第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的選擇1第一節(jié)市市場場法2一、市場場法的基基本原理理（一）理理論基礎(chǔ)礎(chǔ)均衡價值值論:由于資產(chǎn)產(chǎn)評估是是一個模模擬市場場過程的的結(jié)果，，因此均均衡價值值論表現(xiàn)現(xiàn)為承認(rèn)認(rèn)市價的的相對合合理性，，并通過過替代原原則來為為被估資資產(chǎn)定價價。（二）評評估思路路3（三）運運用的前前提條件件1、要有有一個活活躍的公公開市場場。2、公開開市場要要有可比比的資產(chǎn)產(chǎn)及其交交易活動動。(功能可可比、市市場條件件可比、、交易時時間接近近）（四）市市場法的的適用范范圍主要適用用于單項項資產(chǎn)的的評估不適用于于企業(yè)價價值的評評估；沒沒有可比比參照物物、沒有有市價資資產(chǎn)價值值的評估估.4二、市場場比較法法的基本本程序及及有關(guān)指指標(biāo)（一）選選擇參照照物。1、成交交價必須須真實。。2、至少少三個交交易案例例。3、與被被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似似（大可可替代，，即功能能相相同）。。4、成交交價是正正常交易易的結(jié)果果。5、盡可可能選擇擇近期成成交的交交易案例例。（二）在在評估對對象與參參照物之之間選擇擇比較因因素（三）指指標(biāo)對比比、量化化差異（四）在在各參照照物成交交價格基基礎(chǔ)上調(diào)調(diào)整已經(jīng)經(jīng)量化的對比指指標(biāo)差異異（五）綜綜合分析析確定評評估結(jié)果果5三、市場場比較法法的具體體操作方方法（一）直直接比較較法參照物與與被估資資產(chǎn)之間間僅在某某一方面面存在差差異，例例如：成成新率、、功能等等。61.現(xiàn)行行市價法法（無差差異）2.市價價折扣法法（交易易條件差差異）3.功能能價值類類比法（（功能差差異）（1）線線性關(guān)系系（2）指指數(shù)關(guān)系系74、價格格指數(shù)法法（時間間差異））5、成新新率價格格調(diào)整法法6.成本本市價法法（成本本差異））7.市盈盈率乘數(shù)數(shù)法（適適用于企企業(yè)價值值及長期期股權(quán)投投資評估估）8（二）類類比調(diào)整整法參照物與與被估資資產(chǎn)大體體相似，，但仍在在多方面面存在差差異。交易案例例A的調(diào)調(diào)整值＝＝參照物物A的成成交價××?xí)r間因因素系數(shù)數(shù)×區(qū)域域因素系系數(shù)×功功能因素素系數(shù)××情況補補正系數(shù)數(shù)×………目前我國國還沒有有形成充充分發(fā)育育、活躍躍的資產(chǎn)產(chǎn)交易市市場，類類比調(diào)整整法受到到較大限限制9[例]某商業(yè)用用房，面面積為600平方米，，現(xiàn)因企企業(yè)聯(lián)營營需要進進行評估估，評估估基準(zhǔn)日日為2002年10月31日。評估估人員在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場上找找到三個個成交時時間與評評估基準(zhǔn)準(zhǔn)日接近近的商業(yè)業(yè)用房交交易案例例，具體體情況如如下表所所示。單單位：10被評估商商業(yè)用房房與參照照物商業(yè)業(yè)用房結(jié)結(jié)構(gòu)相似似、新舊舊程度相相近，故故無需對對功能因因素和成成新率因因素進行行調(diào)整。。被評估估商業(yè)用用房所在在區(qū)域的的綜合評評分為100，三個參參照物所所在區(qū)域域條件均均比被評評估商業(yè)業(yè)用房所所在區(qū)域域好，綜綜合評分分分別為為107、110和108。當(dāng)時房房產(chǎn)價格格月上漲漲率為4%，故參照照物A的時間因因素調(diào)整整系數(shù)為為：；參參照物B的時間因因素調(diào)整整系數(shù)：：；參照照物C因在評估估基準(zhǔn)日日當(dāng)月交交易，故故無需調(diào)調(diào)整。三三個參照照物成交交價格的的調(diào)整過過程如下下。單位位：被評估資資產(chǎn)單價價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資資產(chǎn)總價價＝5,455×600＝3,273,000元11四、對市市場法的的簡單評評價優(yōu)點：（1）較容易易掌握理理解（2）充分考考慮現(xiàn)時時市場變變化因素素（3）直觀簡簡單，評評估結(jié)果果容易使使雙方接接受。