房地產(chǎn)土地使用稅的計(jì)算方法房地產(chǎn)土地使用稅的計(jì)算方法房地產(chǎn)土地使用稅的計(jì)算方法資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)土地使用稅的計(jì)算方法版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)土地使用稅的計(jì)算方法(一)建造期間土地使用稅計(jì)稅起始時(shí)間開發(fā)階段的計(jì)稅起始時(shí)間，應(yīng)當(dāng)結(jié)合以下兩個(gè)文件進(jìn)行判斷。《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：(1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅;(2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號(hào))第二條第一款規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。(二)建造期間土地使用稅計(jì)稅依據(jù)1.總計(jì)稅面積的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開征的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)依據(jù)下面兩個(gè)規(guī)定：《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定?！秶?guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國(guó)稅地字[1988]015號(hào))第六條：納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。這里需要注意，如果納稅人實(shí)踐中非法占地開發(fā)，即土地使用權(quán)證明文件上的四至界線與實(shí)地不一致，應(yīng)按實(shí)地四至界線計(jì)算土地面積。2.免稅面積的扣除(1)經(jīng)濟(jì)適用房用地和廉租房用地面積扣除《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))第一條第(二)項(xiàng)規(guī)定：開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。(2)其他優(yōu)惠政策用途占地面積扣除對(duì)于其他符合優(yōu)惠政策列明用途(學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，小區(qū)外與社會(huì)公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地，小區(qū)內(nèi)的荒山、林地、湖泊等尚未利用的土地)的土地面積，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)尚在建造中，建成后的上述優(yōu)惠政策列明用途房產(chǎn)可能占地面積和規(guī)劃面積不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地對(duì)建造期間的優(yōu)惠政策列明用途土地面積是否適用優(yōu)惠政策掌握不一，有的地方允許扣除，有的地方不允許扣除。例如，上海市、重慶市、青島市可扣除?！渡虾Ｊ卸悇?wù)局關(guān)于土地使用稅有關(guān)問題的解釋和處理意見》(滬稅地[1989]46號(hào))第三條規(guī)定：企業(yè)新征用土地時(shí)帶征一部分同于市政規(guī)劃的公共道路用地，如這部分帶征土地列入企業(yè)范圍以外和不使用的，可免予征收土地使用稅?！渡虾Ｊ卸悇?wù)局關(guān)于征收土地使用稅有關(guān)問題的補(bǔ)充規(guī)定》(滬稅地[1990]54號(hào))第二條規(guī)定：企業(yè)范圍內(nèi)自然形成的河流或湖面，已被利用的(例賓館等單位作為景色格局或游藝場(chǎng)所等)，應(yīng)按規(guī)定征收土地使用稅;尚未利用的，可由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，報(bào)我局的批準(zhǔn)后，暫時(shí)免征土地使用稅?！吨貞c市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題的通知》(渝地稅發(fā)[2003]301號(hào))第二條第(二)項(xiàng)：對(duì)開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地，經(jīng)區(qū)縣地稅局審定后可暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(青地稅函[2009]128號(hào))第四條規(guī)定：開發(fā)初期應(yīng)稅土地總面積不包括經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目配套的居委會(huì)、派出所、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e。例如，遼寧省不可扣除?！哆|寧省稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司征收土地使用稅的批復(fù)》(遼稅四[1993]203號(hào))第二條規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。此外，稅企雙方都應(yīng)注意，房地產(chǎn)企業(yè)并不適用填海整治土地稅收優(yōu)惠政策，依據(jù)是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填海整治土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函[2005]968號(hào))規(guī)定：享受免繳土地使用稅5—10年的填海整治的土地，是指納稅人經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。(三)建造期間應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=單位稅額×(總計(jì)稅面積-免稅面積)三、竣工階段土地使用稅(一)竣工階段計(jì)稅截止時(shí)間《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))第三條規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。上述文件實(shí)質(zhì)是強(qiáng)調(diào)，納稅人不再是土地使用稅納稅人時(shí)，其由土地使用稅納稅人轉(zhuǎn)為非土地使用稅納稅人的當(dāng)月依然要計(jì)算繳納土地使用稅。文件中“權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”，一般理解為土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！