11；新建建商品房房與存量量房市場(chǎng)場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)動(dòng)效應(yīng)明明顯。（44）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的市場(chǎng)場(chǎng)化程度度不斷提提高。 投資主體與與消費(fèi)主主體的多多元化趨趨勢(shì)明顯顯，投資資更加理理性和慎慎重，個(gè)個(gè)人消費(fèi)費(fèi)已成為為市場(chǎng)的的主體。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)已

17、出出現(xiàn)存量量與增量量聯(lián)動(dòng)、銷(xiāo)銷(xiāo)售與租租賃并進(jìn)進(jìn)的格局局，市場(chǎng)場(chǎng)自身的的調(diào)節(jié)能能力和抗抗波動(dòng)能能力增強(qiáng)強(qiáng)。 2、總體上上看，上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還有上上升空間間 房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)前高高位運(yùn)行行、長(zhǎng)平平臺(tái)、穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)至少可可以持續(xù)續(xù)到“十十五”期期末，不不會(huì)發(fā)生生大的波波動(dòng)。 上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)今今后發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)是：開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資和新建建商品房房交易將將會(huì)繼續(xù)續(xù)保持在在較高水水平，投投資和消消費(fèi)繼續(xù)續(xù)同步增增長(zhǎng)；存存量房交交易將會(huì)會(huì)大幅度度提高，且且在整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)交易中中的比重重不斷提提高；房房屋租賃賃市場(chǎng)將將會(huì)進(jìn)一一步活躍躍和規(guī)范范，成為為住房投投資和消消費(fèi)的重重要領(lǐng)域域。 （二）浙江江

18、省房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、浙江省省近幾年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)快速速發(fā)展的的態(tài)勢(shì)，市市場(chǎng)供需需兩旺，發(fā)發(fā)展基本本上是健健康的，但但大城市市商品住住宅價(jià)格格上漲過(guò)過(guò)快，低低價(jià)位住住房供不不應(yīng)求 （1）國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展、民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的帶動(dòng)動(dòng)、人民民收入的的提高是是浙江省省房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展展的基矗矗（2）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資和開(kāi)發(fā)發(fā)量持續(xù)續(xù)快速增增長(zhǎng)，商商品房購(gòu)購(gòu)銷(xiāo)兩旺旺，空置置率下降降并保持持在合理理區(qū)間，商商品房為為7，住住宅為55。（33）商品品房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)基基本合理理。在已已竣工的的住宅當(dāng)當(dāng)中，普普通商品品住宅占占90.1，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房占66.9，別墅墅占3。（44）個(gè)

19、人人購(gòu)房已已占主導(dǎo)導(dǎo)地位，商商品房?jī)r(jià)價(jià)格穩(wěn)步步上升。（55）存量量房市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)繁繁榮，存存量房交交易量快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)。 2、未來(lái)三三五年，只只要正視視問(wèn)題，政政策得當(dāng)當(dāng)，浙江江省房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍將繼繼續(xù)保持持穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì) （1）浙江江省第十十一次黨黨代會(huì)決決定未來(lái)來(lái)三五年年將全面面推進(jìn)全全省現(xiàn)代代化建設(shè)設(shè)，國(guó)民民經(jīng)濟(jì)將將繼續(xù)保保持快速速增長(zhǎng)，浙浙江經(jīng)濟(jì)濟(jì)將支撐撐房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的穩(wěn)步發(fā)發(fā)展。（22）全省省城市化化進(jìn)程將將繼續(xù)推推進(jìn)，根根據(jù)浙浙江省城城市化發(fā)發(fā)展綱要要規(guī)定定，城市市化水平平每年提提高11.55個(gè)百分分點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)每年年將增加加50萬(wàn)萬(wàn)非農(nóng)業(yè)業(yè)人口，這這必將會(huì)會(huì)增加房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的

20、投投資和消消費(fèi)需求求。（33）民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展帶帶動(dòng)了地地區(qū)收入入水平的的整體提提高，人人民富裕裕，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力強(qiáng)，城城鎮(zhèn)居民民的消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)基基本達(dá)到到了小康康型，開(kāi)開(kāi)始向富富裕型邁邁進(jìn)，呈呈現(xiàn)住房房消費(fèi)升升級(jí)的態(tài)態(tài)勢(shì)，加加上遍布布全國(guó)各各地的浙浙江外出出經(jīng)商人人員，住住房消費(fèi)費(fèi)需求還還會(huì)不斷斷擴(kuò)大。（44）住房房貨幣補(bǔ)補(bǔ)貼將逐逐步推開(kāi)開(kāi)，職工工購(gòu)房能能力將有有所提高高，二手手房市場(chǎng)場(chǎng)日趨活活躍，住住房梯級(jí)級(jí)消費(fèi)顯顯現(xiàn)。 （三）杭州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、杭州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)一片繁繁榮，房房地產(chǎn)投投資、開(kāi)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)銷(xiāo)售及房房?jī)r(jià)全線(xiàn)線(xiàn)上揚(yáng)，商商品房供供不應(yīng)求求，市場(chǎng)場(chǎng)正處于于高