缺點：（1）需要一一個公開開活躍的的市場（2）不適用用于專用用設(shè)備等等固定資資產(chǎn)以及及大部分無形資資產(chǎn)。（3）不不適合受受地區(qū)、、環(huán)境等等因素嚴(yán)嚴(yán)格限制制的資產(chǎn)產(chǎn)的評估。。（4）比比較因素素差異難難以量化化12第二節(jié)成成本法法13（三）注注意問題題1、歷史史資料的的真實性性2、形成成資產(chǎn)價價值的成成本耗費費是必要要的3、適用用于繼續(xù)續(xù)使用前前提下的的資產(chǎn)評評估一、成本本法的基基本原理理（一）成成本法的的理論基基礎(chǔ)生產(chǎn)費用用價值論論資產(chǎn)的價價值取決決于購建建時的成成本耗費費（二）成成本法的的評估思思路評估值=重置成本本-各項損耗耗實體性功能性經(jīng)濟性14（四）前前提條件件（1）繼繼續(xù)使用用（經(jīng)濟濟意義與與實體意意義）（2）被被評估資資產(chǎn)的實實體特征征、內(nèi)部部結(jié)構(gòu)及及其功能能必須與與假設(shè)的的重置全全新資產(chǎn)產(chǎn)具有可可比性（3）被被評估資資產(chǎn)可以以再生或或復(fù)制（4）被被評估資資產(chǎn)具有有隨時間間推移貶貶值的特特征15二、成本本法中的的基本要要素（一）資資產(chǎn)的重重置成本本△相同同點：均均采用現(xiàn)現(xiàn)行價格格計算。?！鞑煌c：采采用的材材料、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)計等方方面存在在差異。。但是并并未改變變基本功功能?！饔袟l件情情況下，，盡可能能選擇更更新重置置成本。。理由：（1）更更新重置置成本比比復(fù)原重重置成本本便宜（（超額投投資成本本）；（2）用用更新重重置成本本形成的的資產(chǎn)性性能可改改進（超超額運營營成本））。（3）對于不具具有重置置現(xiàn)實的的資產(chǎn)，，如古古建筑等等，應(yīng)采采用復(fù)原原重置成本。。16（二）實實體性貶貶值是指資產(chǎn)產(chǎn)由于使使用及自自然力的的作用導(dǎo)導(dǎo)致的資資產(chǎn)的物物理性的的損耗或或下降而而引起的的資產(chǎn)的的價值損損失。（三）功功能性貶貶值是指由于于技術(shù)進進步引起起的資產(chǎn)產(chǎn)功能相相對落后后造成的的資產(chǎn)價價值損失失。（四）經(jīng)經(jīng)濟性貶貶值是指由于于客觀環(huán)環(huán)境變化化的影響響而引起起資產(chǎn)閑閑置、收收益下降降而造成成的資產(chǎn)產(chǎn)價值損損失。17三、成本本法中各各項要素素的具體體評估方方法基本公式式：①評估估值＝重重置成本本－實體體性損耗耗－功能能性損耗耗－經(jīng)濟性損耗耗＝重置成成本×成成新率－－功能性性損耗－－經(jīng)濟性性損耗②評估估值＝重重置成本本×綜合合成新率率

18（一）重重置成本本的估算算方法1、重置置核算法法按資產(chǎn)的的成本構(gòu)構(gòu)成，以以現(xiàn)行市市價為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)重置成本本＝直接接成本++間接成成本直接成本本一般包包括：購購買支出出、運輸輸費、安安裝調(diào)試試費等。。評估實踐踐中需據(jù)據(jù)具體情情況而定定。間接成本本主要指指企業(yè)管管理費、、培訓(xùn)費費等。

該方法可可用于計計算復(fù)原原重置成成本，也也可用于于計算更更新重置置成本。。19練習(xí)：待待估資產(chǎn)產(chǎn)為一機機器設(shè)備備，評估估師擬運運用成本本法評估估。評估估人員收收集的成成本資料料有：該該機器設(shè)設(shè)備的現(xiàn)現(xiàn)行市場場價格每每臺180000元，，運雜費費5000元，，安裝成成本為20000元，，其中原原材料6000元、人人工成本本13000元元、其他他費用1000元，安安裝期限限較短。。重置成本本=購買買價格++運費++安裝成成本=180000+5000++20000==205000（元））20練習(xí)：重重新購置置機器設(shè)設(shè)備一臺臺，價格格為10萬元，，運輸費費2000元，，裝卸費費500元，安安裝費800元元，其中中原材料料費300元，，人工成成本500元。。根據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計分析析求得安安裝成本本中的間間接陳本本為每人人工成本本0.8元，求求該機器器的重置置全價。。直接成本本＝（100000＋＋2000＋500++800）＝103300元元間間接成本本＝500×0.80＝400元元