皩?shí)物狀態(tài)發(fā)生變化”，多數(shù)同志感到難以理解，實(shí)際上可按《國(guó)家土地管理局確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》([1995])國(guó)土(籍)字第26號(hào))第二十九條規(guī)定理解：原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經(jīng)變更了實(shí)際土地使用者的，經(jīng)依法審核批準(zhǔn)，可將土地使用權(quán)確定給實(shí)際土地使用者、空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復(fù)使用的土地，由當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府收回土地使用權(quán)。因此，實(shí)踐中多數(shù)省份認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目土地使用稅應(yīng)以項(xiàng)目宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記給業(yè)主月份作為最后截止月份。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售行為是陸續(xù)發(fā)生的，陸續(xù)交付業(yè)主使用，為業(yè)主辦理土地使用證是分批辦理的，因此截止月份也呈現(xiàn)出分批特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果未能給購(gòu)房者辦理土地使用證，就應(yīng)繼續(xù)照常納稅。但是，考慮到經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主入住多年尚未取得土地使用證現(xiàn)象，以及部分地區(qū)土地管理部門尚未全面開展為業(yè)主辦理土地使用證業(yè)務(wù)的客觀事實(shí)，如果單純以土地使用證為準(zhǔn)，會(huì)造成開發(fā)項(xiàng)目越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用稅稅負(fù)越重的不公平現(xiàn)實(shí)。個(gè)人認(rèn)為，實(shí)踐操作應(yīng)以房地產(chǎn)企業(yè)交付業(yè)主使用當(dāng)月作為土地使用稅計(jì)稅截止時(shí)間，不僅符合實(shí)質(zhì)重于形式原則，而且也有一定的法律依據(jù)?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào))第二條第(一)項(xiàng)規(guī)定：“購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅?！睂?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售開發(fā)產(chǎn)品并交付業(yè)主使用當(dāng)月，仍對(duì)交付業(yè)主房產(chǎn)所占土地繳納土地使用稅。此后，由業(yè)主在房屋交付使用次月開始繳納土地使用稅(個(gè)人居住免稅)。整個(gè)過程實(shí)現(xiàn)了土地使用稅的無(wú)縫銜接，國(guó)家對(duì)此宗地一直在征收土地使用稅，而且也未重復(fù)征收。如果房地產(chǎn)企業(yè)已交付業(yè)主使用，但因未給業(yè)主辦理土地使用證件，而繼續(xù)繳納土地使用稅，則因業(yè)主從房屋交付使用次月也開始繳納土地使用稅，明顯產(chǎn)生了對(duì)同一土地，同一時(shí)間，征收兩次土地使用稅的重復(fù)征稅現(xiàn)象。下面兩個(gè)城市的地方文件和編者的觀點(diǎn)是一致的?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(青地稅函[2009]128號(hào))第二條規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時(shí)間有關(guān)問題的通知》(西地稅發(fā)[2009]248號(hào))規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間應(yīng)為《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末;未按《商品房買賣合同》或其他協(xié)議文件約定時(shí)間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間為房屋實(shí)際交付的當(dāng)月末。(二)竣工階段計(jì)稅面積1.扣除免稅面積開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地，小區(qū)外與社會(huì)公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地，可以享受土地使用稅免稅政策，不再具有爭(zhēng)議。小區(qū)內(nèi)的荒山、林地、湖泊可供小區(qū)內(nèi)的業(yè)主日常觀賞和休憩，屬于已利用土地，不能享受土地使用稅免稅政策，亦無(wú)爭(zhēng)議。開發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施用地，原則上也可享受免稅政策，予以扣除。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施屬于業(yè)主所共有。所以，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施用地本質(zhì)上是多位個(gè)人院落用地的集合?！?8〕國(guó)稅地字第15號(hào)第十八條第一款規(guī)定：“個(gè)人所有的居住房屋及院落用地征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。”既然各省目前對(duì)個(gè)人所有的居住房屋及院落用地出臺(tái)的都是免稅政策，那么上述小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施用地也應(yīng)予以免稅。但是，實(shí)踐中，有的省份考慮入住率，有的沒有考慮入住率因素，例如：《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》(贛地稅函[2005]197號(hào))第二條規(guī)定：對(duì)銷售過程中的道路、綠化、公共設(shè)施所占用的土地面積，應(yīng)在整個(gè)房屋售出80%后停止征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！都质〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地使用稅有關(guān)政策的通知》(吉地稅發(fā)[2006]42號(hào))第五條：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的居民小區(qū)竣工后，其小區(qū)內(nèi)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化和修建公共道路的用地，暫免征收土