21、速發(fā)發(fā)展階段段，市場(chǎng)場(chǎng)繁榮的的背后存存有隱患患 （1）杭州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)興興旺，得得益于杭杭州經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速的的發(fā)展，得得益于一一系列開(kāi)開(kāi)放、搞搞活市嘗嘗調(diào)動(dòng)消消費(fèi)積極極性的政政策推動(dòng)動(dòng)以及得得天獨(dú)厚厚的居住住環(huán)境和和旺盛的的住房消消費(fèi)需求求及投資資需求。 （2）杭州州土地供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)穩(wěn)步健健康發(fā)展展，杭州州從19999年年開(kāi)始，市市區(qū)內(nèi)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目用地全全面以公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)（或拍拍賣(mài)）方方式供給給。 （3）商品品房開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售形形勢(shì)一直直呈現(xiàn)上上升之勢(shì)勢(shì)，新建建商品房房和住宅宅空置率率逐步下下降，房房地產(chǎn)投投資、房房屋施工工面積、竣竣工面積積增長(zhǎng)較較快，市市區(qū)住房房供不應(yīng)應(yīng)求。 （4）二手手

22、房市場(chǎng)場(chǎng)供銷(xiāo)兩兩旺，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)已由商商品房一一統(tǒng)天下下演變成成現(xiàn)在商商品房、二二手房齊齊頭并進(jìn)進(jìn)。 （5）個(gè)人人購(gòu)房已已占主導(dǎo)導(dǎo)地位，居居民人均均居住面面積20001年年底已上上升到111.22平方米米。 （6）商品品房?jī)r(jià)格格持續(xù)上上揚(yáng)，上上漲幅度度位于全全國(guó)城市市的前列列。今年年一季度度漲幅在在7左左右。 （7）市場(chǎng)場(chǎng)顯現(xiàn)住住宅產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)有些些失衡。 現(xiàn)杭州市場(chǎng)場(chǎng)上高檔檔住宅如如市中心心高價(jià)位位住房和和遠(yuǎn)郊別別墅增量量幅度大大，面向向中低收收入階層層的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型樓盤(pán)盤(pán)相對(duì)缺缺乏。 （8）經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房供求錯(cuò)錯(cuò)位，表表現(xiàn)在面面積過(guò)大大、價(jià)格格優(yōu)勢(shì)不不明顯、供供求關(guān)系系相對(duì)緊緊張等

23、方方面。 （9）投機(jī)機(jī)者進(jìn)入入市場(chǎng)炒炒樓花和和開(kāi)發(fā)商商大量圈圈地行為為有所抬抬頭。 2、杭州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在全全省經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的帶動(dòng)下下，未來(lái)來(lái)三五年年將保持持穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的態(tài)態(tài)勢(shì)，中中低價(jià)位位的住宅宅供應(yīng)增增加，價(jià)價(jià)格漲幅幅趨緩 （1）從供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)看，近近兩年土土地供應(yīng)應(yīng)量成倍倍增加，決決定了今今后二三三年內(nèi)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)上商商品房投投放量還還會(huì)不斷斷增加，并并直接影影響房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)增增勢(shì)。 （2）從供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)看，隨隨著市中中心地段段可供開(kāi)開(kāi)發(fā)住宅宅的土地地資源日日趨減少少，郊區(qū)區(qū)住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)量將將迅速增增加，房房?jī)r(jià)整體體水平會(huì)會(huì)有所下下降；政政府近一一年加大大了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的開(kāi)發(fā)發(fā)力度，使

24、使住房市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)更趨合合理。 （3）從市市場(chǎng)需求求看，經(jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期期積累的的住房消消費(fèi)需求求壓力在在前幾年年已獲得得較為集集中的釋釋放，隨隨著二手手房市場(chǎng)場(chǎng)的日趨趨活躍，今今后商品品房供應(yīng)應(yīng)量將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展。 （4）從住住房消費(fèi)費(fèi)者構(gòu)成成看，前前幾年市市場(chǎng)上龐龐大的外外地購(gòu)房房者群體體多數(shù)來(lái)來(lái)自溫州州、臺(tái)州州、義烏烏、東陽(yáng)陽(yáng)、上海海等地，在在一定程程度上支支持了房房?jī)r(jià)的走走高。近近一年這這些消費(fèi)費(fèi)者開(kāi)始始轉(zhuǎn)向進(jìn)進(jìn)入上海海、北京京。杭州州市場(chǎng)將將逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為以本本地區(qū)住住房消費(fèi)費(fèi)為主。 （四）北京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、北京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)繼續(xù)續(xù)呈現(xiàn)快快速發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)，以增增

25、量房市市場(chǎng)為主主，商品品房供銷(xiāo)銷(xiāo)兩旺，商商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)平穩(wěn)，市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)正正在發(fā)生生變化，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)有所加加劇 （1）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模繼繼續(xù)擴(kuò)大大，房地地產(chǎn)投資資、新開(kāi)開(kāi)工面積積和竣工工面積持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。（22）商品品房銷(xiāo)售售穩(wěn)步上上升。今今年商品品房銷(xiāo)售售面積首首次超過(guò)過(guò)竣工面面積、銷(xiāo)銷(xiāo)售勢(shì)頭頭看好，需需求較旺旺。（33）危舊舊房改造造速度加加快。今今年1至至5月，共共拆除危危房211.2萬(wàn)萬(wàn)平方米米，占全全年計(jì)劃劃的266.9。危房房改造快快速發(fā)展展，帶動(dòng)動(dòng)了城郊郊區(qū)房地地產(chǎn)的開(kāi)開(kāi)發(fā)和大大量的住住房需求求。（44）外省省市和境境外企業(yè)業(yè)的進(jìn)入入及投資資數(shù)量的的增加，加加劇了市市