重置置全價＝＝直接成成本+間間接成本本＝103700元元212、價格格指數(shù)法法如果與被被估資產(chǎn)產(chǎn)相類似似的參照照物的現(xiàn)現(xiàn)行市價價也無法獲得，，就只能能采用物物價指數(shù)數(shù)法。（1）定定基物價價指數(shù)（2）環(huán)環(huán)比物價價指數(shù)注意問題題a.物價價指數(shù)法法計算的的是復(fù)原原重置成成本。b.科技技進步較較快資產(chǎn)產(chǎn)使用該該方法估估價結(jié)果果偏高c.適用用于數(shù)量量多、價價值低的的大宗資資產(chǎn)評估估22例：某待估估資產(chǎn)購購建于1994年，賬面面原值為為50,000元，當(dāng)時時該類資資產(chǎn)的價價格指數(shù)數(shù)為95％，評估估基準(zhǔn)日日該類資資產(chǎn)的定定基價格格指數(shù)為為160％，則：：待估資資產(chǎn)的重重置成本本為多少少？待估資產(chǎn)產(chǎn)重置成成本＝50,000××(160％／95％)×100％≈84,211（元）23例：某機床床于2004年購置安安裝，賬賬面原值值為16萬元。2006年進行一一次改造造，改造造費用為為4萬元；2008年又進行行一次改改造，改改造費用用為2萬元。若若定基價價格指數(shù)數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2008年為1.35，2009年為1.60。要求：計計算該機機床2009年的重置置成本.該機床09年的重置置成本為為：16×1.60/1..05++4×1.60/1..28++2×1.60/1..35==31..7（萬元））24練習(xí)：評估機器器設(shè)備一一臺，三三年前購購置，據(jù)據(jù)了解該該設(shè)備尚尚無替代代產(chǎn)品。。該設(shè)備備賬面原原值10萬元，，其中買買價8萬萬元，運運輸費0.4萬萬元，安安裝費用用（包括括材料））1萬元元，調(diào)試試費用0.6萬萬元。經(jīng)經(jīng)調(diào)查，，該設(shè)備備現(xiàn)行價價格9..5萬元元，運輸輸費、安安裝費、、調(diào)試費費分別比比三年前前上漲40%、、30%%、20%。該該設(shè)備的的重置成成本是（（））。。（保留留兩位小小數(shù)）A．12.08萬元B．10.58萬元元C．．12..58萬萬元D．9..5萬元元

A253、功能能價值類類比法如果無法法獲得處處于全新新狀態(tài)的的被估資資產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)行市價價，就只只能尋找找與被估估資產(chǎn)相相類似的的處于全全新狀態(tài)態(tài)的資產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)行行市價作作為參照照，通過過調(diào)整功功能差異異，獲得得被估資資產(chǎn)的重重置成本本。稱功功能系數(shù)數(shù)法，即即根據(jù)功功能與成成本的函函數(shù)關(guān)系系，確定定重置成成本。26（1）功功能價值值法若功能與與成本呈呈線性關(guān)關(guān)系，計計算公式式：（2）規(guī)規(guī)模經(jīng)濟濟效益指指數(shù)法若功能與與成本呈呈指數(shù)關(guān)關(guān)系，計計算公式式：注意：x的取值值范圍該方法計計算的一一般是更更新重置置成本。。27例：某種全全新的機機器設(shè)備備現(xiàn)時價價格5萬元/臺，年產(chǎn)產(chǎn)量為5000件；又知知與其功功能相同同的被評評估資產(chǎn)產(chǎn)年產(chǎn)量量為4000件，計算算其重置置成本。。被評估資資產(chǎn)重置置成本＝＝50000×4000／5000＝40000（元）若該類資資產(chǎn)的功功能價值值指數(shù)為為0.7，則可以以確定其其重置成成本：被評估資資產(chǎn)重置置成本＝50000×（4000／5000）0.7＝4276928【練習(xí)】】評估資資產(chǎn)為一一臺年產(chǎn)產(chǎn)量為8萬件甲甲產(chǎn)品的的生產(chǎn)線線。經(jīng)調(diào)調(diào)查，市市場現(xiàn)有有類似生生產(chǎn)線成成本為25萬元元，年產(chǎn)產(chǎn)量為15萬件件。如果果規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟指數(shù)數(shù)為0..7時，，該設(shè)備備的重置置全價為為（））。A．19.2萬萬元B．17.35萬元元C．24萬元D．16.10萬元答案：D294、統(tǒng)計計分析法法（點面面推算法法）當(dāng)被估資資產(chǎn)單價價較低，，數(shù)量較較多時，，為降低低評估成成本，可可采用此此方法。?！饔嬎闼悴襟E：：（1）將將被估資資產(chǎn)按一一定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分類。。（2）抽抽樣選擇擇代表性性資產(chǎn)，，并選擇擇適當(dāng)方方法計算算其重置置成本。。（3）計計算調(diào)整整系數(shù)K。（4）據(jù)據(jù)K值計計算被估估資產(chǎn)重重置成本本。某類資產(chǎn)產(chǎn)重置成成本＝某某類資產(chǎn)產(chǎn)原始成成本×K30評估某企企業(yè)某類類通用設(shè)設(shè)備，經(jīng)經(jīng)抽樣選選擇具有有代表性性的通用用設(shè)備10臺，，估算其其重置成成本之和和為600萬元元，而該該10臺臺具有代代表性通通用設(shè)備備歷史成成本之和和為400萬元元，該類類通用設(shè)設(shè)備賬面面歷史成成本之和和為6000萬萬，則：：K=600/400==1.5該類通用用設(shè)備重重置成本本=6000**1.5=900031練習(xí)：評估某企企業(yè)某類類通用設(shè)設(shè)備，經(jīng)經(jīng)抽樣選選擇具有有代表性性的通用用設(shè)備5臺，估算算其重置置成本之之和為30萬元，而而該5臺具有代代表性的的通用設(shè)設(shè)備歷史史成本之之和為20萬元，該該類通用用設(shè)備賬賬面歷史史成本之之和為500萬元。則則：重置置成為為為多少？？

K=30÷20=1..5該類通用用設(shè)備重重置成本本=500××1.5=750（萬萬元）32（二）資產(chǎn)產(chǎn)的實體體性貶值值的估算算方法有形損耗耗計量在在資產(chǎn)評評估與會會計核算算中的區(qū)區(qū)別。

計量方法法:1、觀察察法被估資產(chǎn)產(chǎn)的有形形損耗＝＝重置成成本×（（1－成成新率））2、使用用年限法法實際已使使用年限限＝名義已已使用年年限×資資產(chǎn)利用用率對于經(jīng)過過更新改改造的資資產(chǎn)，需需計算加加權(quán)平均均已使用用年限。。

有形損耗耗率33343、修復(fù)復(fù)費用法法有形損耗耗率=實體性貶貶值=資資產(chǎn)的重重置成本本×有形形損耗率率資產(chǎn)的修修復(fù)費用用資產(chǎn)的重重置成本本×100%%35一臺數(shù)控控機床，，重置成成本為200萬萬元，已已使用2年，其其經(jīng)濟壽壽命為20年，，現(xiàn)在該該機床的的數(shù)控系系統(tǒng)損壞壞，估計計修復(fù)費費用為20萬元元，其他他部分工工作正常常。該機機床的實實體性貶貶值額為為（））A.38萬元元B.18萬元元C.20萬元元D.30萬元元A36練習(xí)：對對某企業(yè)業(yè)的一臺臺加工爐爐進行評評估，該該加工爐爐是每周周7天，，每天24小時時連續(xù)運運轉(zhuǎn)。經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場觀觀察并與與操作人人員和技技術(shù)人員員交談，，了解到到這臺設(shè)設(shè)備是8年前安安裝的，，現(xiàn)在需需要對爐爐內(nèi)的耐耐火材料料、一部部分管道道及外圍圍設(shè)備更更換。如如果更換換耐火材材料、管管道和外外圍設(shè)備備，該加加工爐就就能再運運轉(zhuǎn)15年。經(jīng)經(jīng)與設(shè)備備維修和和技術(shù)部部門討論論，可知知更換耐耐火材料料需投資資15萬萬元，更更換管道道及外圍圍設(shè)備需需投資7萬元，，共22萬元。。采用成成本法求求得該加加工爐的的重置成成本為160萬萬元。試試估測該該加工爐爐的成新新率。3738（三）功功能性貶貶值及其其計量1.功能性貶貶值的含含義是無形損損耗的一一種，指指由于技技術(shù)陳舊舊、功能能落后而而導(dǎo)致的的原有資資產(chǎn)的相相對貶值。體現(xiàn)在兩兩方面：：(1)運運營成成本（物物耗、能能耗、工工耗等））(2)產(chǎn)產(chǎn)出能力力2.