26、場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，使使開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模迅速速上升，企企業(yè)面臨臨考驗(yàn)。（55）商品品住宅平平均價(jià)格格仍維持持在較高高水平，但但基本保保持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。（66）經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房新開(kāi)工工量和竣竣工量保保持在兩兩位數(shù)的的增長(zhǎng)幅幅度，但但占市場(chǎng)場(chǎng)總量的的份額仍仍然偏校校（7）市市場(chǎng)中高高價(jià)位商商品住宅宅結(jié)構(gòu)性性過(guò)剩，中中低價(jià)位位的商品品住宅結(jié)結(jié)構(gòu)性短短缺現(xiàn)象象依然存存在。（88）存量量房市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行不不暢，已已購(gòu)公房房上市量量校 2、北京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)未來(lái)來(lái)三五年年仍將保保持穩(wěn)定定增長(zhǎng)的的態(tài)勢(shì)，市市場(chǎng)不會(huì)會(huì)出現(xiàn)大大起大落落。市場(chǎng)場(chǎng)格局依依然以增增量房為為主，商商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)銷(xiāo)售穩(wěn)定定增長(zhǎng)，市市場(chǎng)潛在在需求量量大 （1）

27、北京京經(jīng)濟(jì)快快速的發(fā)發(fā)展，市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的不斷完完善，申申奧成功功和入世世兩大利利好因素素，將繼繼續(xù)帶動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大和開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資量的增增長(zhǎng)。（22）開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)地地區(qū)隨著著市政及及道路交交通的改改善，有有望從主主要集中中的奧運(yùn)運(yùn)村周邊邊、中關(guān)關(guān)村、CCBD中中央商務(wù)務(wù)區(qū)逐步步擴(kuò)展到到城郊和和城南危危改地區(qū)區(qū)。（33）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)數(shù)數(shù)量快速速增長(zhǎng)，外外省市一一些有實(shí)實(shí)力的民民營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)和和上市股股份公司司大量進(jìn)進(jìn)入北京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)對(duì)市場(chǎng)影影響很大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇。 （4）住房房消費(fèi)保保持穩(wěn)定定的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積穩(wěn)定增增長(zhǎng)；經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供不不應(yīng)求。（55）市場(chǎng)場(chǎng)潛

28、在需需求量大大。市政政拆遷和和危舊房房改造“十十五”期期間將繼繼續(xù)保持持在年均均3000萬(wàn)平方方米的規(guī)規(guī)模，涉涉及動(dòng)遷遷居民334.77萬(wàn)戶(hù)，年年需住房房5000萬(wàn)平方方米左右右；城市市化進(jìn)程程將繼續(xù)續(xù)推進(jìn)，城城鎮(zhèn)人口口“十五五”期間間預(yù)計(jì)年年新增115萬(wàn)人人，年需需住宅2230萬(wàn)萬(wàn)平方米米左右；外省市市和外國(guó)國(guó)人在京京購(gòu)房的的比例逐逐年增加加。（66）商品品房?jī)r(jià)格格仍將保保持平穩(wěn)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，總總體價(jià)格格會(huì)稍有有回落。（77）存量量房市場(chǎng)場(chǎng)有待進(jìn)進(jìn)一步激激活。 （五）廣州州市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、廣州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)起步步早，發(fā)發(fā)展快，市市場(chǎng)化程程度較高高，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。在在連續(xù)

29、幾幾年高速速發(fā)展后后，市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)供供大于求求，銷(xiāo)售售增幅下下滑，商商品房?jī)r(jià)價(jià)格回落落，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入理理性發(fā)展展階段 （1）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資連連續(xù)多年年快速增增長(zhǎng)，今今年以來(lái)來(lái)增幅趨趨緩。（22）土地地供應(yīng)量量和商品品房上市市量得到到較好控控制，新新開(kāi)工面面積和竣竣工面積積穩(wěn)步上上升。（33）商品品房銷(xiāo)售售面積緩緩慢增加加，銷(xiāo)售售額略有有下降，現(xiàn)現(xiàn)房交易易增速大大于期房房交易。（44）商品品房總體體價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有降降。（55）二手手房交易易連年成成倍增加加，房改改房上市市交易量量增長(zhǎng)最最快。 2、廣州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展的同時(shí)時(shí)，經(jīng)過(guò)過(guò)供需調(diào)調(diào)整，將將更加理理性和成成熟 （1）廣州

30、州經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展，在實(shí)實(shí)施“北北優(yōu)、南南拓、東東移、西西調(diào)”的的城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略中，將將發(fā)展一一系列知知識(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、信息息產(chǎn)業(yè)及及新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，為為房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展提供新新的空間間，房地地產(chǎn)投資資和開(kāi)發(fā)發(fā)還將穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)。（22）政府府加大土土地供應(yīng)應(yīng)量的調(diào)調(diào)控。房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供需需趨于平平衡。（33）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)呈現(xiàn)郊郊區(qū)化、大大盤(pán)化、集集中化趨趨勢(shì)；樓樓盤(pán)綜合合素質(zhì)提提高。（44）房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈，民民營(yíng)企業(yè)業(yè)投資已已占全市市房地產(chǎn)產(chǎn)總投資資的一半半以上。（55）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)已告別別了“暴暴利”時(shí)時(shí)代進(jìn)入入“微利利”，居居民消費(fèi)費(fèi)日益成成熟，商商品房?jī)r(jià)價(jià)趨于平平穩(wěn)。（66）二手