超額運營營成本的的計算步步聚：(1)計計算年超超額運營營成本(2)計計算年凈凈超額運運營成本本年凈超額額運營成成本＝年年超額運運營成本本×（1－所得得稅率））(3)據(jù)據(jù)資產(chǎn)的的剩余壽壽命和收收益率（（折現(xiàn)率率）將年年凈超額額運營成成本折現(xiàn)現(xiàn)，計算其功功能性貶貶值額::被估資產(chǎn)產(chǎn)功能性性貶值額額＝年超超額運營營成本××（1－－所得稅稅率）××（P//A,r,n））39功能性貶貶值的計計算被評估資資產(chǎn)功能能性貶值值：年超額運運營成本本×｛1/（1＋r）+1/（1+r）2＋······+1/（1+r）n｝×（1-所得得稅率））1/（1＋r）+1/（1+r）2＋······+1/（1+r）n=｛（1+r）n-1｝｝÷r（（1+r）n=｛1--（1+r）-n｝÷r=（P//A，r，n））稱為年年金現(xiàn)值值系數(shù)，，可以查查年金現(xiàn)現(xiàn)值系數(shù)數(shù)表獲得得40練習(xí):某某被評估估對象是是一生產(chǎn)產(chǎn)控制裝裝置，其其正常運運行需6名操作作人員。。目前同同類新式式控制裝裝置所需需的操作作人員定定額為3名。假假定被評評估控制制裝置與與參照物物在運營營成本的的其他項項目支出出方面大大致相同同，操作作人員平平均年工工資福利利費約為為6000元，，被評估估控制裝裝置尚可可使用3年，所所得稅率率為25%，適適用的折折現(xiàn)率為為l0%%。根據(jù)上述述數(shù)據(jù)資資料，估估算被評評估控制制裝置的的功能性性貶值。。41（1）計計算被評評估生產(chǎn)產(chǎn)控制裝裝置的年年超額運運營成本本：(6-3))×6000==18000((元)（2）估估算被評評估生產(chǎn)產(chǎn)控制裝裝置的年年超額運運營成本本凈額：：18000××(1--25%%)=13500(元元)（3）將將被評估估生產(chǎn)控控制裝置置在剩余余使用年年限內(nèi)的的每年超超額運營營成本凈凈額折現(xiàn)現(xiàn)累加，，估算其其功能性性貶值額額:13500×((P/A，10%，3)=13500××2.4869=33573.15（元））42（四）經(jīng)經(jīng)濟性貶貶值及其其計量1.經(jīng)濟性貶貶值的含含義因資產(chǎn)的的外部環(huán)環(huán)境變化化所導(dǎo)致致的資產(chǎn)產(chǎn)貶值而而非資產(chǎn)產(chǎn)本身的的問題。。產(chǎn)生的原原因有：：（1）競競爭加劇劇，社會會總需求求減少，，導(dǎo)致開開工不足足；（2）材材料供應(yīng)應(yīng)不暢，，導(dǎo)致開開工不足足；（3）材材料成本本增加，，導(dǎo)致企企業(yè)費用用直線上上升；（4）通通貨膨脹脹的情況況下，國國家實行行高利率率政策，，導(dǎo)致企企業(yè)運營營成本加加大；（5）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策的變動動，縮短短使用壽壽命；

一般情況況下，當(dāng)當(dāng)資產(chǎn)使使用基本本正常時時，不計計算經(jīng)濟濟性貶值值。432.表現(xiàn)形式式①資產(chǎn)產(chǎn)利用率率下降

②資產(chǎn)產(chǎn)年收益益額減少少443.計算方式式（1）因因資產(chǎn)利利用率下下降導(dǎo)致致的經(jīng)濟濟性損耗耗的計量量經(jīng)濟性貶貶值額＝＝（重置置全價－－有形損損耗－功功能性損損耗）××經(jīng)濟性性貶值率率4.因因收益益額減少少而導(dǎo)致致的經(jīng)濟濟性損耗耗的計量量經(jīng)濟性貶貶值額＝＝年收益益損失額額×（1－所得得稅率））×（P/A,,r,n）注意問題題45練習(xí)：某某電視機機生產(chǎn)廠廠家，其其電視機機生產(chǎn)線線年生產(chǎn)產(chǎn)能力為為10萬臺，由由于市場場競爭加加劇，該該廠電視視機產(chǎn)品品銷售量量銳減，，企業(yè)不不得不將將電視機機生產(chǎn)量量減至年年產(chǎn)7萬臺(銷售價格格及其他他條件未未變)。這種局局面在今今后很長長一段時時間內(nèi)難難以改變變。請估估算該電電視機生生產(chǎn)線的的經(jīng)濟性性貶值率率。評估師根根據(jù)經(jīng)驗驗判斷，，電視機機行業(yè)的的生產(chǎn)規(guī)規(guī)模效益益指數(shù)（功能價價值指數(shù)數(shù)）為0.6..46設(shè)備的經(jīng)經(jīng)濟性貶貶值率為為：經(jīng)濟性貶貶值率=[1--（70000/100000）0.6]×100%%=19%47練習(xí)：如如果該電電視機生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)不降低低生產(chǎn)量量，就必必須降價價銷售電電視機。。假定原原電視機機銷售價價格為2000元/臺臺，經(jīng)測測算每年年完成10萬臺臺的銷售售量，售售價需降降至1900元元/臺，，即每臺臺損失毛毛利100元。。經(jīng)估算算，該生生產(chǎn)線還還可以繼繼續(xù)使用用3年，，企業(yè)所所在行業(yè)業(yè)的平均均投資報報酬率為為10%%，試估估算該生生產(chǎn)線的的經(jīng)濟性性貶值。。48計算過程程如下：：經(jīng)濟性貶貶值=(100×100000))×（1-25%）××（P//A，10%，，3）=18651750((元)49綜合案例例：某企企業(yè)將某某項資產(chǎn)產(chǎn)與國外外企業(yè)合合資，要要求對資資產(chǎn)進行行評估。。具體資資料如下下，該資資產(chǎn)賬面面原值為為270萬，凈凈值為108萬萬，按財財務(wù)制度度規(guī)定該該資產(chǎn)折折舊年限限為30年，已已經(jīng)計提提20年年。經(jīng)過過調(diào)查分分析，按按照現(xiàn)在在市場上上材料價價格和工工資費用用水平，，新建相相同構(gòu)造造的資產(chǎn)產(chǎn)的全部部費用支支出為480萬萬元。實實際累計計利用時時間為50,400小小時。經(jīng)經(jīng)專業(yè)人人員勘查查估算，，該資產(chǎn)產(chǎn)還能使使用8年年。又知知該資產(chǎn)產(chǎn)由于設(shè)設(shè)計不合合理，造造成耗電電量大，，維修費費用高，，與現(xiàn)在在同類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)產(chǎn)相比，，每年多多支出營營運成本本3萬元元(該企企業(yè)所得得稅稅率率為33%，假假定折現(xiàn)現(xiàn)率為10%))。要求求根據(jù)上上述資料料，采用用成本法法對該資資產(chǎn)進行行評估。。50答案：資產(chǎn)的重重置成本本=480萬；；資產(chǎn)的已已使用年年限=20*((50,,400/57,600)==17..5年實體性貶貶值率==17..5/((17..5+8)=68.63%；；資產(chǎn)的功功能性貶貶值=3*(1-33%)**(P//A,10%,,8)==10.72萬元評估值==480*(1-68.63%)--10..72==139.86萬元51練習(xí)：評評估對象象為某企企業(yè)1998年年購進的的一條生生產(chǎn)線，，賬面原原值為150萬萬元，2001年進行行評估。。經(jīng)調(diào)查查分析確確定，該該生產(chǎn)線線的價格格每年比比上一年年增長10%，，據(jù)估計計，該資資產(chǎn)還可可使用6年，又又知道目目前市場場上已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)功功能更先先進的資資產(chǎn)，并并被普遍遍應(yīng)用，，新設(shè)備備與評估估對象相相比，可可節(jié)省3人，每每人的月月工資為為650元。此此外，由由于市場場競爭加加劇，致致使該設(shè)設(shè)備開工工不足，，由此造造成收益益損失額額每年為為20萬萬(該企企業(yè)所得得稅稅率率為33%，假假定者現(xiàn)現(xiàn)率為10%))。要求求根據(jù)上上述資料料，采用用成本法法對該資資料進行行評估。。52答案：評估值==重置成成本-實實體性貶貶值-功功能性貶貶值-經(jīng)經(jīng)濟性貶貶值重置成本本=150*((1+10%))3=199..65萬萬元實體性損損耗率==3/((3+6)=33.33%功能性貶貶值=3*12*650*((1-33%))*(P/A,,10%%,6))=6..83萬萬元經(jīng)濟性貶貶值=20*((1-33%))*(P/A,,10%%,6))=5..84萬萬元評估值==199.65*(1-33.33%)--6.83-5.84=120.44萬元元53四、對重重置成本本法的評評價1、運用用中一般般沒有嚴(yán)嚴(yán)格的前前提條件件，適用用范圍廣廣。2、具體體運用操操作難度度大。3、沒有有與使用用收益聯(lián)聯(lián)系，容容易忽略略無形資資產(chǎn)54第三節(jié)收收益法55一、收益益法的基基本涵義義（一）收收益法的的理論基基礎(chǔ)效用價值值論資產(chǎn)的價價值取決決于效用用，即資資產(chǎn)為其其擁有者者帶來的的收益。。