31、手房交易易增長(zhǎng)加加快。 （六）天津津市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在在經(jīng)歷了了連續(xù)33年快速速發(fā)展后后，今年年上半年年商品房房銷(xiāo)售的的各項(xiàng)指指標(biāo)下降降二成以以上，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)步入入調(diào)整期期 （1）房地地產(chǎn)投資資和開(kāi)發(fā)發(fā)仍保持持增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，但但增幅校校（2）土土地供應(yīng)應(yīng)總量比比去年同同期有所所下降。（33）商品品房銷(xiāo)售售總量下下降，今今年一季季度下滑滑到19999年年以來(lái)的的最低水水平。（44）空置置房增幅幅較大，總總量達(dá)到到5444萬(wàn)平方方米。（55）房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)中有有升，今今年一季季度同比比增長(zhǎng)55，這這與出臺(tái)臺(tái)導(dǎo)致建建房成本本增加的的政策有有關(guān)。 2、未來(lái)110

32、年，天天津市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍是是穩(wěn)步發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì) （1）據(jù)預(yù)預(yù)測(cè)，天天津在“十十五”期期間，住住房需求求總量33，1111萬(wàn)平平方米。（22）出臺(tái)臺(tái)鼓勵(lì)政政策，培培育市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力力，擴(kuò)大大市場(chǎng)需需求；降降低商品品房契稅稅，實(shí)行行購(gòu)房支支出抵扣扣所得稅稅政策；擴(kuò)大空空置房政政策享受受范圍，幫幫助開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)盤(pán)盤(pán)活積壓壓商品房房；激活活住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)，形成成梯次消消費(fèi)。（33）改善善商品房房的供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，面面向中低低收入家家庭；繼繼續(xù)加快快危房改改造，創(chuàng)創(chuàng)造規(guī)模模剛性需需求。（44）加快快小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)步步伐，繼繼續(xù)對(duì)新新四區(qū)和和部分縣縣的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建房給給予經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的優(yōu)惠惠政策，使使小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)

33、發(fā)成成為新的的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。 （七）重慶慶市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)和和發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì) 1、經(jīng)過(guò)33年快速速發(fā)展之之后，上上半年重重慶市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)調(diào)整態(tài)態(tài)勢(shì)，商商品房竣竣工量和和銷(xiāo)售量量同比下下降明顯顯，但存存量房交交易量同同比上升升3成 （1）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資仍仍保持22成增長(zhǎng)長(zhǎng)，但增增幅只相相當(dāng)于去去年的一一半。（22）商品品房竣工工面積同同比下降降2成。（33）商品品房銷(xiāo)售售面積總總體回落落，下降降幅度較較大的是是辦公用用房，住住宅下降降14.6。（44）商品品房銷(xiāo)售售均價(jià)同同比下降降16.1。（55）存量量房交易易面積大大幅度增增加，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30。（66）商品品房空置置量有所所減少。

34、 2、隨著城城市化和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)化化進(jìn)程的的加速，重重慶市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展空間很很大，通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和市市場(chǎng)秩序序的整頓頓，增量量市場(chǎng)和和存量市市場(chǎng)互相相促進(jìn)，互互相補(bǔ)充充，未來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)繼續(xù)續(xù)供需兩兩旺 （1）目前前重慶城城市化率率為333，220100年的目目標(biāo)為550，每每年增長(zhǎng)長(zhǎng)將近22個(gè)百分分點(diǎn)，將將對(duì)重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展帶來(lái)很很大需求求空間。（22）土地地市場(chǎng)化化進(jìn)程加加快，市市場(chǎng)透明明度增強(qiáng)強(qiáng)，將推推動(dòng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展。（33）加速速危舊房房的改造造，將長(zhǎng)長(zhǎng)期拉動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。（44）二手手房上市市門(mén)檻進(jìn)進(jìn)一步降降低，中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)日趨成成熟規(guī)范范，必將將

35、進(jìn)一步步活躍房房地產(chǎn)市市常 三、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)形形勢(shì)總體體評(píng)價(jià)及及分析 1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是房地產(chǎn)產(chǎn)供求關(guān)關(guān)系的總總和 分析供求關(guān)關(guān)系，評(píng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，首首先，要要看供給給與需求求之間的的關(guān)系。 其次，要看看供應(yīng)者者與需求求者之間間的關(guān)系系，更確確切地講講是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主體之之間的關(guān)關(guān)系。產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)者開(kāi)發(fā)商商的市場(chǎng)場(chǎng)行為是是否規(guī)范范；流通通領(lǐng)域中介介經(jīng)紀(jì)人人是否誠(chéng)誠(chéng)信、活活躍；服服務(wù)管理理者物業(yè)管管理公司司是否服服務(wù)到位位；消費(fèi)費(fèi)者廣大購(gòu)購(gòu)房者和和租用戶(hù)戶(hù)是否理理性、成成熟等等等。 2、本次調(diào)調(diào)查的六六市一省省經(jīng)濟(jì)水水平有較較大差異異，但具具有一定定的代表表意義 且六市一省省的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

36、發(fā)投資占占全國(guó)房房地產(chǎn)總總投資的的4成多多，它們們的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)及及其發(fā)展展?fàn)顩r，對(duì)對(duì)全國(guó)舉舉足輕重重，影響響極大。六六市一省省的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)很很大程度度上代表表著全國(guó)國(guó)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)。 3、判斷今今年上半半年的全全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，必必定要聯(lián)聯(lián)系自119999年以來(lái)來(lái)新一輪輪的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革和近幾幾年的全全國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)及國(guó)國(guó)家的政政策導(dǎo)向向 1998年年底國(guó)家家宣布停停止住房房實(shí)物分分配，標(biāo)標(biāo) 志著著中國(guó)的的住房制制度改革革終于取取得了突突破性進(jìn)進(jìn)展。從從19999年到到20001年的的3年中中，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資分別別保持113.88、119.55和225