（二）收收益法的的評估思思路預(yù)期收益益折現(xiàn)（三）收收益法運運用的前前提條件件1、資產(chǎn)產(chǎn)的收益益可用貨貨幣計量量并可以以預(yù)測2、資產(chǎn)產(chǎn)所有者者所承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險險也能用用貨幣計計量3、被評評估資產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)期期收益年年限可以以預(yù)測56（四）收收益法的的適用范范圍（1）企企業(yè)整體體資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動動的資產(chǎn)產(chǎn)評估（2）以以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)為為目的的的資產(chǎn)評評估（3）資資源性資資產(chǎn)的評評估（4）無無形資產(chǎn)產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓讓為目的的的資產(chǎn)產(chǎn)評估57二、收益益法應(yīng)用用的基本本計算公公式收益法的的基本要要素：預(yù)預(yù)期收益益、折現(xiàn)現(xiàn)率（資資本化率率）、、收益的持續(xù)時時間。（一）未未來收益益有限期期1、每期期收益不不等額2、每期期收益等等額58（二）未未來收益益無限期期根據(jù)未來來收益是是否穩(wěn)定定分為兩兩種方法法。1、穩(wěn)定定化收益益法（年金資本本化法）穩(wěn)定化收收益A的的估算方方法：（1）（2）歷歷史收益益加權(quán)平平均法計算評估估基準(zhǔn)日日以前若若干年收收益的加加權(quán)平均均數(shù)（3）注注意:方法（2）更具具客觀性性，但缺缺乏預(yù)測測性。59練習(xí)：某某企業(yè)尚尚能繼續(xù)續(xù)經(jīng)營6年，營營業(yè)終止止后用于于抵沖債債務(wù)，現(xiàn)現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓讓。經(jīng)預(yù)預(yù)測得出出6年預(yù)預(yù)期收益益均為900萬萬元，折折現(xiàn)率為為8%，，請估算算該企業(yè)業(yè)的評估估值。P=（900÷÷8%））×[1-1/（1+8%%）6]]=900×（P/A,,8%,,6）=900×4..6229=4160.59（萬元元）60練習(xí)：假假設(shè)某企企業(yè)將持持續(xù)經(jīng)營營下去，，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，聘聘請評估估師估算算其價值值。經(jīng)預(yù)預(yù)測，該該企業(yè)每每年的預(yù)預(yù)期收益益為1200萬萬元，折折現(xiàn)率為為4%。。請估算算該企業(yè)業(yè)的價值值。評估值==1200÷4%=30000（萬萬元）612、分段段法若預(yù)期未未來收益益不穩(wěn)定定，但收收益又是是持續(xù)的的，則需采用用分段法法。62練習(xí)：某某收益性性資產(chǎn)預(yù)預(yù)計未來來五年收收益額分分別是12萬元元、15萬元、、13萬萬元、11萬元元和14萬元。。假定從從第六年年開始，，以后各各年收益益均為14萬元元，確定定的折現(xiàn)現(xiàn)率和本本金化率率為10%。分分別確定定該收益益性資產(chǎn)產(chǎn)在永續(xù)續(xù)經(jīng)營條條件下的的評估值值。63首先，確確定未來來五年收收益額的的現(xiàn)值。。計算中的的現(xiàn)值系系數(shù)，可可從復(fù)利利現(xiàn)值表表中查得得。P5=12××0.9091+15×0..8264+13×0.7513+11××0.683++14××0.6209=49.24464其次，將將第六年年以后的的收益進進行本金金化處理理，即：：14÷÷（10%）==140（萬元元）最后，確確定該企企業(yè)評估估值：企業(yè)評估估價值==49..244+140×0.6209=136.17（萬元元）65三、收益益法中各各項基本本參數(shù)的的確定（一）預(yù)預(yù)期收益益1、預(yù)期期收益的的類型

(1)稅后利潤潤與凈現(xiàn)現(xiàn)金流的的差異在在于確定定原則不不同凈現(xiàn)金＝＝稅后利利潤+折折舊－追追加投資資（2）從資產(chǎn)評評估角度度出發(fā)，，凈現(xiàn)金金流更適適宜作為為預(yù)期收收益。（3）收收益額是是預(yù)期收收益、客客觀收益益，不是是實際收收益、歷歷史收益益且必須須由被評評估資產(chǎn)產(chǎn)形成。。1.1稅稅后后利潤2.1凈凈現(xiàn)金流流3.1利利潤總額額稅后凈收收益，被被普遍采采用662、預(yù)期期收益的的測算以歷史數(shù)數(shù)據(jù)為基基礎(chǔ)，考考慮資產(chǎn)產(chǎn)在未來來可能發(fā)發(fā)生的有有利的和和不利的的因素來來確定預(yù)預(yù)期收益益。（1）時時間序列列法適宜預(yù)期期收益趨趨勢明顯顯的情況況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間圖3－2使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益67表1評評估前前每年收收益年份凈收益（萬元）200310002004115020051210200613002007134068b=(NΣxy-ΣxΣy))/(NΣx^^2-((Σx))^2))

a=y((平均))-b**x（平平均）b=(5*12030830-10025*6000))/(5*20100135-10025*10025)=83a=-16521569表2預(yù)預(yù)測年年收益年份凈收益（萬元）200814492009153220101615201116982012178170（2）因因素分析析法①確定影影響資產(chǎn)產(chǎn)收益具具體因素素（成本本、銷售售收入、、稅金等）；②預(yù)測這這些因素素未來可可能的變變動情況況；③估算基基于因素素變動的的未來收收益水平平。71（二）折折現(xiàn)率與與本金化化率1.二者無本本質(zhì)區(qū)別別2.內(nèi)涵上略略有區(qū)別別:折現(xiàn)率＝＝無風(fēng)險險報酬率率+風(fēng)險險報酬率率折現(xiàn)率與與資本化化率在量量上是否否相等，，取決于于同一資資產(chǎn)在未未來長短短不同的的時期所所面臨的的風(fēng)險是是否相同同。723.確定折現(xiàn)現(xiàn)率的基基本方法法(1)、、加和法法折現(xiàn)率＝＝無風(fēng)險險報酬率率+風(fēng)險險報酬率率無風(fēng)險報報酬率的的確定：：國債收收益率風(fēng)險報酬酬率的確確定：a.風(fēng)險險累加法法73b.系系數(shù)法

適用于股股權(quán)被頻頻繁交易易的上市市公司的的評價CAPM：市場平均均風(fēng)險報報酬率74(2)、、資本成成本加權(quán)權(quán)法如果評估估內(nèi)涵不不是凈資資產(chǎn)，而而是投資資總額，，即長期期負債和和所有者者權(quán)益之之和，那那么折現(xiàn)現(xiàn)率就應(yīng)應(yīng)包含長長期負債債的利息息率和所所有者權(quán)權(quán)益要求求的投資資收益率率兩部分分:?折現(xiàn)現(xiàn)率＝長長期負債債占資產(chǎn)產(chǎn)總額的的比重××長期負負債利息率××（1－－所得稅稅率）++所有者者權(quán)益占資產(chǎn)總總額的比比重×投投資報酬酬率?投資資報酬率率＝無風(fēng)風(fēng)險收益益率+風(fēng)風(fēng)險報酬酬率(3)、、市場比比較法通過參照照物的市市價和收收益來倒倒求折現(xiàn)現(xiàn)率。75（三）收收益期限限資產(chǎn)的價價值體現(xiàn)現(xiàn)在獲取取未來的的能力上上，直接接與未來來收益期期的長短短相聯(lián)系系?？傮w體而言，，應(yīng)該涵涵蓋委估估資產(chǎn)的的整個收收（受））益期限限。從整整個受益益年度出出發(fā)，可可以是有有限期與與無限期期的統(tǒng)一一：有期限者者根據(jù)具具體情況況的不同同，可以以選用營營業(yè)執(zhí)照照的期限限、經(jīng)營營合同規(guī)規(guī)定的期期限、租租賃期限限、整個個經(jīng)濟壽壽命周期期等。例例如可以以采用營營業(yè)執(zhí)照照的年限限或經(jīng)營營合同指指定的年年限。根據(jù)具體體的情況況判斷為為無期限限者，主主要適用用于：在在企業(yè)經(jīng)經(jīng)營比較較正常且且沒有對對足以影影響企業(yè)業(yè)繼續(xù)經(jīng)經(jīng)營的某某項資產(chǎn)產(chǎn)的使用用年限進進行規(guī)定定，或者者這種限限定是可可以解除除的，并并可以通通過延續(xù)續(xù)方式永永續(xù)使用用的，則則在測算算其收益益時，收收益期的的確定可可采用無無限期（（永續(xù)法法）。76練習(xí)：被評估企企業(yè)預(yù)計計未來五五年的預(yù)預(yù)期收益益為100萬、、120萬、150萬萬、160萬和和200萬，假假設(shè)折現(xiàn)現(xiàn)率和資資本化率率均為10%，，企業(yè)永