37、.33增長(zhǎng)長(zhǎng)；商品品房銷(xiāo)售售面積分分別實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了233.9、300和229.44的增增長(zhǎng)。今今年上半半年，繼繼續(xù)保持持前3年年的好勢(shì)勢(shì)頭，開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資同比增增長(zhǎng)322.9，銷(xiāo)售售面積同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.5，銷(xiāo)銷(xiāo)售額同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.4。 住房制度改改革突破破性進(jìn)展展是導(dǎo)致致當(dāng)前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)繁榮榮的源泉泉和動(dòng)力力。19998年年以來(lái)，中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一直保保持著供供求兩旺旺的局面面。商品品房供應(yīng)應(yīng)量（竣竣工面積積）每年年遞增11628，今年年上半年年為200；商商品房需需求量（銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積）每年年遞增222.33227，今今年上半半年為222.55。 4、需要指指出的是是，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的

38、的供求兩兩旺，快快速發(fā)展展是在中中國(guó)住房房體制快快速轉(zhuǎn)軌軌中出現(xiàn)現(xiàn)的 快速轉(zhuǎn)軌體體現(xiàn)在兩兩個(gè)方面面，一是是集團(tuán)購(gòu)購(gòu)房轉(zhuǎn)為為個(gè)人購(gòu)購(gòu)房。119988年之前前，在商商品房的的購(gòu)房者者中，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房?jī)H占一一半左右右，而到到目前為為止，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房已占99成以上上。二是是商品化化、市場(chǎng)場(chǎng)化的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌。目目前，全全國(guó)每年年新建城城鎮(zhèn)住宅宅超過(guò)55億平方方米，其其余的為為集資建建房、合合作建房房和個(gè)人人建房。商商品化、市市場(chǎng)化的的轉(zhuǎn)軌體體現(xiàn)在：從單位位建房、無(wú)無(wú)償分配配轉(zhuǎn)軌為為向職工工籌資集集資建房房或合作作建房等等；還體體現(xiàn)在從從集資建建房向購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品房的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌。可可以預(yù)測(cè)測(cè)：這種種快速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)軌促進(jìn)進(jìn)的

39、快速速發(fā)展房房地產(chǎn)市市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)還將繼繼續(xù)一個(gè)個(gè)階段。 5、誰(shuí)都不不會(huì)否認(rèn)認(rèn)，中國(guó)國(guó)已經(jīng)連連續(xù)三四四年出現(xiàn)現(xiàn)了房地地產(chǎn)業(yè)熱熱 房地產(chǎn)業(yè)熱熱表現(xiàn)為為投資熱熱、新開(kāi)開(kāi)工熱、建建造熱、銷(xiāo)銷(xiāo)售熱。那那么這種種持續(xù)熱熱是否理理性呢？ 一、這一輪輪的房地地產(chǎn)業(yè)熱熱是在我我國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)在在真正意意義上進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的情況下下（停止止住房實(shí)實(shí)物分配配、個(gè)人人成為買(mǎi)買(mǎi)房主體體）由銷(xiāo)銷(xiāo)售熱帶帶動(dòng)的，也也就是由由消費(fèi)拉拉動(dòng)投資資，且這這種消費(fèi)費(fèi)是以居居民購(gòu)房房自住消消費(fèi)為主主；二、這這一輪的的投資增增長(zhǎng)和竣竣工面積積的增長(zhǎng)長(zhǎng)，為百百分之十十幾到二二十幾的的快速增增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是119922年到119944年的成成倍

40、增長(zhǎng)長(zhǎng)（高速速、超高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)），況況且，這這種增長(zhǎng)長(zhǎng)速度是是宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展所期盼盼的，在在國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)投資資結(jié)構(gòu)中中也是合合理的。由由此，可可以認(rèn)為為，最近近三四年年出現(xiàn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)熱是是理性的的熱。 但要注意的的是，從從19998年以以來(lái)，每每年全國(guó)國(guó)商品房房的竣工工面積均均多于銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積六七千千萬(wàn)平方方米（如如：19998年年商品房房竣工面面積1.77億億平方米米，20000年年竣工22.3億億平方米米，銷(xiāo)售售1.77億平方方米，220011年竣工工2.773億平平方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售2.08億億平方米米）。因因此引起起商品房房空置面面積的逐逐年增加加，由119977年底的的空置77，000

41、0多萬(wàn)萬(wàn)平方米米，增加加到20001年年底的11.1億億平方米米。在市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下，出出現(xiàn)商品品房的供供大于求求是正常?，F(xiàn)象，沒(méi)沒(méi)有空置置房或周周轉(zhuǎn)商品品房是不不現(xiàn)實(shí)的的，但在在一些城城市，過(guò)過(guò)多的空空置房（尤尤其是一一年以上上的空置置房）應(yīng)應(yīng)當(dāng)引起起足夠的的重視，應(yīng)應(yīng)采取相相應(yīng)的消消化、減減少措施施。 令人注目的的是，從從今年上上半年的的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)字看，商商品房竣竣工面積積5，8826萬(wàn)萬(wàn)平方米米，商品品房銷(xiāo)售售面積66，2880萬(wàn)平平方米，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積反超同同期竣工工面積4454萬(wàn)萬(wàn)平方米米。供求求關(guān)系正正在進(jìn)一一步合理理調(diào)整。 6、正確分分析和判判斷房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，是是政策、企企業(yè)和百

42、百姓共同同關(guān)心的的事情 由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)發(fā)展中中的重要要地位和和作用，又又由于房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)地域性性強(qiáng)的特特點(diǎn)，在在分析市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)時(shí)，既既要注意意全國(guó)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展形形勢(shì)和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，更要要注意分分析各地地、各城城市的市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)。 從六市一省省房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的情情況，可可以看出出，它們們之間有有共性，也也有較大大的差異異（個(gè)性性）。其其共性是是，六市市一省的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資、竣竣工、銷(xiāo)銷(xiāo)售，均均持續(xù)實(shí)實(shí)現(xiàn)了三三四年的的快速增增長(zhǎng)，房房地產(chǎn)熱熱是普遍遍現(xiàn)象。從從差異性性看，浙浙江，尤尤其是杭杭州表現(xiàn)現(xiàn)為最熱熱，今年年1至55月，房房地產(chǎn)投投資同比比增長(zhǎng)4

43、41.66，房房?jī)r(jià)同比比上漲55.9，甚至至出現(xiàn)了了“賣(mài)得得比蓋得得快”、商商品房空空置面積積明顯減減少的現(xiàn)現(xiàn)象。北北京、上上海的投投資、竣竣工、銷(xiāo)銷(xiāo)售也持持續(xù)出現(xiàn)現(xiàn)攀升。廣廣州出現(xiàn)現(xiàn)平衡增增長(zhǎng)。但但天津、重重慶的竣竣工量和和銷(xiāo)售量量出現(xiàn)了了同比明明顯下降降的勢(shì)頭頭。 城市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)的的發(fā)展，取取決于多多方面的的因素。一一是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展因因素。上上海、北北京、廣廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)好好，人均均收入高高，居民民的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力較較強(qiáng)，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展速度就就快些，浙浙江省的的民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展很快，大大大加快快了居民民的致富富速度，必必然支撐撐較高的的購(gòu)房能能力，造造成房地地產(chǎn)的較較快提升升。

44、二是政策因因素。上上海的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)活躍躍、有序序，政府府采取了了一系列列刺激和和鼓勵(lì)居居民住房房消費(fèi)的的政策和和措施，尤尤其是二二手房市市場(chǎng)活躍躍，住房房金融服服務(wù)到位位，因而而出現(xiàn)了了廣大居居民的購(gòu)購(gòu)房熱。天天津市前前三年采采取了加加快危房房改造巨巨大工程程，在這這一“剛剛性需求求”拉動(dòng)動(dòng)下，使使天津房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)連續(xù)三三年的購(gòu)購(gòu)銷(xiāo)兩旺旺。但今今年以來(lái)來(lái)，這一一“剛性性需求”拉拉動(dòng)減弱弱，便出出現(xiàn)了明明顯的需需求滑坡坡。 三是市場(chǎng)因因素。主主要指產(chǎn)產(chǎn)品的供供求情況況。以上上海為例例，19998年年之前的的幾年中中，商品品房銷(xiāo)售售量大大大低于竣竣工量，造造成空置置量的大大量增加加。1

45、9999年年、20000年年商品房房銷(xiāo)售量量接近竣竣工量，220011年和220022年，商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售量超超過(guò)竣工工量。特特別是119999年到220022年6月月，商品品住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售量連連續(xù)三年年半超過(guò)過(guò)竣工量量，從而而使商品品房空置置量明顯顯減少，實(shí)實(shí)現(xiàn)了供供求的基基本平衡衡，出現(xiàn)現(xiàn)了房?jī)r(jià)價(jià)的穩(wěn)步步上升。還還以廣州州為例，廣廣州居民民的收入入年年有有增長(zhǎng)，廣廣州的樓樓盤(pán)品質(zhì)質(zhì)一年比比一年好好，但是是從19996年年以來(lái)，商商品房總總體價(jià)格格一直是是穩(wěn)中有有降，220011年辦公公用房成成交價(jià)同同比下降降7.667，商商品住宅宅同比下下降3.71。與此此同時(shí)，出出現(xiàn)了商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售下滑滑，商

46、品品房空置置量增加加。今年年1至55月，全全市實(shí)際際銷(xiāo)售面面積和銷(xiāo)銷(xiāo)售額分分別比上上年同期期下降114.66和224，預(yù)預(yù)售面積積和預(yù)售售額分別別同比下下降1.1和和3.55?？煽梢哉J(rèn)為為廣州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)在高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)中步入入調(diào)整期期。造成成這種情情況的主主要原因因是前幾幾年增長(zhǎng)長(zhǎng)速度快快，基數(shù)數(shù)大，造造成多年年來(lái)的供供大于求求。 7、研究分分析房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求求關(guān)系，還還必須深深入分析析產(chǎn)品的的供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)與消消費(fèi)者的的需求結(jié)結(jié)構(gòu)是否否匹配 上面提到廣廣州房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售下降的的現(xiàn)象，據(jù)據(jù)調(diào)查，并并非是市市民購(gòu)房房意愿不不強(qiáng)，而而是眼下下商品房房?jī)r(jià)未合合乎購(gòu)房房者心中中的理想想價(jià)格。調(diào)調(diào)查

47、資料料表明，欲欲購(gòu)房者者中有88成以上上人計(jì)劃劃購(gòu)買(mǎi)每每平方米米4，5500元元以下的的房屋，購(gòu)購(gòu)房總價(jià)價(jià)（每套套）平均均為311.1萬(wàn)萬(wàn)元，而而市場(chǎng)上上這種價(jià)價(jià)位，且且品質(zhì)和和地段較較好的商商品房很很少。除除廣州外外，許多多城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上上存在著著供求結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理的問(wèn)問(wèn)題。以以北京為為例，既既存在中中、高檔檔價(jià)位的的商品住住宅供大大于求，有有結(jié)構(gòu)性性過(guò)剩的的問(wèn)題，更更存在中中、低檔檔價(jià)位的的商品住住宅供不不應(yīng)求，有有結(jié)構(gòu)性性短缺的的問(wèn)題。 最近熱銷(xiāo)的的北京“翠翠城”經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，每每平方米米售價(jià)33，1880元，地地處東四四環(huán)外一一公里，導(dǎo)導(dǎo)致了110000人在三三伏天排排隊(duì)三天

48、天三夜?fàn)帬?zhēng)購(gòu)的非非凡情景景。這說(shuō)說(shuō)明，中中國(guó)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)三四年年的個(gè)人人買(mǎi)房，現(xiàn)現(xiàn)已進(jìn)入入“大眾眾百姓”中等等收入家家庭買(mǎi)房房的階段段。據(jù)各各方面調(diào)調(diào)查，在在北京的的中等收收入家庭庭的支付付能力是是每套330萬(wàn)50萬(wàn)萬(wàn)之間。“翠翠城”經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房正適適合這種種消費(fèi)能能力需求求。 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展到今今天，要要保持持持續(xù)發(fā)展展的態(tài)勢(shì)勢(shì)，必須須高度重重視產(chǎn)品品的結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整問(wèn)問(wèn)題。把把結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整作為為主線(xiàn)，才才能實(shí)施施房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。在在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)下，只只能由產(chǎn)產(chǎn)品的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)去適應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品的的消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，而而不可能能讓消費(fèi)費(fèi)者去購(gòu)購(gòu)買(mǎi)不適適應(yīng)他們們消費(fèi)水水平和愛(ài)愛(ài)好的

49、產(chǎn)產(chǎn)品。產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整體體現(xiàn)在增增量交易易上，就就是要大大力發(fā)展展適合中中低收入入家庭住住房消費(fèi)費(fèi)支付能能力的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，或或者是中中等收入入家庭能能買(mǎi)得起起的商品品住宅。比比如上海海市沒(méi)有有專(zhuān)門(mén)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，但房房?jī)r(jià)是33000040000元元平方方米的商商品住宅宅，是市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)的主流流產(chǎn)品，一一般的工工薪階層層通過(guò)住住房金融融的支持持均能買(mǎi)買(mǎi)得起。結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，既需需要通過(guò)過(guò)政府部部門(mén)的引引導(dǎo)和安安排去實(shí)實(shí)施，更更需要開(kāi)開(kāi)發(fā)商通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)引導(dǎo)，以以自我調(diào)調(diào)節(jié)去實(shí)實(shí)現(xiàn)。 8、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整還要體體現(xiàn)在存存量交易易上 在百姓成為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的買(mǎi)方主主體后，由由于居民民收入

50、和和愛(ài)好等等差異，在在住房市市場(chǎng)上出出現(xiàn)了不不同層次次、不同同檔次等等差異性性需求。產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整必必須適應(yīng)應(yīng)各種不不同住房房消費(fèi)者者的需求求。住房房消費(fèi)者者有買(mǎi)新新房的，也也有買(mǎi)舊舊房的。因因此，必必須在發(fā)發(fā)展一手手房市場(chǎng)場(chǎng)的同時(shí)時(shí)，大力力推進(jìn)二二手房的的繁榮。上上海居民民收入水水平相對(duì)對(duì)較高，但但如果沒(méi)沒(méi)有十分分活躍的的二手房房市場(chǎng)，不不可能滿(mǎn)滿(mǎn)足各種種不同收收入家庭庭的購(gòu)房房需求。由由于一二二手房的的聯(lián)動(dòng)，近近兩年，上上海的人人均住房房交易量量（一手手房交易易量二二手房交交易量）達(dá)達(dá)到2平平方米左左右，幾幾乎等于于北京等等城市的的2倍。 除上海外，浙浙江省的的二手房房市場(chǎng)也也十分活活躍

51、，廣廣州、重重慶、天天津等市市的二手手房交易易量也出出現(xiàn)大幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，北京京的二手手房市場(chǎng)場(chǎng)正在努努力發(fā)展展之中。只只要產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整扭住住樓市面面向普通通百姓，一一手、二二手聯(lián)動(dòng)動(dòng)發(fā)展不不放松，中中國(guó)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)就可可保持高高位運(yùn)行行、長(zhǎng)平平臺(tái)的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。 9、研究分分析市場(chǎng)場(chǎng)形勢(shì)，必必須關(guān)注注房?jī)r(jià)的的升降 從全國(guó)看，220000年商品品住宅房房?jī)r(jià)比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)2.55，220011年比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)6，今今年上半半年同比比增長(zhǎng)00.122。分分析房?jī)r(jià)價(jià)的走勢(shì)勢(shì)，需要要說(shuō)明幾幾個(gè)前題題：一是是這二三三年全國(guó)國(guó)消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)始終在在“零”的的上面浮浮動(dòng)；二二是樓盤(pán)盤(pán)的品質(zhì)質(zhì)在很快快

52、提升（即即提高品品質(zhì)）；三是各各地都在在開(kāi)始調(diào)調(diào)整產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示示的房?jī)r(jià)價(jià)是全國(guó)國(guó)平均房房?jī)r(jià)，它它是通過(guò)過(guò)銷(xiāo)售總總額除以以銷(xiāo)售面面積得出出來(lái)的。不不同價(jià)格格檔次的的樓盤(pán)在在總銷(xiāo)售售量中所所占的比比例不同同（即便便是每種種樓盤(pán)售售價(jià)不變變），房房?jī)r(jià)也會(huì)會(huì)不同。據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局稱(chēng)稱(chēng)，今年年上半年年房?jī)r(jià)提提升小，與與產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整有關(guān)，也也就是說(shuō)說(shuō)，面向向中低收收入供應(yīng)應(yīng)的中低低價(jià)位的的樓盤(pán)多多了，這這是件好好事。 我們認(rèn)為，這這二三年年房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)中有升升是正常常的、合合理的。 現(xiàn)在有不少少城市的的居民，甚甚至領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)都說(shuō)房房?jī)r(jià)太高高，希望望降低（比比如北京京），為為使更多多的居民民買(mǎi)得起起住

53、房，同同時(shí)也進(jìn)進(jìn)一步拓拓展市場(chǎng)場(chǎng)，拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)。相相反，開(kāi)開(kāi)發(fā)商大大多不同同意降價(jià)價(jià)，認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)已進(jìn)入入微利時(shí)時(shí)代。當(dāng)當(dāng)然，房房?jī)r(jià)的升升和降，不不是誰(shuí)說(shuō)說(shuō)了算的的，而是是市場(chǎng)決決定。在在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)下，決決定房?jī)r(jià)價(jià)升降的的主要因因素是供供求關(guān)系系。希望望降價(jià)，有有效的辦辦法是增增加供應(yīng)應(yīng)量。 另外，由于于產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)原因因，也會(huì)會(huì)出現(xiàn)房房?jī)r(jià)的升升降，也也會(huì)反映映出房?jī)r(jià)價(jià)的高低低。在一一個(gè)城市市的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)里，某某個(gè)時(shí)間間段中高高檔價(jià)位位的樓盤(pán)盤(pán)供應(yīng)量量加大了了，就會(huì)會(huì)導(dǎo)致這這個(gè)時(shí)間間段平均均房?jī)r(jià)的的攀升，如如去年上上半年北北京房?jī)r(jià)價(jià)上升225，主主要就是是這個(gè)原原因。而而某個(gè)時(shí)時(shí)間段，中中低

54、檔價(jià)價(jià)位的樓樓盤(pán)供應(yīng)應(yīng)量加大大了，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房大量量銷(xiāo)售了了，就會(huì)會(huì)導(dǎo)致該該時(shí)間段段平均房房?jī)r(jià)的跌跌落。由由此分析析，最近近幾年在在調(diào)整住住宅產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)中中，各地地城市乃乃至全國(guó)國(guó)的房?jī)r(jià)價(jià)（平均均房?jī)r(jià)）不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大的攀攀升，以以穩(wěn)中有有升為發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)。我們們還相信信，不少少人（主主要是中中低收入入者）認(rèn)認(rèn)為房?jī)r(jià)價(jià)太高，其其中一個(gè)個(gè)重要原原因，是是他們買(mǎi)買(mǎi)不到適適合其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力的的住房，房房?jī)r(jià)高不不可攀。經(jīng)經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，二二手房市市場(chǎng)發(fā)展展，差不不多的中中等收入入者，均均能買(mǎi)到到房?jī)r(jià)性性能滿(mǎn)意意的住房房，也就就不會(huì)覺(jué)覺(jué)得房?jī)r(jià)價(jià)高了。我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在上海海，居民民認(rèn)為房房?jī)r(jià)太高高的呼聲聲比北京

55、京少得多多。當(dāng)然然，北京京的平均均房?jī)r(jià)現(xiàn)現(xiàn)在還比比上海高高出每平平方米112000元左右右。 10、綜上上分析，中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)過(guò)三三年多的的高位運(yùn)運(yùn)行，還還處在持持續(xù)發(fā)展展的熱潮潮中 下一步隨著著各地政政府部門(mén)門(mén)鼓勵(lì)住住房消費(fèi)費(fèi)的政策策措施進(jìn)進(jìn)一步建建立，隨隨著產(chǎn)品品供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的不不斷調(diào)整整，隨著著住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的加快快全面開(kāi)開(kāi)放，完完全可以以實(shí)現(xiàn)三三至五年年、甚至至更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展。 但同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)引起起重視的的是，今今年上半半年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資速速度進(jìn)一一步加快快，同比比增長(zhǎng)332.99，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前前三年增增長(zhǎng)133.8、199.5和255.3的速度度；投資資增長(zhǎng)速

56、速度遠(yuǎn)高高于銷(xiāo)售售額增長(zhǎng)長(zhǎng)速度（222.44）110個(gè)百百分點(diǎn)，這這也是過(guò)過(guò)去三年年沒(méi)有的的。有的的地區(qū)土土地供應(yīng)應(yīng)過(guò)量，大大面積囤囤積土地地現(xiàn)象又又有抬頭頭跡象。有有的城市市投資和和新開(kāi)工工面積增增幅過(guò)大大，而銷(xiāo)銷(xiāo)售增長(zhǎng)長(zhǎng)不快甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)下降，空空置量增增長(zhǎng)過(guò)快快，明顯顯出現(xiàn)供供大于求求的情況況，應(yīng)當(dāng)當(dāng)引起高高度關(guān)注注。 有的城市例例如杭州州，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)可以用用“火爆爆”來(lái)形形容。房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)力度度大，房房?jī)r(jià)上升升快，銷(xiāo)銷(xiāo)售仍然然很好，而而且二手手房市場(chǎng)場(chǎng)也供銷(xiāo)銷(xiāo)兩旺。分分析杭州州樓市紅紅火的原原因，一一是經(jīng)濟(jì)濟(jì)支撐，二二是居民民需求增增長(zhǎng)，三三是“住住在杭州州”的居居住環(huán)境境，四是是政策推推動(dòng)效應(yīng)應(yīng)